Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-24582/2019

г. Хабаровск

20 августа 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 17 августа 2020 г.

Арбитражный суд Хабаровского края

в составе судьи  Трещевой В.Н.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску Товарищества собственников жилья «Амурские зори - 7» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680038, 

<

...>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680028, 

<

...>)

о взыскании 1 933 706 руб. 29 коп. 

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель по доверенности б/н от 10.01.2020 ФИО2,  

от ответчика  – представитель по доверенности б/н от 16.01.2020 ФИО3, 

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников жилья «Амурские зори - 7» (далее – истец, ТСЖ «Амурские зори-7») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива»  (далее – ответчик, ООО СЗ «Перспектива») о взыскании задолженности за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с октября 2017 года по ноябрь  2019 года в размере 1 933 706 руб. 29 коп. 

В судебном заседании представитель истца иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве, ссылаясь на тот факт, что часть расходов на содержание общего имущества не включена в смету доходов и расходов, срок действия договоров на охрану объектов недвижимости, о пролонгации которых было принято решение собственниками помещений решение, истек.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ТСЖ «Амурские зори-7» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

Согласно выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  следует, что ответчик является собственником нежилых помещений и машино-мест, расположенных в многоквартирном жилом  доме № 64 по ул. Дзержинского, общей площадью 993, 9 кв.м., в том числе нежилые помещения общей площадью 456,0 кв.м., машино-места общей площадью 537. 9 кв.м.

По состоянию на 01.11.2019 за ответчиком образовалось задолженность  по расходам за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с октября 2017 года по ноябрь 2019 года в размере 1 933 706 руб. 29 коп., в том числе: 1 533 018 руб. 94 коп. за техническое обслуживание машино-мест общей площадью 537,9 кв.м (охрана, т.о. пожарной сигнализации и дымоудаления, техническое обслуживание и отпление секционных гаражных ворот) и 400 687 руб. 35 коп. за техническое обслуживание нежилых помещений общей площадью 456,0 кв.м., отопление, ГВС, ХВС, водоотведение.

04.12.2019 истец направил в адрес ответчика претензию с предложением оплатить образовавшуюся задолженность в срок не позднее трех дней с момента ее получения.

Однако претензия осталась неисполненной, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Учитывая представленные доказательства, арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В силу статьи 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального или иного имущества (подпункт "б"); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункт "г").

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Структура указанной платы содержит в себе плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ).

Из материалов дела следует, что у ответчика образовалась задолженность за содержание общего имущества в размере 1 933 706 руб. 29 коп., в том числе задолженность в размере 1 533 018 руб. 94 коп., связанная с содержанием машино-мест, из них:  313 026 руб. 29 коп. – ТО машино-мест (гаражных ворот) , 77 362 руб. 52 коп. – ТО пожарная сигнализация и дымоудаление, 61 049 руб. 99 коп. – ТО секционных гаражных ворот, 951 444 руб. 69 коп. – поддержание правопорядка и охрана машино-мест (гаражных мест), 39 478 руб. 19 коп. – ремонт ворот, 90 657 руб. 26 коп. – отопление; задолженность в размере 400 687 руб. 35 коп., связанная чс содержание нежилых помещений, из них: 202 190 руб. 40 коп. – ТО нежилых помещений, 7 680 руб. 60 коп. – ТО пожарной сигнализации и дымоудаление, 11 487 руб. 16 коп. – ХВС, 4 040 руб. 80 коп. – ГВС, 10 265 руб. 72 коп. – водоотведение, 155 309 руб. 88 коп. – отопление, 9 712 руб. 80 коп. – вывоз ТБО.

 Не оспаривая наличие задолженности в размере 313 026 руб. 29 коп. в виде ТО машино-мест,  202 190 руб. 40 коп. – ТО нежилых помещений, 11 487 руб. 16 коп. – ХВС, 4 040 руб. 80 коп. – ГВС, 10 265 руб. 72 коп. – водоотведение, 155 309 руб. 88 коп. – отопление, 9 712 руб. 80 коп. – вывоз ТБО,  с наличием остальной задолженности ответчик не согласился, поскольку основания для несения расходов отсутствуют в виду того, что данные расходы не включены в смету доходов и расходов, и не приняты на общем собрании собственников помещений.

Рассмотрев возражения ответчика, суд признал их необоснованными, по следующим основаниям.

1. Задолженность за поддержание правопорядка, пропускного режима и охраны машино-мест и нежилых помещений автопарковки за период с октября 2017г. по ноябрь 2019г. в размере 951 444, 69 руб.

Оказание услуг по поддержание правопорядка, пропускного режима и охраны машино-мест (нежилых помещений) подвальных этажей автопарковки в МКД по адресу 

<

...>, осуществляется на основании решений Общих собраний собственников МКД от 15.01.2013г. и 02.06.2015г., а так же договора №01-04-2013 от 01.04.2013г., заключенного между ТСЖ «Амурские Зори» и ООО «ЧОП Дальневосточный Алекс-Плюс» на обеспечение общественного порядка, пропускного режима, охране машино-мест (нежилых помещений) подвальных этажей автопарковки в МКД по адресу 

<

...>. Стоимость за оказанные услуги по настоящему договору составляет 120 000 руб. ежемесячно (сто двадцать тысяч) руб. (п. 1.1. и 3.2. Договора).

Договор №01-04-2013 от 01.04.2013г. согласно п.9.2. договора ежегодно пролонгируется на один календарный год на прежних условиях, если за один месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении. Договор может продлеваться неограниченное количество раз».

15.01.2013г. решением общего собрания собственников ТСЖ «Амурские Зори 7» МКД от 15.01.2013г. по вопросу №4 председателю ТСЖ предоставлены полномочия принимать решение о заключении договоров на обеспечение общественного порядка, пропускного режима, охрану машино-мест и нежилых помещений подвальных этажей.

02.06.2015г. решением общего собрания собственников машино-мест (нежилых помещений) подвальных этажей в МКД по адресу 

<

...>, в форме заочного голосования с 12.05.2015г. по 01.06.2015г., «поручить правлению ТСЖ «Амурские Зори-7» пролонгировать договор на оказание услуг по обеспечению общественного порядка, пропускного режима, охране машино-мест (нежилых помещений) с ООО «ЧОП Дальневосточный Алекс-Плюс». Условия оплаты прежние как и были с 01.04.13г. по 01.05.2015г.

Ответчик голосовал «ЗА» принятие данного решения, что подтверждается листом голосования, (лист голосования прилагается).

Согласно техническому паспорту здания МКД по ул. Дзержинского 64, от 11.08.2011г. автостоянка (ранее гараж-стоянка) состоит из 81 машино-места, общей площадью 5588,5 кв.м. и размещена в обособленных подвальных этажах (1,2,3) в МКД по адресу ул.Дзержинского 64, г.Хабаровска.

Ответчику на праве собственности в период с октября 2017г. по 21.03.2018г. принадлежали 27 машино-мест общей площадью- 522,2 кв.м., с 21.03.2018г. по ноябрь 2019г. принадлежали 26 машино-мест общей площадью 490,2 кв.м.

Отсутствие вышеперечисленных платежей в смете доходов и расходов, предусмотренной в статье 137 ЖК РФ, не может служить основанием для их возмещения, т.к. решения общих собраний собственников от 15.01.2013г. и от 02.06.2015г. являются действующими и обязательным для исполнения всеми собственниками машино-мест и нежилых помещений.

В порядке статьи 46 ЖК РФ указанные решения недействительными не признаны, других решений общих собраний собственников по данным вопросам не принималось.

Ежегодного подтверждения или пересмотра ранее принятых решений общих собраний собственников МКД действующее законодательство не предусматривает.

Размер платежа с 2013г. не изменился по сравнению с размером оплаты, ранее вносимой ответчиком без возражений и за который он голосовал в 2015г. и оплачивал до 2017г.

Принятие оказываемых услуг, внесение полной цены, установленной собранием собственников машино-мест от 02.06.2015г., отсутствие возражений свидетельствует об одобрении ответчиком указанных действий.

Ответчик не привел доказательств иной стоимости услуг за поддержание правопорядка и охраны машино-мест или неоказания услуг по поддержанию правопорядка и охраны, техническому обслуживанию объектов не представлено.

В обоснование понесенных фактических затрат истцом в материалы дела представлены первичные документы ТСЖ (договор, счета, платежные поручения: №186 от 10.11.2017г., 201 от 27.11.2017г., 228 от 21.12.2017г., 18 от 24.01.2018г., 37 от 16.02.2018г., 62 от 19.03.2018г., 123 от 28.04.2018г, 136 от 15.05.2018г.,169 от 13.06.2018г., 176, 213, 239, 272, 302, 330 и др.).

Согласно статье 36 ЖК РФ и пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) и п.5.1. Устава ТСЖ машино-места общим имуществом не являются.

В Определении ВС РФ от 26.09.2019 г. N309-3C19-16204 указано, что автостоянка - это обособленное нежилое имущество, которое находится в общей долевой собственности владельцев машиномест и не относится к общему имуществу МКД.

Автопарковка не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, но является самостоятельным объектом недвижимости, парковочные места в котором (автомобильные боксы) принадлежат, в том числе, и истцу, а собственники помещений автопарковки (парковочных мест, автомобильных боксов) вправе определить несение расходов на обслуживание автопарковки. 

Платеж «поддержание правопорядка и охрана машино-мест» является обязательным платежом только для собственников 81 машино-мест автопарковки подвальных этажах (1,2,3) МКД по ул. Дзержинского,64, принадлежащих конкретным лицам, в т.ч., и ответчику, которые учтены в ЕГРН как индивидуальные объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, собственники машиномест располагают внутри подземной автопарковки иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом, (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы   внутреннего    освещения,    электроснабжения,    система   автоматического оборудования "Въезда и выезда", ворота, шлагбаумы, видео-наблюдение, и т.д., предназначенным для обслуживания исключительно машиномест и нежилых помещений.

Данное общее имущество собственников машино-мест является специальным объектом, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления), поэтому бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга (автостоянки) лежит только на собственниках парковочных мест (машино-мест).

Собственники машино-мест и нежилых помещений в МКД по адресу 

<

...>,    являются группой лиц,    заинтересованных в сохранении  правопорядка, пропускного режима и охране своего имущества на автопарковке.

В определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 22.01. 2019 г. № 308-ЭС18-14220 разъясняется, что из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

2.Задолженность за ТО Секционных гаражных ворот на автопарковке (услуги по плановому техническому обслуживанию системы контроля и управления доступом 2-х автоматических секционных ворот) в размере 61 049 руб. 99 коп.

Оплата за услуги по плановому техническому обслуживанию системы контроля и управления доступом 2-х автоматических секционных ворот осуществляется на основании договора ПТО №113 от 01.02.2013г. на оказание услуг по плановому техническому обслуживанию системы контроля и управления доступом 2-х автоматических секционных ворот, заключенного между ТСЖ «Амурские Зори-7» и ИП ФИО4 

Согласно пункту 9.1. договора следует, если  по окончании договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на следующий календарный год. Количество возможных пролонгаций неограничено.

Согласно акту технического состояния систем (приложение №1/1) к договору ПТО №113 от 01.02.2013г. на оказание услуг по плановому техническому обслуживанию системы контроля и управления доступом 2-х автоматических секционных ворот ежемесячно составляет- 7 700 руб.00 коп.

7 700 руб.00 коп : 81= 95 руб. 06 коп. оплата за 1 машино-место ежемесячно.

Перечень и стоимость услуг отражены в Прайс-листе на оказание услуг по плановому техническому обслуживанию (прил.№.5 к договору ПТО №113 от 01.02.2013г.), в т.ч. диагностика систем безопасности, юстировка видеокамер, охранных извещателей, работы по настройке приемо-передатчиков видиосигнала, полное техническое обслуживание компьютера СОТН, СКУД, проверка жестких дисков.

Истец фактически понес расходы за ТО Секционных гаражных ворот на автопарковке (услуги по плановому техническому обслуживанию системы контроля и управления доступом 2-х автоматических секционных ворот). В обоснование понесенных фактических затрат в материалы дела представлены первичные документы ТСЖ.

3.Задолженность за ремонт ворот гаражных ворот на автопарковке в декабре 2017г. и в декабре 2018г. в размере 39 478 руб. 19 коп.

Необходимость срочного ремонта секционных ворот - в декабре 2017г. и декабре 2018г. была вызвана обстоятельствами (поломкой), которые товарищество не могло разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых ТСЖ не отвечает.

Расчет оплаты за срочный ремонт и замену комплектующих деталей сделан в части, превышающих стоимость материалов, указанных в договоре ПТО №113 от 01.02.2013г. на ТО Секционных гаражных ворот.

Кроме того, ответчик проголосовал «за» на общем собрании собственников  помещений, проведенного с 27.08.2019г. по 28.10.2019г. в ТСЖ «Амурские Зори-7» по 3-му вопросу «подтвердить необходимость ранее проведенных ремонтов, требовавших безотлагательного решения: гаражных ворот, входных дверей, систем освещения, видеонаблюдения, водоснабжения, теплоснабжения, лифтового хозяйства, пожарной сигнализации, систем дымоудаления, внутреннего противопожарного водопровода», (копия листа голосования ООО «Коммерсант» прилагается)

Истец фактически понес расходы на срочный ремонт   гаражных ворот в декабре  2017г. и в декабре 2018г. В обоснование понесенных фактических затрат в материалы дела представлены первичные документы ТСЖ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 г. N6464/10 разъяснено, что если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками  помещений в доме.

4.Задолженность за ТО пожарная сигнализация и дымоудаление на

автопарковке (ранее гараж- стоянка)  в размере 77 362 руб. 52 коп.

Автопарковка жилого дома по адресу ул. Дзержинского, 64 (ранее гараж- стоянка, 3-я очередь жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями) с 2010г. оборудована системой пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре системы автоматического порошкового пожаротушения.

Оплата за ТО пожарная сигнализация и дымоудаление на автопарковке (ранее гараж- стоянка) жилого дома по адресу ул. Дзержинского, 64, осуществляется на основании договора №16 от 20.12.2013г., заключенного между ТСЖ и ООО «Строительная компания «Электро Комплект Строй Индустрия» (исполнитель), согласно которому (п. 1.1.) исполнитель принимает на себя обязательства по техническому  обслуживанию системы пожарной сигнализации и порошкового пожаротушения на объекте «гараж» жилого дома по адресу ул. Дзержинского, 64. Стоимость работ по техническому обслуживанию согласно калькуляции составляет 9 757 руб. 54 коп. в месяц (П..2.1 Договора №16)

Истец фактически понес расходы за ТО пожарной сигнализации и дымоудаления на автопарковке. В обоснование понесенных фактических затрат в материалы дела представлены первичные документы ТСЖ.

5.Задолженность за отопление за декабрь 2017г., январь 2018г., февраль 2018г. в размере 90 657,26 руб.

Доводы ответчика о том, что подземная автостоянка не снабжена отоплением и имеет лишь транзитные трубы не соответствует действительности, т.к. необходимость подключения к отоплению автостоянки обусловлена наступлением холодов в помещении подземной автостоянки и не связана с подключением жилых помещений в МКД.

Оплата за отопление начисляется ответчику согласно Договору с поставщиком ресурсов ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» №3/1/04314/4738 от 01.03.2012г.

В  приложении №2 к договору №3/1/04314/4738 от 01.03.2012г. «Перечень объектов Абонента» ТСЖ «Амурские Зори-7» автостоянка указана в качестве самостоятельного объекта, отдельного от жилого многоквартирного   дома и офисов по ул. Дзержинского, 64.

Помещения автостоянки подключаются к отоплению позднее подключения жилых помещений МКД (в декабре) и отключаются ранее жилых помещений (в феврале). При этом, подключение и отключение отопления автостоянки производится отдельным устройством, независимо от жилых помещений МКД.

Предоставленными в материалы дела ведомостями потребления, счетами фактурами, иной первичной документацией подтверждается несение расходов ТСЖ, связанных с отоплением автостоянки. 

Таким образом, поскольку доказательств оплаты спорной задолженности ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ суду не предоставлено, требование истца о взыскании основного долга в размере 1 933 706 руб. 29 коп. подлежит удовлетворению.

Судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 17 868 руб. 53 коп. по платежному поручению № 265 от 12.12.2019 и в сумме 14 468 руб. 47 коп. по платежному поручению № 275 от 23.12.2019 в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» в пользу Товарищества собственников жилья «Амурские зори - 7» основной долг в размере 1 933 706 руб. 19 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» в пользу Товарищества собственников жилья «Амурские зори - 7» судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 32 337 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Судья                                                                                     В.Н. Трещева