АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4843/2023

07 ноября 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 19.06.2023.

от ответчика: ФИО2, доверенность от 13.12.2022.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 20.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023

по делу №  А51-20598/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690002, 

<

...>,) 

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                        (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>) 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***>, адрес: 690106, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 400050, 

<

...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества    

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (далее – общество, истец, ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском              к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив пункт 3.1. договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно Отчета                         от 10.11.2020 № 020100320 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком - Союзом «Приморская Торгово-промышленная палата», распоряжения                             УМС г. Владивостока от 10.06.2019 № 1963/19 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 6 537 480 руб. (без учета НДС)», обязании                        УМС г. Владивостока заключить с ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, взыскании с УМС г. Владивостока                       в пользу ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решением от 20.06.2023 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, путем установления размера выкупной цены, исчисленным в соответствии                        с заключением эксперта от 13.05.2023 № 8597-23, изготовленным                        ООО «Примэкспертиза», в размере стоимости земельного участка в составе объекта оценки - 2 757 543,00 руб., итоговая величина рыночной стоимости здания в составе объекта оценки, составляет на дату оценки 9 383 823,00 руб. с учетом НДС, 7 819 853,00 руб. без учета НДС. Суд обязал                                  УМС г. Владивостока заключить с ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор № 350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества на указанных условиях. В удовлетворении остальной части отказано. С УМС г. Владивостока в пользу                                ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                           от 22.08.2023 решение от 20.06.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе УМС г. Владивостока просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает на то, что условие о рассрочке не может быть включено в спорный договор, поскольку порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Указал на несогласие с позицией суда первой инстанции, согласно которой при принятии обжалуемого решения суд руководствовался экспертным заключением от 13.05.2023 № 8597-23, установившим стоимость муниципального имущества ниже стоимости, определенной первоначальной экспертизой.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, здание общей площадью 187,6 кв.м, с кадастровым номером 25:28:020006:780, расположенное по адресу: 

<

...>, а также земельный участок, общей площадью 459 кв.м, с кадастровым номером 25:28:020006:1312, находятся в муниципальной собственности                                 и используются ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» в целях размещения объекта амбулаторно-поликлинического назначения на основании договора аренды от 17.11.2017 № 01-12942-001-Н-АР-8149-00. 

Решением Думы г. Владивостока от 01.10.2020 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия и установлена цена выкупаемого объекта (здание с кадастровым номером 25:28:020006:780 и земельный участок с кадастровым номером 25:28:020006:1312) в размере 12 870 833,33 руб. 

Уведомлением от 09.10.2020 муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») предложило ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» заключить договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, приложив к уведомлению проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 09.10.2020 № 350-ППВ, в том числе с условием о рассрочке.

Пунктом 3.1. проекта договора № 350-ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 08.10.2020 № 2283/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость объекта составляет 12 870 833,33 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» обратилось в Союз «Приморская Торгово-промышленная палата», которым составлен отчет «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 10.11.2020 № 0200100320. Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 10.11.2020 (дата оценки) составила 6 537 480 руб. (без учета НДС): здание с кадастровым номером 25:28:020006:780 – 3 737 480 руб., земельный участок с кадастровым номером 25:28:020006:1312 – 2 800 000 руб.

С учетом полученных данных ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» представило МКУ «АПМЗН» протокол разногласий                                к договору № 350-ППВ от 13.11.2020, в котором предложило установить выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую рыночной стоимости, определенной на основании результата независимой оценки по состоянию на 10.11.2020.

Письмом от  04.12.2020 № 20/2530 МКУ «АПМЗН» отказалось                    от заключения договора № 350-ППВ на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения                 ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» в арбитражный суд                              с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»                 от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости                      с субъектами малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, общество является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих возможность отчуждения ему в собственность спорного недвижимого имущества, в силу Закона № 159-ФЗ не имеется.

Таким образом, ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества.

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть им оспорена (пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона                           от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлено, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого обществом как субъектом малого предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 12.05.2020 № 987/20, подготовленного             ООО «Аналитик Центр», в размере 12 870 833,33 руб. (без учета НДС), покупателем - на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, составленного Союзом «Приморская Торгово-промышленная палата» по состоянию на 10.11.2020, в размере 6 537 480 руб. (без учета НДС). 

Данные разногласия послужили основанием для назначения судом оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту                            ООО «Индустрия-Р» ФИО3.

Согласно заключению эксперта от 15.09.2022 № 08-2022                        (32043) рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила 12 861 000 руб. (без учета НДС), в том числе: рыночная стоимость нежилого здания - 6 426 000 руб. (с учетом НДС), 5 355 000 руб. (без учета НДС); рыночная стоимость земельного участка - 7 506 000 руб.

Рассмотрев доводы и возражения участников спора, в частности представленное истцом заключение специалиста по вопросу обоснованности и соответствия законодательству экспертного заключения от 15.09.2022                  № 08-2022 (32043), суд первой инстанции с учетом предмета и обстоятельств спора, а также возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта, пришел к выводу о несоответствии указанного заключения принципам объективности, всесторонности, полноты исследований, вследствие чего определением от 10.03.2023 назначил повторную судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Примэксперт» ФИО4. 

В заключении от 13.05.2023 № 8597-23, подготовленном экспертом ООО «Примэксперт», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в составе объекта оценки, на дату оценки (09.01.2020) определена                 в размере 2 757 543 руб.; итоговая величина рыночной стоимости здания                     в составе объекта оценки, на дату оценки (09.01.2020) - 9 383 823,00 руб.                (с учетом НДС), 7 819 853,00 руб. (без учета НДС).

Вопреки мнению заявителя кассационной жалобы, суды дали надлежащую оценку заключению от 13.05.2023 № 8597-23 в порядке статей 81, 86 АПК РФ, на основании чего установили, что документ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, и должным образом не оспорен ответчиком, в связи с чем признали его надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере, определенном экспертным заключением от 13.05.2023 № 8597-23.

В данном случае разрешение в судебном порядке разногласий относительно цены выкупа спорного имущества, возникших на стадии заключения договора, соответствует подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 по делу № А51-20598/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

В.А. Гребенщикова