ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А82-11919/2017  Б/303

31 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хорошевой Е.Н.,

судейДьяконовой Т.М., Кормщиковой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишкиной М.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2020 по делу № А82-11919/2017 Б/303, принятое 

по заявлению финансового управляющего имуществом ФИО2 ФИО3

к ФИО4,  ФИО5,  ФИО1, ФИО6

об оспаривании  сделки  должника  и  истребовании  имущества  из  чужого  незаконного владения

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Ярославль, ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, СНИЛС: 

<

***>)

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (далее – ФИО2, должник) финансовый управляющий имуществом должника ФИО3 (далее – финансовый управляющий ФИО3) обратился в Арбитражный суд Ярославской области к ФИО4,  ФИО5,  ФИО1, ФИО6 (далее – ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ответчики) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, том 2, л.д. 92-97) о признании недействительными сделками последовательно заключенные договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2015 между должником и ФИО4 и договор купли-продажи от 13.03.2017 между ФИО4 и ФИО1 и ФИО5, в части отчуждения ½ доли в праве собственности на: земельный участок, общей площадью 3 029 кв.м., кадастровый номер 76:23:040803:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...>; здание гаража, назначение: нежилое, 1 этажный, лит.А, общей площадью 299,3 кв.м., лит.Б, общей площадью 20,9 кв.м., инв. № 22653, кадастровый номер 76:23:040870:0001:022653\00, расположенное по адресу: 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки в виде истребования из чужого незаконного владения ¼ в праве собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 3 029 кв.м., кадастровый номер 76:23:040803:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...>, ¼ в праве собственности ФИО1 на здание гаража, назначение: нежилое, 1 этажный, лит.А, общей площадью 299,3 кв.м., лит.Б, общей площадью 20,9 кв.м., инв. № 22653, кадастровый номер 76:23:040870:0001:022653\00, расположенное по адресу: 

<

...>, ¼ в праве собственности ФИО5 на земельный участок, общей площадью 3 029 кв.м., кадастровый номер 76:23:040803:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...>; ¼ в праве собственности ФИО5 на здание гаража, назначение: нежилое, 1 этажный, лит.А, общей площадью 299,3 кв.м., лит.Б, общей площадью 20,9 кв.м., инв. № 22653, кадастровый номер 76:23:040870:0001:022653\00, расположенное по адресу: 

<

...>. При невозможности удовлетворения требований к ФИО1 и ФИО5 заявитель просил взыскать с ФИО4 в конкурсную массу ФИО2 стоимость этого имущества в размере 24 918 000 руб.

В ходе рассмотрения обособленного спора к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, Департамент строительства Ярославской области.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2020 договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2019, заключенный между ФИО2, ФИО6 и ФИО4 признан недействительной сделкой. Восстановлено право ФИО2 на ½ долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3 029 м2, кадастровый номер 76:23:040803:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...>. Из чужого незаконного владения ФИО7 и ФИО5 истребована в конкурсную массу ФИО2  ½ доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3 029 м2, кадастровый номер 76:23:040803:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...> с расположенным на нём объектом незавершенного строительства общей площадью 1 329,1 м2. Производство по требованию в части признания отсутствующим права на ½ доли в праве общей долевой собственности ФИО1 и ½ доли в праве общей долевой собственности ФИО5 на здание гаража, назначение: нежилое, 1 этажный, лит. А, общей площадью 299,3 м2, лит. Б, общей площадью 20,9 м 2, инв. № 22653, кадастровый номер 76:23:040870:0001:022653\00, расположенные по адресу: 

<

...> прекращено.

Ответчик ФИО1, не согласившись с принятым по делу определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение арбитражного суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления финансовому управляющему отказать.

По мнению заявителя жалобы, обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела. Вывод суда первой инстанции о безвозмездном характере договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2015 апеллянт считает ошибочным, так как об обратном свидетельствуют доводы ФИО6 о полном расчете с ним и ФИО2 по оспариваемому договору. Полагает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что строительство приобретенного ФИО4 объекта недвижимости по спорному договору окончено в 2016 году, о чем свидетельствует представленный в дело технический план от 24.02.2017. В подтверждение данного факта в материалы дела также представлены договоры подряда, заключенные ФИО4 с ООО «Венттепломонтаж» для прокладки канализации, водопроводных и электрических сетей, локальные сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат. При таких обстоятельствах данная судом первой инстанции оценка договору о совместной деятельности от 10.08.2015 между ФИО4 и ФИО8 на предмет неплатежеспособности ФИО4 не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. ФИО8 к участию в деле привлечен не был, доказательства его платежеспособности не запрашивались ни у него, ни у налогового органа. Таким образом, судом первой инстанции не выяснены обстоятельства финансирования завершения строительства спорного объекта недвижимости. Экспертное заключение № 19.06-395 от 01.07.2019, положенное судом первой инстанции в основу определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на соответствующие даты заключения договоров купли-продажи, ответчик не считает достоверным и надлежащим доказательством по настоящему делу. Полагает, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки и Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречит собранным по делу доказательствам. Напротив, представленный в дело Отчет № 10334/17 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, земельного участка с кадастровым номером 76:23:040803:2 от 07.03.2017, выполненный ООО «Ярэксперт», по мнению заявителя, неправомерно не принят во внимание судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства. Ссылаясь на выводы экспертного заключения № 19.06-395 от 01.07.2019, отчета № 10334/17 от 07.03.2017 в части того, что приобретенное ФИО1 и ФИО5 у ФИО4 по договору купли-продажи от 13.03.2017 здание является объектом незавершенного строительства, апеллянт считает себя и ФИО5 добросовестными приобретателями недвижимого имущества, у которых при совершении сделки с ФИО4 отсутствовали основания усомниться как в правомерности отчуждения спорного имущества, так и в соответствии условий сделки рыночным условиям. Отмечает, что при заключении договора купли-продажи ответчики проявили обычную, требующуюся при заключении подобных договоров осмотрительность. Кроме того, податель жалобы считает, что требования в части виндикации земельного участка не подлежали удовлетворению, поскольку ограничения, установленные пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, не могут распространяться на оспариваемую сделку в части отчуждения земельного участка, так как земельный участок как часть земной поверхности не может являться самовольной постройкой и сделка с ним не может быть признана недействительной по основаниям статей 10,167, 222 ГК РФ.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 12.10.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 13.10.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Финансовый управляющий ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя мотивированно отклонил, считает, что судом первой инстанции полно выяснены все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, которые подтверждены надлежащими доказательствами и сделаны правильные и исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных обстоятельств. Судом установлены все обстоятельства, позволяющие охарактеризовать первоначальную сделку между ФИО2, ФИО6 и ФИО4 как подозрительную сделку, запрещенную пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Вывод суда первой инстанции о совершении сделки в отношении самовольной постройки является обоснованным. Полагает, что совокупностью доказательств подтверждается недобросовестность ФИО1 и ФИО5 при заключении спорного договора с ФИО4

Конкурсный кредитор общество с ограниченной ответственностью «Форум-А» (далее – ООО «Форум-А») в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя мотивированно отклонил, считает определение от 18.09.2020 законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Указывает, что судом в полной мере рассмотрен представленный в материалы дела договор о совместной деятельности от 10.08.2015 и ему дана надлежащая правовая оценка. Вывод суда первой инстанции о безвозмездности договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО4 является правильным, сделанным при верной оценке представленных в материалы дела доказательствах. ФИО5 и ФИО1, по мнению кредитора, не являются добросовестными приобретателями, что подтверждается материалами дела.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в дело не представили.

Протокольным определением от 26.11.2020 судебное разбирательство по рассмотрению настоящей апелляционной жалобы в порядке статьи 158 АПК откладывалось на 17.12.2020.

В  судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 17.12.2020 до 24.12.2020.

Определением от 24.12.2020 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Шаклеиной Е.В. на судью Кормщикову Н.А.

Рассмотрение дела произведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 24.12.2020 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2020 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.09.2015 между ФИО2 (Продавец-1), ФИО6 (Продавец-2) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого Продавцы продали, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 76:23:040803:0002, общей площадью 3 029 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...> (Объект-1), в следующих долях: Продавец-1 продал Покупателю - 1/2 доли в праве общей долевой собственности, Продавец-2 продал Покупателю - 1/2 доли в праве общей долевой собственности.; здание гаража, назначение: нежилое, 1 -этажный, лит. А, общей площадью 299,3 кв. м; лит. Б, общей площадью 20,9 кв.м., инв. № 22653, кадастровый (или условный) номер: 76:23:040870:0001:022653\00 расположенное по адресу: 

<

...> (Объект-2), в следующих долях: Продавец-1 продал Покупателю - 1/2 доли в праве общей долевой собственности, Продавец-2 продал Покупателю - 1/2 доли в праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 3 договора Продавцы продают Покупателю вышеуказанные Объекты за 8 700 000 руб.00 коп., а именно: Покупатель уплачивает Продавцу-1 - 4 350 000 руб. 00 коп. из расчета: 3 500 000 руб. 00 коп. за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 850 000 руб. 00 коп. за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража. Покупатель уплачивает Продавцу-2 - 4 350 000 руб. 00 коп. из расчета: 3 500 000 руб. 00 коп. за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 850 000 руб. 00 коп. рублей 00 копеек за 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража.

В день подписания настоящего договора Покупатель оплачивает Продавцам стоимость вышеуказанных Объектов в полном объеме наличными денежными средствами, о чем составляются расписки (пункт 4 договора).

03.04.2017 ФИО4 произвела отчуждение права собственности на спорное имущество – здание и земельный участок ФИО1 и ФИО5 по ½ доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи от 30.03.2017, дата государственной регистрации права - 03.04.2017.

По условиям договора купли-продажи от 30.03.2017 цена имущества составила 15 100 000 рублей (пункт 3 договора).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.10.2017  индивидуальный предприниматель ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО3

Полагая, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2015 является недействительной сделкой на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), а также имеет признаки мнимой сделки, так как при отсутствии реальных расчетов она совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; является притворной, которая была совершена с целью прикрыть другую сделку (договор купли-продажи от 30.03.2017), финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве определено, что цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий, перечисленных в абзацах 3-5 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 года № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правамкредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В силу разъяснений пункта 6 Постановления № 63 согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления № 63, в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 15.09.2015, т.е. в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом (соблюдены условия абзаца 1 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).

Судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что на момент подписания спорного договора ФИО2 прекратил исполнение денежных обязательств, о чем свидетельствует наличие в Заволжском, Кировском, Фрунзенском, Красноперекопском, Ленинском районных судах города Ярославля к ФИО2 исков о взыскании с последнего более 150 000 000 руб.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии признаков неплатежеспособности у указанного лица на момент заключения оспариваемого договора.

В обоснование доводов о мнимости и притворности договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2015 финансовый управляющий указал на безвозмездность оспариваемой сделки.

Возражая против доводов в данной части, ФИО4 в подтверждение наличия финансовой возможности совершить оспариваемую сделку представила: договор о совместной деятельности между ФИО4 и ФИО8 от 10.08.2015, договор подряда от 15.10.2015 между ФИО4 и ООО «Венттепломонтаж» для прокладки канализации, водопроводных сетей, электрики; договор подряда от 10.10.2015, квитанции к приходно-кассовому ордеру № 168 от 20.10.2015, № 193 от 12.11.2015, № 213 от 17.12.2015, № 13 от 26.01.2016, № 29 от 23.03.2016, № 45 от 30.05.2016, локальные сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, дополнительное соглашение № 1 от 15.10.2015, расписки ФИО2 от 15.10.2015, дополнительное соглашение от 08.04.2017 к договору купли-продажи от 13.03.2017.

В целях необходимости исследования вопроса о финансовой возможности и самостоятельных доходах ФИО4 судом первой инстанции из МИФНС № 5 по Ярославской области истребованы первичные документы.

Во исполнение требований суда, МИФНС № 5 по Ярославской области суду представлены: копии налоговых деклараций по НДС за 4 квартал 2015 года и 1 и 2 кварталы 2016 года ООО «Венттепломонтаж», а также ответ на запрос ИФНС по Ленинскому району от 19.12.2019, для приобщения к материалам дела представлена налоговая декларация ФИО4 по форме 3-НДФЛ за 2017 год, книга продаж ООО «Венттепломонтаж» за 4 квартал 2015 года, а также 1 -2 кварталы 2016 года.

Исследовав представленные налоговым органом документы, арбитражный суд установил, что в книгах продаж ООО «Венттепломонтаж» за 4 квартал 2015 года, а также 1-2 кварталы 2016 года в указанные ответчиком периоды совершения работ, сведения о взаимоотношениях ООО «Венттепломонтаж» с контрагентом ФИО4 отсутствуют.

Сопоставив данные сведения с информацией, указанной в представленных ФИО4 договоре подряда от 10.10.2015, квитанции к приходно-кассовому ордеру № 168 от 20.10.2015, № 193 от 12.11.2015, № 213 от 17.12.2015, № 13 от 26.01.2016, № 29 от 23.03.2016, № 45 от 30.05.2016, локальных сметных расчетах, актах о приемке выполненных работ, справках о стоимости выполненных работ и затрат, дополнительном соглашении № 1 от 15.10.2015, расписка ФИО2 от 15.10.2015, суд пришел к выводу о том, что данные документы имеют признаки фальсификации, в связи с чем признал ранее поданное кредитором ООО «Приоритет-Партнер» заявление о фальсификации в данной части обоснованным.

Оценив дополнительное соглашение № 1 от 15.10.2015, свидетельствующее об увеличении стоимости приобретенного объекта на 6 090 000 руб. и доплате данной суммы после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, суд первой инстанции посчитал, что такое действие не соответствует условиям обычного гражданского оборота, необходимости производить доплату после перехода права собственности на недвижимое имущество не имелось и каких-либо реалистичных объяснений совершения такого действия не представлено.

Кроме того, судом установлено, что представленное дополнительное соглашение № 1 от 15.10.2015 к договору купли-продажи от 15.09.2015 в установленном законом порядке не зарегистрировано, что свидетельствует о нарушении процедуры заключения соглашения.

Проанализировав условия договора о совместной деятельности от 10.08.2015 между ФИО4 и ФИО8 с учетом положений статьи 1041 ГК РФ, принимая во внимание, что ФИО4 статусом индивидуального предпринимателя не обладает, является единоличным приобретателем недвижимого имущества, несмотря на содержание договора о совместной деятельности (в том числе, о размерах долей в праве собственности), отсутствие в материалах дела доказательств платежеспособности второго участника договора о совместной деятельности – ФИО8, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор о совместной деятельности от 10.08.2015 также имеет признаки фальсификации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции признал, что договор купли-продажи от 15.09.2015 ФИО4 не оплачен ввиду того, что самостоятельные доходы ФИО4 явно не позволяли ей рассчитывать на приобретение спорного недвижимого имущества.

Данные обстоятельства ФИО4 безусловными и надлежащими доказательствами не опровергнуты, иного из материалов дела не следует.

В целях рассмотрения вопроса о соответствии стоимости отчуждения недвижимого имущества рыночным условиям судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно поступившему в арбитражный суд заключению эксперта № 19.06-395 от 01.07.2019, по состоянию на 15.09.2015 рыночная стоимость здания и земельного участка составляла 73 590 000 руб. без учета НДС, в том числе 6 850 000 руб. стоимость земельного участка без учета НДС, 66 740 000 руб. стоимость строения без учета НДС; 83 880 000 руб. с учетом НДС, в том числе 6 850 000 руб. стоимость земельного участка без учета НДС, 77 030 000 руб. стоимость строения с учетом НДС по ставке 18%. По состоянию на 13.03.2017 рыночная стоимость здания и земельного участка составляла 68 310 000 руб. без учета НДС, в том числе 5 430 000 руб. стоимость земельного участка без учета НДС, 62 880 000 руб. стоимость строения без учета НДС; 77 230 000 руб. с учетом НДС, в том числе 5 430 000 руб. стоимость земельного участка без учета НДС, 77 800 000 руб. стоимость строения с учетом НДС по ставке 18 %.

Также ранее ответчиками ФИО5 и ФИО1 в обоснование разумной стоимости приобретенного у ФИО4 недвижимого имущества по договору от 30.03.2017 в материалы дела представлен отчет № 10334/17 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, земельного участка с кадастровым номером 76:23:040803:2 от 07.03.2017, выполненный ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость имущества по состоянию на 03.03.2017 определена в размере 24 918 000 рублей (17 212 000 руб. за здание и 7 706 000 руб. за земельный участок), с упоминанием того, что рыночная стоимость может находиться в границах ценового диапазона от 18 700 000 рублей до 31 150 000 рублей.

Причем в отчете указано, что оценщику была предоставлена исчерпывающая информация об объектах оценки.

Оценив экспертное заключение № 19.06-395 от 01.07.2019 по правилам процессуальных норм, с учетом требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд первой инстанции принял его в качестве доказательства, определяющего стоимость недвижимого имущества, при этом существенных сомнений в обоснованности заключения эксперта или в наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства представленный ответчиками отчет № 10334/17 от 07.03.2017 ООО «Ярэксперт», поскольку оценщиком в отчете неправильно определены конструктивные характеристики объекта строительства, в отчете значительно занижен строительный объем, кроме того, в отчете необоснованно не применены корректировки, учитывающие имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и аналогом, что существенно снижает стоимость объекта оценки.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции в данной части, как и доказательств соответствия отчета об оценке № 10334/17 от 07.03.2017 действующему Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и действующим федеральным стандартам оценки ответчиками вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено.

Сопоставив стоимость имущества по оспариваемому договору от 15.09.2015 (8 700 000 руб.) со стоимостью, определенной в договоре от 30.03.2017 (15 100 000 руб.) и стоимостью в заключении эксперта (41 940 000 руб.), суд первой инстанции установил, что спорное имущество приобретено в пять раз ниже рыночной стоимости, что свидетельствует о совершении сделки на не рыночных условиях и неравноценности встречного исполнения (с учетом доказанности факта отсутствия оплаты ФИО4 договора от 15.09.2015).

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие публичных процедур продажи спорного недвижимого имущества по договору от 15.09.2015, суд первой инстанции пришел к выводу о фактической аффилированности ФИО2 и ФИО4, об их согласованных действиях по выводу имущества должника с целью избежания обращения взыскания на него и намерении причинить вред имущественным правам кредиторов ФИО2

Данные выводы арбитражного суда безусловными доказательствами, свидетельствующими об обратном, не опровергнуты.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ФИО1 и ФИО5 с 23.04.2008 зарегистрированы Межрайонной инспекцией ФНС России №5 по Ярославской области в качестве индивидуальных предпринимателей с дополнительными ОКВЭД 68.10 покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 68.20 аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Таким образом, индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО5 являются профессиональными участниками рынка недвижимого имущества, для которых сделка с ФИО4 (договор купли-продажи от 30.03.2017) соответствует по своему характеру не только заявленным видам экономической деятельности, но и иным сделкам, совершенным ими в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Оценивая действия ФИО1 и ФИО5 на предмет их добросовестности приобретения спорного недвижимого имущества у ФИО4 по договору купли-продажи от 30.03.2017 арбитражный суд исходил из следующих фактических обстоятельств.

На момент приобретения объектов недвижимости (30.03.2017) ответчики обладали полной информацией о данных объектах в части технических характеристик и стоимости имущества.

Так, согласно отчету № 10334/17 от 07.03.2017 рыночная стоимость имущества по состоянию на 03.03.2017 определена оценщиком в размере 24 918 000 рублей (17 212 000 руб. за здание и 7 706 000 руб. за земельный участок), с упоминанием того, что рыночная стоимость может находиться в границах ценового диапазона от 18 700 000 рублей до 31 150 000 рублей.

При этом, в отчете указана площадь здания 1329,1 м2 (том 1, л.д. 163).

В договоре от 30.03.2017 и техническом паспорте площадь здания гаража, назначение: нежилое, 1 -этажный, лит. А, указана 299,3 кв. м; лит. Б, - 20,9 кв.м., цена продаваемого недвижимого имущества – 15 100 000 рублей.

При таких обстоятельствах ФИО1 и ФИО5, являясь профессиональными участниками рынка недвижимого имущества, не могли не осознавать, что приобретают фактически иной объект вместо зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Учитывая приобретение объекта, фактическое состояние которого не соответствует описанию в договоре, ответчики должны были удостовериться в праве ФИО4 на отчуждаемое имущество и предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

Однако, материалы дела таких доказательств не содержат.

Кроме того, в пункте 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, доведенного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 № 126, разъяснено, что явно заниженная цена (в два и более раза) продаваемого имущества должна вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

Вместе с тем, цена приобретения имущества по договору от 30.03.2017 при наличии установленной рыночной стоимости имущества отчетом оценщика № 10334/17 от 07.03.2017, сомнений у новых приобретателей не вызвало, что не свидетельствует об обычной степени осмотрительности, характерной для профессиональных участников рынка недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ФИО1 и ФИО5 не могут быть признаны добросовестными приобретателями по смыслу части 1 статьи 302 ГК РФ.

Выводы суда в данной части подтверждаются представленными в дело надлежащими доказательствами.

Иное из материалов дела не следует.

В целях установления судом обстоятельств в части соответствия объектов недвижимости, указанных в технической документации, объектам недвижимости, фактически переданных по договорам купли-продажи от 15.09.2015, от 30.02.2017 судом первой инстанции от Инспекции государственного строительного надзора Ярославской области получены письменные пояснения, согласно которым инспекцией 31.01.2020 произведен осмотр объекта капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с представленной информацией 31.01.2020 инспектором осуществлен визуальный осмотр объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 76:23:040803:2) по адресу: 

<

...>, с целью установить: соответствие/несоответствие здания, расположенного по указанному адресу, зданию гаража (назначение: нежилое, лит. А, общей площадью 299,3 кв. м; лит. Б, общей площадью 20,9 кв.м., инв. № 22653, кадастровый номер 76:23:040870:0001:022653\00); наличие/отсутствие изменений параметров ранее существовавшего здания (этажность, площадь и т.д.); соответствие точек существующего объекта со зданием гаража согласно техническому плану (объект расположен на месте гаража или нет, сохранены ли конструктивные элементы гаража).

Визуально основные характеристики здания (форма здания, количество этажей, габаритные размеры, расположение здания на земельном участке) соответствуют характеристикам, указанным в материалах отчета № 10334/17 оценки рыночной стоимости нежилого здания, земельного участка с кадастровым номером 76:23:040803:2, оформленного по состоянию на 03.03.2017 ООО «Ярэксперт», и технического плана, приложенного к отчету, а также указанным в экспертном заключении № 19.06-395 от 01.07.2019 оценки рыночной стоимости нежилого здания, составленном ИП ФИО9, и технического плана, приложенного к отчету.

Согласно указанным документам: фундамент - железобетонный; материал наружных стен - металлический каркас, пенобетонные блоки с вентилируемым фасадом из металлокассет; общая площадь здания - 1329,1м; количество этажей -3; время завершения строительства - 2016.

По итогам осмотра можно сделать вывод, что ни одна из характеристик (форма здания, количество этажей, габаритные размеры, расположение здания на земельном участке) существующего здания не соответствует характеристикам здания, имеющимся в технических паспортах объекта «Гараж» (инв. номер 22653), кадастровом паспорте здания «Гараж» от 13.01.2016.

Согласно указанным документам: фундамент - кирпичные столбы, материал наружных стен - шлакоблочные в кирпичных столбах, площадь здания - 336,6 м2, количество этажей - 1; год постройки - 1952.

Таким образом, визуально определяется, что здание, находящееся на момент осмотра на земельном участке (кадастровый номер 76:23:040803:2) по адресу: 

<

...>, не является зданием «Гараж» (инв. номер 22653), характеристики которого указаны в технических паспортах объекта «Гараж» (инв. номер 22653), кадастровом паспорте здания «Гараж» от 13.01.2016, имеющихся в материалах дела № А82-11919/2017.

Департамент строительства Ярославской области представил в материалы дела письменные пояснения, что последним разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу 

<

...>, (земельный участок с кадастровым номером 76:23:040803:2) не выдавалось, обращений по вопросу о выдаче разрешения в Департамент не поступало.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в настоящее время на земельном участке по адресу 

<

...> расположено здание со следующими характеристиками: здание нежилое, общая площадь здания - 1329,1 м; количество этажей - 3 и указанный объект незавершенного строительства возведен без разрешительной документации.

О том, что приобретаемое ФИО1 и ФИО5 здание у ФИО4 является объектом незавершенного строительства, свидетельствует и отчет оценщика № 10334/17 от 07.03.2017, в котором отражена данная информация, следовательно, ответчики не могли не знать о данном обстоятельстве.

Учитывая установленные фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что строение, расположенное на земельном участке к.н. 76:23:040803:2, по адресу 

<

...> имеющее следующие характеристики: здание нежилое, общая площадь здания - 1329,1м; количество этажей -3, имеет признаки самовольной постройки.

Руководствуясь пунктов 1, 2 статьи 129, статьи 209, пункта 1 статьи 213, статьей 222 ГК РФ арбитражный суд пришел к выводу, что самовольно возведенное строение не могло находиться в собственности ФИО4, а также перейти в собственность ответчиков ФИО5, и ФИО1, посредством заключения договора купли-продажи от 30.03.2017, так как самовольно возведенные постройки исключены из гражданского оборота и не являются объектами гражданских прав и обязанностей, в силу чего с ними нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на них не может быть установлено и зарегистрировано.

Учитывая, что наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи от 15.09.2015 является недействительным (ничтожным) в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции признает данный вывод суда первой инстанции правильным, соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам, а также позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 11 информационного письма от 09.12.2010 № 143 («Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В указанной связи, с учетом положений статьи 301, 302 ГК РФ, разъяснений, данных в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, пунктах 37-39, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принимая во внимание, что спорные объекты недвижимости были отчуждены ФИО5 и ФИО1 неуправомоченным отчуждателем – ФИО4, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде восстановления права ФИО2 на ½ долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок и истребования в конкурсную массу должника имущества из чужого незаконного владения ФИО5 и ФИО1 ½ долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок с расположенным на нём объектом незавершенного строительства общей площадью 1 329,1 м2.

Суд апелляционной инстанции данный вывод суда первой инстанции поддерживает с учетом того, что на момент судебного разбирательства подтверждено наличие на спорном земельном участке иного объекта недвижимости, нежели переданного по спорным сделкам, а именно: объект незавершенного строительства общей площадью 1 329,1 м2, что свидетельствует о прекращении существования объекта здание гаража, с характеристиками, указанными в техническом паспорте.

Нахождение спорного имущества в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО5 (у каждого по ½ доле в праве) подтверждено материалами дела.

Доводы заявителя о том, что земельный участок не является «самовольной постройкой» и последствия применения недействительной сделки в части возврата земельного участка неправомерны, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В рассматриваемой ситуации в результате признания сделки купли-продажи от 15.09.2015 недействительной на основании положений статей 61.2 Закона о банкротстве, 10, 168, 170, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив положения статей 301, 302 ГК РФ и признав недобросовестными приобретателями ФИО1 и ФИО5, суд первой инстанции правомерно истребовал в конкурсную массу ФИО2 из чужого незаконного владения ФИО7 и ФИО5 ½ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 3 029 м2, кадастровый номер 76:23:040803:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации промышленных строений, расположенный по адресу: 

<

...> с расположенным на нём объектом незавершенного строительства общей площадью 1 329,1 м2.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

При принятии судебного акта суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, верно применил нормы права, подлежащие применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, и принял законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2020 по делу № А82-11919/2017 Б/303 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Е.Н. Хорошева

ФИО10

Н.А. Кормщикова