Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-297030/19-77-2148

23  января 2020г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2020г.

Полный текст решения изготовлен 23  января 2020г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновым И.А.,

с участием представителей:

от истца: Жуков А.А. (доверенность  № 2/138 от 02.07.2019г.,  адв. уд. № 13577, выдано 30.07.2014г.), 

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 16.05.2019г., адв. уд. № 534, выдано 19.01.2010г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  

Акционерного общества "ДОМ.РФ" (125009, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ВОЗДВИЖЕНКА, ДОМ 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 

<

...> ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2005, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1886852,50 руб.

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА СЫКТЫВКАРА" о взыскании  задолженности в размере 811 879 руб. 45 коп., неустойки на основании п. 9.4 договора в размере  563 217 руб. 57 коп.,  неустойки на основании п. 9.6 договора в размере  506 884 руб. 20 коп., неустойки на основании п 9.3 договора в размере 22 732 руб. 62 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ

Истец в судебное заседание явился, требования по иску поддержал в полном объеме с учетом уточнений, мотивировав исковые требования   ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о применении срока исковой давности и уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

От  истца поступил отказ от иска в части требования о взыскании  задолженности в размере  811 879 руб. 45 коп.

Суд, рассмотрев заявление истца об отказе от иска, приходит к выводу, что оно подписано полномочным представителем истца, соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ и суд не установил, что оно нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу в части требований о взыскании  задолженности в размере  811 879 руб. 45 коп.

Учитывая  отсутствие возражений сторон на переход к рассмотрению дела по существу в суде первой инстанции, суд в соответствии с ч.4 ст.137 АПК РФ (в ред. Федерального закона  от 27.07.2010г. № 228-ФЗ), завершил предварительное судебное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителя истца, арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению частично  по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Фондом «РЖС» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА СЫКТЫВКАРА" (Арендатор, ответчик) был заключен Договор аренды земельного участка №ДЗ-27 от 10.04.2012г., согласно которому Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок.

Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 договора земельный участок был передан от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 13.10.2014г.

С 01.09.2016 года все права и обязанности Фонда «РЖС» по Договору были переданы в пользу АО «АИЖК» в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Впоследствии, фирменное наименование АО «АИЖК» было изменено на АО «ДОМ.РФ» (истец), о чем была внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора аренды установлен на 10 лет.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор уплачивает плату за право на заключение договора и арендную плату.

Подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участка начисляется с даты передачи участка Арендатору по акту приема-передачи участка и оплачивается Арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартал (п. 4.4 договора). Формула для расчета арендной платы определена в п. 4.5 договора.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик в нарушение договорных обязательств не своевременно произвел оплату арендной платы за 3 квартала 2019г.

Истцом в адрес ответчика  была направлена претензия от 26.08.2019г. № 10877-МБ с требованием оплаты задолженности по арендным платежам. 

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Задолженность погашена ответчиком  после предъявления иска  в суд, что подтверждается платежным поручением № 319 от 15.11.2019г.

Согласно п. 7.1 договора, Арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора, обязан предоставить Арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв.м площади участка на общую площадь участка.

Истец указывает, что до настоящего времени обязательства по предоставлению истцу банковской гарантии ответчиком не исполнены.

В соответствии с пунктом 9.6 договора, за нарушение сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право заключения договора, указанной в п. 4.2 договора, за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 9.4 договора, в случае нарушения Арендатором сроков, установленных п. 4.3, 4.4 договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей в сроки, предусмотренные подпунктами 3.1.3 - 3.1.4 договора, а также в случае нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства (любого из этапов), определенных договором, договорами аренды Образованных участков, договорами купли-продажи Образованных участков, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной в порядке, установленном подпунктом 4.5.2 договора, за каждый месяц просрочки.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки за непредставление банковской гарантии по п. 9.6 составляет  506 884 руб. 20 коп. за период с 15.06.2012г, по 03.10.2019г., за просрочку оплаты арендной платы по п. 9.4.  составляет  563 217 руб. 57 коп. за период с  13.10.2015г. по 03.10.2019г., за нарушение сроков  жилищного и иного строительства в размере 22 732 руб. 62 коп. 

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Суд, проверив расчет истца неустойки по п.9.4 договора за нарушение оплаты арендной платы, считает его неправомерным, поскольку он составлен без учета даты произведенной ответчиком оплаты суммы задолженности  - 15.11.20219г.

Кроме того, суд считает обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части взыскания неустойки по п.п. 9.4, 9.6  договора.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).

Истец должен был узнать о нарушении своего права (неполучении в надлежащий срок арендной платы от ответчика) на следующий день после дня окончания надлежащего срока уплаты арендной платы.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п. исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).

 Таким образом, если договор аренды предусматривает условие о сроке внесения арендной платы, сроки исковой давности по иску о взыскании просроченных арендных платежей начинают течь со следующего дня после наступления срока уплаты каждого арендного платежа.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015  43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 3 ст. 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пункт 3 ст. 202 ГК РФ и п. 16 постановления № 43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Правовая позиция о том, что в период соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора течение исковой давности по требованию приостанавливается и указанный период времени не засчитывается в срок исковой давности, также нашел свое отражение в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.

Исковое заявление подано в суд 11.11.2019г. согласно штампу канцелярии на исковом заявлении, то есть за период  с 13.10.2015г. по 10.10.2016г.  требования заявлены за  пределами срока исковой давности.

Таким образом, с учетом применения срока исковой давности и произведенного судом перерасчета, сумма неустойки по п.9.4 договора за период с 16.03.2017г. по 03.10.2019г. составляет 318 436 руб. 12 коп., сумма неустойки по п.9.6 договора за период с  12.05.2017г. по 03.10.2019г. составляет 261 975 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом представленных в дело доказательств, суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков  жилищного и иного строительства в размере 22 732 руб. 62 коп., за непредставление банковской гарантии по п. 9.6 за период с 12.05.2017г. по 03.10.2019г. в размере  261 975 руб. 00 коп., а также за нарушение сроков оплаты арендной платы за период с  16.03.2017г. по 03.10.2019г. в размере  318 436 руб. 12 коп.

Вместе с тем,  суд признает обоснованным заявление  ответчика об уменьшении неустойки  по п. 9.4 договора в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), (п. 71). 

В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязана доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

В данном случае размер, установленный сторонами в договоре, в несколько раз превышает размер ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом частичной оплаты ответчиком арендной платы, а также компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и небольшого периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ  в два раза до  159 218 руб. 06 коп.  В удовлетворении остальной части требование удовлетворению не подлежит. 

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению частично. 

Расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ,  пропорционально удовлетворенным исковым требования без учета применения ст. 333 ГК РФ, поскольку заявленные истцом требования обоснованы частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 330,  614 ГК РФ, ст.ст.  4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 150, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Принять частичный отказ истца от иска.

Производство по делу в части требования о взыскании основного долга в размере 811 879 руб. 45 коп. прекратить.

Исковые требования АКЦИОНЕРНОЕО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" удовлетворить частично.  

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА СЫКТЫВКАРА" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ"  неустойку на основании п. 9.4 договора в размере 159 218 (сто пятьдесят девять тысяч двести восемнадцать) руб. 06 коп.,  неустойку на основании п. 9.6 договора в размере  261 975 (двести шестьдесят одна тысяча девятьсот семьдесят пять) руб. 00 коп., неустойку по п.9.3 договора в размере 22 732 (двадцать две тысячи семьсот тридцать два) руб. 62 коп., а также расходы по уплате госпошлины в размере  23 807 (двадцать три тысячи восемьсот семь) руб. 91 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ"   в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 178 (сто семьдесят восемь) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

           Судья                                                                С.В. Романенкова