АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3057/2018

30 июля 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Кондратьевой Я.В.

Судей: Головниной Е.Н., Кушнаревой И.Ф.

при участии:

от ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 11.12.2017

от ООО «Алмикс»: ФИО3, представителя по доверенности от 19.07.2018

от ООО «Владстройзаказчик»: ФИО4, представителя по доверенности от 25.05.2018; ФИО5, представителя по доверенности от 25.05.2018

от ФИО6: ФИО7, представитель по доверенности от 16.04.2018 № 25 АА 2354469

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Владстройзаказчик»

на определение от 16.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018

по делу №А51-7622/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.Н.Голубкина, в апелляционном суде судьи Н.А.Скрипка, Л.А.Мокроусова, Е.Н.Шалаганова

по заявлениям конкурсного кредитора ФИО1, конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Алмикс» Скрипко Алексея Леонидовича

к обществу с ограниченной ответственностью «Владстройзаказчик»

о признании сделки недействительной

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Алмикс» несостоятельным (банкротом)

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2016 общество с ограниченной ответственностью «Алмикс»                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения:  690091, 

<

...>; далее – должник, ООО «Алмикс») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО8.

 

Определениями продлен срок конкурсного производства                               ООО «Алмикс» до 07.06.2018.

 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.10.2017 ФИО8 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Алмикс», конкурсным управляющим ООО «Алмикс» утвержден ФИО9.

 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) конкурсный кредитор – индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, конкурсный кредитор), имеющий требование к должнику в размере 33 500 000 руб. основного долга и 5 342 925 руб. 53 коп. процентов, что составляет более 10% общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника, обратился с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительной сделки должника – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018 от 29.04.2015, заключенного между                      ООО «Алмикс» и обществом с ограниченной ответственностью «Владстройзаказчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 690106, 

<

...>; далее – ООО «Владстройзаказчик»), применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Владстройзаказчик» в пользу ООО «Алмикс» действительной стоимости права аренды земельного участка в размере 29 264 000 руб. 

 

Конкурсный управляющий ООО «Алмикс» ФИО9 обратился с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером участка 25:27:030104:5018 от 29.04.2015, заключенного между ООО «Алмикс» и ООО «Владстройзаказчик», применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Владстройзаказчик» в пользу                        ООО «Алмикс» 29 264 000 руб.

 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2018 суд объединил в рамках дела №А51-7622/2016 заявление ИП ФИО1 и заявление конкурсного управляющего ФИО9 в одно производство.

 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018, соглашение от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, заключенное между ООО «Алмикс» и                      ООО «Владстройзаказчик», признано недействительной сделкой, применены последствия его недействительности в виде взыскания с                                     ООО «Владстройзаказчик» в пользу ООО «Алмикс» действительной стоимости права аренды земельного участка в размере 29 264 000 руб.

 

В кассационной жалобе ООО «Владстройзаказчик» просит отменить указанные судебные акты в части взыскания с него действительной стоимости права аренды земельного участка в сумме 29 264 000 руб., направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Полагает ошибочными выводы судов об определении действительной стоимости права аренды земельного участка на дату подписания соглашения, а не на дату его приобретения, то есть дату государственной регистрации оспариваемого соглашения. По мнению заявителя жалобы, заключение эксперта ФИО10 от 21.02.2018 по установлению рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2015 не отвечает требованиям достоверности, содержит неустранимые противоречия. Заявитель жалобы также указывает на то, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, а не экспертное заключение. Указывает на то, что при проведении исследования эксперт ФИО10 руководствовалась отмененными нормативными актами – Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 20.12.2006. Заявитель жалобы считает, что эксперт для расчета применил не допустимые аналоги, а также обращает внимание окружного суда на отсутствие данных о достоверности объектов – аналогов.

 

В судебном заседании кассационной инстанции представители                  ООО «Владстройзаказчик» и ФИО6 поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав по ним пояснения.

 

Представители ФИО1 и ООО «Алмикс» выразили несогласие с доводами жалобы, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в                             статье 288 АПК РФ.

 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между                    ООО «Алмикс» (арендатор) и администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) на основании Протокола от 17.11.2014 № 7/А результатов проведения аукциона за право на заключение договора аренды незастроенного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен договор от 27.11.2014 № 5/А аренды земельного участка, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5018, площадью 22232 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, фактическое использование участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства, местоположение: установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентира северо-западный угол участка с кадастровым номером 25:27:030104:4540. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, сроком с 27.11.2014 по 26.05.2016 (пункты 1, 2 договора).

 

Срок аренды установлен сторонами по 26.05.2016 (18 месяцев). В тот же день – 27.11.2014 между арендатором и арендодателем подписан акт приема - передачи земельного участка.

 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

 

В соответствии с пунктом 4.1.2 указанного договора арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

 

При этом ООО «Алмикс» оплатило МКУ финансовое управление администрации Артемовского городского округа по платежным поручениям от 26.11.2014 №1883 и от 06.11.2014 №1778 (внесение задатка за участие в аукционе) приобретение прав аренды на земельный участок в размере                 8 355 200 руб.

 

Впоследствии между ООО «Алмикс» (инвестор 2) с согласия собственника (администрации Артемовского городского округа) заключен договор 29.04.2015 №01-2015 об инвестиционной деятельности с                    ООО «Владстройзаказчик» (застройщик) и ООО «Партнеры» (инвестор 1), сроком действия по 20.04.2020, предметом которого является осуществление сторонами капитальных вложений в реализацию инвестиционного проекта.

 

Инвестиционным проектом по договору является комплекс работ и иных мероприятий, необходимых для строительства объекта инвестирования.

 

Объектом инвестирования является «Группа жилых домов по улице Светлогорской в г. Артеме», комплекс, состоящий из пяти жилых домов (общая площадь квартир в каждом жилом доме - 6475,7 кв. м).

 

По условиям раздела 2 договора инвестор 2 - ООО «Алмикс» приняло обязательства осуществить капитальные вложения в форме предоставления под строительство объекта инвестирования права аренды на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, при фактическом использовании участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства, площадью 22 232 кв. м с кадастровым номером 25:27:030104:5018, сторонами достигнуто соглашение о стоимости вклада инвестора 2 - 40 000 000 руб. (п.2.3.1 договора).

 

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 20.05.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись. Договор действует в пределах срока действия договора аренды – 26.05.2016.

 

В силу пункта 6 договора к новому арендатору с даты государственной регистрации договора переходит обязанность по оплате арендной платы.

 

В день подписания договора об инвестиционной деятельности              от 29.04.2015 № 01-2015, с согласия собственника земельного участка – администрации Артемовского городского округа между ООО «Алмикс» (арендатор) и ООО «Владстройзаказчик» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.11.2014 № 5/А в отношении пользования земельным участком с кадастровым номером 25:27:030104:5018 площадью 22232 кв.м (конкретные характеристики участка определены в пункте 1 соглашения, соответствуют характеристикам участка в договоре аренды). Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в пределах срока действия договора аренды – по 26.05.2016 (пункт 3). К новому арендатору с даты государственной регистрации соглашения переходит обязанность по оплате арендной платы (п.6).

 

При рассмотрении дела № А51-18206/2016 по иску ООО «Алмикс» к ООО «Партнеры» и ООО «Владстройзаказчик» о возложении на                        ООО «Владстройзаказчик» обязанности возвратить истцу земельный участок, переданный им в качестве вклада по договору об инвестиционной деятельности от 29.04.2015 № 01-2015, суд отказал в их удовлетворении, исходя из того, что истцом не доказан факт включения спорного земельного участка в состав общего имущества товарищей во исполнение договоренностей, достигнутых при заключении инвестиционного договора,  а также факт его использования товарищами на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Конкурсный управляющий ООО «Алмикс» ФИО9 и конкурсный кредитор ИП ФИО1, обладающий более 10% требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми заявлениями о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.11.2014 по основаниям, предусмотренным положениями  пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), указав на отсутствие встречного предоставления по оспариваемому соглашению со стороны ООО «Владстройзаказчик».

 

В соответствии со статьей 32 Законом о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

 

Согласно пунктам 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

 

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

 

Поскольку оспариваемая сделка совершена 29.04.2015, то есть  в течение одного года до принятия заявления о признании общества банкротом – 22.04.2016, обоснован вывод судов о том, что она может быть оспорена по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63), в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

 

При этом для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

 

При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления № 63).

 

Таким образом для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств.

 

Судами установлено, что в оспариваемом соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.04.2015 его цена (стоимость полученного арендатором от нового арендатора встречного предоставления) не определена, указанное, по мнению судов, обусловлено тем, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5018 передан ООО «Владстройзаказчик» в качестве вклада инвестора по договору об инвестиционной деятельности от 29.04.2015 № 01-2015.

 

Однако при рассмотрении дела №А51-18206/2016 суды пришли к выводу о том, что в результате заключения ООО «Алмикс» соглашения          от 29.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды                  от 27.11.2014 № 5/А фактически состоялся перенайм спорного участка и ответственным лицом перед арендодателем – администрацией Артемовского городского округа стал новый арендатор – ООО «Владстройзаказчик».

В этой связи, рассматривая настоящий обособленный спор, суды, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 423, 606, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пришли к правильному выводу о том, что соглашение об аренде является взаимным и, в целом, предполагает обмен равными ценностями.

 

Для установления размера действительной рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на момент совершения сделки судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначено проведение соответствующей судебной экспертизы, согласно выводам которой (заключение от 21.02.2018 эксперта ФИО10) рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, общей площадью 22232 кв. м по состоянию на 29.04.2015 составляет (округленно) 29 264 000 руб.

 

Учитывая факт неравноценности встречного исполнения обязательств по оспариваемой сделке, принимая во внимание установленную рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5018, общей площадью 22232 кв. м по состоянию на 29.04.2015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недействительности оспариваемой сделки по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и обоснованно применили последствия недействительности оспариваемой сделки в соответствии со статьей 61.6 Закона о банкротстве и разъяснениями пунктов 25 и 27 Постановления № 63.

 

Отклоняя доводы ООО «Владстройзаказчик» относительно того, что оценку рыночной стоимости необходимо проводить по состоянию на дату государственной регистрации соглашения, суды правомерно исходили из того, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, для третьих лиц, в то время как право лица на аренду объекта  у лица, заключившего соответствующий договор, возникает в силу этого гражданского договора.

 

Поскольку в рассматриваемом случае основанием оспаривания сделки является несоответствие действительной стоимости установленной соглашением сторон цене сделки, стоимость объекта сделки подлежит определению на дату достижения сторонами соглашения по цене сделки и иным существенным условиям рассматриваемого договора, а не на дату последующей государственной регистрации.

 

С учетов вышеизложенного,  доводы кассационной жалобы в этой части, судом округа отклоняются.

 

Доводы заявителя жалобы относительно того, что заключение эксперта ФИО10 от 21.02.2018 по установлению рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2015, не отвечает требованиям достоверности, содержит неустранимые противоречия, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и мотивированно им отклонены.

 

Так, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что эксперт отдал предпочтение доходному методу, надлежаще обосновав отказ от применения двух иных подходов.

 

Определение стоимости права аренды на земельный участок произведено экспертом в несколько этапов: эксперт оценил рыночную стоимость права собственности на земельный участок по состоянию на 29.04.2015, определил ставку дисконтирования на инвестиционный период, продисконтировал разницу между рыночной стоимостью участка и стоимостью выкупа, зафиксированного в договоре аренды на срок до окончания договора аренды.

 

Для оценки рыночной стоимости права собственности на земельный участок эксперт отдал предпочтение методу сравнения продаж, внеся в сопоставимые продажи (объекты-аналоги) поправки (корректировки), отражающие различия в объектах. В качестве основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка, учтены: местоположение, назначение (вид разрешенного использования), передаваемые имущественные права, наличие коммуникаций, площадь. Эксперт произвел поиск предложений к продаже земельных участков под многоэтажное жилое строительство в городах Приморского края на дату, предшествующую дате оценки.

 

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что ошибочная ссылка эксперта на недействующее Постановлением Пленума ВАС РФ № 66 от 20.12.2006, не повлияла на правильность сделанных экспертом выводов.

 

Доводы заявителя жалобы о том, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, а не экспертное заключение, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку в силу положения части 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. В целом все доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, определении от 28.02.2017 № 412-О, статьям 286-288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

 

Руководствуясь статьями 283, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение от 16.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу №А51-7622/2016 Арбитражного суда Приморского края области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Отменить приостановление исполнения определения от 16.04.2018, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.07.2018 № 0000838.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           Я.В. Кондратьева

 

Судьи                                                                                    Е.Н. Головнина

И.Ф. Кушнарева