АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3449/24

21 июня 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   06 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            21 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

о признании незаконным решения, обязании предоставить в собственность земельный участок, направить проект договора купли-продажи земельного участка,

при участии третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области,

 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2024,

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности № от 15.01.2024, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании незаконным решения, обязании предоставить в собственность земельный участок, направить проект договора купли-продажи земельного участка.

Заявитель в судебном заседании доложил предмет и основание требований, заявление поддержал.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало, ссылаясь на правомерность отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

От Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области поступил отзыв на заявление, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседании 30.05.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 9 часов 30 минут 06.06.2024, который впоследствии продлен до 17 часов 40 минут в пределах дня.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Заявителю на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425 площадью 464,7 кв.м, расположенное  по  адресу:  

<

...>. Право собственности  на  объект недвижимого имущества зарегистрировано за заявителем 27.07.2022 года.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050725:12, в отношении которого права предпринимателя не оформлены.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12, сославшись на то, что на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.

По результатам рассмотрения заявления департамент принял решение об отказе в предоставлении земельного участка (N 59.30-2854/17-МУ от 09.11.2023).

Полагая, что указанный отказ департамента является незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае, в обоснование отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность департаментом указано следующее.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, земельному участку с кадастровым номером 61:44:0050725:12 установлен вид разрешенного использования «Для эксплуатации офисных помещении, многоквартирный жилой дом».

В соответствии с представленным сообщением заявителя, содержащим перечень всех зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю (далее - сообщение), на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425.

Департаментом в рамках проведенного 07.11.2023 обследования указанного земельного участка было установлено, что на земельном участке находится нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425, в котором расположены нежилые помещения, используемые в качестве офисов.

При этом, в качестве цели использования испрашиваемого земельного участка в заявлении указано «эксплуатация, обслуживание здания».

Таким образом, Департаментом было сообщено заявителю, что цель в представленном заявлении указана некорректно и не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12 установленному в ЕГРН.

Кроме того, согласно фрагменту схемы зон с особыми условиями использования территории, выделенной по условиям охраны объектов культурного наследия 30.10.2023 № 59-34-2/32164, предоставленному Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050725:12 расположен в зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия.

Вместе с тем, в связи с нахождением испрашиваемого земельного участка в зоне возможного выявления объектов, обладающих признаками объектов культурного (в т.ч. археологического) наследия. Департаментом был направлен запрос в Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области о предоставлении информации об отнесении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12 к ограниченному в обороте и не подлежащему к отчуждению.

Согласно ответу, полученному из Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 15.11.2023 №20/5077, на расстоянии менее 100 м от земельного участка расположен объект культурного наследия регионального значения, включенный в реестр, имеющий утвержденные границы территории и не имеющий установленных и внесенных в Единый государственный реестр недвижимости зон охраны: «Доходный дом Ш.М. Эрберг» по адресу: 

<

...> (далее - объект культурного наследия). Границы территории объекта культурного наследия утверждены постановлением комитета от 24.09.2018 № 20/01-01/233 «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом Ш.М. Эрберг», опубликованным на официальном портале правовой информации Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://pravo.donland.ru/.

На основании изложенного, испрашиваемый земельный участок находится в защитной зоне указанного объекта культурного наследия. Вместе с тем земельный участок непосредственно связан с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия.

Учитывая изложенное, Департамент, руководствуясь пп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, пп. 6, 14, 19 ст. 39.16 ЗК РФ, пп. 6, 14, 18 п. 2.9.2 п. 2.9 раздела 2 административного регламента № АР-313-20 муниципальной услуги «Продажа земельного участка без проведения торгов», утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 08.02.2016 № 88 отказал в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12.

Кроме того, Департамент со ссылкой на решение Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 16.11.2021 по делу № 2-2825/2021, в рамках которого рассматривалась правовая судьба объекта недвижимости, находящего в собственности заявителя, в реконструированном состоянии, указано, что данный объект расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой  собственности собственников помещений в силу Жилищного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, на земельном участке находится нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0050725:425, в котором расположены нежилые помещения, используемые в качестве офисов.

В качестве цели использования испрашиваемого земельного участка предпринимателем указано: эксплуатация, обслуживание здания.

Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу указанных выше положений Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В статье 39.17 Земельного кодекса РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из содержания подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Приведенные положения являются общими и применяются к случаям первоначального образования и предоставления земельных участков под цели, не связанные с эксплуатацией зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

При реализации собственниками объектов недвижимости предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приобретение земельных участков для обслуживания и использования таких объектов по назначению указанные нормы применяться не могут, поскольку по смыслу положений земельного законодательства предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, вызвано необходимостью эксплуатации зданий, строений.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, указанная заявителем цель «эксплуатация, обслуживание здания», соответствует виду разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации офисных помещений, многоквартирный жилой дом».

При этом, стороны не лишены возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка

При проверке доводов Департамента о том, что испрашиваемый земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия, положенных в обоснование оспариваемого отказа, судом установлено следующее.

Как следует из отзыва Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 336 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0050725:12 объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), выявленные объекты культурного наследия отсутствуют.

Вместе с тем, на расстоянии менее 100 м от земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12 по адресу: 

<

...>, расположен объект культурного наследия регионального значения, включенныйв реестр, имеющий утвержденные границы территории и не имеющий установленных и внесенных в Единый государственный реестр недвижимости зон охраны - «Доходный дом Ш.М. Эрберг» по адресу: 

<

...>. Границы территории указанного объекта культурного наследия утверждены постановлением комитета от 24.09.2018 № 20/01-01/233 «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом Ш.М. Эрберг».

Вышеуказанное постановление опубликовано на официальном портале правовой информации Ростовской области в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://pravo.donland.ru/.

В соответствии со ст. 341 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) для объекта культурного наследия, включенного реестр, в целях обеспечения его сохранности и композиционно-видовых связей (панорам) устанавливается защитная зона. В границах защитной зоны объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля.

В соответствии с п. 6 ст. 341 Федерального закона № 73-ФЗ защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со ст. 34 настоящего Федерального закона.

На основании изложенного, земельный участок находится в защитной зоне вышеуказанного объекта культурного наследия.

Действующим законодательством об объектах культурного наследия не предусмотрены ограничения права на приобретение в собственность земельного участка.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050725:12, расположенный по адресу: 

<

...>, непосредственно связан с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - «Доходный дом Ш.М. Эрберг» по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Федерального закона № 73-ФЗ строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия, прошедших государственную историко-культурную экспертизу.

Учитывая изложенное, при планировании работ на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050725:12, расположенном по адресу: 

<

...>, необходимо руководствоваться требованиями ст. 341, п. 3 ст. 36 Федерального закона № 73-ФЗ.

В отсутствие ограничений на приобретение в собственность земельного участка суд пришел к выводу, что правовые основания для отказа заявителю в предоставлении в собственность спорного земельного участка у заинтересованного лица отсутствовали.

В части доводов оспариваемого отказа о том, данный спорный объект недвижимости предпринимателя расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой  собственности собственников помещений в силу Жилищного кодекса РФ, судом установлено следующее.

Ленинским районным судом г. Ростова-на-Лону в рамках дела № 33-10107/2022 постановлено решение от 16.11.2021, которым сохранено в реконструированном состоянии нежилое помещение с объединением литеров Г и Д с кадастровым номером 61:44:0050725:178 общей площадью 464,7 кв.м, расположенное по адресу 

<

...> признано право собственности на указанный объект за ФИО1.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 мая 2013 года утверждено мировое соглашение между правопредшественниками истца и жильцами многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым земельный участок  с кадастровым номером 61:44:0050725:12, на котором находился МКД и нежилое здание принадлежащее заявителю (литеры Г и Д)  разделен, за жильцами сохранено право общей долевой собственности на земельный участок , расположенный под многократным домом по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 61:44:0050725:108.

Таким образом, доводы заинтересованного лица о правопритязаниях жильцов многократного дома по адресу: 

<

...>, на спорный земельный участок опровергаются материалам дела.

На основании изложенного, требования заявителя о признании оспариваемого отказа незаконным подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи спорного земельного участка. Разумным для этого арбитражный суд считает срок 30 дней с даты вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу заявителя следует взыскать 300 рублей судебных расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации, решение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) от 09.11.2023 N 59.30-2854/17-МУ.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050725:12.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебных расходов 300 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.