Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-20341/2021

г. Владивосток

25 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-2148/2023 

на решение от 07.03.2023 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-20341/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304251124100095) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314254022000014) 

о признании договора недействительным,

третьи лица: ПАО СКБ «ПримСоцБанк», Министерство культуры и архивного дела Приморского края,

при участии:

от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 25.10.2021 сроком действия на 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании № 16-380, паспорт;

в отсутствие представителей иных участников спора;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП Стральский) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 7-0132-16-082/03 от 02.11.2016 в части нежилого помещения № 7 площадью 119 кв.м. на поэтажном плане 3 этажа и нежилого помещения № 10 площадью 119 кв.м. на поэтажном плане 2 этажа в нежилом помещении с кадастровым номером 25:34:017001:5109 общей площадью 361,2 кв.м. по адресу: 

<

...>; применении последствий недействительной (ничтожной) сделки и взыскании со ИП Стральского 6 589 147 рублей 29 копеек стоимости, оплаченной в соответствии с условиями договора купли-продажи (с учетом уточнений, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением суда от 07.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем ИП ФИО2 не согласился, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» заявитель жалобы указал на недопустимость установления индивидуальной собственности на общее имущество собственников помещений, которым является объект спорного договора купли-продажи. 

Апеллянт обратил внимание, что номинальное право собственности ИП ФИО2 на спорные нежилые помещения не препятствует фактическому пользованию ими всеми собственниками иных помещений в здании, однако вынуждает истца самостоятельно нести бремя содержания имущества, в том числе влечет завышение (с учетом пропорционального распределения долей собственников) подлежащих уплате отчислений на текущий и капитальный ремонт. В развитие данных аргументов истец отметил наличие ряда состоявшихся судебных споров о взыскании с него неосновательного обогащения в пользу иных собственников помещений в здании, понесших расходы на ремонт фасада здания.

Позиция ИП ФИО2 была поддержана его представителем в заседании суда апелляционной инстанции. Неявка в судебное заседание извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения иных участников спора не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 02.11.2016 между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи № 7-0132-16-082/03, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить следующее имущество: нежилое помещение № 205 в здании (гостиница, лит.А), назначение: нежилое, общей площадью 361,2 кв.м., этаж: 2,3, адрес местонахождения объекта: 

<

...>. 

В силу пункта 2 договора стоимость нежилого помещения составила  10 000 000 рублей. 

Платежным поручением № 3 от 11.11.2016 покупателем произведена оплата по договору купли-продажи на сумму 9 950 000 рублей.

Согласно пункту 6 договора, последний является одновременно актом приема-передачи нежилого помещения, по которому Продавец передал, а Покупатель принял нежилое помещение.

Переход права собственности на спорные помещения зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2016.

Как указал истец, в состав переданного по спорному договору нежилого помещения входят места общего пользования - лестничные марши и пролеты площадью 119 кв.м на 2 этаже и 119 кв.м на 3 этаже.

Полагая, что отчуждение мест общего пользования одному из сособственников нежилых помещений в здании является ничтожной сделкой, ИП ФИО2 обратится в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной являются способом защиты нарушенного права. 

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25).

Из содержания искового заявления и апелляционной жалобы следует, что позиция заявителя о частичной ничтожности договора купли-продажи, мотивированная ссылками на положения статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64), заключается в том, что отчуждение мест общего пользования одному из сособственников нежилых помещений в здании противоречит существу законодательного регулирования по использованию имущества общего пользования.

Между тем, упомянутые истцом правовые положения касаются общего имущества собственников помещений в здании и правил их распределения, в то время как из содержания материалов дела не следует, что спорное имущество находится в таком правовом режиме собственности.

Из содержания договора купли-продажи усматривается, что на момент его заключения 02.11.2016 нежилое помещение общей площадью 361,2 кв.м уже включало спорные помещения, и право собственности на него было зарегистрировано за ФИО3 в ЕГРП 23.01.2014. 

Представленные суду Технический план помещения от 02.03.2022 и Инвентарное дело № 11142 здания с кадастровым номером 05:423:002:000111420 не позволяют достоверно установить режим пользования спорными нежилыми помещениями собственниками помещений в здании (фактическое владение спорными лестницами и их использование), учитывая, что сведения поэтажного плана здания свидетельствуют о наличии в здании иной лестницы, обеспечивающей проход на второй и третий этаж.

При этом, суд апелляционной инстанции полагает, что оспаривание договора купли-продажи и признание его недействительным не повлечет установления правового режима общей собственности на спорное имущество и распределения бремени его содержания на иных собственников нежилых помещений в здании (на что, по существу, направлены требования заявителя), поскольку законодательством предусмотрен иной способ зашиты такого права.

В частности, абзацем вторым пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Абзац третий указанного пункта также наделяет собственников иных помещений в здании обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, в случае лишения лицом, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, других собственников доступа в это помещение.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Поскольку в настоящем случае цель обращения ИП ФИО2 за судебной защитой не может быть достигнута, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В пользу данного вывода свидетельствует и недоказанность нарушения прав истца ответчиком – продавцом в рамках спорного договора.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ). Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По смыслу указанных норм, стороны свободны в заключении договора, в том числе и по вопросу установления его предмета.

Из содержания условий спорного договора следует, что волеизъявление сторон было направлено на возмездную передачу в собственность ИП ФИО2 нежилого помещения общей площадью 361,2 кв.м. на 2 и 3 этаже здания по адресу  

<

...>, договор подписан без замечаний и разногласий, помещение передано покупателю, зарегистрировавшему право собственности в установленном порядке.

Таким образом, заключая спорный договор и приобретая имущество, истец имел возможность установить факт включения в площадь отчуждаемого помещения общедоступных лестничных маршей и пролетов, однако выразил волю на покупку недвижимости с размером площади, указанной в договоре. Как подтвердил сам ИП ФИО2, нежилое помещение используется им в коммерческой деятельности с 2016 года, каких-либо возражений относительно состава имущества или ненадлежащего исполнения ИП Стральским обязательств продавца предпринимателем не заявлялось. 

В силу пункта 2 статьи 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Как указано ранее, из материалов дела усматривается, что спорный договор был подписан его сторонами без замечаний и возражений относительно его условий. При этом ИП ФИО2 как покупатель принял от ИП Стральского как продавца исполнение по оспариваемой сделке – спорные помещения им приняты в собственность, о чем в ЕГРП сделаны соответствующие записи.

При этом доказательств исполнения ИП ФИО2 своего обязательства по оплате стоимости принятого помещения в полном объеме не представлено; в материалы дела представлено платежное поручение № 3 от 11.11.2016 на сумму 9 950 000 рублей.

В отношении остальной части обязательства в размере 50 000 рублей истцом приведены пояснения об утрате подтверждающих документов ввиду произошедшего в г. Уссурийске в 2017 году наводнения, однако представленное в обоснование данных доводов доказательство (копия публикации на Интернет-ресурсе «УссурМедиа» от 09.08.2017, касающаяся причинения ущерба общественному парку в пригороде г. Уссурийска) не может быть признано относимым и допустимым по смыслу статей 67, 68 АПК РФ.

Принимая во внимание изложенное, с учетом того, что истец в качестве правового основания недействительности сделок не ссылается на статьи 173, 178 и 179 ГК РФ, в отсутствие доказательств заведомой недобросовестности действий ответчика по предоставлению исполнения, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие у ИП ФИО2 в силу пункта 2 статьи 431.1 ГК РФ права требовать признания оспариваемого договора недействительным.

Кроме того, следствием применения двусторонней реституции будет возврат спорных помещений продавцу - ИП Стральскому, что не способно надлежащим образом установить правовой режим мест общего пользования применительно к части спорных помещений в здании, на нарушение которого указывает истец. 

По существу, подача настоящего иска об оспаривании сделки обусловлена нежеланием нынешнего собственника нести бремя содержания имущества в объеме, пропорциональному его площади, однако данное субъективное отношение ИП ФИО2 не может служить основанием для вывода о недействительности договора купли – продажи.

Исходя из изложенного, коллегия не усматривает оснований для признания договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2023 по делу №А51-20341/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова