АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-9591/2019

г. Уфа

11 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.07.2019

Полный текст решения изготовлен 11.07.2019

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи БобылёвА М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании арендной платы в размере 2 239 267,14 руб., пени в размере 299 075,35 руб.   

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 22.04.2019 г.;

от ответчика – ФИО3  доверенность от 22.04.2019 г.;

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА" (далее - общество "ПРИЗМА", ответчик)  о взыскании арендной платы в размере 2 239 267,14 руб. за период с 01.03.2016 по 30.11.2018, пени в размере 299 075,35 руб. за период с 14.10.2015 по 28.11.2018.  

Представитель истца исковые требования поддержал  в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Возражая против предъявленных к нему исковых требований, общество "ПРИЗМА" указало следующее. Управление необоснованно заявило о взыскании с общества "ПРИЗМА" задолженности, рассчитанной за период с 01.03.2016 по 18.06.2018, поскольку 31.07.2018 между сторонами по делу заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11. При этом все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 переданы от ООО ПКФ "Маяк" к ООО "ПРИЗМА" (ИНН 

<

***>) с 19.06.2018. Условия дополнительного соглашения к договору не свидетельствуют о том, что ответчиком приняты на себя ранее возникшие обязательства ООО ПКФ "Маяк", поскольку соответствующих условий в нем не содержится.  Кроме того, ответчиком представлен контррасчет суммы долга и неустойки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы сторон, доказательства в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.  

 

УСТАНОВИЛ:

Между Управлением (арендодатель) и ООО ПКФ "Маяк" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 (далее также - договор; л.д. 26-29).

По условиям данной сделки Управление обязалось предоставить ООО ПКФ "Маяк"  в аренду на срок с 14.12.2010 до 14.12.2025 земельный участок общей площадью 2284 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:73 (пункты 1.1, 3.1 договора от 21.01.2011 N М3-11).

В свою очередь, ООО ПКФ "Маяк" обязалось вносить арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 4 договора. Так, размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 311058 руб. 87 коп. (пункт 4.1 договора). Размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (пункт 4.2. договора). Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора). Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 07.05.2004 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 07.05.2004 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора (пункт 4.6 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора). Не использование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 4.8 договора от 21.01.2011 N М3-11).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации  за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора от 21.01.2011 N М3-11).

Стороны установили что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 07.05.2004 (абзац 2 пункта 3.1 договора от 21.01.2011 N М3-11).

Земельный участок общей площадью 2284 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:73  передан ООО ПКФ "Маяк" в аренду по акту приема-передачи (л.д. 42).

Дополнительным соглашением № 1 от 03.09.2015 (л.д. 31)  стороны установили, что с 12.05.2014 следует начислять с площадью равной 320,0 кв. м. – используемой под гаражом, с площадью равной 1964,0 кв. м.- используемой под административным зданием.

Из материалов дела следует, что 31.07.2018 между Управлением и обществом "ПРИЗМА" заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 (л.д. 30), с 19.06.2018 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 переданы от ООО ПКФ "Маяк" к ООО "ПРИЗМА" (ИНН 

<

***>).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ПРИЗМА" обязательств по внесению арендной платы, Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:030313:73  общей площадью 2284 кв. м, переданный ответчику в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка от 14.11.2018 N 02/18/1-1456582 (л.д. 44-46), с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать на начисление ему арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.

В соответствии с подп. 6 п. 3 ст. 2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.

Статьей 3 указанного Закона Республики Башкортостан установлено, что органы местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.

Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Проверив расчет задолженности по арендной плате за спорный период 01.03.2016 по 30.11.2018, представленный истцом, суд находит его не обоснованным исходя из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статьи 309 Гражданского кодекса).

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем при осуществлении такой сделки необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.09.2001 N 5536/01).

В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 390 названного Кодекса перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В силу п. 2 ст. 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 392.1 указанного Кодекса кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, который с учетом положений п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 данного Кодекса определяется моментом согласования сторонами всех существенных условий сделки.

Как указано выше и следует материалов дела, 31.07.2018 между Управлением и обществом "ПРИЗМА" заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 (л.д. 30), с 19.06.2018 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 переданы от ООО ПКФ "Маяк" к ООО "ПРИЗМА" (ИНН 

<

***>).

По смыслу п. 2 ст. 615, ст. 382 Гражданского кодекса сделка перенайма представляет из себя сделку уступки, при которой, другому лицу (цессионарию) передаются как права, так и обязанности цедента, вытекающие из договора аренды.

Из обстоятельств дела следует, заключение дополнительного соглашения № 2 в настоящем случае предполагает передачу (уступку) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11, но не влечет за собой необходимость перевода обязательств (долга), вытекающих из договора аренды от 21.01.2011 N М3-11.

В силу п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Согласно абз. 1, 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, условий о переводе долга по обязательствам, вытекающим из договора аренды земельного участка от 21.01.2011 N М3-11 до 19.06.2018, дополнительное соглашение № 2 не содержит.

Ссылка истца на п.4.2.5. договора уступки прав от 27.08.2017г. не обоснована, поскольку в указанном пункте, как и в иных пунктах соглашения, не указана сумма переводимого на ответчика долга, период образования задолженности или иные данные, позволяющие установить указанную сумму долга. Следовательно, договор уступки долга не содержит существенного условия о предмете договора и не является заключенным в данной части. Кроме того, УЗИО не являлось стороной договора уступки, ООО «Призма» не принимала каких-либо обязательств перед УЗИО указанным договором.  

Суд, произведя самостоятельный расчет с учетом установленного размера задолженности по спорному договору, а также периода просрочки (с 19.06.2018 по 30.11.2018), принимая во внимание представленный контррасчет ответчика, признает подлежащими удовлетворению данные требования в части 390 270 руб. 74 коп.

Данный расчет задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком произведен по методике (формуле), установленной действующим в спорный период нормативным актом субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан, а именно: постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", - и с учетом ставок арендной платы, установленных уполномоченными органами местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан  и действующих в установленный период просрочки.

Доводы истца судом изучены, признаны необоснованными и подлежащими отклонению. 

Условия дополнительное соглашение № 2, вопреки доводам истца, не свидетельствуют о том, что ответчиком приняты на себя ранее возникшие обязательства ООО ПКФ "Маяк", поскольку соответствующих условий в договоре не содержится.

Доказательств иного вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлены.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что в дополнительном соглашении № 2 от 31.07.2018 отсутствует явно выраженная воля нового арендатора принять на себя обязательства по оплате арендных платежей, возникшие до установленного в дополнительном соглашении № 2 срока  - 19.06.2018, суд пришел к выводу, что исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подлежат частичному удовлетворению в размере 390 270 руб. 74 коп. за период с 19.06.2018 по 30.11.2018.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка в размере 299 075,35 руб. за период с 14.10.2015 по 28.11.2018.  

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Расчет пени судом проверен, признан арифметически не верным.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации  за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора от 21.01.2011 N М3-11).

С учетом частичного удовлетворения задолженности по основному долгу и установленного периода просрочки по спорному договору, а так же принимая во внимание представленный контррасчет ответчика, судом произведен самостоятельный расчет неустойки, согласно которому размер пени за период с 11.07.2018 по 28.11.2018  составил 8 065 руб. 72 коп.

Ответчиком ходатайства о снижении неустойки как и доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения им обязательства не представлено.  

На основании вышеизложенного, требования истца в части взыскания пени подлежат удовлетворению в размере 8 065 руб. 72 коп.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженность в размере 390 270 руб. 74 коп., пени в размере 8 065 руб. 72 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРИЗМА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 5 601 руб. 02 коп.

 Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 М.П. Бобылёв