АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-21447/2022

г. Новосибирск

22 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2023 года.

 В полном объёме решение изготовлено 22 июня 2023 года. 

          Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Финанс Консалтинг Групп»,  г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

к  муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ООО «Агентство Эксперт - Оценка», 2) Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска,

об установлении рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1, доверенность от 13.01.2023, паспорт, диплом;

ответчика:  ФИО2 по доверенности от  01.10.2022, диплом, паспорт; 

третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Финанс Консалтинг Групп» (далее - истец, ООО «Финанс Консалтинг Групп») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (далее - ответчик, МУП "ЦМИ") со следующими требованиями:

1. признать величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, общей площадью 260,3 кв.м., кадастровый номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО3, 11, в размере 33820000 (тридцать три миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек, недостоверной;

2. обязать заключить договор купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 260,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО3, 11, по цене 17912522 (семнадцать миллионов девятьсот двенадцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля 00 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агентство Эксперт - Оценка», Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Истец в судебном заседании заявленные исковые требования в уточненном виде поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Более подробно позиция ответчика изложена в отзыве и дополнениях к нему. 

Третье лицо - ООО «Агентство Эксперт - Оценка» в судебное заседание не явилось, отзыв по заявленным требованиям в материалы дела не представило.

Третье лицо - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве исковые требования не поддержало, указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований.

В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Финанс Консалтинг Групп», являясь арендатором объекта недвижимости: общей площадью 260,3 кв.м., кадастровый номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО3, 11 (далее по тексту – объект) изъявило желание о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (заявление от 13.05.2022).

06.07.2022 истцом получен ответ МУП «ЦМИ» о согласии собственника - Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о заключении договора купли-продажи объекта за цену 33820000 рублей. К указанному ответу приложено 4 экземпляра проекта договора купли-продажи объекта.

Истец, посчитав указанную цену за объект чрезмерно завышенной, обратился в независимую оценочную компанию ООО ЦО «СКОРИНГ» (ИНН: 

<

***>) для определения рыночной стоимости объекта.

Независимая оценочная компания оценила объект в 17912522 рубля. 

Истец считает, что цена независимой оценки является соответствующей реальной рыночной цене и готов заключить договор купли-продажи в редакции проекта договора, но за цену независимой оценки.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости общей площадью 260,3 кв.м., кадастровый номер: 54:35:101110:746, расположенный по адресу: 

<

...>/ФИО3, 11, находящийся в аренде у истца по договору от 01.11.2019, в отношении которого истец изъявил желание заключить с ответчиком договор купли-продажи, принадлежит МУП «ЦМИ».

13.05.2022 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретении вышеуказанного имущества. 

В ответ на указанное заявление ответчик представил истцу предложение от 06.07.2022 №590 о заключении договора купли-продажи данного имущества по цене, определенной независимым оценщиком ООО «Агентство Эксперт-Оценка» (отчет об оценке от 24.05.2022 № 123), в размере 33 820 000 рублей, а также проект договора купли-продажи.

Также по заказу ответчика была проведена экспертиза по проверке указанного отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, по итогам которой было получено положительное заключение СРО «РАО» №54/260552/01 от 31.05.2022, согласно которому отчет об оценке №123 от 24.05.2022 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), подтверждается. Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. 

Не согласившись с определенной независимым оценщиком ответчика – ООО «Агентство Эксперт-Оценка» стоимостью договора купли-продажи в размере 33 820 000 рублей, истец самостоятельно обратился к независимому оценщику - ООО ЦО «СКОРИНГ» в целях определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно отчету ООО ЦО «СКОРИНГ» № 2369-2022 об оценке стоимости объекта недвижимости от 18.07.2022, результаты проведенного анализа и расчетов, основанных на имеющейся в распоряжении оценщика информации, фактах, предположениях и мнениях, методиках оценки, примененных в настоящем отчете, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет 17 912 522 рубля.

На основании статьи 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с наличием в материалах дела двух экспертиз, устанавливающих стоимость объекта оценки, представленных истцом и ответчиком (отчет ООО ЦО «СКОРИНГ» № 2369-2022 от 18.07.2022 и отчет ООО «Агентство Эксперт-Оценка» от 24.05.2022 № 123), а также ввиду возникших между истцом и ответчиком разногласий относительно указанного вопроса, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.02.2023 по ходатайствам истца и ответчика по делу №А45-21447/2022 была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «А2» ФИО4.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 260,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101110:746, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, 26/ФИО3,11 по состоянию на 06.07.2022 с учетом НДС и без учета НДС?

Согласно заключению эксперта от 15.03.2023 №07-15-03-2023-А45-21447-2022-08-02-2023, рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 260,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101110:746, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, 26/ФИО3,11 по состоянию на 06.07.2022 с учетом НДС составляет 29 041 000 рублей.

Рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 260,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101110:746, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, 26/ФИО3,11 по состоянию на 06.07.2022 без учета НДС составляет 24 200 833 рубля 33 копейки. 

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что при проверке достоверности заключения эксперта следует установить, компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ (далее - Закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу императивного характера норм пункта 4 части 2 статьи 86 Кодекса, статьи 25 Закона N 73-ФЗ в экспертном заключении должны быть отражены запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Квалификация эксперта была проверена судом. Отводов эксперту заявлено не было.

Заключение эксперта выполнено ФИО4, имеющим опыт работы в области оценочной деятельности - 26 лет (с 11.11.1996), в области судебно-экспертной деятельности - 20 лет (с 04.04.2002).

ФИО4 прошел повышение квалификации и профессиональную переподготовку по следующим программам, специализациям: 

- «Проведение судебно-оценочной экспертизы в делах оспаривания кадастровой стоимости».

- «Судебная экономическая экспертиза. Теория и практика».

- «Изменения, связанные с правовым обеспечением процедур банкротства».

- «Новеллы оценки объектов арбитражного управления».

- «Банкротство юридических лиц и граждан: актуальные вопросы правоприменительной практики». 

- «Судебная финансово-экономическая экспертиза».

- «Финансово-экономическая судебная экспертиза».

- «Оценочная деятельность».

- «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

- «Оценка стоимости недвижимости». 

- «Страховая экспертиза грузов и транспорта. Страховая экспертиза недвижимости и имущества предприятий». 

- «Оценка рыночной стоимости недвижимости». 

ФИО4 имеет квалификационный аттестат первой категории от 18 февраля 1994 г. «Специалист по работе с ценными бумагами», высшее техническое образование по квалификации: военный инженер-механик, диплом по специализации «Производство боеприпасов». 

Также ФИО4 является членом саморегулируемой организации «Ассоциация «Русское общество оценщиков» (РОО) с 1998 года (регистрационный номер в реестре саморегулируемой организации: 00166 от 09 июля 2007 года), Союза лиц, осуществляющих деятельность в сфере судебной экспертизы и судебных экспертных исследований «Палата судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова» с 2012 года,  Союза Финансово-экономических судебных экспертов с 2012 года.

ФИО4 имеет следующие профессиональные квалификационные звания эксперта: оценщик 1 категории, сертифицированный РОО оценщик недвижимости (Квалификационный аттестат №114 от 07.10.2004, Сертификат №0119 от 25.11.2009, Сертификат №0292 от 21.01.2015 г.), квалификационный аттестат № 000015-004 о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков (Распоряжение Росреестра №Р/94 от 16 августа 2013 г.), аттестованный судебный эксперт по специальности «Исследование показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта».

Заключение судебной экспертизы выполнено на основании представленных материалов дела и вещественных доказательств, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперт ответил вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы, заключение содержит достоверные сведения о результатах экспертизы, противоречий в выводах эксперта не усматривается, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено. 

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, документально ответчиком не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

Само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы, а также наличие у него сомнений в обоснованности заключения эксперта не свидетельствуют о его недостоверности.

В силу требований частей 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из видов доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле.

Кроме того, в соответствии с требованиями частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из видов доказательств, и подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Ввиду несогласия с выводами судебной экспертизы, истцом в судебном заседании 27.03.2023 было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

До разрешения ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы в судебное заседание определением от 27.03.2023 по ходатайству истца был вызван для дачи пояснений по проведенной судебной экспертизе эксперт ООО «А2» ФИО4.

18.04.2023 в судебном заседании были заслушаны пояснения эксперта ФИО4 относительно проведенной по делу судебной экспертизы. Эксперт поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении.

В судебном заседании 18.04.2023 суд, заслушав пояснения указанного эксперта и приобщив их к материалам дела, протокольным определением в порядке статей 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия правовых оснований. Эксперту было предложено представить дополнительные скриншоты (распечатки) в отношении помещений, которые использовались экспертом при проведении судебной экспертизы и отражены на листах 64-65 экспертного заключения.

29.05.2023 от экспертной организации в материалы дела поступили документы, запрошенные судом, которые в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были приобщены к материалам настоящего дела.

При указанных обстоятельствах, учитывая полноту выводов эксперта, сделанных в ходе проведения по делу судебной экспертизы, а также пояснения эксперта, данные в судебном заседании по экспертному заключению и дополнительные материалы, представленные экспертом 29.05.2023, оснований для признания заключения эксперта ФИО4 несостоятельным, у суда не имеется.

30.05.2023 в судебном заседании истцом также было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которое судом было отклонено в порядке статей 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия правовых оснований.

15.06.2023 истец вновь заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Обосновывая ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, истец указал на несогласие с выводами судебной экспертизы, отраженными в заключении от 15.03.2023, а также представил в материалы дела заключение специалиста ООО «Городская экспертная палата» №10016-2023 от 25.03.2023, согласно которому заключение эксперта №07-15-03-2023-А45-21447-2022-08-02-2023 от 15.03.2023, выполненное экспертом ООО «А2» ФИО4, содержит нарушения нормативных правовых актов, регулирующих экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, а также методические ошибки по определению рыночной стоимости нежилых помещений, которые существенно повлияли на результат оценки, выводы эксперта не являются обоснованными и достоверными.

Также истцом в материалы дела представлена рецензия ООО «Сибирский институт оценки» № 13746 от 14.06.2023 на заключение эксперта от 15.03.2023, в соответствии с которым полученная рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 06.07.2022 с учетом НДС и без НДС не является рыночной и не может быть положена в основу решения суда.

Оценив представленные истцом в материалы дела рецензии на заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта, заслушанные в судебном заседании, а также представленные экспертом суду скриншоты (распечатки) в отношении помещений, которые использовались экспертом при проведении судебной экспертизы, суд считает, что выводы, изложенные в представленных истцом в материалы дела рецензиях на заключение эксперта от 15.03.2023,  не могут являться основанием для признания заключения судебной экспертизы несостоятельным, поскольку указанные рецензии не содержат выводов, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы от 15.03.2023.

Так, в выводах рецензии № 13746 от 14.06.2023 и заключении специалиста №10016-2023 от 25.03.2023, представленных истцом в материалы дела, содержатся сведения о том, что при проведении судебной экспертизы были неверно подобраны аналоги объектов и неверно внесена корректировка, однако какие именно должны быть подобраны аналоги и какая именно должна быть внесена (учтена) корректировка для получения достоверных данных, указано не было.

Также в указанных заключениях не содержится выводов о том, как указанные обстоятельства повлияли на результаты судебной экспертизы, и какая именно стоимость с учетом верной корректировки является достоверной. 

Изложенное позволяет суду критически отнестись в представленным истцом заключению и рецензии и сделать вывод, что указанные доказательства не опровергают выводу судебной экспертизы.

Каких-либо иных документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, истцом в материалы дела не представлено. 

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайств истца о назначении по делу повторной экспертизы не имеется.

Ходатайств об уточнении исковых требований, с учетом результатов судебной экспертизы, истцом заявлено не было.

В судебном заседании истец пояснил, что согласен на заключение договора купли-продажи в отношении спорного объекта по цене 17912522 рубля, установленной независимым оценщиком истца - ООО ЦО «СКОРИНГ».

При указанных обстоятельствах, с учётом результатов проведённой судебной экспертизы, суд считает, что исковые требования истца о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, общей площадью 260,3 кв.м., кадастровый номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО3, 11, в размере 33820000 рублей недостоверной, а также об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 260,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:101110:746, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО3, 11, по цене 17912522 рубля удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счет ООО «А2», г.Новосибирск (ИНН 

<

***>) 20000 рублей перечисленных по платёжному поручению № 35 от 13.01.2023 и 42000 рублей, перечисленных по платежному поручению №104 от 12.01.2023, в счет оплаты судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финанс Консалтинг Групп»,  г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) 42000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Вернуть депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счет муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) 20000 рублей, излишне перечисленных по платежному поручению №104 от 12.01.2023.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа, г.Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

            Судья                                                                    Ю.Н.Голубева