АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6223/2018

15 марта 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщиковой В.А., Мельниковой Н.Ю.

при участии:

от товарищества собственников жилья «Созвездие»:

- ФИО1, представитель по доверенности б/н от 23.07.2018

от общества с ограниченной ответственностью «Орифлэйм Косметикс»:

- ФИО2, представитель по доверенности от 01.01.2019 № 1768

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Созвездие»

на решение от 27.06.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 

по делу №  А73-3848/2018 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.В. Бутковский,                     в суде апелляционной инстанции судьи: Е.А. Швец, Е.В. Вертопрахова,                Е.И. Сапрыкина

по иску товарищества собственников жилья «Созвездие»

к обществу с ограниченной ответственностью «Орифлэйм Косметикс»

о понуждении демонтировать рекламные конструкции и возвратить арендованные места на фасаде здания

Товарищество собственников жилья «Созвездие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680000, 

<

...>; далее – ТСЖ «Созвездие», товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орифлейм Косметикс»                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 119048,                       

<

...>; далее – ООО «Орифлейм Косметикс», общество) о понуждении ответчика в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать с фасада дома № 23 по                        ул. Дзержинского в г. Хабаровске информационные конструкции размерами 5,300 кв.м х  0,900 м (площадью 4,77 кв.м), расположенные: одна — со стороны ул. Дзержинского, другая — со стороны Уссурийского бульвара, содержащие информацию - логотип «ORIFLAME SWEDEN», а также о понуждении ответчика возвратить истцу соответствующие места на фасаде дома размерами 5,3 м х 1,9 м (площадью 10,07 кв.м) каждое, освобожденные от имущества ответчика (с учетом уточнения требований в порядке статьи                49 АПК РФ).

Решением от 27.06.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ «Созвездие», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном размере.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что ТСЖ «Созвездие» прекратило арендные отношения по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. Считает, что вывод судов о том, что прекращение арендных отношений товариществом является злоупотреблением права, противоречит имеющимся в деле доказательствам и нарушает права истца как арендодателя спорного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Орифлейм Косметикс» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, соответственно, и дали по ним пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ТСЖ «Созвездие» (арендодатель) и ООО «Орифлейм Косметикс» (арендатор функциональных помещений цокольного этажа) 14.04.2015 заключен договор № 14 на установку и эксплуатацию информационных конструкций на фасад здания, согласно пункту 1.1 которого истец передает ответчику в аренду два места на фасаде здания по ул. Дзержинского, 23 для размещения информационной конструкции со стороны ул. Дзержинского площадью              10,7 кв.м, размером 5,3 м х 1,9 м и информационной конструкции со стороны Уссурийского бульвара той же площадью и размерами.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок его действия установлен с 08.04.2015 по 31.12.2015. 

Договор считается продленным на следующий год после подписания соглашения по цене аренды 1 кв.м арендуемых объектов. 

Пунктом 7.1 договора определены ставки арендной платы — по                3 021 руб. за каждую рекламную конструкцию исходя из расчета                           300 руб./кв.м (10,07 кв.м. х 300 руб./кв.м), что в сумме составляло 6 042 руб.в месяц.

В случае невнесения арендатором платы в течении одного месяца, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя (пункты 6.6, 6.6.3 договора). 

В период действия договора (до февраля 2017) истец выставлял счета, подписывал акты размещения конструкций на сумму 3 703,16 руб./мес. 

В феврале 2017 ТСЖ «Созвездие» начало выставлять счета на суммы месячной оплаты, составляющей 6 042 руб./мес. исходя из площади мест на фасаде здания, а не площади рекламных конструкций, а также выставило счета с перерасчетом платы за прошедшие периоды (2015-2016) № 128 от 30.04.2017 на сумму 18 710 руб., № 129 от 30.04.2017 на сумму 28 066,08 руб. (всего 46 776 руб.).

Оплатив счета за февраль, март, апрель 2017 года по ставке 6 042руб., ответчик отказался оплачивать счета № 128 и № 129 на суммы платежей, представляющие собой перерасчет за предыдущие полтора года. 

В претензии от 19.05.2017 ТСЖ «Созвездие» потребовало погасить образовавшуюся задолженность, а так же уведомило о том, что в случае неоплаты задолженности, договор будет расторгнут в одностороннем порядке. 

В ответе на претензию общество возразило против наличия задолженности, при этом, сославшись на реальную площадь двух конструкций 9,54 кв.м и обязанность оплачивать 2 862 руб./мес. (9,54руб. х 300 руб./кв.м), а не 6 042 руб./мес, указало на наличие переплаты по состоянию на 31.05.2017 на сумму 29 543 руб. 

Письмом от 14.07.2017 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора с 24.09.2017 с требованием в срок до 25.09.2017 демонтировать информационные конструкции на фасаде здания.

Поскольку требование истца о демонтаже спорных конструкций ответчиком не исполнено, ТСЖ «Созвездие» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Судами установлено, что заключенный между сторонами настоящего спора договор аренды по истечении его срока был продлен на неопределенный срок. 

При таких обстоятельствах арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, суды пришли к выводу о наличии в действиях арендодателя по одностороннему отказу от договора признаков злоупотребления правом, в связи с чем отказали в иске.

Суд кассационной инстанции считает возможным согласиться с данными выводами судов исходя из следующего.  

Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований о недопустимости злоупотребления правом суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи            71 АПК РФ, суды установили, что одностороннему отказу арендодателя от договора аренды предшествовало направление арендатору ряда требований об уплате повышенных сумм арендной платы. При этом требование повышенной оплаты не были основаны на законе, противоречили закону и фактическому содержанию правоотношений сторон. Отказ от договора последовал менее чем через месяц после отказа арендатора выполнить требования арендодателя о перечислении повышенных платежей.

Установив названные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что отказ от договора в данной ситуации явился ответом ТСЖ «Созвездие» на несогласие арендатора выполнить незаконные требования арендодателя и имел цель причинить вред другому лицу. 

Такое поведение арендодателя суды обоснованно посчитали злоупотреблением правом.

Суд кассационной инстанции отмечает также, что письма арендодателя с требованиями о внесении арендной платы в повышенном размере содержали прямое указание на то, что в случае невыполнения этих требований арендодатель расторгнет договор. 

Несмотря на то, что уведомление об отказе от договора не содержит указания на причины отказа, оно последовало непосредственно после отказа арендатора от выполнения требований арендодателя. В свою очередь исковое заявление мотивировано, в том числе неуплатой требуемых арендодателем сумм. 

Вместе с тем, расторжение договора аренды в связи с неисполнением арендатором его условий происходит с использованием иного правового порядка, чем тот, который установлен положением пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

В то же время, суды обоснованно указали на следующее.  

В силу статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, к которому относятся, в частности, стены многоквартирного дома. 

В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

На основании части 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. 

Судами установлено, что решение о предоставлении площадей на внешних стенах жилого дома для размещения информационных конструкций за плату было принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома. Также судами установлено, что ООО «Орифлейм Косметикс» надлежащим образом исполняло все обязанности по договору аренды. Доказательств того, что демонтаж конструкций соответствует интересам собственников помещений дома, на которых они расположены, в деле не имеется. 

При таких обстоятельствах действия ТСЖ «Созвездие», учитывая  отсутствие решения собственников помещений о прекращении предоставления площадей на внешних стенах жилого дома для размещения информационных конструкций за плату, также свидетельствуют о недобросовестном распоряжении правом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в данном конкретном случае односторонний отказ арендодателя от договора аренды обусловлен невыполнением арендатором незаконных требований арендодателя, суды пришли к обоснованному выводу о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом.     

Доводы кассационной жалобы о неправомерности выводов судов о злоупотреблении ТСЖ «Созвездие» правом, отклоняются, так как по существу сводятся к иной оценке установленных судами обстоятельств и противоречат содержанию искового заявления товарищества и имеющимся в деле доказательств.

Доводы кассационной жалобы об ограничении прав товарищества как арендодателя отклоняются, поскольку при устранении установленных в настоящем деле нарушений оно не лишено права на односторонний отказ от договора аренды.  

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.06.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018  по делу №  А73-3848/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           О.В. Цирулик                   

Судьи                                                                                    В.А. Гребенщикова         

 

Н.Ю. Мельникова