АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело  №А48-5002/2018

город Калуга

13 марта 2019 г

Резолютивная часть постановления объявлена  06.03.2019.

Постановление изготовлено в полном объёме   13.03.2019.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

 Л.В. Леоновой 

судей

 М.М. Нарусова

 ФИО1 

при участии в заседании:

от истца:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

от ответчика:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр"

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

ФИО2 - представитель по доверенности от 27.08.2018;

ФИО3 - представитель по доверенности от 27.08.2018.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр"  на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу №А48-5002/2018, 

 

                                                       УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - ООО "Центр", ответчик) о взыскании 1 574 825 руб. 29 коп., из которых 1312633 руб. 18 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2018, 262 192 руб. 11 коп. - пени за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 (с учетом произведенной определением от 30.08.2018 заменой ответчика в связи с реорганизацией общества).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 (судья Короткова Л.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 (судья Ушакова И.В., Кораблева Г.Н.,  Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Центр" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить указанные судебные акты, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к ООО "Центр" о взыскании 1574825 руб. 29 коп.

Истец,  надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте  Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыл, явку своего представителя не обеспечил.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца  на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов  в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 05.02.2007, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 11.07.2005 N 1 зарегистрировано право собственности ЗАО "Центр" на здание энергокорпуса (незавершенное строительство), литера З, застроенная площадь 7575 кв. м, адрес: г. орел, ул. Полесская, д. 28д.

Между Управлением муниципального имущества города Орла (арендодатель) и ЗАО "Центр" (арендатор) 27.02.2006 заключен договор аренды земли N 7811, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 21089 кв. м, расположенный на землях поселений по адресу: Орел, ул. Полесская, 28-д, кадастровый номер 57:25:0010316:0109 для реконструкции здания энергокорпуса под размещение торгового центра на срок с 01.12.2005 до 30.11.2008.

Как установлено в пункте 3.1, с 01.12.2005 по 30.11.2006 должна быть осуществлена разработка проекта реконструкции, с 01.12.2006 - реконструкция.

Согласно условиям договора,  годовая арендная плата при подписании договора составляет 555 952 руб. 44 коп.

Пунктом 2.7 договора установлены условия перерасчета арендной платы арендодателем  в одностороннем порядке.

Исходя из пункта 2.8, договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для возврата арендной платы (пункт 2.9 договора).

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что изменения, дополнения к условиям договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме подписанными уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы. В случае изменения арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы и ее расчет.

Уведомление и расчет являются неотъемлемой частью договора. Арендодатель изменяет арендную плату в одностороннем порядке по основаниям, указанным в пункте 2.7 договора.

В соответствии с порядком оплаты арендатор обязан оплачивать арендную плату ежемесячно равными долями по 46 329 руб. 37 коп. не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствие со статьей 1 Закона Орловской области от 30.06.2006 N 603-03 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре - г. Орле", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре - г. Орле, осуществляет орган исполнительной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.

В рамках реализации указанного Закона Постановлением Коллегии Орловской области от 27.11.2008 N 371 был утвержден Порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - г. Орле (далее - Порядок), пунктом 1.2. которого установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Орле осуществлялось органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловкой области - Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области.

Между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО "Центр" (арендатор) 06.09.2007  заключено соглашение к договору аренды земли N 7811, в соответствии с которым арендодателем по договору выступает Департамент.

Данным соглашением стороны внесли в договор аренды следующие изменения: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0010316:0109, находящийся по адресу: г. Орел, Советский район, ул. Полесская, 28-д, для реконструкции здания энергокорпуса под размещение торгового центра, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору, площадью 21089 кв. м со сроком аренды с 01.12.2008 по 30.11.2011.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.4, 3.5 соглашения годовая арендная плата составляет 555 948 руб. 22 коп. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца. Размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного в соответствии с действующим законодательством органа при изменении в установленном порядке: кадастровой стоимости земельного участка; разрешенного использования земельного участка; индекса инфляции; коэффициента социальной значимости вида деятельности.

Согласно пункту 4.4.3 соглашения арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату.

Между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО "Центр" (арендатор), на основании приказа Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области от 04.02.2011 N 109, 04.02.2011  подписано соглашение к договору аренды земли N 7811, в соответствии с которым продлен срок аренды до 30.11.2055. Годовая арендная плата составляет 198 869 руб. 27 коп.

Законом Орловкой области от 10.03.2015 N 1764-ОЗ признан утратившим силу Закон Орловской области от 30.06.2006 N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 2.1 решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 N 62/1113-ГС "О внесении изменений в Положение "О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле", принятое решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 N 49/0935-ГС - Администрация г. Орла осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанного Закона произошла замена арендодателя по договору аренды земельного участка.

Согласно представленного уведомления от 11.04.2017 арендная плата за земельный участок на 2017 год составила 1 125 114 руб. 16 коп. по 93 759 руб. 51 коп. ежемесячно. Уведомление направлено ответчику 11.04.2017, что подтверждается почтовом конвертом, возвратившемся в адрес истца с отметкой почты "истек срок хранения".

В соответствии со сведениями из ЕГРН от 28.02.2018 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:109 зарегистрирован на праве аренды за ЗАО "Центр".

УМИЗ администрации г. Орла в адрес арендатора направлена претензия N 7/1332 о необходимости в срок до 01.03.2018 погасить задолженность по договору аренды земельного участка, которая была получена ответчиком.  

Поскольку задолженность не была погашена ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлен факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по передаче имущества по спорному договору аренды.

Вместе с тем, ответчик, в нарушение условий договора не представил доказательства уплаты арендной платы за период с 01.01.2017 по 25.02.2018.

Отклоняя ссылку ответчика на то, что в связи с изменением территориальной зоны ответчик лишь 31.08.2018 получил возможность использовать земельный участок по его прямому назначению, и полагал справедливым снижение годовой арендной платы за спорный период до уровня 371 628 руб. 62 коп. с применением при расчете коэффициента категорий арендаторов для категории "Иные категории арендаторов (в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением)" - 0,0109, суд обоснованно указал, что требование арендодателя о взыскании с арендатора платы за пользование земельным участком является обоснованным при наличии доказательств того, что в период, за который взыскивается арендная плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.

Суд кассационной инстанции полагает обоснованным отклонение судом апелляционной инстанции доводов ответчика об отсутствии у него фактической возможности использования предоставленного по договору земельного участка в целях, определенных договором, ввиду нахождения спорного земельного участка в территориальной зоне П-4, ввиду следующего.

Согласно разъяснениям изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", статье 309 ГК РФ, учитывая, что земельный участок передан в соответствии с актом приема-передачи, ответчиком не доказано наличие препятствий со стороны истца в использовании арендованного имущества, а также, что он предпринимал попытки возвратить участок или инициировал процедуру изменения или расторжения договора по основанию невозможности использования участка для целей, предусмотренных договором, суд обоснованно отклонил довод о том, что ответчик не имел фактической возможности использовать земельный участок.

Из материалов дела следует, что письмом от 10.09.2018 года истец разъяснил ответчику, что его обращение от 22.08.2018 о невозможности использования земельного участка неактуально, поскольку, на момент обращения ответчика, решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.08.2018 N 43/0779-ГС внесены изменения в ПЗЗ городского округа "Город Орел". Заявлений о перерасчете арендной платы за предыдущий период ответчиком в адрес истца не направлялось.

С учетом изложенного, учитывая, что ответчик, не оспорил размер задолженности, выводы суда об удовлетворении требований истца о взыскании суммы основного долга в размере 1312633 руб. 18 коп. за период 01.01.2017 по 25.02.2018 являются обоснованными.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 262 192 руб. 11 коп. за период с 01.01.2017 по 25.02.2018.

Суд, руководствуясь статьями  393, 394, 329, 330, 331 421 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по уплате арендной платы, не представил доказательства отсутствия своей вины, проверив выполненный истцом расчет неустойки, обоснованно взыскал неустойку за период с 01.01.2017 по 25.02.2018 в размере  262 192 руб. 11 коп.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Суды подробно исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об  удовлетворении исковых требований.

 Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,               

 

                                                   ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 27.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу №А48-5002/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий               Л.В.  Леонова

Судьи              М.М. Нарусов

                     ФИО1