﻿

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г.Брянск, пер.Трудовой, д.6, сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-10911/2019

г.Брянск

25 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 18.11.2021.

В полном объеме решение изготовлено 25.11.2021.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Репешко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клименковой Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК» (ИНН 3250518584, ОГРН 1103256003421), г.Брянск, к Управлению имущественных отношений Брянской области (ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085), г.Брянск, о взыскании 990 453 руб. 02 коп.,  с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Управления по строительству и развитию территории города Брянска (ИНН 3250064926, ОГРН 1063250004400), г.Брянск, 2) Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (ИНН 3250057365, ОГРН 1043244052092), г.Брянск, 3) Брянской городской администрации (ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574), г.Брянск, 4) Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858), г.Брянск, 5) Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757),  г.Москва, в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, г.Брянск, 

при участии в заседании: 

от истца: Домашнева Я.А., доверенность от 01.08.2020;

от ответчика: Щербенко Л.И., доверенность от 11.01.2021 № 01-14304;

от третьих лиц: от Брянской городской администрации - Кожанов А.А., доверенность от 15.12.2020 №1/06- 2464и; 

от иных третьих лиц - не явились, извещены;  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК», г.Брянск (далее – ООО ГК «ПИК», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее - ответчик) о взыскании 829 098 руб. 42 коп., в том числе 651 046 руб. 17 коп. неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика ввиду перечисления ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 арендной платы по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка в большем размере, чем предусмотрено законом, а также 178 052 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 20.09.2016 по 20.09.2019. 

Определением суда от 24.10.2019 исковое заявление ООО ГК «ПИК» принято, возбуждено производство по делу; удовлетворено ходатайство ООО ГК «ПИК» о предоставлении отсрочки по уплате 19 582 руб. государственной пошлины по иску до рассмотрения спора по существу, но на срок не более 1 года.

Определениями суда от 10.03.2020, 09.06.2020, 29.09.2020 и от 24.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области, г.Брянск, Брянская городская администрация, г.Брянск, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г.Москва в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, г.Брянск, (далее- третьи лица).

Определением суда от 03.02.2021 производство по делу №А09-10911/2019 было приостановлено в связи с назначением определением суда от 28.01.2021 по ходатайству истца судебной  экспертизы, проведение которой было поручено эксперту-технику общества с ограниченной ответственностью «ЮРЭКСП» (241050, г.Брянск, пер.Горького, д.5-2) Антощенко Александру Сергеевичу.

07.04.2021 в Арбитражный суд Брянской области поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЮРЭКСП» Антощенко А.С. от 01.04.2021 №10/21 по делу №А09-10911/2019 (т.5, л.д.123-150, т.6, л.д. 1-61).

Определением суда от 09.04.2021 производство по делу №А09-10911/2019 возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству.

Представитель истца, ознакомившись с экспертным заключением от 01.04.2021 №10/21, полагал необходимым уточнить размер исковых требований. В судебном заседании 18.05.2021 заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований (13.05.2021) (т.6, л.д. 80-82), согласно которому просил взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО ГК «ПИК» 980 087 руб. 28 коп., в том числе 730 102 руб. 91 коп. неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика ввиду перечисления ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 арендной платы по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка в большем размере, чем предусмотрено законом, а также 249 984 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 18.10.2016 по 18.05.2021. Судом ходатайство истца удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ. 

В судебном заседании 01.07.2021 истец заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно которому, просил взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО ГК «ПИК» 990 453 руб.               02 коп., в том числе 730 102 руб. 91 коп. неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика ввиду перечисления ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 арендной платы по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка в большем размере, чем предусмотрено законом, а также 260 350 руб. 11 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 18.10.2016 по 12.08.2021. Судом ходатайство истца удовлетворено в порядке ст.49 АПК РФ.

 Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в письменном отзыве на иск от 18.11.2019 б/н (т.1, л.д.79-81) пояснил, что заявленная истцом сумма 2 100 000 руб., оплаченная им за период с 01.01.2016 по 05.07.2017 противоречит действительности, так как в рамках договора аренды в управление поступили платежи за указанный период на сумму 1 704 026 руб. Сославшись на п.1 ст.196 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 №14378/10, в соответствии с которыми на требования о взыскании неосновательного обогащения распространяется общий трехлетний срок исковой давности; а также на  п.1 ст.200 ГК РФ, согласно которому течение срока указанной исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, ответчик, полагая, что  указанные суммы арендной платы являются излишне уплаченными по мнению истца ввиду того, что с момента регистрации прав собственности первого собственника помещения в возведенном на арендуемом земельном участке многоквартирном жилом доме (далее - МКД) часть такого участка выбыла из-под арендных правоотношений, указал, что об исключении из арендуемой площади части участка истец знал с 29.12.2015, то есть с  даты регистрации права собственности на объект недвижимости первого собственника МКД на арендуемом участке. То есть уже с 29.12.2015  истец знал о том, что арендная плата, перечисляемая им по договору аренды от 20.09.2010 №2254 в части оплаты неиспользуемой им площади земельного участка, занятой МКД, может быть им заявлена к возврату, как излишне уплаченная. Указанное подтверждается многочисленными обращениями в адрес управления с требованием разделить участок и пересчитать (уменьшить) арендную плату, позицией ООО ГК «ПИК», выраженной им в рамках рассмотрения спора по делу №А09-15879/2017. Таким образом, срок исковой давности по требованию о возврате переплаченного в качестве неосновательного обогащения подлежит исчислению с 29.12.2015 к моменту подачи искового заявления в суд - 18.10.2019 является пропущенным. При этом, если рассматривать каждый платеж истца отдельно, учитывая то, что срок исковой давности может применяться отдельно к каждому совершенному платежу (Решение ВАС РФ от 13.03.2012 № ВАС-15916/10), также исходя из осведомленности истца о необходимости оплаты арендных платежей в меньшей сумме каждый раз при совершении им оплаты, срок исковой давности не пропущен только по платежу от 15.06.2017 по платежному поручению №1007 в размере 131 893 руб. Ввиду того, что с 29.12.2015 истец знал об осуществлении государственной регистрации права собственности первого собственника помещений в МКД, возведенном на арендуемом участке, заявлял управлению о необходимости исключения части участка из арендных правоотношений и уменьшении на эту часть арендных платежей, следует вывод, что истец осознавал отсутствие обязательства производить оплату в том размере, который был установлен до строительства МКД и возникновения прав собственников помещений в нем на часть арендуемого участка. Таким образом, ответчик полагал, что на основании п. 4 ст. 1109 ГК РФ, добровольно и намеренно оплаченные истцом денежные средства не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, как предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, при том, что истец был осведомлен об отсутствии обязательства.

В возражениях на отзыв ответчика от 21.01.2020 (т.1, л.д. 102-103), истец дополнительно к ранее изложенному, полагал необходимым дополнительно указать то, что в тексте искового заявления указано, что в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 ООО ГК «ПИК» вносило арендные платежи исходя из размера 2 100 000 руб. по условиям договора аренды. Указанный размер является годовым размером арендной платы, но не подтверждает факт внесения истцом такой суммы платежа. Сумма внесенных истцом платежей за указанный период составила 1 704 026 руб., а именно 1 572 133 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 131 893 руб. за период с 01.01.2017 по 05.07.2017. Данное обстоятельство подтверждается копиями платежных поручений и расчетом суммы задолженности на 18.10.2017, представленным УИО Брянской области. В отношении заявленного ответчиком довода о пропуске истцом срока исковой давности истец пояснил, что срок исковой давности им не пропущен, указав при этом, что договором аренды №2254 земельного участка от 20.09.2010, заключенным между Управлением имущественных Брянской области и Борищенковым О.В., права и обязанности по которому Борищенков О.В. уступил ООО ГК «ПИК», в разделе III договора сторонами согласовано условие о размере годовой арендной платы, который установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от 20.09.2010 года №57А/10 и составляет                 2 100 000 руб. В отсутствие согласованного сторонами внесения изменений в договор, у ООО ГК «ПИК» отсутствовали правовые основания для уплаты арендной платы в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, то есть для изменения условий договора в одностороннем порядке. Впоследствии, после принятия Арбитражным судом Брянской области решения от 13.11.2018 по делу №А09-15879/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2019, действия Управления, выразившиеся в его отказе в удовлетворении просьбы ООО ГК «ПИК» произвести раздел спорного земельного участка ввиду состоявшегося факта введения в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) и факта регистрации 29.12.2015 первого права собственности на помещение в этом МКД, были оценены как злоупотребление правом, у ООО ГК «ПИК» появились основания для взыскания суммы переплаты по договору как суммы неосновательного обогащения. Истец полагает, что именно с даты вступления в законную силу решения суда по делу по делу №А09-15879/2017 (31.01.2019) необходимо исчислять срок исковой давности по требованию, заявленному в рамках настоящего дела, поскольку именно с этой даты истцу стало известно о незаконности действий ответчика, то есть, о нарушении своего права. В отношении довода ответчика, согласно которому Управление ссылается пункт 4 статьи 1109 ГК РФ как на основание для отказа в удовлетворении требований истца, ООО ГК «ПИК» указало, что в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 октября 2016г. №1-КГ16-23 разъяснено следующее, что из смысла статьи 1103 ГК РФ, в соответствии с которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством,  следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания. По смыслу подпункта 4 статьи 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности, не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежная сумма, предоставленная во исполнение несуществующего обязательства. Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2016 №1- КГ16-23 в том случае, когда обязанность по уплате исполнена в большем размере, чем было необходимо, излишне выплаченная сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение, а применение положений пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае необоснованно.

 В дополнительном правовом обосновании исковых требований (т.2, л.д. 8-15), истец сослался на  разъяснения, данные в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», их которых  следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона №189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Также истец сослался на разъяснения пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Учитывая вышеизложенные нормы права и обстоятельства дела, истец полагал, что с момента государственной регистрации права собственности владельцев вышеуказанных квартир в жилых домах №95/1 и №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске, построенных и введенных ответчиком в эксплуатацию, арендатор земельного участка (ООО ГК «ПИК») утратил право владения и пользования той частью земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041603:36, которая была передана в общую долевую собственность собственником МЖД при вводе жилого дома в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности первого собственника квартиры. Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Далее истец указал, что 20.10.2016 ООО ГК «ПИК» за №178 в УИО БО было направлено письмо с просьбой произвести раздел земельного участка общей площадью 10 092 м2 с кадастровым номером 32:28:0041603:36  на два площадью 6 917 м2 и 3175 м2. Письмом исх. №32-10900 от 21.11.2016 УИО БО ответило о необходимости подготовки и направления в Управление на согласование, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. ООО ГК «ПИК» подготовило межевание и 02.12.2016 письмом исх. №205 направило на согласование схему расположения. В ответ 29.12.2016 письмом исх. №27-18438 от Управления был получен отказ в согласовании. Данные обстоятельства установлены судебными актами, вступившими в законную силу по делу №А09-15879/2017, которые имеют преюдициальное значение. Отказ Управления согласовать границы участков, по мнению истца, был направлен исключительно на лишение ответчика возможности оплачивать арендную плату в меньшем размере. Данное обстоятельство не должно лишать истца своевременно потребовать взыскания неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы. С 29.12.2015 по 04.07.2017 ООО ГК «ПИК»  продолжало использовать часть спорного участка в размере 3 175 м2 по целевому назначению. Арендная плата за данную часть участка была оплачена, что видно из расчета истца, более того по состоянию на 20.10.2017 у истца имеется переплата по арендным платежам. По состоянию на 20.10.2018 переплата ООО ГК «ПИК» составляет 651 046 руб. 17 коп.

Третье лицо Управление по строительству и развитию территории города Брянска, в письменном отзыве на иск (от 30.04.2020, т.2, л.д.45-48) пояснило, что руководствуясь частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ 28.09.2012 г. ООО ГК «ПИК» выдано разрешение на строительство №RU 32301000-1887 на строительство жилого дома (поз.1), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0041603:36 по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский. В связи с корректировкой проекта, ООО ГК «ПИК было выдано разрешение на строительство №RU 32301000-1887А. В дополнение к ранее выданному разрешению на строительство от 28.09.2012 №RU 32301000-1887А, в связи с корректировкой проекта и уточнением технико-экономических показателей (дополнение к заключению АУБО «Государственная экспертиза проектов Брянской области» от 21.08.2012 №32-1-4-0657-12), выдано разрешение на строительство жилого дома (поз. 1) №RU 32301000-1887Б. 14.04.2016 на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу №А09-11219/2015 ООО ГК «ПИК» было выдано разрешение на строительство №32-301-2920-2016 многоквартирного жилого дома (поз. 2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:041603:36. 30.05.2017 в дополнение к разрешению на строительство от 14.04.2016 №32-301-2920-2016, в связи с уточнением технических решений и показателей, ООО ГК «ПИК» выдано разрешение на строительство №32-301-2920-А-2017. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ 27.11.2015 ООО ГК «ПИК» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома (поз.1) №32-301-1887А-2012, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0041603:36 по адресу: Брянская область, г. Брянск проспект Московский, 95, к.1. 16.06.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (поз.2) по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д.95 к. 2. После ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома №95/1 (позиция 1), помещения были переданы собственникам по актам приема-передачи. 29.12.2015 первым из участников долевого строительства было получено свидетельство о праве собственности на жилое помещение в указанном доме. Заявленные исковые требования третье лицо считает не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что на основании п.1 ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности по требованию истца о возврате переплаченной в качестве неосновательного обогащения суммы подлежит исчислению с 29.12.2015 и является пропущенным на момент подачи искового заявления в суд.

В дополнительных пояснениях (07.07.2020, т.2, л.д.74-75) к отзыву на исковое заявление от 18.11.2019 ответчик сообщил, что настоящий спор возник в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041603:36, расположенного по адресу: г.Брянск, пр-т Московский, ранее находящегося в собственности Брянской области и арендуемого ООО ГК «ПИК». Так, на спорном участке истцом возведены два многоквартирных жилых дома, однако земельные участки под каждым из них не выделены. Согласно подп. 4, пункта 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Проект межевания территории является одним из видов документации по планировке территории (п. 4 ст. 41 ГрК РФ). В настоящее время спорный земельный участок собственностью Брянской области не является, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2020 №КУВИ-002/2020-4418803. Согласно ч. 1 и 2 ст. 45 ГрК РФ в отношении территории, которая находится в границах городского округа органы местного самоуправления городского округа принимают решение о подготовке документации по планировке территории, обеспечивают подготовку документации по планировке территории, за исключением установленных кодексом случаев (к спорной ситуации не относятся), и утверждают документацию по планировке территории в границах городского округа. Особенности подготовки документации по планировке территории органами местного самоуправления городского округа установлены ст. 46 ГрК РФ. Подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления городского округа может осуществляться как по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц. В свою очередь решение о подготовке документации по планировке территории орган исполнительной власти субъекта РФ принимает только в отношении территории, предусматривающей размещение объектов регионального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в границах субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 45 ГрК РФ), что к спорной ситуации не относится. С учетом приведенных норм у управления имущественных отношений Брянской области отсутствует как обязанность, так и право на подготовку или инициирование подготовки проекта межевания территории спорного участка. В свою очередь Постановлением Брянской городской администрации от 30.11.2017 №4151-п (ред. от 02.06.2020) на 2018-2024 годы утверждена муниципальная программа города Брянска «Формирование современной городской среды», целью которой является формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Третьи лица - Брянская городская администрация и Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации  в отзывах на иск от 25.09.2020 исх.№б/н и от 23.11.2020 №29/0419272 соответственно (т.2 л.д. 136-137, т.4 л.д. 2-4) указали, что согласно выводам Арбитражного суда Брянской области, указанным в решении от 13.11.2018 по делу №А09-15879/2017, у Управления имущественных отношений Брянской области возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области в письменных отзывах  от 21.12.2020 (т.5, л.д. 32-33) по поводу заявленных ООО ГК «ПИК» исковых требований полагались на усмотрение суда и пояснили, что в настоящее время Управление и Филиал не обладает полномочиями по осуществлению учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 01.01.2017 полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на объекты недвижимости осуществляет Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск. Предметом деятельности Филиала является исполнение переданных ему в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.2016 №П/0515 «О наделении государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав» в сферах кадастрового учета, государственной регистрации прав, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Во исполнение поставленного перед управлением вопроса определением суда от 24.11.2020 ответчик пояснил (т.5, л.д.39), что на спорном земельном участке с кадастровым номером 32:28:041603:36, который был предоставлен ООО ГК «ПИК» по договору аренды от 20.09.2010 № 2254 были возведены помимо многоквартирных жилых домов иные объекты недвижимости. Площадь участка изначально составляла 10 092 кв. м. Так арендатор возвел на спорном участке в том числе: котельную 32:28:0041603:486 (в собственности истца с 07.06.2016), под которой сформирован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0041603:610 площадью 223 кв.м. На данный участок был заключен договор аренды от 26.02.2019 №3784 с ООО ГК «ПИК», как с собственником объекта недвижимости на участке; трансформаторная подстанция 32:28:0041603:242 (в собственности истца с 10.12.2015), под которой сформирован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0041603:612 площадью 51 кв.м., находящийся в фактическом пользовании истца; водопроводная насосная станция 32:28:0041603:241 (в собственности истца с 10.12.2015), под которой сформирован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0041603:611 площадью 52 кв.м., находящийся в фактическом пользовании истца. Указанное подтверждается Выписками из ЕГРН, представленные в материалы дела с ходатайством от 17.02.2020 № 41-б/н (т.1, л.д.126-143). За счет выделенных земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими ООО ГК «ПИК» на праве собственности, площадь исходного земельного участка уменьшилась до 9766 кв.м. 

В дополнительных возражениях на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, представленных истцом в судебном заседании 01.07.2021 (т.6, л.д. 119-121) истец пояснил, что ранее ООО ГК «ПИК» указывало, что об отсутствии оснований для начисления арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды, он узнал из решения Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2018 по делу №А09-15879/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2019, и течение срока исковой давности по заявленным требованиям началось с указанной даты. Тем не менее, истец просит принять во внимание, что взаиморасчеты по договору аренды велись сторонами вплоть до даты расторжения договора аренды - 04.08.2017. До указанной даты суммы поступившей оплаты не было оснований считать неосновательным обогащением арендодателя, так как они должны были быть квалифицированы как аванс по внесению арендных платежей. И только после окончания аренды и завершения всех расчетов по договору истец узнал о наличии неосновательного обогащения и его сумме. Материалами дела подтверждено перечисление ответчику денежных средств во исполнение обязательства, поскольку договор аренды был досрочно расторгнут сторонами по соглашению, заключенному 04.08.2017. Это означает, что начало течения срока исковой давности необходимо определить с 04.08.2017. Учитывая указанное и факт обращения истца с настоящим иском 18.10.2019, следует, что иск предъявлен в пределах  срока исковой давности. Мнение заявителя жалобы о необходимости исчисления начала течения срока исковой давности не ранее чем за 3 года до обращения в арбитражный суд, должно быть признано судом ошибочным, поскольку не учитывает положений пункта 1 статьи 200 ГК РФ об определении начала течения срока исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Данные  возражения  истца на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности были истцом повторно направлены в суд 07.07.2021 (т.6, л.д.145-147). 

11.08.2021 в суд поступили пояснения на дополнительные возражения истца на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, в которых ответчик указывает, что истец просит взыскать неосновательное обогащение, которое сложилось из сумм излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.09.2010 № 2254 (далее - договор аренды). По мнению истца, указанные суммы, являются излишне уплаченными ввиду того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (далее - МКАД) земельный участок под МКАД, поступает в долевую собственность собственников помещений в МКАД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Дата регистрации первого собственника квартиры в МКАД на арендуемом участке - 29.12.2015. Ввиду того, что с 29.12.2015 истец знал об осуществлении государственной регистрации права собственности первого собственника помещений в МКАД, возведенном на арендуемом участке, заявлял управлению о необходимости исключения части участка из арендных правоотношений и уменьшении на эту часть арендных платежей, следует вывод, что истец осознавал отсутствие обязательства производить оплату в том размере, который был установлен до строительства МКД и возникновения прав обшей долевой собственности собственников помещений на часть арендуемого участка. Довод истца в дополнительных возражениях, о необходимости исчислять срок исковой давности с момента расторжения договора аренды (04.08.2017) ответчик считает подлежащим отклонению, т.к. в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 4864/2010 говорится, что если стороны договора аренды отступили от условий заключенного ими договора в части порядка уплаты арендной платы (арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору, а арендодатель принимал их и самостоятельно засчитывал их в счет арендных платежей), права арендатора на возврат излишне уплаченной суммы считаются нарушенными не в момент осуществления платежа в большем размере, а после прекращения договора аренды, когда перечисленные арендатором средств более не засчитывались в счет уплаты арендных платежей. В отношениях между истцом и Управлением не было отступа от условий договора, арендные платежи Обществом уплачивались в том размере, который был установлен договором аренды, изменений и дополнений в данный договор не вносились, в платежных поручениях стояли конкретное назначение платежа, слово "аванс" в них не фигурировало. Исходя из вышеизложенного ответчик полагает, что срок исковой давности по требованию о возврате переплаченных денежных средств в качестве неосновательного обогащения подлежит исчислению с 29.12.2015 и к моменту подачи искового заявления в суд - 18.10.2019 является пропущенным. Учитывая, что заявленное неосновательное обогащение состоит из нескольких платежей, а также учитывая осведомленность истца о необходимости оплаты арендных платеже в меньшей сумме, срок исковой давности не пропущен только по платежу от 15.06.2017 (платежное поручение №1007 на сумму 131 893 руб.) (т.7, л.д.18-19).

14.10.2021 от ответчика поступил отзыв на уточненные исковые требования, в котором Управление пояснило, что при расчете задолженности с учетом применения заявленного срока исковой давности арендная плата за используемую часть земельного участка (рассчитанного с учетом проведенной по делу экспертизы) за 2 и 3 кварталы 2017 года составляет 162 381 руб. 31 коп. и 7 137 руб. 64 коп. соответственно (т.7, л.д. 49-50).

В судебное заседание 18.11.2021 представители третьих лиц, Управления по строительству и развитию территории города Брянска,  Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области, Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, не явились, уведомлены в порядке ст. 123 АПК РФ, отводов не заявлено; ранее третьими лицами были направлены ходатайства о рассмотрении дела  отсутствие их представителей; от третьего лица - Управления по строительству и развитию территории города Брянска поступило ходатайство (10.11.2021) о проведении судебного заседания без участия их представителя в связи с участием в судебных процессах в Советском районном суде г.Брянска. 

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме; представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзывах на иск, просил в иске отказать; представитель третьего лица Брянской городской администрации поддержал позицию ответчика по делу.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.156 АПК РФ без участия извещенных в установленном законом порядке третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон и представителя третьего лица Брянской городской администрации, суд установил следующее.

20.09.2010 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и Борищенковым Олегом Васильевичем (арендатор) был заключен договор №2254 аренды земельного участка (т.1, л.д.20-22), по условиям которого арендодатель предоставляет (передает) арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) на срок с 20.09.2010 по 19.09.2013 (три года) земельный участок общей площадью 10 092 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, с кадастровым номером 32:28:041603:36, имеющий адресные ориентиры: г.Брянск, Фокинский район,  пр-т Московский, в границах, установленных в соответствии с действующим законодательством и идентифицированных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте участка, а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5, 2.1 договора).

Передача участка арендатору производится по акту приема-передачи земельного участка, который подписывается арендатором и арендодателем (пункт 1.3. договора). 

Годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от 20.09.2010 №57А/10 и составляет 2 100 000 руб. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Днем оплаты считается день поступления средств на бюджетный счет арендодателя. Арендная плата вносится за период с 20.09.2011 и последующие годы ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2., 3.5, 3.8 договора).

Размер годовой арендной платы, определенный на аукционе, устанавливается на период проектирования и строительства объекта. После ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства на право собственности на объект, но не ранее, чем через один год с момента заключения договора, размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей на земельные участки, находящиеся в областной собственности. Размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.10 договора).

По истечении срока действия договора арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами (пункты 4.3, 4.3.2 договора).

В случае неисполнения обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы в сроки, указанные в пункте 3.8 настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязательств, от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока (пункт 5.9 договора).

Арендодатель дает согласие на совершение арендатором сделки с правом аренды при условии соответствия данной сделки нормативным актам Российской Федерации и Брянской области, а также соблюдения арендатором условий настоящего договора (пункт 6.1 договора).

После совершения соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей по договору арендатор обязан совместно с третьим лицом, которому переданы права и обязанности по договору, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор в части замены стороны по договору (пункт 6.2 договора). 

По акту от 20.09.2010 приема-передачи земельного участка арендодатель передал, а арендатор принял в пользование объект аренды (спорный земельный участок с кадастровым номером 32:28:041603:36 общей площадью 10 092 кв.м., Приложение №2 к договору).

10.02.2012 между Борищенковым О.В. (цедент) и ООО «ПИК» (цессионарий) был заключен договор уступки права аренды земельного участка (т.1, л.д.23), в соответствии с которым цедент уступает за плату, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора на земельный участок, находящийся по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, общей площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:041603:36, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, используемый цедентом на основании договора от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка, зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 10.12.2010 за №32-32-06/070/2010-799 (пункт 1 договора уступки).

С момента вступления в силу настоящего договора цессионарий приобретает уступаемые по настоящему соглашению права и обязанности и наделяется всеми правами арендатора по договору аренды земельного участка (пункт 5 договора уступки).

Цедент обязан в течение 40 дней со дня подписания настоящего договора уведомить Управление имущественных отношений Брянской области о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договору аренды (пункт 6 договора уступки).

Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. Цессионарий приобретает права арендатора на указанный в пункте 1 настоящего договора земельный участок с момента государственной регистрации настоящего договора в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (пункты 9, 10 договора уступки).

Таким образом, на основании вышеуказанного договора уступки и в силу ст.ст.382, 384 ГК РФ права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ООО ГК «ПИК».

Дополнительными соглашениями от 13.08.2013 и от 21.10.2014 к договору аренды земельного участка, находящегося в областной собственности, от 20.09.2010 №2254 (с учетом договора уступки права аренды от 10.02.2012), заключенными между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО ГК «ПИК» (т.1, л.д.24, 25), срок действия договора аренды  продлялся сторонами до 28.06.2014 и до 28.06.2017 соответственно.

Соглашением от 04.08.2017 спорный договор аренды был расторгнут сторонами с условием о прекращении начисления арендной платы по договору аренды с 05.07.2017, что не освобождало арендатора от уплаты сложившейся по состоянию на 04.07.2017 задолженности по арендной плате по данному договору (пункты 1-3 соглашения).

По акту приема-передачи земельного участка арендатор в соответствии с соглашением о расторжении спорного договора аренды возвратил арендодателю земельный участок площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:041603:36.

На указанном земельном участке были возведены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома:

многоквартирный жилой дом №95/1 (позиция 1) - разрешение на ввод в эксплуатацию выдано Брянской городской администрацией 27.11.2015 №32-301-1887А-2012 (т.1, л.д. 26-27);

многоквартирный жилой дом №95/2 (позиция 2) - разрешение на ввод в эксплуатацию выдано Брянской городской администрацией 16.06.2017 №32-301-2920-2016 (т.1, л.д. 28-29).

После ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома №95/1 (позиция 1), помещения были переданы собственникам по актам приема-передачи.

первым из участников долевого строительства было получено свидетельство о праве собственности на жилое помещение в указанном доме.

В исковом заявлении истец указал, что в силу закона (ч.1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, применительно к рассматриваемому случаю с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме (далее - МКД) соответствующий земельный участок, необходимый для эксплуатации данного МКД, поступает в долевую собственность иных лиц, а Управление имущественных отношений Брянской области утрачивает право на распоряжение этим участком.

Поскольку арендные отношения в части земельного участка, на котором расположен введенный в эксплуатацию жилой дом, прекращены, так как эта часть участка вошла в состав общего имущества и принадлежит собственникам помещений, у арендатора, как полагает истец, с 29.12.2015 отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь изначально арендуемый участок.

В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы, утвержденным 17.02.2015 Автономным учреждением Брянской области «Государственная экспертиза проектов Брянской области», многоквартирный жилой дом позиция 2 имеет следующие основные показатели: площадь отведенного земельного участка - 10 092 кв.м., площадь земельного участка - 3 175 кв.м.

Согласно утвержденному 11.11.2015 Управлением по строительству и развитию территории города Брянска, главным архитектором города Брянска плана благоустройства территории дома позиция 2, ООО ГК «ПИК» необходимо было благоустроить площадь участка позиции 2 в границах благоустройства 3 175 кв.м.

Таким образом, с 29.12.2015 ООО ГК «ПИК» использовалась часть земельного участка площадью 3 175 кв.м., а также часть земельного участка под размещенными объектами инженерной инфраструктуры (которые возведены для эксплуатации МКД позиции 1 и 2): котельная с кадастровым номером 32:28:0041603:486 площадью застройки 174,98 кв.м., водонапорная насосная станция с кадастровым номером 32:28:0041603:241 площадью застройки 24,67 кв.м., трансформаторная подстанция с кадастровым номером 32:28:0041603:242 площадью застройки 24,14 кв.м. Общая площадь используемого земельного участка, с учетом объектов инженерной инфраструктуры составила - 3 398, 79 кв.м.

В связи с указанными обстоятельствами, ООО ГК «ПИК» неоднократно обращалось в Управление имущественных отношений Брянской области с просьбой произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 32:28:041603:36, с образованием двух земельных участков, так как после поступления земельного участка, на котором расположен жилой дом, введенный в эксплуатацию, в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, ООО ГК «ПИК» использовался земельный участок только в части - площадью 3 175 кв.м, для завершения строительства позиции 2. Просило также произвести перерасчет арендной платы с учетом раздела земельного участка и неиспользования его части.

Тем не менее, как указал истец, Управление имущественных отношений Брянской области отказало в согласовании раздела земельного участка. Перерасчет размера арендной платы также не произведен.

Управление имущественных отношений Брянской области было проинформировано о том, что на спорном земельном участке введен в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1). При указанных условиях, по мнению истца, у Управления возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, то есть ответчик должен был в разумный срок сформировать под введенным в эксплуатацию МКД №95/1 участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в указанном МКД.

Ознакомившись с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЮРЭКСП» Антощенко А.С. от 01.04.2021 №10/21, согласно которому площадь земельного участка из состава и в границах земельного участка площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0041603:36, который застройщик не имел возможности использовать при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД составляет – 6 962 кв.м., истец полагает, что в использовании ООО ГК «ПИК» остался земельный участок площадью 10 092 кв.м. – 6 962 кв.м. = 3 130 квадратных метров.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, исходя из расчета истца (с учетом уточнения от 13.05.2021, т.6, л.д. 80-82) размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 3 130 кв.м., подлежащий уплате арендатором ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 31.12.2017,  составил:

 2 100 000 руб. (размер годовой платы за участок площадью 10 092 кв.м.) / 10 092 кв.м. × 3 130 кв.м. (земельный участок, оставшийся в использовании ООО ГК «ПИК» для завершения строительства 2 позиции, согласно экспертному заключению от 01.04.2021 №10/21 ) = 651 307 руб. 97 коп.

В период с 01.01.2017 по 05.07.2017 размер арендной платы составил: 325 653 руб.              98 коп. (1 и 2 квартал) + 8 922 руб. 03 коп. (с  01.07.2017 по 05.07.2017) = 334 576 руб. 01 коп.

Всего размер арендных платежей за земельный участок 3 130 кв.м., за период с 01.01.2016 по 05.07.2017 составил - 985 883 руб. 98 коп.

У ООО ГК «ПИК» на 01.01.2016 имелась переплата в размере 11 960 руб. 89 коп.; ООО ГК «ПИК» оплатило в 2016 - 2017 годах - 1 704 026 руб.

Таким образом, переплата ООО ГК «ПИК» составила 11 960 руб. 89 коп. + 1 704 026 руб. – 985 883 руб. 98 коп. =  730 102 руб. 91 коп.

Письмом от 15.03.2019 б/н (т.1, л.д.16-17) истец направил в адрес ответчика претензию с требованием перечислить в срок до 20.03.2019 денежные средства в счет возмещения стоимости неосновательного обогащения в размере 651 046 руб. 17 коп., сложившегося в виде переплаты ООО ГК «ПИК» по спорному договору аренды за период с 01.01.2016 по 05.07.2017.

Ответчик в добровольном порядке в предложенный срок претензию не удовлетворил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Заключенный между сторонами договор от 20.09.2010 №2254, по своей правовой природе, является договором аренды, в связи с чем правоотношения сторон по такому договору подлежат регулированию специальными нормами земельного законодательства и общими положениями об аренде, установленными главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт передачи Управлением имущественных отношений Брянской области  в аренду ООО ГК «ПИК» спорного земельного участка на условиях договора от 20.09.2010 №2254 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен. 

Обязательства по внесению арендных платежей в заявленный по иску период с 01.01.2016 по 05.07.2017 ООО ГК «Пик» исполнены на сумму 1 704 026 руб., а именно 1 572 133 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 131 893 руб. за период с 01.01.2017 по 05.07.2017. Данное обстоятельство подтверждается копиями платежных поручений: от 28.03.2016 №406 на сумму 522 132 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 1 кв. 2016г. Сумма 522132-00» (т.1, л.д.112);  от 14.06.2016 №885 на сумму 522 132 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 2 кв. 2016г. Сумма 522132-00.» (т.1, л.д.113); от 14.09.2016 №1429 на сумму 527 869 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 3 кв. 2016г. Сумма 527869-00» (т.1, л.д.114); от 15.06.2017 №1007 на сумму 131 893 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 2 кв. 2017г. Сумма 131893-00» (т.1, л.д.115) и расчетом суммы задолженности на 18.10.2017 (т.1, л.д.94-95), представленными Управлением имущественных отношений Брянской области.

По расчету (с учетом уточнения от 13.05.2021, т.6, л.д. 80-82), указанному выше,  переплата ООО ГК «ПИК» за период с 01.01.2016 по 05.07.2017 составила 730 102 руб. 91 коп., являющихся, по мнению истца. неосновательным обогащением (т.1, л.д. 80-82).

Положениями пункта 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы следующие условия: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. 

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению, в частности, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. 

С учетом статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, обратившееся в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, должно доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца без установленных законом или сделкой оснований, период и размер неосновательного обогащения. 

Факт перечисления истцом денежных средств и их зачисления в оплату аренды подтверждено документально и ответчиком не оспаривается. 

В связи с этим доказыванию подлежит отсутствие законного основания для внесения арендной платы в размере, оплаченном истцом.

Согласно предмету исковых требований и уточненному расчету истца, сумма переплаты за аренду спорного земельного участка за заявленный по иску период составляет 730 102 руб. 91 коп. (т.6, л.д.80-82).

Как установлено выше, истец в обоснование иска указал, что с момента государственной регистрации права собственности владельцев вышеуказанных квартир в жилых домах №95/1 и №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске, построенных и введенных ответчиком в эксплуатацию, арендатор земельного участка (ООО ГК «ПИК») утратил право владения и пользования той частью земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041603:36, которая была передана в общую долевую собственность собственником МЖД при вводе жилого дома в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности первого собственника квартиры. 

Данные доводы истца судом принимаются в связи со следующим.

Право сдачи земельного участка в аренду, в соответствии со ст.608 ГК РФ, принадлежит его собственнику.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и, согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю.Дугенец, В.П.Минина и Е.А.Плеханова» (далее – Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П), правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества включено в сферу именно жилищного, а не земельного законодательства.

При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, обратиться с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников. Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

В силу ч.ч.3, 4 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст.305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2018 по делу №А09-15879/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2019, в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК», г.Брянск, о взыскании 1 558 026 руб. 69 коп., в том числе 1 450 999 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.10.2016 по 04.07.2017 в соответствии с договором от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка, и 107 027 руб. 47 коп. пени, начисленной за период с 16.09.2012 по 18.10.2017 просрочки внесения арендной платы по указанному договору, отказано. 

Определением Верховного суда Российской Федерации от 19.07.2019 №310-ЭС19-12648 Управлению имущественных отношений Брянской области отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебной заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации. 

В Определении от 19.07.2019 №310-ЭС19-12648 Верховный суд Российской Федерации установил, что разрешая спор, суды исходили из положений статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пришли к выводу, что поскольку с момента регистрации права собственности нежилого помещения в указанном многоквартирном доме, собственники помещений в силу закона являются участниками общей долевой собственности на земельный участок под этим многоквартирным домом, оснований для взыскания арендной платы не имеется. 

При этом суды учли, что ответчику арендодателем было отказано в разделе и формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и внесении изменений в договор аренды земельного участка в части установления размера арендной платы пропорционально фактически используемой части земельного участка. В отсутствие действий по формированию земельного участка под введенным в эксплуатацию жилым домом и проведению кадастрового учета этого участка, на арендатора не может быть возложена обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными актами по делу №А09-15879/2017, истец неоднократно письменно обращался к ответчику с просьбой о проведении межевания (раздела) спорного земельного участка, в результате которого также должен был быть сформирован земельный участок под первоначально введенным в эксплуатацию МКД №95/1.

Письмом от 20.10.2016 №178 истец обращался к ответчику с заявлением о выделе частей из арендованного земельного участка с целью формирования земельного участка под введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом № 95/1, а также просил ответчика рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка, установив размер арендной платы пропорционально фактически используемой части земельного участка. 

Письмом от 21.11.2016 №32-10900 ответчик предложил истцу провести мероприятия по образованию земельного участка, на котором расположен МКД №95/1, фактически переложил на истца обязанность, возложенную на публично-правовое образование. 

Письмом от 02.12.2016 №205 истец просил утвердить прилагаемую схему расположения земельного участка под многоквартирным жилым домом.

Письмом от 29.12.2016 №27-18438 ответчик отказал истцу в разделе спорного земельного участка, указав, на нахождение его в общей долевой собственности собственников помещений в МКД (т.2, л.д. 9).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 №12736/12 разъяснено, что поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (пункты 4.2, 4.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Таким образом, на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности как по заявлению любого собственника помещения дома, так и по собственной инициативе, следовательно, Управление имущественных отношений Брянской области не вправе было отказать ООО ГК «ПИК» в формировании земельного участка под введенным в эксплуатацию МКД №95/1, в том числе и по мотиву отсутствия проекта межевания территории спорного земельного участка, на которой расположен жилой дом.

Учитывая, что подготовка проекта межевания земельного участка зависит от воли публичного органа и полномочия по его утверждению возложены на ответчика, суды в рамках рассмотрения дела №А09-15879/2017 пришли к выводу, что истец не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа об утверждении проекта межевания спорного земельного участка. Управление имущественных отношений Брянской области было проинформировано о том, что на спорном земельном участке введен в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1). При указанных условиях у ответчика возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, то есть ответчик должен был в разумный срок сформировать под введенным в эксплуатацию МКД №95/1 участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в указанном МКД.

Указанные обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делу №А09-15879/2017, в которых действия Управления имущественных отношений Брянской области, выразившиеся в его отказе в удовлетворении просьбы ООО ГК «ПИК» произвести раздел спорного земельного участка ввиду состоявшегося факта введения в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) и факта регистрации 29.12.2015 первого права собственности на помещение в этом МКД, суды оценили как злоупотребление правом, поскольку неисполнение им публично-правовой обязанности по формированию под введенным в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) земельного участка и по проведению кадастрового учета этого участка повлекло за собой лишение арендатора  права на уменьшение размера арендной платы за пользование земельным участком по спорному договору аренды от 20.09.2010 №2254.

При рассмотрении настоящего спора возникли вопросы, связанные с установлением размера и границы земельного участка из состава 10092 кв.м., кадастровый номер 32:28:0041603:36, который застройщик ООО ГК «ПИК» не имел возможности использовать при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Брянск, проспект Московский, д.95/2 (позиция 2) после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Брянск, проспект Московский, д.95/2 (позиция 1). 

В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (т.2, л.д. 2-3, 113), проведение которой истец просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЮРЭКСП» (далее - ООО «ЮРЭКСП») Антощенко Александру Сергеевичу. На разрешение эксперта истец предлагал поставить следующий вопрос: 1) установить размер и границы земельного участка из состава земельного участка, площадью 10092 кв.м., кадастровый номер 32:28:0041603:36, который застройщик ООО ГК «ПИК» не имел возможности использовать при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Брянск, проспект Московский, д.95/2 (позиция 2) после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Брянск, проспект Московский, д.95/2 (позиция 1). 

Ответчик возражал против назначения по делу судебной экспертизы. Однако, поскольку вышеуказанные вопросы требовали специальных знаний, определением Арбитражного суда Брянской области от 28.01.2021 по делу №А09-10911/2019 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЮРЭКСП» Антощенко Александру Сергеевичу. Судебная экспертиза проведена по документам из материалов дела №А09-10911/2019. На разрешение судебной экспертизы был поставлен следующий вопрос:

определить площадь земельного участка из состава и в границах земельного участка площадью 10092 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0041603:36, который застройщик не имел возможности использовать при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД. 

Эксперту ООО «ЮРЭКСП» Антощенко Александру Сергеевичу был установлен срок проведения судебной экспертизы и представления в Арбитражный суд Брянской области экспертного заключения - 30 рабочих дней с момента предоставления необходимых документов. 

07.04.2021 в суд поступило заключение эксперта от 01.04.2021 №10/21 по делу №А09-10911/2019 (т.5, л.д.123-150, т.6, л.д. 1-61), в котором эксперт пришел к следующему выводу:  площадь земельного участка из состава и в границах земельного участка площадью 10092 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0041603:36, который застройщик не имел возможности использовать при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД составляет – 6 962 кв.м. (т.5, л.д.143).

Ответчик возражал против заключения принятия судом вывода эксперта, однако в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными, а примененная экспертом методика исследования не отвечает критерию научной обоснованности; не заявлено ответчиком ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы с приложением сведений об экспертных организациях относительно возможности проведения судебной экспертизы, не представлено доказательств внесения денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области в счет оплаты расходов на проведение повторной судебной экспертизы.

Само заключение эксперта не содержит противоречивых выводов, исключающих друг друга либо ставящих под сомнение обоснованность всего заключения в целом. Одно лишь несогласие стороны спора с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, не может рассматриваться в качестве достаточного основания для критического отношения суда к данному экспертному заключению. Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленному вопросу, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученного вывода, суд считает, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. 

В силу ч.1 ст.55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (АПК РФ). 

Оснований не доверять выводам эксперта ООО «ЮРЭКСП» Антощенко А.С. у суда не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. 

Заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, является процессуальным действием, относящимся к исключительной компетенции суда. 

При таких обстоятельствах, оценив заключение эксперта ООО «ЮРЭКСП» Антощенко А.С. от 01.04.2021 №10/21 по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и может быть использовано для определения площади земельного участка из состава и в границах земельного участка площадью 10092 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0041603:36, который застройщик не имел возможности использовать при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД. 

Как было указано выше истец, ознакомившись с экспертным заключением от 01.04.2021 №10/21, полагал необходимым уточнить размер исковых требований и в  судебном заседании 18.05.2021 заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований (13.05.2021) (т.6, л.д. 80-82), согласно которому просил взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО ГК «ПИК»                                       980 087 руб. 28 коп., в том числе 730 102 руб. 91 коп. неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика ввиду перечисления ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 арендной платы по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка в большем размере, чем предусмотрено законом, а также 249 984 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 18.10.2016 по 18.05.2021.

Поскольку согласно выводам заключения эксперта от 01.04.2021 №10/21, площадь земельного участка из состава и в границах земельного участка площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0041603:36, который застройщик не имел возможности использовать при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД составляет                6 962 кв.м., истец полагал, что в использовании ООО ГК «ПИК» остался земельный участок площадью 3 130 кв.м., исходя из расчета: 10 092 кв.м. – 6 962 кв.м. = 3 130 кв.м.

Исходя из расчета истца (с учетом уточнения от 13.05.2021, т.6, л.д. 80-82) размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 3 130 кв.м., подлежащий уплате арендатором ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 31.12.2017,  составил:

2 100 000 руб. (размер годовой платы за участок площадью 10 092 кв.м.) / 10 092 кв.м. × 3 130 кв.м. (земельный участок, оставшийся в использовании ООО ГК «ПИК» для завершения строительства 2 позиции, согласно экспертному заключению от 01.04.2021 №10/21 ) = 651 307 руб. 97 коп.

В период с 01.01.2017 по 05.07.2017 размер арендной платы составил: 325 653 руб.              98 коп. (1 и 2 квартал) + 8 922 руб. 03 коп. (с  01.07.2017 по 05.07.2017) = 334 576 руб. 01 коп.

Всего размер арендных платежей за земельный участок 3 130 кв.м., за период с 01.01.2016 по 05.07.2017 составил - 985 883 руб. 98 коп.

У ООО ГК «ПИК» на 01.01.2016 имелась переплата в размере 11 960 руб. 89 коп.; ООО ГК «ПИК» оплатило в 2016 - 2017 годах - 1 704 026 руб.

Таким образом, по расчету истца, переплата ООО ГК «ПИК» составила 11 960 руб. 89 коп. + 1 704 026 руб. – 985 883 руб. 98 коп. =  730 102 руб. 91 коп. неосновательного обогащения.

Суд, учитывая то, что согласно заключению эксперта от 01.04.2021 №10/21 площадь земельного участка из состава и в границах земельного участка площадью 10092 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0041603:36, который застройщик не имел возможности использовать при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД составляет – 6 962 кв.м., приходит к выводу, что:  

1) в использовании ООО ГК «ПИК» при строительстве второй позиции МКД №95/2 по проспекту Московскому в г.Брянске после ввода в эксплуатацию первой позиции указанного МКД остался земельный участок площадью 3 130 кв.м., исходя из расчета:            10 092 кв.м. – 6 962 кв.м. = 3 130 кв.м.

2) Размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 3 130 кв.м., подлежащий уплате арендатором ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 31.12.2017,  составил 651 307 руб. 97 коп., из расчета:

 2 100 000 руб. (размер годовой платы за участок площадью 10 092 кв.м.) / 10 092 кв.м. × 3 130 кв.м. (земельный участок, оставшийся в использовании ООО ГК «ПИК» для завершения строительства 2 позиции, согласно экспертному заключению от 01.04.2021 №10/21 ) = 651 307 руб. 97 коп.

3) Арендная плата по договору аренды от 20.09.2010 №2254 земельного участка с  учетом договора Уступки права аренды земельного участка от 23.03.2012, подлежащая уплате в соответствии с п.3.8. договора аренды от 20.09.2010 №2254  за период с 20.09.2011 года и в последующие годы ежеквартально равными долям не позднее 15 числа последнего месяца квартала, составляет 162 827 руб., из расчета:  651 307 руб. 97 коп. (размер годовой платы за участок площадью  3 130 кв.м.) / 4 (кварталы) = 162 827 руб.

Следовательно, по платежному  поручению от 28.03.2016 №406 на сумму 522 132 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 1 кв. 2016г. Сумма 522132-00» (т.1, л.д.112) имеется переплата в размере 359 305 руб., из расчета: 522 132 руб. - 162 827 руб. = 359 305 руб.;

по платежному поручению от 14.06.2016 №885 на сумму 522 132 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 2 кв. 2016г. Сумма 522132-00.» (т.1, л.д.113)  имеется переплата в размере 359 305 руб., из расчета: 522 132 руб. - 162 827 руб. = 359 305 руб.;

по платежному поручению от 14.09.2016 №1429 на сумму 527 869 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 3 кв. 2016г. Сумма 527869-00» (т.1, л.д.114)  имеется переплата в размере 365 042 руб., из расчета: 527 869 руб. - 162 827 руб. = 365 042 руб.;

по платежному  поручению от 15.06.2017 №1007 на сумму 131 893 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 2 кв. 2017г. Сумма 131893-00» (т.1, л.д.115) переплата отсутствует, недоплата составляет 30 934 руб., из расчета: 162 827 руб. - 131 893 руб. = 30 934 руб.

Таким образом, на основании произведенного расчета, суд приходит к выводу о наличии переплаты ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка в большем размере, чем предусмотрено законом, и об обоснованности заявленных исковых требований о взыскании  730 102 руб. 91 коп. неосновательного обогащения.

Между тем, ответчик настаивал, что об исключении из арендуемой площади части участка истец знал с 29.12.2015, то есть с даты регистрации первого собственника МКД на арендуемом участке, то есть уже с 29.12.201 истец знал о том, что арендная плата, перечисляемая им по договору аренды от 20.09.2010 №2254 в части оплаты неиспользуемой им площади земельного участка, занятой МКД, может быть им заявлена к возврату, как излишне уплаченная, заявил о применении срока исковой давности по требованию о возврате переплаченного в качестве неосновательного обогащения, подлежащему исчислению с 29.12.2015, к моменту подачи искового заявления в суд - 18.10.2019 считает пропущенным. Исходя из осведомленности истца о необходимости оплаты арендных платежей в меньшей сумме каждый раз при совершении им оплаты,  ответчик считает, что срок исковой давности не пропущен только по платежу от 15.06.2017 по платежному поручению №1007 в размере 131 893 руб.  

Таким образом, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к повременным платежам за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 на сумму 1 572 133 руб., уплаченным по платежным поручениям от 28.03.2016 №406 на сумму 522 132 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 1 кв. 2016г. Сумма 522132-00» (т.1, л.д.112);  от 14.06.2016 №885 на сумму 522 132 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 2 кв. 2016г. Сумма 522132-00.» (т.1, л.д.113); от 14.09.2016 №1429 на сумму 527 869 руб., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата по дог. аренды №2254 от 20.09.2010г. дог. Уступки права аренды от 23.03.2012г. (зем. уч. по адресу г.Брянск, Фок. Р-н пр-т Московский) кад.№32 32:28:041603:36 за 3 кв. 2016г. Сумма 527869-00» (т.1, л.д.114).

В дополнительных возражениях на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности от 07.07.2021 истец указал, что ранее об отсутствии оснований для начисления арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды, он узнал из решения Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2018 по делу №А09-15879/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2019, и течение срока исковой давности по заявленным требованиям началось с указанной даты. Тем не менее, истец просил принять во внимание, что взаиморасчеты по договору аренды велись сторонами вплоть до даты расторжения договора аренды - 04.08.2017. До указанной даты суммы поступившей оплаты не было оснований считать неосновательным обогащением арендодателя, так как они должны были быть квалифицированы как аванс по внесению арендных платежей. И только после окончания аренды и завершения всех расчетов по договору истец узнал о наличии неосновательного обогащения и его сумме. Материалами дела подтверждено перечисление ответчику денежных средств во исполнение обязательства, поскольку договор аренды был досрочно расторгнут сторонами по соглашению, заключенному 04.08.2017. По мнению истца это означает, что начало течения срока исковой давности необходимо определить, начиная с 04.08.2017. Учитывая указанное и факт обращения истца с настоящим иском 18.10.2019, истец считает, что иск предъявлен в пределах срока исковой давности.

 Суд, принимая во внимание доводы ответчика и отклоняя доводы истца, считает, что срок исковой давности по требованию о возврате переплаченного в качестве неосновательного обогащения, подлежит исчислению с момента перечисления денежных средств по спорным платежам, к моменту подачи искового заявления в суд (18.10.2019) считает его пропущенным в связи  со следующим. 

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

По смыслу сформулированного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 №11778/08 подхода, срок исковой давности по требованиям об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. 

В отношении предъявленных в рамках настоящего дела требований предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), составляющий тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). 

В соответствии с п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43, в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Кроме того, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п.3 ст.202 ГК РФ). Таким образом, течение срока для защиты прав приостанавливается, если стороны разрешают спор в предусмотренном законом досудебном порядке.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43, согласно которым течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку; в этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

То есть, по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43).

Согласно ч.5 ст.4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как установлено выше, истец направил ответчику письменную претензию от  15.03.2019 б/н (т.1, л.д.16-17) с требованием перечислить в срок до 20.03.2019 денежные средства в счет возмещения стоимости неосновательного обогащения в размере 651 046 руб. 17 коп. 

Таким образом, поскольку в силу п.3 ст.202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, который в настоящем случае согласно ч.5 ст.4 АПК РФ составляет тридцать календарных дней, следовательно, с учетом даты обращения истца с настоящим иском в суд (18.10.2019) срок исковой давности по требованию о возврате денежных средств, перечисленных по платежному поручению от 28.03.2016 №406 на сумму 522 132 руб. (т.1, л.д.112) истек 29.04.2019; по платежному поручению от 14.06.2016 №885 на сумму 522 132 руб. (т.1, л.д.113) - 15.07.2019; по платежному поручению от 14.09.2016 №1429 на сумму 527 869 руб. (т.1, л.д.114) – 16.10.2019.

Срок исковой давности по требованию о возврате денежных средств, перечисленных по платежному поручению от 15.06.2017 №1007 на сумму 131 893 руб. истцом не пропущен, но как было установлено выше, по данному платежу переплата по спорному договору аренды отсутствует. 

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Как усматривается из материалов дела, исковое заявление с приложенными к нему документами было доставлено в арбитражный суд Брянской области нарочно 18.10.2019 согласно штампу на исковом заявлении (л.д.5), то есть с пропуском срока исковой давности.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 №2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела. Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Аналогичные разъяснения даны и в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Обстоятельств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности или свидетельствующих о приостановлении срока исковой давности (ст.ст.202, 203 ГК РФ) по требованию о взыскании неосновательного обогащения, судом не установлено и истцом не указывалось.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, установление судом по заявлению ответчика факта пропуска истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям в части взыскания               неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика ввиду перечисления ООО ГК «ПИК» в период с 01.01.2016 по 05.07.2017 арендной платы по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении данных требований.

Довод истца о том, что спорные платежи должны были быть квалифицированы как аванс по внесению арендных платежей судом отклоняется в связи с тем, что ответчик не имел права самостоятельно производить перераспределение поступающих от ООО ГК «ПИК» арендных платежей по спорному договору аренды земельного участка в качестве оплаты  обязательств (счетов), срок исполнения по которым наступил ранее. Указанная позиция подтверждается судебными актами Арбитражного суда Центрального округа по делам №А09-10778/2019 и А09-1347/2020.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3.8. договора аренды земельного участка от 20.09.2010 №2254 арендная плата вносится за период с 20.09.2011 года и в последующие годы ежеквартально равными долями и не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В силу п.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом изложенного, денежные средства ООО ГК «ПИК» за спорный период с 01.01.2016 по 05.07.2017 перечисляло ежеквартально с указанием конкретного назначения платежа. 

Действующим законодательством не предусмотрено самовольное изменение получателем назначения платежа без согласия плательщика. 

Доказательств, подтверждающих, что ответчик до подачи настоящего иска обращался к истцу с заявлением об изменении назначения платежей, произведенных по договору аренды земельного участка от 20.09.2010 №2254 и отнесения данных оплат в счет аванса по внесению арендных платежей, в материалы дела не представлено.

Доводы ООО ГК «ПИК» о том, что о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения и его сумме истец узнал после расторжения договора аренды и завершения всех расчетов по договору, а также о том, что началом течения срока исковой давности необходимо определить 04.08.2017 (дату подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды) судом также отклоняется в связи с тем, что  об исключении из арендуемой площади части участка истец знал с 29.12.2015, то есть с  даты регистрации права собственности первого собственника жилого помещения МКД на арендуемом участке. То есть уже с 29.12.2015 и на даты совершения спорных платежей истец знал о том, что арендная плата, перечисляемая им по договору аренды от 20.09.2010 №2254 в части оплаты неиспользуемой им площади земельного участка, занятой МКД, может быть им заявлена к возврату, как излишне уплаченная. Указанное подтверждается многочисленными обращениями в адрес управления с требованием разделить участок и пересчитать (уменьшить) арендную плату, позицией ООО ГК «ПИК», выраженной им в рамках рассмотрения спора по делу №А09-15879/2017. 

Также данное обстоятельство подтверждается тем, что 28.10.2018 ООО ГК «ПИК» в рамках рассмотрения дела №А09- 15879/2017 было подано встречное исковое заявление к Управлению имущественных отношений Брянской области о признании прекратившимся с 29.12.2015 обязательств ООО ГК «ПИК» как арендатора по договору от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка по внесению арендной платы в отношении части земельного участка площадью 6 693 кв.м, кадастровый номер 32:28:041603:36, категории земель – населенные пункты, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, которое определением суда от 02.11.2018 было возвращено по ходатайству ООО ГК «ПИК», заявленному в судебном заседании 01.11.2018.

Ввиду того, что с 29.12.2015 истец знал об осуществлении государственной регистрации права собственности первого собственника помещений в МКАД, возведенном на арендуемом участке, заявлял управлению о необходимости исключения части участка из арендных правоотношений и уменьшении на эту часть арендных платежей, следует вывод, что истец осознавал отсутствие обязательства производить оплату в том размере, который был установлен до строительства МКД и возникновения прав обшей долевой собственности собственников помещений на часть арендуемого участка.

Суд принимает доводы истца о том, что в отсутствие согласованного сторонами внесения изменений в договор, у ООО ГК «ПИК» отсутствовали правовые основания для уплаты арендной платы в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, то есть для изменения условий договора в одностороннем порядке. Однако право обращения в суд с иском о взыскании переплаты арендных платежей в период действия спорного договора аренды, а также до истечения срока исковой давности у ООО ГК «ПИК» было, которым в силу ст. 12 ГК РФ истец не воспользовался.

Согласно ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика 260 350 руб. 11 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 18.10.2016 по 12.08.2021 (уточненные  в порядке ст. 49 АПК РФ) предъявлены истцом также неправомерно, в связи с чем удовлетворению не подлежат. 

Согласно ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

В силу подп.1 п.1 ст.333.21 НК РФ по имущественному требованию при его цене 990 453 руб. 02 коп. размер государственной пошлины составляет 22 809 руб.

Истцу при подаче искового заявления в суде была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по иску.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Следовательно, с ООО ГК «ПИК» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 22 809 руб. государственной пошлины по иску.  

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК», г.Брянск, к Управлению имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, о взыскании 990 453 руб. 02 коп., в том числе 730 102 руб. 91 коп. неосновательного обогащения и 260 350 руб. 11 коп. процентов, оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК», г.Брянск, в доход федерального бюджета 22 809 руб. государственной пошлины по иску. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                                Н.А. Репешко