ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А65-41059/2018

город Самара

25 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2019 года.

       Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Балакиревой Е.М., 

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 4 апреля 2019 года по делу № А65-41059/2018 (судья Хуснутдинова А.Ф.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Неофит», г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, г.Менделеевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 в размере 106 385 руб. и земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 в размере 201 111 руб., с участием третьего лица: Исполнительного комитета Менделеевского муниципального района Республики Татарстан,

в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц,      

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Неофит" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан" (ответчик) о признании права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельными участками с кадастровыми номерами: 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31.

Определением суда от 11.01.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет Менделеевского муниципального района РТ.

Определением суда от 18.03.2019 в порядке ст.49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просил признать право на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 в размере 106 385 руб. и земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 в размере 201 111 руб.

Истец в связи с представленным ответчиком расчетом и имеющимися арифметическими ошибками в собственном расчете  заявил уточнение исковых требований в части, просил признать право на соразмерное уменьшение арендной платы  в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:27:110165:31 в сумме 201 104,50 руб. Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2019 исковые требования удовлетворены. Суд признал право общества с ограниченной ответственностью "Неофит" на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 ежегодно в размере 106 385 руб. и земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 ежегодно в размере 201 104 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права. Ответчик считает, что в данном случае не имеется оснований для удовлетворения иска, поскольку Палата не знала и могла знать о наличии санитарной зоны скотомогильника, которая в соответствии с классификацией СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция" (в редакции изменений №1,2,3,4)  составляет 1000 м, так как сибиреязвенные скотомогильники относятся к объектам 1 класса, так как сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории в государственный кадастр недвижимости не внесены. 

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07.10.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании протокола №1 от 26.09.2016 открытого аукциона заключен договор №131, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером  16:27:110165:30, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, общей площадью 2 757 кв.м., разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства. Договор заключен на срок с 07.10.2016 по 06.10.2026 (п.2.2. договора).

Арендодатель гарантировал, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

Согласно п.3.1. договора арендная плата на основании отчета №2015-01/2521 составляет 136 795 руб. в год. Арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца.

В соответствии с п.4.2.2. договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его разрешенных использованием и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

По акту приема-передачи земельный участок 07.10.2016 передан истцу в аренду, согласно акту указаны ограничения по использованию земельного участка: соблюдение целевого назначения и с учетом существующих охранных зон (т.1 л.д.19).

07.10.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании протокола №1 от 26.09.2016 открытого аукциона заключен договор №132, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером  16:27:110165:31, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, общей площадью 5 303 кв.м., разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Договор заключен на срок 10 лет с 07.10.2016 по 06.10.2026 (п.2.2. договора).

Арендодатель гарантировал, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

Согласно п.3.1. договора арендная плата на основании отчета №2015-01/2521 составляет 247 430 руб. в год. Арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца.

В соответствии с п.4.2.2. договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его разрешенных использованием и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

По акту приема-передачи земельный участок 07.10.2016 передан истцу в аренду, согласно акту указаны ограничения по использованию земельного участка: соблюдение целевого назначения и с учетом существующих охранных зон (т.1 л.д.27).

Истец полагая, что вблизи предоставленных в аренду земельных участков имеются биотермический и сибиреязвенный скотомогильники, расположенные в южной части города Мнделеевск, на берегу р.Кама, вследствие чего часть земельных участков с кадастровыми номерами 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 входит в санитарную защитную зону, обратился  с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Если имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может отказаться оплачивать его аренду.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно распоряжению Кабинета Министров №620-р от 21.04.2012 «О перечне сибиреязвенных скотомогильников и биотермических ям, в отношении которых органы местного самоуправления муниципальных районов и городского округа «город Набережные Челны» (с изменениями от 27.04.2013) утвержден перечень сибиреязвенных скотомогильников и биотермических ям, в перечень которого входит и сибиреязвенный скотомогильник в г.Менделеевск, в 2 км на юг (т.1 л.д.141-144).

В соответствии с п.1 ст.1 Закона Республики Татарстан №9-ЗРТ от 13.01.2012 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов отдельными государственными полномочиями Республики Татарстан в сфере организации проведения мероприятий по предупреждению и ликвидации болезней животных, их лечению, отлову и содержанию безнадзорных животных, защите населения от болезней, общих для человека и животных»  органы местного самоуправления наделяются следующими государственными полномочиями Республики Татарстан в сфере организации проведения мероприятий по предупреждению и ликвидации болезней животных, их лечению, отлову и содержанию безнадзорных животных, защите населения от болезней, общих для человека и животных (далее - государственные полномочия): 1) содержание сибиреязвенных скотомогильников и биотермических ям (далее - объекты), в том числе их обустройство, приведение в надлежащее санитарное состояние, в соответствии с действующим законодательством; 2) принятие мер по обеспечению безопасности объектов; 3) консервация биотермических ям и т.д. 

Судом установлено, что Менделеевский муниципальный район включен в список органов местного самоуправления, наделенных вышеуказанными полномочиями (ст.2 Закона).

Доводы Палаты в апелляционной жалобе о том, что не имеется оснований для удовлетворения иска, поскольку Палата не знала и могла знать о наличии санитарной зоны скотомогильника, которая в соответствии с классификацией СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция" (в редакции изменений №1,2,3,4)  составляет 1000 м, так как сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории в государственный кадастр недвижимости не внесены, не могут являться основанием для отмены судебного акта и отказа в иске, исходя из следующего. 

Решением Совета Менделеевского муниципального района   №92 от 13.06.2007 утверждено Положение о муниципальном земельном контроле за использованием земель на территории Менделеевского муниципального района, согласно п.1.3., 1.4. которого  органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории Менделеевского муниципального района, является Палата имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района (далее - Палата). Муниципальный земельный контроль осуществляется на основании положений статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальных правовых актов и в порядке, предусмотренном настоящим Положением (в редакции, действовавшей на период заключения договора аренды) (т.1 л.д.150-154).

Решением Совета Менделеевского муниципального района Республики Татарстан от 26 июня 2018 года №154 «Об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле за использованием земель на территории Менделеевского муниципального района Республики Татарстан» вышеуказанные функции также закреплены за Палатой.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.02.2019 земельный участок с кадастровым номером 16:27:050501:1243 дата присвоения кадастрового номера 27.11.2012, площадью 94,9 кв.м., расположенный  по адресу:  Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, в 2 км на юг, наименование объекта сибиреязвенный скотомогильник (т.1 л.д.121-127).

В силу пункта 5.1. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Согласно п. 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом N 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с гл. VII и приложениями 1 - 6 к названным санитарным правилам.

В соответствии с требованиями санитарно-эпидемиологических правил и нормативов: ориентировочный размер санитарно-защитной зоны для скотомогильников с захоронениями в ямах в соответствии с разделом 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, класс I – санитарно-защитная зона 1000 м.

В силу п. 7.1 СП 3.1.7.2629-10 организация мер по обеспечению безопасности сибиреязвенных захоронений входит в полномочия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения безопасности сибиреязвенных захоронений проводят работы по содержанию в надлежащем санитарном состоянии сибиреязвенных скотомогильников, биотермических ям, отдельных старых захоронений животных, павших от сибирской язвы: устанавливают ограждения по всему периметру, исключающие случайный доступ людей и животных, формируют по всему внутреннему периметру канавы и обозначают их предупреждающими табличками с надписью «сибирская язва»; принимают меры по обеззараживанию почвы в местах с достоверно установленными границами захоронений трупов животных, павших от сибирской язвы; обеспечивают контроль за недопущением использования территорий, находящихся в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, для проведения какой-либо хозяйственной деятельности (организации пастбищ, пашни, огородов, водопоев, работ, связанных с выемкой и перемещением грунта, строительства жилых, общественных, промышленных или сельскохозяйственных зданий и сооружений).

Согласно землеустроительной экспертизе №91/14 от 25.02.2019, проведенной ООО «Земельное бюро»:

- земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:30 площадью 2757 кв.м. находится частично в санитарно-защитной зоне скотомогильника. Площадь части земельного участка, попадающего в санитарно-защитную зону, составляет 2144 кв.м. расстояние от скотомогильника до наиболее удаленной точки границы земельного участка №16:27:110165:30 составляет 1031,63 м. 

- земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 площадью 5303 кв.м. находится частично в санитарно-защитной зоне скотомогильника. Площадь части земельного участка, попадающего в санитарно-защитную зону, составляет 4310 кв.м. расстояние от скотомогильника до наиболее удаленной точки границы земельного участка №16:27:110165:31 составляет 1024,41 м. (т. 1 л.д.99-132). 

Однако в сведениях о земельных участках с кадастровыми номерами 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31  (т.1 л.д.61-78) какая-либо информация о наличии санитарно-защитной зоны не содержится.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что в 1000 метровой зоне Палатой  предоставлены земельные участки для размещения сельскохозяйственного производства, соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки не внесены. Меры по сокращению санитарно-защитной зоны Палатой не приняты.

В судебном порядке сторонами о проведении экспертизы заявлено не было, ответчиком и третьим лицом представленная истцом экспертиза не оспорена.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что спорныt земельные участки не соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, на части земельных участков с кадастровым номером 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 изначально запрещено осуществлять какую-либо хозяйственную деятельность (организация пастбищ, пашни, огородов, водопоев, работ, связанных с выемкой и перемещением грунта, строительства жилых, общественных, промышленных или сельскохозяйственных зданий и сооружений).

Вышеуказанные обстоятельства делают невозможным использование земельного участка истцом в тех целях, для реализации которых он приобрел право аренды.

Соответствующие сведения при проведении аукциона на продажу право аренды земельного участка под обеспечение сельскохозяйственного производства при отсутствии возможности использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, арендатору предоставлены не были.

Поскольку арендованные земельные участки в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказались в состоянии, не пригодном для использования, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требования истца о соразмерном уменьшении арендной платы являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд также принял во внимание, что договоры аренды №131 и №132 от 07.10.2016 заключены по результатам аукциона.

Согласно п.2 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона, следовательно, не подлежит изменению.

В соответствии с п.3.3. договора стороны согласовали, что размер арендной платы не является фиксированным, может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения в соответствии с законодательством, введения иных ставок арендной платы  (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органов местного самоуправления без согласования с арендатором.

Таким образом, в случае, предусмотренном п.3.3. договоров размер арендной платы может быть изменен, в связи с чем и пересмотрена сумма соразмерного уменьшения арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, до даты устранения ограничения владения и пользования земельными участками.

Таким образом, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, суд считает ошибочными, ввиду неверного толкования норм права и опровергнутыми представленными в  материалы дела доказательствами.

Истцом в материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие внесения арендной платы по договорам аренды №131 и №132 от 07.10.2016.

Согласно расчету истца (т.2, л.д.13) соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 ежегодно составит в размере 106 385 руб. (136 795 руб. : 2757 кв.м.=49,62 руб. за 1 кв.м. х 2144 кв.м.). Соразмерное уменьшение арендной платы по договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:31 ежегодно составит в размере 201 104 руб. (247 430 руб. : 5303 кв.м.=46.66 руб. за 1 кв.м. х 4310 кв.м.).

Ответчиком в материалы дела представлен расчет размера арендной платы за 1 кв.м. по каждому участку.

В связи с этим в порядке ст.49 АПК РФ истец с учетом представленного ответчиком расчета уточил исковые требования. Расчет истца судом проверен, признан верным, подлежащим применению.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендованные земельные участки в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказались в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению, в связи с этим требования истца о соразмерном уменьшении арендной платы являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04. 2019 года по делу № А65-41059/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий                                 Е.М. Балакирева

 

Судьи        С.Ю. Николаева 

                                                                                                                  С.Ш. Романенко