Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17171/2020

г. Хабаровск

15 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2021 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  Маскаевой А.Ю. 

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680000, 

<

...>)

о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 21.09.2020 № КУВД-001/2020-6629094/3 об отказе в государственной регистрации прав,

об обязании повторно рассмотреть заявление от 16.06.2020,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  Акционерное общество «Желдорипотека» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 105066, 

<

...>, 115088, 

<

...>)

при участии:

от ДМС администрации г. Хабаровска - ФИО2 по доверенности от 23.12.2020 № 0827/16253;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю - не явились;

от АО «Желдорипотека» - не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю, Управление) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 21.09.2020 № КУВД-001/2020-6629094/3 об отказе в государственной регистрации прав, об обязании повторно рассмотреть заявление от 16.06.2020.

Представитель Департамента доводы, изложенные в заявлении, поддержала, на удовлетворении требований настаивала. 

Управление Росреестра по Хабаровскому края явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

АО «Желдорипотека» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о времени месте заседания суда надлежащим образом.

Судом в ходе судебного разбирательства  установлены следующие обстоятельства.

10.06.2010 года между ДМС администрации г. Хабаровска (Арендодатель) и МУП «г. Хабаровска «Управление капитального строительства» заключен договор № 478 аренды земельного участка  с кадастровым номером 27:23:030401:0006, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 2 446 кв.м., находящийся в собственности городского округа «Город Хабаровск», расположенный в Центральном районе г. Хабаровска  по адресу: ул. Лермонтова (участок находится примерно в 14м. по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>), для использования под строительство объекта «Жилой дом с встроенным детским садом и подземной автостоянкой». Срок действия договора установлен по 20.05.2012 года.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю, номер государственной  регистрационной записи 27-27-01/096/2010-170.

Впоследствии права арендатора перешли ЗАО «Желдорипотека» на основании договора от 12.05.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.06.2010 № 478.

Согласно пункту 12 договора от 12.05.2011 правопреемнику арендатора в полном объеме перешли функции застройщика по строительству объекта «Жилой дом с встроенным детским садом и подземной автостоянкой по ул. Ленинградской в Центральном районе г. Хабаровска».

В силу пункта 5.4 договора аренды земельного участка если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

Департамент, установив, что за время действия договора аренды земельного участка от 10.06.2010 № 478 строительство жилого дома, иных объектов недвижимости на земельном участке АО «Желдорипотека» не осуществлялось, земельный  участок не использовался по назначению в соответствии с договором аренды, что зафиксировано в акте от 23.04.2020, а также получив от Комитета госстройнадзора Правительства края сведения о том, что извещение о начале строительства объекта капитального строительства  «Жилой дом с встроенным детским садом и подземной автостоянкой» от застройщика ЗАО «Желдорипотека» не поступало, принял решение об отказе от договора аренды, о чём уведомлением от 12.05.2020 № 02-08/5522 сообщил АО «Желдорипотека». Уведомление, направленное заказным письмом с внутрироссийским почтовым идентификатором 68092225606529, получено арендатором 28.05.2020.

В судебном порядке решение ДМС администрации г. Хабаровска об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 10.06.2010 № 478 не оспорено.

16.06.2020 Департамент обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о прекращении ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030401:0006.

Уведомлением от 21.09.2020 № КУВД-001/2020-6629094/3 Управлением Росреестра по Хабаровскому краю принято решение об отказе государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации), - не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В оспариваемом уведомлении Управлением указано, что в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030401:0006, зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участника долевого строительства, регистрационный номер записи 27-27/001-27/074/203/2016-7681/2 от 22.12.2016. Запись об аренде в ЕГРН возможно погасить (прекратить) при условии отсутствия сведений о наличии ипотеки в силу закона и договора участия в долевом строительстве. 

Не согласившись с решением  Управления об отказе в государственной регистрации, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив в рамках статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, приведенные ими доводы и возражения, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи  200 АПК РФ установлено, что  при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно  двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка заключается на срок, установленный пунктов 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 10.05.2012, в редакции дополнительного соглашения, заключён на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно статье 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 3-5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

Из содержания уведомления следует, что основанием для  отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка  Управление указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки в пользу участника долевого строительства, а также на невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, без прекращения регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принять на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при  наличии условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Вместе с тем, как обоснованно указал Департамент, положения Закона № 21-ФЗ и Закона № 102-ФЗ  предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, и не содержат положений об основаниях прекращения либо изменения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 23.11.2017 № 305-КГ17-11234, от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712, само по себе наличие ограничения в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником–арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных отношений.

В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела, за период пользования земельным участком с момента передачи прав и обязанностей по договору аренды 12.05.2011 по дату отказа арендодателя от договора 12.05.2020, что в общем составляет срок 9 лет, арендатор (АО «Желдорипотека») к строительству так и не приступил. 

В силу статьи 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, в случае прекращения заложенного права.

Поскольку ДМС администрации г. Хабаровска реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды путем направления уведомления об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка, данный договор расторгнут, принимая во внимание,  что положения Закона № 218-ФЗ не содержат ограничений в реализации собственником земельного участка (лицом, выступающим от имени публичного собственника) предусмотренного законом права на расторжение договора аренды, наличие регистрационной записи  об ипотеке, в рассматриваемом случае, не могло служить основанием для приостановления государственной регистрации права.

Принимая во внимание изложенное, требования Департамента подлежат удовлетворению, а решение Управления Росреестра по Хабаровскому краю об отказе в государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 21.09.2020№ КУВД-001/2020-6629094/3 подлежит признанию недействительным.

В силу части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений  органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения  прав и законных интересов заявителя.  

Исходя из предмета заявленных требований и установленных по делу обстоятельств, в качестве восстановления нарушенного права суд возлагает на Управление обязанность повторно рассмотреть заявление ДМС администрации г. Хабаровска от 16.06.2020 с учетом обстоятельств, изложенных в решении. 

Руководствуясь статьями 167-176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска удовлетворить.

Признать  недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, выраженное в уведомлении от 21.09.2020 № КУВД-001/2020-6629094/3 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от 16.06.2020 № MFC-0064/2020-79340-1.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                               А.Ю. Маскаева