Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-105694/23

25 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 18 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "Спецтранс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к АО "Специализированный застройщик "ПИК-регион" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: ООО "ПИК-Комфорт" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Росреестра по Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером 50:42:0000000:72258,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле: 

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 25.12.2023, паспорт РФ,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 27.07.2022, паспорт РФ (до объявления перерыва в судебном заседании от 09.09.204),

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

ООО "Спецтранс" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Специализированный застройщик "ПИК-регион" с требованиями о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером 50:42:0000000:72258.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду. Суд приобщил к материалам дела дополнительные документы.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому заявитель обязан в порядке статей 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом, в том числе путем предъявления о признании права.

В пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 названного выше совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, иск о признании права на объект недвижимости является надлежащим способом защиты в случае, если объект недвижимости находится во владении истца, а право на такой объект в ЕГРН зарегистрировано за ответчиком.

Как следует из материалов дела, между ООО «ИНЖЕКОСТРОЙ» (Продавец) и ООО «СПЕЦТРАНС» (Покупатель) заключен предварительный договор от 26.02.2010 № Дол-№5/И купли-продажи квартиры (далее-Договор). Согласно п. 1.1.Договора продавец обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. «Центральный», расположенный между Лихачевским шоссе, ул. Дирижабельной, ул. Летной, пр. 4956 (по Генплану г. Долгопрудного) и между Лихачевским шоссе и каналом им. Москвы от дер. Гнилуши до оси пр.4959, корп. 33, имеющую следующие характеристики в соответствии с техническим паспортом указанной квартиры: секция 4, этаж 4 на площадке 1, количество комнат 3, площадь квартиры (с летними) 84,1 кв.м, по договору от 22.09.2009 № ПИК-Р/И/дол33/9 на условиях предусмотренных договором.

После сдачи объекта в эксплуатацию квартира поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером 50:42:0000000:72258, имеет следующие адресные значения: 

<

...>.

В силу п. 2.1. договора полная стоимость квартиры составляет 5584830,52 руб., НДС не облагается, является окончательной.

В соответствии с п. 2.2. Договора факт оплаты подтверждается путем подписания акта взаимных расчетов между сторонами. договор купли-продажи квартиры оформляется сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения Свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.

Между продавцом и покупателем подписан акт от 19.04.2010 сверки взаимных расчетом по предварительному договору купли-продажи квартиры от 26.02.2010 № Дол-№5/И в котором задолженность между сторонами отсутствует.

В материалы дела также представлен акт от 20.04.2010 приемки жилого помещения и оборудования, в соответствии с которым спорная квартира передана ООО «ПИК-Комфорт» в пользу ООО «Спецтранс» в лице ФИО3

При этом ООО «ИНЖЕКОСТРОЙ» прекратило деятельность в качестве юридического лица с 16.03.2018.

ООО «СПЕЦТРАНС» пользуется имуществом и несет расходы на содержание имущества, что подтверждается актом по разграничению эксплуатационной ответственности электроустановок, актом приемки жилого помещения и оборудования.

Выпиской из ЕГРН подтверждается право собственности АО "Специализированный застройщик "ПИК-регион" на квартиру с кадастровым номером 50:42:0000000:72258.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «СПЕЦТРАНС» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления N 54, в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

Между тем, в ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью. Следовательно, обязательство одного товарищества внести вклад в общее имущество не является обязательством перед другим товарищем, поскольку такое обязательство существует исключительно перед товариществом, вклады подлежат внесению в общую долевую собственность товарищей (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.08.2000 N 7274/99).

Исходя из условий предварительного договора от 26.02.2010, данный договор является договором простого товарищества, поскольку стороны договорились, что сумму денежных средств в размере 5584830,52 руб., покупатель обязан оплатить путем предоставления строительной техники в аренду на основании договора возмездного оказания услуг строительной техники от 08.06.2009 № 27, на сумму 5584830,52 руб. Следовательно, квартира подлежала передаче истцу в качестве результата совместной деятельности пропорционально доле участия в строительстве.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно правовым позициям, выраженным в пунктах 27, 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Пунктом 4.1 договора стороны согласовали условие о том, что в течение срока, указанного в п. 2.2. настоящего Договора, и при условии выполнения покупателем лежащих на нем обязательств, вытекающих из настоящего Договора, Продавец самостоятельно назначает время и место подписания договора купли-продажи Квартиры, о чем извещает Покупателя (любыми средствами связи) в соответствии с реквизитами Покупателя, указанными в настоящем Договоре.

Как следует из пункта 2.2 договора, факт полной оплаты подтверждается путем подписания Акта взаимных расчетов (Приложение №1) между сторонами. Договор купли-продажи квартиры оформляется сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру при этом все денежные средства оплаченные покупателем по настоящему договору засчитываются в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи квартиры. Полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права на оформление в свою собственность квартиры.

Основанием для подписания договора купли-продажи квартиры является подписанный акт взаимных расчетов (Приложение № 1). Акт взаимных расчетов (Приложение №1) является неотъемлемой частью данного Договора (пункт 4.4 договора).

Судом установлено, что обстоятельства для заключения основного договора со стороны покупателя наступили с момента подписания акта сверки от 19.04.2010. Между тем, к указанному моменту свидетельство о праве собственности продавцом не получено.

Доказательств предъявления к продавцу требований о принудительной государственной регистрации перехода прав на квартиру в материалы дела не представлено.

Следовательно, предварительный договор прекратил действие в части обязательств по заключению основного договора.

В материалы дела также представлен акт от 01.03.2011 о выполнении обязательств по договору от 22.09.2009 № ПИК-Р/И/дол33/9, подписанный между ЗАО «ПИК – Регион» (на момент рассмотрения спора – АО «Специализированный застройщик «ПИК-регион») и ООО «ИНЖЕКОСТРОЙ», из которого следует, что квартира – секция 4, этаж 4 на площадке 1, количество комнат 3, площадь квартиры (с летними) 84,1 кв.м – ООО «ИНЖЕКОСТРОЙ» не передана как соинвестору строительства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Указанный акт от 01.03.2011 также принят в качестве надлежащего доказательства Московским областным судом при рассмотрении дела № 33-24507/12.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в течение установленного действующим законодательством срока на заключение основного договора продавец знал, что квартира, являющаяся предметом предварительного договора от 26.02.2010 № Дол-№5/И, ему не принадлежит.

Вместе с тем, в материалах дела не имеется доказательств, что стороны предварительного договора и в частности истец предпринимали действия по приобретению прав на объект. 

Истец при должной степени заботливости и осмотрительности должен был проверить наличие прав продавца в течение срока для заключения договора купли-продажи и законодательно установленного срока, а также на момент подписания акта приема-передачи квартиры от 20.04.2010.

Надлежащих, относимых и достаточных доказательств владения непосредственно ООО «СПЕЦТРАНС» в материалы дела также не представлено.

Акт о передаче квартиры от 20.04.2010 не содержит сведений о полномочиях лица, подписавшего такой акт от имени застройщика, в связи с чем данный акт является ненадлежащим доказательством передачи квартиры во владение истца.

Кроме того, суд считает, что рассматриваемые требования заявлены за пределами срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Акт приемки от 19.04.2010 подписан от имени ООО «Спецтранс» ФИО3 – единоличным исполнительным органом общества. Следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению с 19.04.2010.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                  Ю.С. Таранец