АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А71-18110/2023

г. Ижевск

21 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи А.Ю. Мельникова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.И. Аминовым, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право», с участием третьих лиц, ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью «ЦСТ», о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, установленной отчетом об оценке № 2060/10/23 от 13 октября 2023 года,

при участии:

от истца: ФИО3 представитель по доверенности, 

от ответчика: ФИО4 представитель по доверенности,

от третьих лиц: не явились, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Оценка Экспертиза Право» (далее – общество, ответчик) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, установленной отчетом об оценке № 2060/10/23 от 13 октября 2023 года.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16 ноября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2; по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5, эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива».

19 декабря 2023 года в материалы дела поступило заключение эксперта №23389/СЭ от 15 декабря 2023 года.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11  января 2024 года по причине прекращения полномочий судьи Е.В. Коньковой в связи с выходом в отставку произведена замена судьи, дело передано на рассмотрение судье А.Ю. Мельникову, определенному с использованием автоматизированной информационной системы распределения дел. 

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 января 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ЦСТ».

Ответчик, возражая относительно удовлетворения исковых требований, указал, что отчет об оценке объекта оценки № 2060/10/23 от 13 октября 2023 года составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и договора № 2060/10/23 от 13.10.2023. 

Общество с ограниченной ответственностью «ЦСТ» направило в материалы дела отзыв, в котором указало, что разница в размере арендной платы по договорам аренды и в соответствии с проведенной экспертизой составляет сумму менее 20%, что является основанием для отказа в изменении арендной платы, в связи с чем, права и интересы общества не затрагиваются, решение по настоящему спору не может быть положено в основу изменения размера арендной платы. 

Как следует из материалов дела, предприниматель и общество с ограниченной ответственностью «ЦСТ» заключили договоры аренды № 16/2014 от 01 июля 2014 года, № 01/08-2017 от 01 августа 2017 года, № 01/05-20 от 01 мая 2020 года (далее – договоры аренды), на основании которых арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами 18:26:050019:2505, 18:26:050019:2839,  18:26:050019:3058, расположенные по адресу: 

<

...> Победы, д. 118 (далее – нежилые помещения).

Пунктами 3.4, 3.5 договоров аренды стороны согласовали возможность пересмотра арендодателем арендной платы в случае изменения цен и тарифов в соответствии с принятыми нормативными актами, а также при увеличении арендной платы на аналогичные помещения в городе Ижевске без согласия арендатора, но не более чем на 10%. Об увеличении арендной платы арендатор письменно уведомляется не менее чем за 3 недели с обязательным предоставлением письменного обоснования.

Истец заключил с ответчиком договор № 2060/10/23 от 13 октября 2023 года, в соответствии с которым оценщик обязался произвести независимую профессиональную оценку рыночной арендной платы за пользование нежилыми помещениями.

Во исполнение обязательств по договору № 2060/10/23 от 13 октября 2023 года ответчик подготовил отчет об оценке объекта оценки № 2060/10/23 от 13 октября 2023 года, определив размер рыночной арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 17 мая 2022 года в размере 1024 руб. за 1 кв.м в месяц.

Полагая, что величина стоимости объекта оценки является недостоверной, поскольку обществом не учтены индивидуальные характеристики объектов оценки, предприниматель, ссылаясь на пункты 3.4, 3.5 договоров аренды, с целью изменения размера арендной платы, обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон           № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 8 Закона № 135-ФЗ установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Как разъяснено в абзацах четвертом, пятом, шестом и восьмом пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Из материалов дела не следует, что в рассматриваемом случае законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки. 

При указанных обстоятельствах оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска невозможно, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

Кроме того, представленные договоры аренды не предусматривают возможности изменения размера арендной платы за предшествующие периоды, в то время как оспариваемая величина стоимости объекта оценки определялась оценщиком по заказу истца в октябре 2023 года по состоянию на 17 мая 2022 года.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца. 

 Денежные средства в размере 30000 руб. 00 коп. в связи с проведением судебной экспертизы подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Удмуртской Республики экспертной организации (статья 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оставшиеся денежные средства, внесенные на депозитный счет Арбитражного суда Удмуртской Республики для оплаты стоимости судебной экспертизы, подлежат возврату внесшему их лицу. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Произвести перечисление денежных средств в размере 30000 руб. 00 коп., внесенных по чеку-ордеру от 15.11.2023 (операция: 87), с депозитного счета Арбитражного суда Удмуртской Республики Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» за проведение судебной экспертизы.

Возвратить ФИО6 с депозитного счета Арбитражного суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 20000 руб. 00 коп., излишне внесенные по чеку-ордеру от 15.11.2023 (операция: 87) для оплаты стоимости судебной экспертизы. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Судья                                                                          А.Ю. Мельников