ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-11035/2023

г. Вологда

28 марта 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 марта 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

         рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 декабря 2023 года по делу № А05-11035/2023,  

 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304290106900066; ИНН 

<

***>; адрес: Архангельская обл.,  г. Архангельск; далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304290235500301; ИНН 

<

***>; адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск; далее – ИП ФИО3) о взыскании 266 444 руб. 27 коп., в том числе 215 000 руб. долга по арендной плате за июнь–октябрь 2023 года, 32 094 руб. 27 коп. долга по оплате коммунальных услуг (с учетом того, что до принятия судом решения по делу истец отказался от иска в части требования о взыскании долга в сумме 12 523 руб. 20 коп. в связи с оплатой), 19 350 руб. неустойки за период с 11.06.2023 по 08.11.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Архангельская обл., г. Архангельск; далее – ИП ФИО4), ФИО5 в лице законного представителя ФИО6, ФИО7.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 декабря 2023 года исковые требования удовлетворены частично, с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО2 взыскано 10 825 руб. 50 коп. долга, а также 338 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано. Производство по требованию о взыскании 12 523 руб. 20 коп. долга в связи с его оплатой и отказом от взыскания прекращено. Также с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 1 543 руб. государственной пошлины по иску.

ИП ФИО2 с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы истец указал, что имел намерение расторгнуть договоры аренды в отношении имущества, перешедшего в совместную собственность ФИО5 и ФИО7, однако подписанные соглашения от указанных лиц не получил. Ответчик относительно сложившейся ситуации пояснений и возражений не заявил. Суд неправомерно не принял во внимание действующий договор аренды, заключенный истцом и наследодателем, правопреемником по которому является ФИО5 В течение действия этого договора новый собственник не имел права передавать имущество в аренду ИП ФИО4 Суд необоснованно считает противоречивым поведение истца, которое обусловлено недостижением с новым собственником соглашения о расторжении договора аренды. Злоупотребление собственника выразилось в привлечении нового арендатора ИП ФИО4 при нерасторгнутом договоре аренды с ИП ФИО2 Право на отказ от договора появилось у ФИО5 только после регистрации его права как единственного собственника имущества 26.05.2023. В нарушение норм процессуального права суд не принял во внимание расчет, акт сверки, содержащий суммы увеличения иска на коммунальные платежи и электроэнергию, и пояснения о порядке расчета сумм.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) 01 ноября 2020 года заключили договор аренды, по условиям которого истец предоставляет ответчику во временное пользование (аренду) нежилое помещение, площадью 60 кв. м (часть площади нежилого помещения 5-Н) на первом этаже многоквартирного жилого дома № 154 по просп. Ломоносова в г. Архангельске. Помещение передается для розничной торговли, в помещениях размещается магазин «Вещи и сны».

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата состоит из 2 частей: постоянная часть – 43 000 руб., и переменная – за коммунальные платежи (электроэнергия, тепловая энергия, вода) на основании счетов эксплуатирующих и ресурсоснабжающих организаций. Арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. 

На основании пункта 2.4  договора в случае просрочки платежа свыше 5 дней начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1 договора он заключается на срок с 01.11.2020 до 01.11.2021 (11 месяцев) с возможностью его продления. Если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока не заявит об отказе от договора, он считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.  

Ссылаясь на то, что ответчик не вносит арендную плату по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что на момент заключения договора от 01 ноября 2020 года с ответчиком истец владел и пользовался помещением 5-Н, площадью 960,5 кв. м, на основании договора аренды от 01 октября 2020 года, заключенного с собственником помещений – ФИО8. Пунктом 1.6 договора предусматривалось использование истцом помещения для сдачи в субаренду.       

Договор аренды истца (арендатора) и ФИО8 (арендодателя) заключен на срок до 01.09.2021 и предусматривал его пролонгацию на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон (пункт 5.1).

Таким образом, заключенный истцом и ответчиком договор от 01 ноября 2020 года фактически является договором субаренды. 

ФИО8 и ФИО2 являлись братом и сестрой. 

ФИО8 умер 26.06.2021. О вступлении в наследство заявили наследники первой очереди: ФИО9 (мать), ФИО5 (несовершеннолетний сын) и ФИО7 (несовершеннолетний сын).  Нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство всем наследникам в равных долях (по 1/3 доли каждому) в отношении всего имущества, вошедшего в наследственную массу, в том числе и в отношении нежилого помещения на первом этаже жилого дома № 154 по просп. Ломоносова, в г. Архангельске.

Уведомлениями, направленными в адрес истца 26.05.2022, законные представители несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО7 заявили об отказах от договоров аренды, заключенных истцом и ФИО8, в том числе и от договора аренды от 01 октября 2020 года, ссылаясь на неравноценный размер платы по договорам. Так, в договоре в отношении нежилого помещения на первом этаже жилого дома № 154 по просп. Ломоносова в г. Архангельске размер арендной платы установлен в сумме 8 000 руб. в месяц.

Наследник ФИО9 в письме от 11.06.2022 уведомила наследников – несовершеннолетних детей (их законных представителей) о том, что не намерена заявлять об отказе от договоров аренды, заключенных ФИО8 и ФИО2, а также считает заявленные в письме от 26.05.2022 отказы законных представителей несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО7 не влекущими правовых последствий, поскольку доли наследников в помещениях в натуре не выделены.    

В связи с возникшими у наследников разногласиями по вопросам пользования наследственным имуществом определением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 20 апреля 2023 года по делу № 2-177/2023 утверждено мировое соглашение, заключенное наследниками.

В соответствии с условиями утвержденного мирового соглашения нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040756:548, площадью 1 115,5 кв. м, расположенное в доме № 154 по просп. Ломоносова в г. Архангельске, передано в общую долевую собственность ФИО5 и ФИО7 с размером доли 1/2 в праве  каждого из сособственников.  

В Единый государственный реестр недвижимости 26.05.2023 внесены сведения о праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО7 с размером доли 1/2 в праве каждого на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040756:548, площадью 1 115,5 кв. м. 

Истец 23.05.2023 вручил законным представителям несовершеннолетних наследников соглашение о расторжении с 31.05.2023 договоров аренды помещений по просп. Ломоносова, д. 154, заключенных истцом с ФИО8, с актами приема-передачи помещений. 

Кроме того, истец 23.05.2023 направил на электронную почту ответчика соглашение о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01 ноября 2020 года. 

Согласно пояснениям ответчика, соглашение о расторжении договора субаренды от 01 ноября 2020 года с актом приема-передачи от 31.05.2023 подписано ответчиком, в сканированном виде направлено на электронную почту истца, а также передано лично представителю истца. 

Ответчик 01 июня 2023 года заключил договор субаренды помещений площадью 60 кв. м (часть нежилого помещения 5-Н с кадастровым номером 29:22:040756:548) в доме № 154 по просп. Ломоносова в г. Архангельске с ИП ФИО4 сроком на 3 месяца.

В соответствии с условиями договора субаренды от 01 июня 2023 года, заключенного с ИП ФИО4, ответчик, начиная с 01.06.2023, производил оплату по договору субаренды в сумме 43 000 руб. в месяц, что подтверждается платежными поручениями от 09.06.2023 № 562, от 13.06.2023 № 571, от 10.07.2023 № 678, от 04.08.2023 № 777.

ИП ФИО4 при заключении договора субаренды с ответчиком действовал на основании договора аренды от 01 июня 2023 года, заключенного с ФИО5 и ФИО7 в лице их законных представителей. По условиям указанного договора арендатор (ИП ФИО4) вправе сдавать имущество в субаренду (пункт 1.5).

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил иск частично, поскольку после 31.05.2023 истец утратил право пользования и владения помещением, предоставленным ему по договору аренды от 01 октября 2020 года, включая право на получение доходов от его использования, что повлекло прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 01 ноября 2020 года с ответчиком.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ определено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. 

В рассматриваемой ситуации суд первой инстанции пришел к выводу, что разногласия по поводу владения и пользования имуществом возникли между истцом и новыми собственниками имущества после смерти первоначального арендодателя. При этом наследники арендодателя после вступления в наследство с очевидностью выразили свое волеизъявление на прекращение заключенного с истцом договора аренды от 01 октября 2020 года. 

Суд также установил, что по акту приема-передачи от 31.05.2023 истец вернул новым собственникам спорное помещение, что свидетельствует о прекращении договора аренды от 01 октября 2020 года.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ прекращение договора аренды от 01 октября 2020 года повлекло прекращение договора субаренды от 01 ноября 2020 года, заключенного истцом и ответчиком.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно отклонил довод истца о сохранении после 31.05.2023 договорных отношений с ответчиком, урегулированных договором субаренды от 01 ноября 2020 года, как основанный на неверном толковании норма права.

Суд также справедливо указал, что направление ответчиком уведомления от 07.07.2023 об одностороннем отказе от договора субаренды от 01 ноября 2020 года с 07.09.2023 правового значения не имеет, поскольку такое заявление не способно возобновить действие прекращенного 31.05.2023 договора.   

Действия истца по подготовке проектов соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01 марта 2021 года и соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком и последующий отказ истца от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, свидетельствуют о наличии разногласий по поводу владения и пользования имуществом между истцом (арендатором) и арендодателем (новым собственником имущества). 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалы дела свидетельствуют о противоречивом поведении истца, который выступил с инициативой расторжения договора субаренды с ответчиком, направил ему соглашение о расторжении договора, а после подписания его ответчиком отказался от подписания соглашения со ссылкой на обстоятельства, не зависящие от ответчика, предъявил требование о внесении платы по договору субаренды, мотивируя его тем, что договор субаренды не расторгнут ввиду его не подписания со стороны истца.   

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отказ истца от подписания соглашения о расторжении договора субаренды (вторичное поведение) противоречит его первоначальному поведению (предложению расторгнуть договор субаренды). 

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что добросовестность арендодателя означает, что его поведение соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы своего контрагента и содействует ему (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В настоящем случае поведение истца с очевидностью отклоняется от поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны  (добросовестного поведения). Противоречивое поведение истца направлено на продолжение получения оплаты по договору, то есть имеет материальное выражение, впоследствии выразившееся в предъявлении настоящего иска в суд о взыскании долга и неустойки.    

Иной подход, изложенный в апелляционной жалобе, основан на неверном толковании договорных условий, направлен на ущемление прав одной из сторон, в частности, арендатора, и противоречит пункту 3 статьи 1 ГК РФ, поскольку такое поведение стороны договора не может считаться добросовестным. 

При этом суд первой инстанции справедливо указал, что поведение субарендатора следует считать добросовестным.

Материалами дела подтверждается, что ответчик заинтересован в пользовании помещениями, ранее предоставленными ему по договору субаренды, сложившиеся правоотношения являлись длительными. 

Надлежащее исполнение обязательств субарендатора заключается в том, что он обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Для субарендатора не имеет значения, какому лицу производить перечисления (собственнику или иному указанному им лицу), спор о правомочиях получать плату должен быть разрешен между собственниками имущества. 

На момент заключения договора субаренды от 01 июня 2023 года с ИП ФИО4 ответчик располагал с достоверностью сведениями о смене собственников имущества, с которыми у ИП ФИО4 заключен договор аренды. Кроме того, до заключения договора субаренды от 01 июня 2023 года истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01 февраля 2018 года. 

Ответчик с июня 2023 года вносил платежи в соответствии с договором от 01 июня 2023 года, заключенным с ИП ФИО4, что подтверждается платежными поручениями.

Апелляционный суд считает верным вывод суда первой инстанции о том, что требование о внесении повторной оплаты не может быть предъявлено к субарендатору при наличии спора о правах между лицами, считающими себя управомоченными на получение платы за пользование имуществом.

Таким образом, субарендатор, для которого интерес заключается в сохранении пользования и владения ранее предоставленным в субаренду имуществом, а обязательства – во внесении платы за предоставленное в субаренду имущество, не может быть поставлен в зависимость от указанных разногласий, поскольку не имеет возможности каким-либо образом повлиять на их разрешение. 

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска в части требований о взыскании 215 000 руб. долга по арендной плате за июнь–октябрь 2023 года, 21 268 руб. 77 коп. долга по оплате коммунальных услуг счету от 05.07.2023 № 224 (электроэнергия за июнь 2023 года), счету от 21.08.2023 № 279 (электроэнергия за июль 2023 года), 19 350 руб. неустойки за период с 11.06.2023 по 08.11.2023. 

Возражений относительно удовлетворения требования о взыскании 10 825 руб. 50 коп. долга по счету от 03.06.2023 № 199 (электроэнергия за май 2023 года) не заявлено.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается, достаточных и надлежащих доказательств, опровергающих упомянутые обстоятельства, не представлено, что не отвечает требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 декабря 2023 года по делу № А05-11035/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд            Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

 

А.Н. Шадрина