АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-7144/2021

24 января 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от агентства «Риэлти» (общества с ограниченной ответственностью):                ФИО1,  директор.            

рассмотрев в судебном заседании путем использования системы                      веб-конференции кассационную жалобу агентства «Риэлти» (общества с ограниченной ответственностью)             

на решение от 29.06.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 

по делу № А51-15251/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (ОГРН 

<

***>,                        ИНН 

<

***>, адрес: 692701, 

<

...>) 

к агентству «Риэлти» (обществу с ограниченной ответственностью)                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692701, 

<

...>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по встречному иску агентства «Риэлти» (общества с ограниченной ответственностью)                   

к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края 

о расторжении договора аренды земельного участка от 10.10.2012 № 747, об освобождении от уплаты аренды за весь период действия договора аренды  от 10.10.2012 № 747   

УСТАНОВИЛ:

Администрация Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу                    с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» (далее – общество, ООО «Агентство «Риэлти») о взыскании задолженности по договору                     от 10.10.2012 № 747 аренды земельного участка, включая 248 067,37 руб. основного долга по арендным платежам за период с октября 2017 года по май 2021 года и 155 954,59 руб. пени за период с 02.11.2017 по 16.05.2021 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений). 

В свою очередь, общество, неоднократно уточнило исковые требования, обратилось со встречным исковым заявлением к администрации                            о расторжении договора аренды земельного участка № 747 от 10.10.2012, об освобождении от внесения арендных платежей за весь период действия договора аренды от 10.10.2012 № 747, в связи с невозможностью использования земельного участка в целях его предназначения. 

Решением от 29.06.2021 исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Агентство «Риэлти» в пользу администрации взыскано                            248 067,37 руб. основного долга, 54 537,45 руб. пени. В остальной части первоначальных исковых требований и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                            от 05.10.2021 решение от 29.06.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Агентство «Риэлти» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель                     не согласен с выводами судов о злоупотреблении обществом прав при заключении соглашения о переуступке прав требования, поскольку последнее знало о невозможности использования земельного участка по назначению. Ссылается, что судом не учтены обстоятельства, связанные с обращением общества в администрацию с целью установления недостатков предмета аренды, а именно об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Общество не согласно с отказом в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды, полагая, что невозможность использования земельного участка является достаточным для этого основанием. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции, директор ООО «Агентство «Риэлти»» поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения. 

Администрация явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

  Как следует из материалов дела, постановлением администрации Хасанского муниципального района Приморского края  от 05.07.2012                   № 1299  ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок площадью              17 620 кв.м с кадастровым номером 25:20:050101:3054, местоположение которого установлено примерно в 730 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Рыбаков, дом 2, для строительства базы отдыха, на срок с 05.07.2012 по 05.07.2022.

10.10.2012 между администрацией Хасанского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 747 в отношении вышеназванного земельного участка площадью 17 620 кв.м с кадастровым номером 25:20:050101:3054, под строительство базы отдыха, на срок с 05.07.2012 по 05.07.2022.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлена годовая арендная плата в размере 24 125,30 руб., подлежащая оплате ежемесячно равными долями по первого числа месяца, следующего за расчетным.

При этом предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и /или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность в виде уплаты арендатором пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Актом от 10.10.2012 оформлена передача земельного участка.

Соглашением от 05.10.2017 ФИО1 уступил свои права и обязанности по договору аренды от 10.10.2012 № 747 ООО «Агентство «Риэлти».

Уведомлением (вх.№ 12-92-П от 06.10.2017) ФИО1 известил арендодателя о состоявшейся переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № 747.

Договор, соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Ввиду наличия задолженности по арендной плате администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени, начисленной в соответствии с пунктом 5.2 договора от 10.10.2012 № 747. При этом администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес общества направлена претензия от 21.08.2020 № 3098.

В свою очередь, ООО «Агентство «Риэлти» заявило встречный иск о расторжении договора аренды от 10.10.2012 № 747, освобождении от уплаты аренды за весь период действия договора № 747 в связи с невозможностью использовать земельный участок по назначению, определенному в договоре (определение от 22.12.2020). 

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства, условиями договора аренды от 10.10.2012 № 747.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:3054, являющийся предметом договора аренды № 747, находится в  границах пгт. Славянка Хасанского муниципального района Приморского края, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; земельный участок предоставлен правопредшественнику общества (ФИО1) без торгов, для строительства базы отдыха, сроком на 10 лет, т.е. до 05.07.2022.

С 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории пгт. Славянка Хасанского муниципального района  осуществляет администрация Славянского городского поселения Хасанского муниципального района в соответствии Законом Приморского края от 06.12.2004 № 187-КЗ «О Хасанском муниципальном районе».

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенном договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Суды первой и апелляционной инстанций на основании  приведенных правовых положений признали, что договором предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно оплачивать арендную плату за земельный участок, размер которой является регулируемым и подлежит определению на основании статьи 65 ЗК РФ. 

Как указано выше, договором предусмотрены условия о  ежемесячном размере арендной платы равными долями, исходя из  годового размера арендной платы составляющего 24 125,30 руб. (ежемесячная – 2 010,44 руб.). При этом согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением                 к договору, годовая арендная плата за земельный участок определена из кадастровой стоимости земельного участка (603 132,60 руб.) с применением процента для определения размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка равного «4» согласно НПА от 05.07.2011                № 103-НПА «О ставках арендной платы за использование земельных участков на территории Хасанского муниципального района».

Вместе с тем, поскольку арендная плата за земельный участок является регулируемой, суды правомерно признали подлежащими  применению к спорным правоотношениям требования постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», согласно пункту 3 которого с 0.01.2017 размер арендной платы определяется от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченными органами.

Пунктом 4 этого постановления установлено, что ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Для земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, размер ставки арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков (абзац 7 пункта 4).

В соответствии с решением думы г. Владивостока от 28.10.2015 № 108 «О земельном налоге в г. Владивостоке» для вышеназванного земельного участка налоговая ставка соответствует 1,5%.

Согласно уточненному расчету администрации задолженность по договору аренды № 747 составляет 248 067,37 руб. и, соответствующая задолженность исчислена из ставки арендной платы равной 3%,                                т.е. в пределах двукратного земельного налога (1,5%), а также кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:20:050101:3054, которая составляет 2 285 314 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН, постановлениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 07.12.2015 № 4-п. от 14.12.2015 № 5-п, от 05.07.2016             № 2-п, от 05.09.2016 № 3-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», за период, начиная с 01.11.2017.

Суды, проверив расчет задолженности в сумме 248 067,37 руб., признали его обоснованным и арифметически верным.

Доводов, опровергающих расчет задолженности арендной платы по договору № 747, кассационная жалоба не содержит.

В данном случае общество полагает, что арендные платежи по договору не подлежали оплате, ввиду невозможности использования земельного участка по назначению определенному в договоре № 747,                      в обоснование чего сослалось на Правила землепользования и застройки Славянского городского поселения, согласно которым земельный участок находится в территориальной зоне РЗ1 «Места отдыха общего пользования» с основным видом разрешенного использования – «объекты отдыха общего пользования», а также на заявления общества об изменении вида разрешенного использования земельного участка с внесением соответствующих изменений в договор аренды.

Судебные инстанции, отклоняя эти доводы и отказывая                                   в удовлетворении требований по встречному иску, исходили из следующего.

Как указано выше, общество вступило в договор аренды от 10.10.2012 № 747 на основании соглашения от  05.10.2017 о передаче прежним арендатором – ФИО1 прав и обязанностей по названному договору (соглашение зарегистрировано 19.10.2017). По сведениям из ЕГРЮЛ ФИО1 является единственным учредителем и директором ООО «Агентство «Риэлти».

По условиям договора № 747 земельный участок площадью 17 620 кв.м с кадастровым номером 25:20:050101:3054 из состава земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения «Мыс Брюса- мыс Нерпа») предоставлен в аренду под строительство базы отдыха.

Аналогичные сведения о категории земельного участка (земли особо охраняемых территорий и объектов) и виде разрешенного использования (под строительство базы отдыха) содержатся в выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 21.07.2020.

Доказательств того, что прежний арендатор земельного участка (ФИО1) и нынешний (ООО «Агентство «Риэлти») предпринимали меры по возведению базы отдыха, в материалы дела не представлено. Как и не представлено сведений о составе объектов, подлежащих включению в базу отдыха.

В материалы дела представлены: 

- акт от 10.03.2021 осмотра земельного участка, подготовленный кадастровым инженером ФИО2 с участием специалиста администрации Славянского городского поселения, в котором зафиксирован факт неиспользования земельного участка по назначению;

- акт от 22.04.2021 осмотра земельного участка с кадастровым номером 25:20:050101:3054, подготовленный во исполнение определения от 10.02.2021 по настоящему спору, в котором отражено об отсутствии признаков ведения хозяйственной деятельности арендатора и не исключающей возможности использования земельного участка в летнее время; 

- заключение от 28.01.2021 кадастрового инженера ФИО2, содержащее выводы, что земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:3054, для которого Правилами землепользования и застройки Славянского городского поселения (утверждены решением муниципального комитета Славянского городского округа от 24.10.2017 № 222) определена территориальная зона РЗ1 – зона мест отдыха общего пользования                          с основным видом разрешенного использования – спорт (устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, поля для спортивных игр), а также причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря). 

Суды, оценивая в совокупности и взаимосвязи, представленные в дело доказательства, не исключили возможности использования арендатором спорного земельного участка, а также учли, что общество при заключении соглашения от 05.10.2017 имело реальную возможность ознакомиться с состоянием земельного участка, его местонахождением, действующими градостроительными требованиями в отношении спорного земельного участка, в том числе начиная с момента заключения договора аренды.

Кроме того, судом учтено, что как истцом, так и ответчиком предприняты меры по расторжению спорного договора по обоюдному согласию сторон, при этом общество предлагало расторгнуть договор на условиях освобождения его от арендных платежей за весь период его действия.

Суды, со ссылкой на положения пункта 5 статьи 10, пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ, отклоняя позицию общества, приняли во внимание обстоятельства, отраженные в определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции о фактическом использовании ФИО1 (предыдущим арендатором и участником общества) земельного участка с кадастровым номером 25:20:050101:3054, а также отсутствие доказательств о принимаемых обществом  мерах по возврату спорного земельного участка после совершенной сделки - соглашения от  05.10.2017.

При таких обстоятельствах суды оснований для освобождения общества от уплаты арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:3054 не установили, поэтому отказали в удовлетворении встречного иска по приведенным обществам мотивам.

При установленном суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, выявив задолженность по договору              № 747 в сумме 248 067,37 руб., обоснованно сделали вывод о наличии правовых оснований для ее взыскания по первоначальному иску.

Выводы в части взыскания пени в сумме 54 537,45 руб., начисленной на основании пункта 5.2 названного договора, являются правильными, соответствующими положениям статьи 330 ГК РФ. При этом судом, исходя из установленных по делу обстоятельств, самостоятельно произведен расчет пени в указанной сумме.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.06.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 по делу № А51-15251/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.И. Гребенщиков