﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-34161/2020

27 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью «Сити-Центр»:

Атмахова Р.В. (доверенность от 01.07.2021),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

общества с ограниченной ответственностью «Сити-Центр»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.03.2021,

принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., Ковбасюком А.Н.,

по делу № А43-34161/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сити-Центр»

(ИНН: 5258050333, ОГРН: 1045207245049)

к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области

(ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

о признании частично недействительным приложения к договору аренды и

о взыскании неосновательного обогащения

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Сити-Центр» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство):

1) о признании недействительным приложения № 4 к договору аренды от 29.05.2020 №18-5975 в части расчета арендной платы за период фактического пользования земельным участком и 

2) о взыскании неосновательного обогащения размере 1 681 402 рублей 27 копеек.

Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 180, 424, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и Методике расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 (далее – Методика). Требования мотивированы тем, что расчет арендной платы за период фактического пользования земельным участком противоречит указанной Методике.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 09.03.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021, отказал в удовлетворении иска. Суды заключили, что расчет арендной платы соответствует Методике в полном объеме.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали пункт 13 Методики; арендованный земельный участок имел определенную кадастровую стоимость. Кассатор указывает, что суды неверно отклонили доводы истца о нарушении Методики ввиду несоответствия фактического использования земельного участка его разрешенному использованию. Также истец полагает, что суды неверно сослались на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку недобросовестность истца не была установлена. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Министерство отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, не направило представителя в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.05.2020 заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок площадью 4743±24 квадратных метров, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Нижегородская область, улица Белинского, дом 26, с кадастровым номером 52:18:006130:286.

Согласно договору земельный участок предоставляется для использования под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)). Срок окончания аренды 29.05.2069 (пункт 1.3). При использовании участка до заключения договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка – с 10.01.2019 (пункт 2.3). В случае применения пункта 2.3 договора расчет арендной платы за фактическое использование участка производится согласно приложению № 4 (пункт 4.2).

Размер арендной платы за фактическое использование земельного участка согласован сторонами в приложении № 4 к договору и произведен на основании Методики. 

Расчет арендной платы за фактическое использование произведен из кадастровой стоимости земельного участка в размере 63 057 236 рублей 40 копеек: 

с 10.01.2019 по 31.12.2019 – 1 642 434 рублей 18 копеек ежегодно, 136 869 рублей 52 копейки ежемесячно; 

с 01.01.2020 ежегодно – 1 706 591 рублей 77 копеек.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.03.2020 земельный участок с кадастровым номером 52:18:006130:286 поставлен на кадастровый учет 20.02.2020 (кадастровая стоимость земельного участка составила 63 057 236 рублей 40 копеек).

Согласно приказу департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 05.12.2019 05-02-01-231/19С-ЗУ и схеме расположения участка, выполненной ООО «Экспертный центр Норматив», земельный участок 52:18:006130:286 сформирован из участка 52:18:0060130:44 площадью 4448 квадратных метров и части земельного участка 52:18:0000000:144 площадью 295 квадратных метров. 

Общество сочло неправомерным расчет арендной платы и произвело её перерасчет с использованием кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 52:18:0060130:44, равного 1208 рублям 41 копейке за квадратный метр (приложение № 1) и кадастровой стоимости земельного участка 52:18:0000000:144, равной 1 рублю за земельный участок (пункт 6 указанного постановления).

Посчитав расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка, противоречащим Методике, в связи с чем на стороне Министерства возникло неосновательное обогащение, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя Общества, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов, с учетом следующего. 

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 65 (пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В статье 39.7 (пункте 1, подпункте 2 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. В этом случае изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 (далее – Методика). Она определяет, в том числе, способы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, государственная собственность на которые не разграничена, и устанавливает единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам (пункт 1). 

Размер арендной платы при аренде земельных участков определяется, в числе прочего, в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков. 

Расчет производится в соответствии с пунктом 4 Методики, с применением коэффициентов Кври, значения которых определены исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для определенного вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором (приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540), и коэффициента индексации (Ки) (подпункт «б» пункта 2).

На основании пункта 4 Методики, Размер арендной платы в случае, указанном в подпункте «б» пункта 2 Методики, рассчитывается по формуле:

А = КСЗ×Кври×Ки, где:

А – годовой размер арендной платы, в рублях;

КСЗ – кадастровая стоимость земельного участка, в рублях;

Кври – коэффициент вида разрешенного использования земельных участков.

В случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври, за исключением случаев, когда на земельном участке одновременно с основным объектом капитального строительства также размещаются объекты вспомогательного назначения и инженерные сооружения, предназначенные исключительно для обеспечения электро-, газо-, теплоснабжения основного объекта, а также случаев, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, содержание которых включено в вид, общий для группы данных видов разрешенного использования.

Ки – коэффициент индексации.

Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области.

В силу пункта 13 Методики в случае, если кадастровая стоимость земельного участка, передаваемого в аренду, не определена в установленном порядке, ее значение приравнивается к среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земель по кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок, для соответствующего вида разрешенного использования.

Согласно статьям 166 (пунктам 1, 3) и 167 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 (пунктом 2) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что она оспорима или применяются другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковое требование удовлетворению не подлежит.

Суды двух инстанций верно исходили из того, что с 10.01.2019 по 19.02.2020 закрытый рынок «Средной» (право собственно зарегистрировано за Обществом 10.01.2019) располагался на земельном участке площадью 4743 квадратного метра, не поставленном на кадастровый учет. При этом 20.02.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 52:18:006130:286 площадью 4743±24 квадратных метров, необходимой для эксплуатации закрытого рынка. В спорный период величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:006130:286 определена не была. 

Для кадастрового квартала 52:18:006013 среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли (5 группа видов разрешенного использования) составляет 13 294 рублей 80 копеек на основании приложения № 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области».

Таким образом, исходя из пункта 13 Методики, расчет арендной платы за фактическое пользование правомерно произведен Министерством, с учетом кадастровой стоимости участка в сумме 63 057 236 рублей 40 копеек (4743 квадратных метров × 13 294 рублей 80 копеек). 

Вопреки позиции заявителя, земельный участок 52:18:006130:286 был сформирован из участка 52:18:0060130:44 площадью 4448 квадратных метров, а также части земельного участка 52:18:0000000:144 площадью 295 квадратных метров.

При этом земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060130:44 был поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «под строительство закрытого рынка; под строительство автодорожных подходов к совмещенному мосту через реку Ока в г. Новгороде и подземных пешеходных переходов на площади Лядова и ул. Покровская, 3п.к.». 

Кадастровая стоимость данного земельного участка была определена из удельного показателя кадастровой стоимости – 1208 рублей 40 копеек за квадратный метр, соответствующего 13 группе видов разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения автомобильных дорог и т.д. Таким образом, разрешенное использование указанного земельного участка на данный момент не соответствует его фактическому использованию – размещению нежилого здания закрытого рынка, то есть тому, какой вид деятельности осуществляло Общество. 

В данном случае следует учитывать Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Суды указали на принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Необходимо учесть и принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. 

Из пункта 13 Методики следует, что в случае, если кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (а не тех участков, из которых он образован), не определена, то ее значение приравнивается к среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земель по кварталу, в котором он расположен земельный участок, для соответствующего вида разрешенного использования (то есть арендованного участка).

Таким образом, аргументы заявителя основаны на неверном толковании материального права и положений Методики. 

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя. 

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.03.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 по делу № А43-34161/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сити-Центр» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов