Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-2842/24

09 сентября 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.С. Шайдуллиной           

Протокол  судебного заседания вела секретарь с/з А.В.Блохина

рассматривает в открытом судебном заседании заявление

ФИНАНСОВЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ  ФИО1 ФИО2 

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>)

Третье лица: 

1. ООО «Городские решения»

2. ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" (ИНН 

<

***>);

3. ФИО1 (законный представитель несовершеннолетних детей);

4. ФИО3;

5. ФИО4.

6. ОТДЕЛ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА МИНИСТЕРСТВА ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ТАЛДОМСКОМУ МУНИЦИПАЛЬНОМУ РАЙОНУ И ГОРОДСКОМУ ОКРУГУ ДУБНА.

о признании незаконным бездействия 

в судебном заседании участвуют представители: согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО5  (далее – заявитель, финансовый управляющий) обратилась в Арбитражныи? суд Московскои? области с заявлением к Управлению Федеральнои? службы государственнои? регистрации, кадастра и картографии по Московскои? области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган) (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании незаконным действие (бездеи?ствие) Управления федеральнои? службы государственнои? регистрации, кадастра и картографии по Московскои? области, выразившееся  в отказе в государственнои? регистрации перехода права собственности и обязать Управление Федеральнои? службы государственнои? регистрации, кадастра и картографии по Московскои? области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к победителю торгов – ООО «Городские решения» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 115516, 

<

...>, этаж 4, пом../ком./офис I/19Б/43-6) по договору № 3-КВЮ купли-продажи объекта недвижимости от 31.10.2023 на жилое помещение, общеи? площадью 68,5 кв.м.(жилая 45,5 кв.м., кухня 7,4 кв.м.), кадастровыи? (условныи? номер) 50:40:0010306:394, находящееся по адресу: 

<

...>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании? относительно предмета спора, привлечены: ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" (ИНН 

<

***>); ФИО1 (законныи? представитель несовершеннолетних детеи?); ФИО3; ФИО4; ОТДЕЛ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА МИНИСТЕРСТВА ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОИ? ОБЛАСТИ ПО ТАЛДОМСКОМУ МУНИЦИПАЛЬНОМУ РАИ?ОНУ И ГОРОДСКОМУ ОКРУГУ ДУБНА.

Дело рассмотрено в порядке ч. 2 ст. 200 АПК РФ, в отсутствие представителеи? заинтересованного лица, третьих лиц 3 – 6, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В обоснование заявленных требований, финансовый управляющий указал, что Решением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2022 г. по делу №А41-36702/2022 ФИО1 (ИНН 

<

***>) (далее - Должник), признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим должника утверждена ФИО2 (ИНН 

<

***>) член Ассоциации «НацАрбитр» (101000, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2022 г. по делу № А41-36702/2022 признаны обоснованными и включены требования ПАО «Сбербанк» (ИНН 

<

***>) в реестр требований кредиторов должника ФИО1, для удовлетворения в качестве третьей очереди в размере 1 657 456,53 руб., из которых: 1 480 345, 95 руб. - основной долг, 177 110,58 руб. - проценты, как требования обеспеченные залогом следующего имущества:

- жилое помещение, общей площадью 68,5 кв.м.(жилая 45,5 кв.м., кухня 7,4 кв.м.), кадастровый условный номер 50:40:0010306:394, находящееся по адресу: 

<

...>.

Таким образом, судом в реестр требований кредиторов должника ФИО1 было включено требование ПАО «Сбербанк» (далее - Залоговый кредитор) по кредитному договору 

<

***> от 17.12.2014 г. в сумме 1 657 456,53 руб., как обеспеченное залогом целого объекта недвижимости (жилое помещение), расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 128 и абз. 2 п. 4 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве). Залоговым кредитором, было разработано, утверждено и направлено в адрес финансового управляющего ФИО2 Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО1, заложенного в обеспечение требований ПАО «Сбербанк».

По результатам открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже залогового имущества должника ФИО1 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) А41 - 36702/2022 по лоту № 1 (Протокол от 10.05.2023г.№ 169686) был заключен Договор №2-КВЮ купли-продажи объекта недвижимого имущества от 12.05.2023 г. с победителем торгов – ООО «Городские решения» (ИНН 

<

***>) (далее - Покупатель).

10 августа 2023 г. сторонами был подан соответствующий пакет документов в МКУ «МФЦ Одинцовского муниципального района Московской области» для регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>.

Тем временем решением Дубненского городского суда Московской области от 07 12.2022 г. по делу № 02-1190/2022 законный режим имущества супругов в виде совместной собственности был изменен на общий, поскольку жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала. 

Согласно решению Дубненского городского суда доли, в праве собственности на спорную квартиру распределены следующим образом:

- 1/42 доли в праве собственности признаны за ФИО4 (сын должника);

- 1/42 доли в праве собственности признаны за ФИО6 (дочь должника);

- 20/42 доли в праве собственности признаны за ФИО1 (должник); 

- 20/42 доли в праве собственности признаны за ФИО3 (бывшая супруга должника).

Решение суда первой инстанции оставлено без изменений апелляционной и кассационной инстанциями.

В связи с изменением режима собственности спорного имущества государственная регистрация права собственности была приостановлена до 16.11.2023 г. (уведомление № КУВД- 001/2023/35233630/1) от 16.08.2023 г.

02 ноября 2023 г. сторонами в регистрирующий орган была представлена новая редакция договора купли-продажи объекта недвижимости № 3-КВЮ от 31.10.2023 г., где в качестве продавца указаны все собственники, согласно решению Дубненского городского суда, т.к. в предыдущей редакции Договора купли - продажи объекта недвижимого имущества от 12.05.2023 г. в качестве продавцов выступали лишь ФИО1 и ФИО3

Вместе с тем решением, принятым по форме уведомления от 17.11.2023 № КУВД-001/2023-35233630/18, Управлением Росреестра по Московской области принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по следующим основаниям:

-           в связи с отсутствием полномочий у финансового управляющего подписывать документы от имени всех сособственников, а именно ФИО4, ФИО6 и ФИО3,

-           в связи с непредставлением нотариально заверенного договора купли-продажи в соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Не согласившись с полученным отказом, финансовый управляющий обратилась в суд с рассматриваемым заявлением.

Заслушав представителеи? лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражныи? суд с заявлением о признании недеи?ствительными ненормативных правовых актов, незаконными решении? и деи?ствии? (бездеи?ствия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемыи? ненормативныи? правовои? акт, решение и деи?ствие (бездеи?ствие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решении? и деи?ствии? (бездеи?ствия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражныи? суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положении?, оспариваемых решении? и деи?ствии? (бездеи?ствия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочии? у органа или лица, которые приняли оспариваемыи? акт, решение или совершили оспариваемые деи?ствия (бездеи?ствие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемыи? акт, решение и деи?ствия (бездеи?ствие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому заявитель обязан в порядке ст.ст. 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебнои? защите.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ). 

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункта 4 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, процедуры снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости и прекращения права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Закон № 218-ФЗ осуществление государственнои? регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственнои? регистрации прав;

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственнои? регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства России?скои? Федерации (пункт 7).

Судом установлено, что на объект недвижимости – квартира по адресу: 

<

...> в соответствии с Решением Дубненского городского суда Московской области от 07 декабря 2022 г. по делу № 02-1190/2022 признано право собственности за ФИО4 (сын должника) (1/42 доли); за ФИО6 (1/42 доли); за ФИО1

(20/42 доли);  за ФИО3 (20/42 доли). 

Представленный на регистрацию договор подписан ФИО7 (финансовым управляющим) от имени всех собственников на основании Определений Арбитражного суда. Согласно Определению Арбитражного суда Московской области от 06.07.2022 г. банкротом признан ФИО1 Однако, документы, подтверждающие полномочия на подписание договора купли-продажи от имени остальных сособственников (продавцов) на регистрацию не представлены. Заявления от ФИО4 и ФИО6 не поданы. 

Суд соглашается с доводом заявителя об отсутствии необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи в связи со следующим.  

Так, по общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан", а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216.26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

На основании части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, супруга и детей, в том числе несовершеннолетних, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Предписания статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества в рамках процедуры банкротства должника ФИО1

Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта, по данному делу таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО1 требований ПАО «Сбербанк» с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Кроме того, в соответствии с позицией, изложенной в Кассационном определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2023 г. N 1-КАД23-2-К3, поскольку средства материнского (семейного) капитала имеют определенное целевое назначение, в связи с чем не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. То обстоятельство, что супруги выделили из своей долевой собственности доли своим детям, не является разделом имущества. Поскольку раздел совместно нажитого имущества между супругами не производился, то обязанность нотариального удостоверения соглашения отсутствует.

Таким образом, суд соглашается с довод заявителя о том, исходя из того, что предметом торгов в ходе процедуры реализации имущества должника и договора купли-продажи являлась квартира, как объект недвижимости, являющийся предметом залога, отчуждаемого в рамках процедуры реализации имущества должника, признанного банкротом, применительно к положениям части 1, 3, 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, отсутствие нотариального удостоверения этой сделки, а также отсутствие отдельного судебного акта об обращении взыскания на спорное имущество не могло служить препятствием для осуществления регистрационных действий.

Вместе с тем, суд отклоняет довод заявителя о том, что в связи с тем, что ФИО3 уклоняется от подписания договора, заявитель была вынуждена подписать спорный договор, поскольку заявитель не лишен возможности избрать иной способ защиты права, в том числе  финансовый управляющий имеет право на обращение в суд с исковым заявлением к ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей с требованием о заключении соответствующего договора купли-продажи объекта недвижимости. 

Более того, сособственники квартиры не обратились в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на проданную квартиру на основании протокола о результатах торгов и договора купли-продажи, оформленного в соответствии с протоколом.

 

Суд учитывает, что квартира в целом являлась предметом залога, вместе с тем, Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО1 не предусмотрены полномочия финансового управляющего на подписание договора купли-продажи от имени всех участников долевой собственности. 

Так, в качестве продавца имущества указан только Должник (п.1.5 Положения). 

 

Кроме того, для совершения отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, обязательно требуется разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации).

Соответствующее разрешение не представлено в материалы дела.

 

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых деи?ствии? (бездеи?ствия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии? на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых деи?ствии? (бездеи?ствия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых деи?ствии? (бездеи?ствия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили деи?ствия (бездеи?ствие).

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражныи? суд, установив, что оспариваемыи? ненормативныи? правовои? акт, решение и деи?ствия (бездеи?ствие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недеи?ствительным, решении? и деи?ствии? (бездеи?ствия) незаконными.

Исходя из предмета и основании? заявленных требовании?, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, поскольку не доказано иное, суд приходит к выводу, что регистрирующий орган имел достаточные правовые основания для принятия оспариваемого решения.

Учитывая изложенное, требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственнои? пошлины остаются на заявителе.

            Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

 

  В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                                     А.С. Шайдуллина