ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-94062/18

20 мая 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  20 мая 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации г. Ивантеевки: ФИО2, представитель по доверенности от 20.02.2019;

от ООО "ПАРИТЕТ": ФИО3, представитель по доверенности от 28.10.2018.

рассмотрев в судебном заседании дело №А41-94062/18 по исковому заявлению Администрации г. Ивантеевки к ООО "ПАРИТЕТ" о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ивантеевка Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ПАРИТЕТ" о взыскании 130 200 рублей штрафа, начисленного на основании п.5.6. договора аренды земельного участка № 471 от 15.09.2017 г. за нарушение обязательств, предусмотренных пунктами 8.5. и 8.6 указанного договора, о расторжении договора аренды земельного участка № 471 от 15.09.2017 г. в связи с нарушением ответчиком условий договора о сроках оплаты, нарушением п. 8.5. и 8.6 договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 января 2019 года по делу №А41-94062/18 требование о взыскании штрафа удовлетворено, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 года суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду следующего.

Направленное ответчику почтовое отправление, содержащее определение о принятии искового заявления к производству и подготовке дела к судебному разбирательству, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №10705329439926 (л.д.116) не вручено и было выслано отправителю в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

Данный факт также подтверждается ответом почты России №2.2.16.14.1/748 от 04.03.2019 на обращение ООО "ПАРИТЕТ", согласно которому заказное письмо №10705329439926 было возвращено по ошибке оператора в адрес отправителя по причине "отсутствие адресата по указанному адресу".

Почтовое отправление, содержащее определение о назначении дела к судебному разбирательству на 22.01.2019, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №10705330960693, было получено ответчиком 23.01.2019 (л.д.117), то есть после объявления судом первой инстанции резолютивной части решения.

Исходя из изложенного, ответчик не может считаться извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Московской области от 25 января 2019 года по делу №А41-94062/18 подлежит отмене на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в заседании апелляционного суда поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в апелляционном суде возражал против заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания штрафа не подлежат удовлетворению, а требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор № 471 от 15.09.2017 г. аренды земельного участка КН 50:43:0070202:26, под многоэтажное жилищное строительство.

Размер годовой арендной платы по договору, заключенному на тогах составляет 2 838 360 рублей.

Начальный размер арендной платы, указанный в извещении о торгах составлял 2 604 000 рублей.

Пунктом 8.5. указанного договора предусмотрена обязанность арендатора предоставить квартиры пострадавшим гражданам - соинвесторам, проинвестировавшим в строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке КН 50:43:0070202:25, в многоквартирном доме на Участке 1 в объеме не менее 2 688, 81 кв.м. в соответствии с приложением № 3 (Реестр пострадавших граждан).

Согласно пункту 8.6 договора аренды, арендатор обязан в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды предоставить арендодателю документы в отношении каждого из пострадавших граждан соинвесторов, подтверждающие право требования на квартиру пострадавшего гражданина-соинвестора в строящемся многоквартирном доме на участке № 1.

Пунктом 8.6 договора за неисполнение арендатром усовий п.8.5. и 8.6. договора аренды предусмотрен штраф в размере 5% от начального размера годовой арендной платы.

Согласно отметке на договоре аренды, договор аренды 01.12.2017 г. зарегистрирован в ЕГРН.

По мнению истца, ответчик не исполнял свои обязательства, предусмотренные пунктами 8.5 и 8.6 договора аренды, в связи с чем ему был начислен штраф.

 Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Спорный договор зарегистрирован 27.10.2017.

Пунктом 1.4. в качестве обременений земельного участка указаны исключительно охранные зоны подземных коммуникаций.

23.10.2018 Ответчику поступило требование Истца об уплате штрафа в порядке п. 5.6 Договора, в связи с неисполнением Арендатором особых условий, предусмотренных п.п. 8.5, 8.6 Договора.

24.10.2018 Арендодателю направлен ответ, в соответствии с которым после заключения Договора, Арендатором в процессе предпроектной и проектной подготовки строительной документации на арендованном земельном участке, выявлены следующие обстоятельства, объективно препятствующие использованию вышеуказанного земельного участка по целевому назначению, определенному в соответствии с аукционной документацией:

- После заключения Договора 27.10.2017 и получения градостроительного плана земельного участка - 09.11.2017 выяснилось, что земельный участок на 90% находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Здание, в котором в 1903-1904 гг. под руководством большевика ФИО4 собирались рабочие-члены социал- демократического кружка и печатались листовки», расположенного по адресу: Московская область, г.о. Ивантеевка, 

<

...>, что делает невозможным его использование по целевому назначению, определенному аукционной документацией в общем, и технико-экономическими параметрами, в частности.

Данный факт подтвержден градостроительным планом земельного участка, разработанным Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области от 09.11.2017. В соответствии с чертежом ГПЗУ (лист 3 ГПЗУ) земельный участок расположен в границах защитной зоны от вышеуказанного объекта культурного наследия.

В связи с изложенным, Ответчик до 31.07.2018 занимался утверждением границы территории и режима использования территории данного объекта культурного наследия для сокращения в установленном порядке защитной зоны указанного объекта культурного наследия, что подтверждено Распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области № 32РВ-313 от 31.07.2018 об утверждении границы территории и режима использования территории вышеуказанного объекта культурного наследия регионального значения.

 Договором №38-18/452 от 03.04.2018, заключенным с ГАУ «Институт Генплана Москвы», актом сдачи-приемки от 17.05.2018, подтверждается выполнение по заданию ООО «ПАРИТЕТ» работ по разработке проекта границ территории вышеуказанного объекта культурного наследия.

Согласно п. 8.5, 8.6 Договора Арендатор принял обязательство в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации Договора принять исчерпывающие меры по заключению с каждым гражданином-соинвестором, проинвестировавшим строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0070202:25 (далее - Участок 1), соглашение, подтверждающее право требования на квартиру пострадавшего гражданина-соинвестора в многоквартирном жилом доме, строящемся на Участке 1, либо, в случае недостижения соглашения представить Арендодателю документы, подтверждающие принятие исчерпывающих мер по достижению такого соглашения.

Принятием исчерпывающих мер считается направление пострадавшему гражданину-соинвестору письменного предложения о заключении любой сделки, предусмотренной действующим законодательством, в результате совершения которой пострадавший гражданин-соинвестор приобретал бы права на квартиру в создаваемом многоквартирном жилом доме на Участке 1.

Таким образом, исполнение вышеуказанного обязательства прямо связано с исполнением Арендодателем обязательств по предоставлению Арендатору информации, позволяющей идентифицировать граждан-соинвесторов, что Арендодателем сделано не было.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма № 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании п.3 ст.405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно п.1 ст.406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 22.11.2016 № 89-КГ16-7), по смыслу статьи 615, пункта 3 статьи 405, пункту 1 статьи 406 ГК РФ должник не может нести ответственность за не исполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора либо его бездействием, в том числе, если в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Учитывая, что заключенный договор предполагает встречное исполнение обязательств, то обязательства арендатора, в том числе по исполнению условий п. 8.5, 8.6 Договора подлежат исполнению исключительно, в связи с исполнением кредитором обязательств по предоставлению арендатору земельного участка, соответствующего условиям Договора, в том числе, не имеющего недостатков, не указанных Арендодателем при заключении Договора, а именно наличие обременений в виде защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения.

Таким образом, срок исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 8.5, 8.6 Договора, подлежит исчислению с 01.08.2018, то есть после устранения Арендатором недостатков, позволяющих использование арендованного земельного участка, в связи с чем срок исполнения обязательств не мог бы наступить ранее 01.02.2019.

Несмотря на длительный срок устранения данного недостатка (с 27.10.2017 по 31.07.2018) и фактическую невозможность использования земельного участка по назначению, Арендатором добросовестно исполняющим свои обязательства, в полном объеме уплачена арендная плата, что подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями.

В приложении №1 к Договору указан реестр пострадавших: граждан-соинвесторов, содержащий исключительно фамилию, имя и отчество, реквизиты договора соинвестирования, номер приобретенного жилого помещения по первоначальному проекту, количество комнат и площадь.

Согласно п. 4.2.1, 4.2.2. Арендодатель обязался выполнить в полном объеме все условия договора, передать Арендатору земельный участок по акту приема- передачи.

Учитывая непредоставление Арендодателем Арендатору персональных данных граждан-соинвесторов, в том числе договоров соинвестирования и их не передачу арендатору до настоящего времени, в силу заключенного Договора и сложившихся правоотношений между Сторонами, Арендодатель принял на себя обязательства передать Арендатору земельный участок, соответствующий условиям его целевого использования, а также, с учетом особых условий договора (п. 8.5, 8.6) передать Арендатору персональные данные лиц либо договоры соинвестирования.

Иное бы исключало исполнение Арендатором обязательств, предусмотренных п. 8.5, 8.6 Договора, в связи с отсутствием у Ответчика персональных данных граждан- соинвесторов.

До настоящего времени персональные данные Ответчику не переданы.

Тем не менее, руководствуясь принципом добросовестности при исполнении обязательств, в целях принятия исчерпывающих мер по исполнению обязательств, предусмотренных п. 8.5, 8.6 Договора, а именно письменных предложений о заключении сделок, в результате которых пострадавший гражданин-соинвестор приобретал бы права на квартиру в многоквартирном жилом доме, Ответчиком 02.11.2018 запрошены сведения в отношении граждан-соинвесторов в Главном управлении государственного строительного надзора Московской области, который в соответствии с Положением о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области, утвержденном постановлением Правительства МО от 11.04.2016 № 270/9 осуществляет учет пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и обладает всеми необходимыми персональными данными указанных лиц.

Согласно ответу Главгосстройнадзора от 12.11.2018 запрашиваемые данные не могут быть предоставлены, так как это противоречит нормам ФЗ № 152-ФЗ от 27.07.2006 «О персональных данных».

Ответчиком приняты исчерпывающие меры по исполнению принятых на себя обязательств, однако, исполнение данных обязательств невозможно по обстоятельствам, за которые Ответчик не отвечает.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что правовых оснований для взыскания с ответчика штрафа не имеется.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении спорного договора.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако, доказательств направления ответчику предложения (оферту) расторгнуть договор аренды по причине нарушения им сроков оплаты аренды, неисполнения существенных условий договора аренды истцом не представлено.

Представленные истцом письма от 14.09.2018 г. и от 16.10.2018 г. не содержат предложения (оферты) расторгнуть договор аренды.

Указание в письме от 16.10.2016 г. на то, что нарушение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 8.5 и 8.6 договора является существенным и влечет расторжение договора в установленном законом порядке не является предложением о расторжении договора аренды по смыслу ст. 452 ГК РФ.

В ходе судебного заседания апелляционного суда представитель истца пояснил, что кроме указанных писем ответчику ничего не направлялось.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

На основании изложенного, требование о расторжении договора аренды земельного участка № 471 от 15.09.2017 г. подлежит оставлению без рассмотрения.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 января 2019 года по делу № А41-94062/18 отменить.

В удовлетворении требования Администрации г. Ивантеевки о взыскании штрафа в размере 130 200 руб. - отказать.

Исковые требования о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с Администрации г. Ивантеевки в пользу ООО "ПАРИТЕТ" 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

 

Судьи

В.Ю. Бархатов

С.В. Боровикова