ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-68782/2023

24 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Дядяевой Д.С.,

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 01.01.2024)

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 03.09.2024),

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, дело № А56-68782/2023 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №2 Невского района» 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

третье лицо: ФИО3 

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №2 Невского района» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 об обязании освободить проходную часть подъездов № 2 (2ЛК), № 3 (3ЛК), № 4 (4ЛК), расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе от личных и (или) иных вещей в помещениях, в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, об установлении запрета на дальнейшее использование части подъездов № 2 (2ЛК), № 3 (3ЛК), № 4 (4ЛК) в коммерческой деятельности, для хозяйственно-бытовых и иных нужд. 

Решением суда от 26.12.2023 иск удовлетворен. 

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

По мнению предпринимателя, судом первой инстанции не учтено, что ответчик законно арендует нежилые помещения в многоквартирном доме, что подтверждают протокол общего собрания собственников помещений в МКД № 1 от 14.06.2023; договоры аренды от 01.03.2019 № 605-А/19 и 606-А/19, заключенные Обществом с ФИО3, обязательства арендатора по которым перешли к ФИО4; договоры не расторгнуты, являются действующими; в основу решения суда незаконно положен акт осмотра от 06.07.2023.

Определением от 10.04.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

Определением апелляционного суда от 15.05.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения судьи Ракчеевой М.А. в очередном отпуске в составе суда произведена замена судьи Ракчеевой М.А. на судью Лебедева Г.В. 

Определением апелляционного суда от 19.06.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения судьи Лебедева Г.В. в служебной командировке в составе суда произведена замена судьи Лебедева Г.В. на судью Изотову С.В.

Определениями от 15.05.2024 и от 19.06.2024 апелляционный суд обязал истца и ответчика провести совместный осмотр подъездов № 2 (2ЛК), № 3 (3ЛК), № 4 (4ЛК), расположенных по адресу: 

<

...>. 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил следующее.

Общество осуществляет управление многоквартирным домом № 8/77 по Ивановской ул. в Санкт-Петербурге (далее – МКД). 

Как указало Общество в обоснование иска, в ходе проведения 06.07.2023 осмотра многоквартирного дома было выявлено самовольное занятие ФИО4 трех нежилых помещений, результаты осмотра зафиксированы в акте от 06.07.2023. 

В направленной в адрес предпринимателя 03.06.2023 досудебной претензии Общество потребовало освободить самовольно занятые нежилые помещения. 

Неисполнение предпринимателем требований Общества в добровольном порядке послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) общие помещения дома, несущие конструкции дома принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации разрешает передавать объекты общего имущества в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию различного оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В статье 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, к числу которых относится и восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Собственники помещений в многоквартирном доме в силу ст. 304 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 данного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с п. 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при применении указанной нормы права судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются, в частности, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), межквартирные лестничные площадки, лестницы многоквартирного дома, фасады, воротные проезды.

В силу пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (пп. «а»); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (пп.  «б»); доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения (пп. «в»); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пп. «г»).

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в частности, собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. «а» пункта 16 Правил).

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, положениями части 2 статьи 162 ЖК РФ и пункта 16 Правил установлена обязанность Общества как управляющей организации оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, а также оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против иска, ФИО4 указала на следующие обстоятельства.

Согласно решению собственников помещений МКД, оформленному протоколом от 21.01.2019 № 1, Обществу предоставлено право на заключение договоров аренды, договоров на размещение рекламно-информационной конструкции, договора управления и договора участия арендатора.

По условиям договора аренды от 01.03.2019 № 605-А/19 Общество предоставило ФИО3 (арендатору) во временное пользование нежилое помещение 2Л площадью 10 кв.м (проходная парадная), расположенное в МКД.

Согласно п. 1.3 договора № 605-А/19 срок аренды установлен с 01.03.2019 по 01.02.2020; действие договора и срок аренды продлевается автоматически на последующие 11 месяцев, если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть; количество пролонгаций не ограничено.

Также по условиям договора аренды от 01.03.2019 № 606-А/19 Общество предоставило ФИО3 (арендатору) во временное пользование нежилое помещение 3Л площадью 10 кв.м (проходная парадная), расположенное в МКД.

Согласно п. 1.3 договора № 606-А/19 срок аренды установлен с 01.03.2019 по 01.02.2020; действие договора и срок аренды продлевается автоматически на последующие 11 месяцев, если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть; количество пролонгаций не ограничено.

Дополнительным соглашением от 01.03.2021 в договор № 606-А/19 внесены изменения: во временное пользование арендатору передано также нежилое помещение 4Л площадью 14,53 кв.м (проходная парадная), расположенное в МКД.

Договоры Обществом расторгнуты не были.

В направленном Обществу заявлении (вх. № 07-1511-ЖКС2 от 05.07.2022) ФИО3 просил снять с него ответственность по договорам от 01.03.2019 № 605-А/19 и 606-А/19, в пользу его супруги ФИО4 в связи с разводом.

Согласно решению внеочередного собрания собственников МКД, оформленному протоколом от 14.06.2023 № 1 (вопрос № 3), Обществу предоставлено право на заключение договоров аренды, договора управления и долевого участия арендатора от имени собственников, а также на определение иных условий договора с Жугинской С и взимание платы за использование общедомового имущества в МКД – помещения проходной парадной № 2 (Л2) и № 4 (Л4).

По мнению предпринимателя, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО4 законно использует спорные помещения проходных парадных (№ 2 (2ЛК), № 3 (3ЛК), № 4 (4ЛК).

Вместе с тем, как видно из материалов дела и не оспаривалось сторонами, во временное владение и пользование арендатору переданы проходные парадные МКД.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции сторонам были назначены дата и время проведения совместного осмотра (01.08.2024 в 14 ч 00 мин); на совместный осмотр ответчик не явился.

Согласно составленному Обществом  в одностороннем порядке акту (с фотоматериалами) в помещении 2ЛК заделан выход в помещение 13Н (сооружение ГО), а также перекрыт пожарный выход в парадную; в помещении 3ЛК пожарный выход и выход в помещение 13Н (сооружение ГО) не предусмотрены; в помещении 4ЛК заделан пожарный выход в парадную, закрыт доступ в ГРЩ МКД (в случае аварийной ситуации доступ невозможен).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее – Закон № 123-ФЗ), данный закон принимается в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения.

Эвакуационный выход - выход, ведущий на путь эвакуации, непосредственно наружу или в безопасную зону; эвакуация - процесс организованного самостоятельного движения людей непосредственно наружу или в безопасную зону из помещений, в которых имеется возможность воздействия на людей опасных факторов пожара (пункты 48, 50 статьи 2 Закона N 123-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 89 Закона № 123-ФЗ эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей. Расчет эвакуационных путей и выходов производится без учета применяемых в них средств пожаротушения.

В силу ч. 3 ст. 89 Закона № 123-ФЗ выходы являются эвакуационными, если они ведут:

1) из помещений первого, подвального или цокольного этажа наружу:

а) непосредственно;

б) через коридор;

в) через вестибюль (фойе);

г) через лестничную клетку;

д) через коридор и вестибюль (фойе);

е) через коридор, холл (рекреационную площадку) и лестничную клетку;

2) из помещений любого этажа, кроме первого, подвального и цокольного:

а) непосредственно на лестничную клетку при условиях, установленных нормативными документами по пожарной безопасности;

б) непосредственно наружу или на лестницу 3-го типа;

в) в коридор, ведущий непосредственно либо через холл (рекреационную площадку) на лестничную клетку или на лестницу 3-го типа;

г) в холл (на рекреационную площадку), фойе, имеющие выход непосредственно на лестничную клетку или на лестницу 3-го типа;

д) на эксплуатируемую кровлю или специально оборудованный участок кровли, который ведет на лестничную клетку или на лестницу 3-го типа, в том числе через коридор;

3) в соседнее помещение (кроме помещения класса Ф5 категории А или Б) на том же этаже, обеспеченное выходами, указанными в пунктах 1 и 2 настоящей части. Выход из технического помещения без постоянных рабочих мест в помещение категории А или Б считается эвакуационным, если в техническом помещении размещается оборудование по обслуживанию этого пожароопасного помещения.

В соответствии с п. 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:

а) устраивать на путях эвакуации пороги (за исключением порогов в дверных проемах), устанавливать раздвижные и подъемно-опускные двери и ворота без возможности вручную открыть их изнутри и заблокировать в открытом состоянии, вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей, при отсутствии иных (дублирующих) путей эвакуации либо при отсутствии технических решений, позволяющих вручную открыть и заблокировать в открытом состоянии указанные устройства. Допускается в дополнение к ручному способу применение автоматического или дистанционного способа открывания и блокирования устройств;

б) размещать мебель (за исключением сидячих мест для ожидания) и предметы (за исключением технологического, выставочного и другого оборудования) на путях эвакуации, у дверей эвакуационных и аварийных выходов, в переходах между секциями, у выходов на крышу (покрытие), а также демонтировать лестницы, поэтажно соединяющие балконы и лоджии, лестницы в приямках, блокировать люки на балконах и лоджиях квартир;

в) устраивать в тамбурах выходов из зданий (за исключением квартир и индивидуальных жилых домов) сушилки и вешалки для одежды, гардеробы, а также хранить (в том числе временно) инвентарь и материалы;

г) фиксировать самозакрывающиеся двери лестничных клеток, коридоров, холлов и тамбуров в открытом положении (если для этих целей не используются устройства, автоматически срабатывающие при пожаре), а также снимать их;

д) изменять направление открывания дверей, за исключением дверей, открывание которых не нормируется или к которым предъявляются иные требования.

В рассматриваемом случае переданные в аренду помещения (№ 2 (2ЛК), № 3 (3ЛК), № 4 (4ЛК), являющиеся проходными парадными, отвечают всем признакам эвакуационных путей, установленных Законом № 123-ФЗ,

Доказательств, опровергающих данный довод истца, либо возможность использования спорных помещений в целях осуществления предпринимателем торговой деятельности с соблюдением требований пожарной безопасности, материалы дела не содержат.

Вместе с тем осуществляемая предпринимателем в спорных помещениях торговая деятельность предполагает размещение и хранение товаров, инвентаря, предметов мебели, что исключает возможность использования эвакуационных выходов по их прямому назначению.

Кроме того, как указал ответчик в письменной правовой позиции по делу, при передаче помещений в аренду во всех парадных МКД дверные проемы на улицу Бабушкина были заварены. Указанные обстоятельства также подтверждают, что фактически эвакуационные пути заблокированы и не используются по прямому назначению.

Более того, согласно представленному в дело акту осмотра от 01.08.2024 в связи с осуществлением предпринимателем деятельности в спорных помещениях имеются препятствия в доступе к сооружению ГО, пожарному выходу, доступу в ГРЩ МКД.

При таком положении суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что осуществление предпринимателем торговой деятельности в спорных помещениях  ввиду блокирования в процессе такой деятельности эвакуационных выходов МКД создает угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лицу.

В такой ситуации не могут быть признаны обоснованными доводы ответчика со ссылкой на договоры аренды и протоколы общих собраний собственников помещений в МКД.

Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как разъяснено в п. 106 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным.

С учетом установленных апелляционным судом по делу фактических обстоятельств решение общего собрания, нарушающее положения п. 4 ст. 36 ЖК РФ, ст. 89 Закона № 123-ФЗ, отдающее приоритет извлечению прибыли от сдачи помещений в аренду, а не соблюдению требований безопасности МКД в целях сохранения жизни и здоровья людей при возникновении пожароопасной либо иной экстренной ситуации, имеет признаки ничтожности, в частности, по п. 3 и 4 ст. 181.5 ГК РФ.

По тому же принципу договоры аренды, как нарушающие требования законодательства и права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, имеют признаки ничтожности, предусмотренные п. 2 ст. 168 ГК РФ.

При таком положении законных оснований для занятия спорных помещений у ответчика не имеется, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о злоупотреблении Обществом правом, поскольку, по мнению предпринимателя, истец имеет намерение передать спорные помещения в аренду иному лицу, отклонены апелляционным судом с учетом того, что ведение торговой деятельности в спорных помещениях, являющихся проходными парадными, в любом случае будет нарушать требования законодательства и охраняемые законом права третьих лиц, которые в любом случае могут быть защищены в установленном законом порядке. 

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.12.2023 по делу №  А56-68782/2023 отменить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 освободить проходные части подъездов № 2 (2ЛК), 3 (3ЛК), 4 (4ЛК), расположенные по адресу: 

<

...>, в том числе от личных и (или) иных вещей в помещениях в течение пяти календарных дней с момента вступления постановления суда в законную силу и запретить дальнейшее использование части подъездов № 2 (2ЛК), 3 (3ЛК), 4 (4ЛК) для коммерческой деятельности, хозяйственно-бытовых и иных нужд. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №2 Невского района» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, 192,20 руб. в возмещение почтовых расходов.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

С.В. Изотова