АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-13715/2018 

Дата принятия решения –  14 марта 2019 года.

Дата объявления резолютивной части –  05 марта 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников недвижимости "Муштари-19", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  к  ООО "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал", Д.У.ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

<

***>) ООО «Тестато», (ИНН 

<

***>) о признании договора участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274, в части приобретения нежилого помещения пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенного в подвале№1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани недействительным, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома №19 по ул.Муштари г.Казани на нежилое помещение пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани

при участии третьих лиц - ФИО1, ФИО2, ФИО3, АО «БТИ РТ», АО «Федеральное БТИ».

с участием:

от истца  – ФИО4 по доверенности 12.12.2017

от ответчика №1  –  ФИО5 по доверенности от 02.08.2018,

от ответчика №2 ООО «Тестато» - не явился, извещен,

от третьего лица ФИО6– ФИО7 по доверенности от 06.06.2017г.

от третьего лица ФИО2 – не явился, извещен, 

от третьего лица ФИО3 –не явился, извещен,  

от третьего лица АО «БТИ РТ» - ФИО8 по доверенности от 09.01.2019,

от иных лиц - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец – ТСН "Муштари-19", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" под управлением ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" о признании договора участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274, в части приобретения нежилого помещения пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенного в подвале№1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани недействительным, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома №19 по ул.Муштари г.Казани на нежилое помещение пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, АО «Бюро технической инвентаризации РТ», АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации».

В судебном заседании 16.11.2018 истец заявил об уточнении исковых требований, просил признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, дата регистрации 02.10.2013, №16-16-010/281/2013-812, заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 05.02.2014 к договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274 в части нежилого помещения площадью 220,65 кв.м., расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари в границах согласно плана, изготовленного кадастровым инженером ФИО9

Судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято.

Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, на разрешение эксперта просил поставить вопрос: определить границы и площадь помещения, расположенного в подвале№1 многоквартирного дома №19 по  улице Муштари г.Казани литер «Б», необходимого для использования собственниками помещений данного многоквартирного дома в общедомовых нуждах:

- обеспечения сквозного проезда для движения автотранспорта по однопутным рампам, расположенным в подвале указанного многоквартирного дома через паркинг сектора «А» и сектора «Б», к выезду (заезду) на ул.Щапова

- обеспечения проходов к общедомовым нежилым помещениям №III, №4; №5; №6, расположенным в подвале№1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани сектор «Б» (нумерация согласно Технического паспорта литера «Б» от 28.06.2013г.).

Суд определил ходатайство ТСН «Муштари-19» о назначении судебной экспертизы отклонить виду нецелесообразности постановки и разрешения указанного обстоятельства, суд полагает возможным разрешить спор по существу без производства судебной экспертизы по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.  

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари в г. Казани (далее - МКД) от 03.10.2014г. (протокол от 03.10.2014г.) принято решение о создании ТСН «Муштари-19», в ЕГРЮЛ 15.10.2014г. внесена соответствующая запись о создании юридического лица за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 

<

***> (л.д. 26 т.1).

Решением общего собрания собственников МКД по адресу Казань, ул. Муштари, 19 от 25.06.2015г. председатель правления ФИО10 наделена полномочиями представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде и в других правоохранительных и государственных органах.

Уставом ТСН «Муштари-19» (л.д. 19-25 т.1) установлено, что целью деятельности товарищества является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (п. 1.4 Устава), а предметом деятельности ТСН «Муштари-19» являются:

- обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния жилых и нежилых помещений;

- защита и предоставление общих прав и законных интересов собственников помещений в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах (п. 1.5).

Согласно п.2.3 Устава к объектам общей собственности членов товарищества относятся:

- все составные части недвижимого имущества, не входящие в состав жилых и или нежилых помещений многоквартирного дома;

- иное оборудование, расположенное за пределами или внутри жилых и/или нежилых помещений в многоквартирном доме, обслуживающее более одного помещения, необходимое для удобства проживания, а так же облегчающее совместную эксплуатацию и безопасность недвижимого имущества.

Ответчик – ООО «УК ЭнергоИнвестКапитал» ЗПИФ недвижимости «Стройбизнесинвест» первоначально выступал в качество застройщика (заказчика, единственного собственника) многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари г. Казани согласно договора генерального подряда № 11/2010 от "03" ноября 2010 года, заключенного между ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" и ООО "Домострой" на строительство объекта недвижимости - Жилого комплекса по ул. Муштари: А- "Жилой дом 13-17" и Б - "Жилой дом 19-21".

Поскольку Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан отказала в регистрации первоначальных договоров долевого участия, заключенных с ответчиком, на основании того, что паевой инвестиционный фонд не может заниматься иными видами деятельности и привлекать денежные средства по договору долевого участия, то последней был вынужден продать права и обязанности по строительству Жилого комплекса по ул. Муштари: А- "Жилой дом 13-17" и Б - "Жилой дом 19-21" ООО "Домострой".

Между ответчиком и ООО "Домострой" 30 июля 2012 года был заключен договор на продажу земельного участка с кадастровым номером 16:50:010621:300, общей площадью 5466кв.м, который находится под объектом капитального строительства Жилого комплекса по ул. Муштари: А- "Жилой дом 13-17" и Б - "Жилой дом 19-21".

В дальнейшем между ответчиком и ООО «Домострой» заключен договор № Ц-01/12 от 27 августа 2012 года уступки прав (цессии) по договору генерального подряда на строительство объекта недвижимости № 11/2010 от 03 ноября 2010 года.

Кроме того ООО "Домострой" приобрел у ответчика проектно-сметную документацию по строительству объекта (договор купли-продажи проектной документации № ПСД-01/12 от 07 августа 2012 года)

Таким образом, в августе 2012 года новым застройщиком (заказчиком) объекта недвижимости - Жилого комплекса по ул. Муштари: А- "Жилой дом 13-17" и Б - "Жилой дом 19-21" стал ООО "Домострой".

Указанные обстоятельства были установлены судами при рассмотрении при рассмотрении дела №А65-25762/2016 по иску ТСН «Муштари-19» к ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» о прекращении за владельцами инвестиционных паев права общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 20,4 кв.м с кадастровым номером 16:506010621:879, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари г. Казани на данное нежилое помещение.

На дату рассмотрения настоящего спора ООО «Домострой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) прекратило свою деятельность, в Едином государственном реестре юридических лиц отсутствуют сведения о нем; за ОГРН 

<

***> и ИНН 

<

***> в ЕГРЮЛ зарегистрировано ООО «Пектрус» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), которое 23.06.2014г. прекратило деятельность юридического лица в форме присоединения (л.д. 79 т.2), правопреемником является ООО «Либерта.

В последующем ООО «Либерта» 02.06.2015г. прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись, правопреемником является ООО «Тестато».

13 декабря 2013 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  объекта недвижимости № КШ6301000-67жил - многоквартирного дама по ул. Муштари, в г.Казани (т.1 л.д.31-33).

Указанное разрешение выдано на объект капитального строительства 3-9 – этажный 105-квартиный жилой комплекс: А-«Жилой дом 13-15» и Б-«Жилой дом 17-21».

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатация объект капитального строительства А-«Жилой дом 13-15» вводился в эксплуатацию с подземной парковкой с количеством парковочных мест 135 (по проекту 135) и общей площадью 5 932,9 кв.м. (по проекту 5 760,12 кв.м.). 

Объект капитального строительства Б-«Жилой дом 17-21» вводился в эксплуатацию с подземной парковкой с количеством парковочных мест 18 (по проекту 18) и общей площадью 1035,34 кв.м. (по проекту 1015,85 кв.м.).

24.09.2013 между ООО «Домострой» (застройщик) и ответчиком (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №М-274, согласно которому участник участвует в долевом строительстве Жилого комплекса: А-«Жилой дом 13-15» и Б-«Жилой дом 17-21» с подземной автостоянкой и встроенными офисно-торговыми помещениями на 1 этаже, расположенного па земельном участке S=5466 (пять тысяч четыреста шестьдесят шесть) кв.м с кадастровым номером 16: 50: 01 06 21: 300 по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Муштари, (далее - Объект), а ЗАСТРОЙЩИК осуществляет строительство Объекта путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц (т.2 л.д.75-98). 

Согласно подп.12 п.1.5 указанного договора после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта участник, при условии выполнения им своих обязательств по настоящему договору, приобретает помещение, предназначенные для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подъемном этаже корпуса Б, имеющее условное название «Парковка» и условные номера помещений «П-1-1», «П-1-2», «П-1-3», «11-1-4», «П-1-5», «П-1-6», «П-1-7» (общая площадь помещения по проекту 384.09 кв.м.) согласно прилагаемого плана (Приложение № 12).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 02.10.2013.

На основании акта приема передачи от 05.02.2014 (т.2 л.д.100) во исполнение договора участия в долевом строительстве №М-274 ответчику застройщиком был передан объект долевого строительства: «Парковка» назначение: нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 (по договору участия в долевом строительстве – помещение предназначенные для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подземном этаже корпуса Б, имеющее условное название «Парковка» и условные номера помещений «П-1-5», «П-1-6», «П-1-7») адрес объекта: 

<

...>.

На основании указанных договора и акта приема-передачи за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" под управлением ответчика 06.10.2015 зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (т.1 л.д.26).

На основании акта приема передачи от 05.02.2014 (т.7 л.д.1117) во исполнение договора участия в долевом строительстве №М-274 ответчику застройщиком был передан объект долевого строительства: машино-место, назначение: нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., подвал, кадастровый номер: 16:50:010621:809 (по договору участия в долевом строительстве – помещение предназначенные для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подземном этаже корпуса Б, имеющее условное название «Парковка» и условные номера помещений «П-1-1») адрес объекта: 

<

...>.

На основании указанных договора и акта приема-передачи за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" под управлением ответчика 15.07.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., подвал, кадастровый номер: 16:50:010621:809, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.6 л.д.14-16). Из указанной выписки следует, что номер 179 был присвоен помещению №101.

В последующем (до обращения истца с настоящим иском) нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №44/17 от 17.03.2017 ответчиком было передано в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (т.2 л.д.103-108).  

Право общей долевой собственности указанных лиц на основании договора купли-продажи было зарегистрировано в ЕГРН 22.03.2017г.

28.09.2017г., в результате раздела помещения №1501, с кадастровым номером 16:50:010621:957, в ЕГРН были внесены записи о регистрации права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на следующие помещения: нежилое помещение №1503 общей площадью 155,1 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:971); нежилое помещение №1504 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:972); нежилое помещение №1505 общей площадью 22,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:973); нежилое помещение №1506 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:977); нежилое помещение №1507 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:975); нежилое помещение №1508 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:976); нежилое №1509 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:974, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.4 л.д.50-70).

Также судом установлено, что за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" под управлением ответчика 17.04.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение №1011, общей площадью 72 кв.м., подвал №1, кадастровый номер: 16:50:010621:826, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.6 л.д.11-13). 

Согласно сведений о характеристиках объекта недвижимости помещение №1011 состоит из совокупности помещений этажа 1 (подвал) корпуса Б №105 площадью 48 кв.м., №107 площадью 8 кв.м. и №110 площадью 16 кв.м.

Из материалов представленного регистрирующим органом реестрового дела следует, что нежилое помещение с кадастровым номером 16:506010621:826, площадью 72 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу 

<

...> -помещение диспетчерской (далее – спорное имущество) зарегистрировано на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев — Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвесткапитал» (ответчиком), на основании договора участия в долевом строительстве № М-276 от 06.12.2013г. заключенного с ООО «Домострой», дата регистрации договора 13.12.2013г., № 16-16-01/340/2013-686 и акта приема-передачи от 05.02.2014 (т.7 л.д.83-95).

Оспаривая договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274, заключённый владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», и Акт приёма-передачи спорного нежилого помещения от 05.02.2014г. к договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274 в части передачи нежилого помещения площадью 225,25 кв.м., расположенного в подвале№1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани, истец указывает, что по оспариваемой истцом сделке реализовано фактически принадлежащее собственникам многоквартирного дома №19 по ул.Муштари г.Казани спорное имущество и на этой сделке основываются все последующие сделки.

Согласно Приложения 12 - плана помещений, которое является неотъемлемой частью Договора участия долевого участия от 24.09.2013г. №М-274 площадь помещения площадью 384,09 кв.м. включает проезд по однопутной рампе к улице Щапова г.Казани и проходы к находящимся во владении собственников помещений многоквартирного дома нежилым помещениям с общедомовыми коммуникациями. 

Как указывает истец, спорное нежилое помещение с уточненной площадью 225,25 кв.м. включает: проход площадью 12,73 кв.м. к общедомовым нежилым помещениям №6 и №111 согласно технического паспорта; проход площадью 24,40 кв.м. к общедомовым нежилым помещениям №5 и №4 согласно технического паспорта; сквозной проезд площадью 188,12 кв.м. для движения автотранспорта по однопутной рампе к выезду (въезду) на ул.Щапова через автоматические ворота. Сквозной проезд (выезд) площадью 188,12 кв.м. на ул.Щапова и вышеуказанные проходы площадью 12,73 кв.м. и 24,40 кв.м. к указанным нежилым помещениям относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и предназначены для эксплуатации всего многоквартирного дома, в этой связи спорное помещение в части площади 225,25 кв.м. не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, и ООО «ДомоСтрой» (Застройщик) было не вправе отчуждать данное помещение ответчику по Договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274.

Расчет площади спорных помещений истец производит на основании Плана кадастрового инженера ФИО9 (т.4 л.д.115).

Как следует из указанного плана и представленных выписок из ЕГРН в сквозной проезд (выезд) площадью 188,12 кв.м. на ул.Щапова включены следующие помещения: 

- часть нежилого помещения №1503 общей площадью 155,1 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:971),

- нежилое помещение №1504 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:972),

- нежилое №1509 общей площадью 13,3 кв.м. кадастровый номер 16:50:010621:974, которые были сформированы из нежилого помещения №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957, переданного ответчику по договору участия долевого участия от 24.09.2013г. №М-274;

- нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:809, переданное ответчику по договору участия долевого участия от 24.09.2013г. №М-274

- помещение №105 площадью 48 кв.м., являющееся частью нежилого помещения №1011, общей площадью 72 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:826, переданное ответчику по договору участия в долевом строительстве № М-276 от 06.12.2013. 

Истцом в материалы дела представлен технический паспорт на здание Б-«Жилой дом 17-21», составленный по состоянию на 28.06.2013 (т.2 л.д.20-33) и поэтажный план этажа 1 (подвал), согласно которым спорные помещения площадью 188,12 кв.м. являются частью помещения VIII площадью 321,2 кв.м. (нумерация согласно технического паспорта от 28.06.2013), имеющего назначение «проезд» и помещения №1 площадью 48 кв.м., обозначенного в соответствии с экспликацией к поэтажному плану строения «техническое помещение». 

Ответчиком в материалы дела также представлена копия технического паспорта на здание Б-«Жилой дом 17-21», составленный по состоянию на 28.06.2013 (т.7 л.д.1-22),  согласно которому спорные помещения площадью 188,12 кв.м. являются частью помещения XXIII площадью 252,9 кв.м. (нумерация согласно технического паспорта от 28.06.2013, представленного ответчиком), имеющего назначение «парковка» и помещения №105 площадью 48 кв.м., обозначенного в соответствии с экспликацией к поэтажному плану строения «техническое помещение».

При этом согласно представленного ответчиком технического паспорта, на нем имеется отметка о дате его выдачи -14.02.2014.

Истцом заявлено о фальсификации представленного ответчиком технического паспорта на здание Б «Жилой дом 17-21» датой выдачи 12 февраля 2014.

Судом ходатайство истца о фальсификации доказательств принято к рассмотрению.

Согласно части 1 статьи 161 АПК РФ, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд: 1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; 2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; 3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу. 

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе истребует подлинники документов, назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры. 

Содержание статьи 161 АПК РФ определяет, что арбитражный суд может вынести законное и обоснованное решение только на основе достоверных доказательств, в связи с чем, нормами данной статьи для арбитражного суда установлен ряд обязанностей. 

Так, суд приступает к совершению процессуальных действий, направленных на предотвращение использования фальсифицированных доказательств, только по заявлению лиц, участвующих в деле. 

Дальнейшие процессуальные действия суда зависят от того, согласится ли лицо, его представившее, исключить оспариваемое доказательство из числа доказательств по делу, а именно: 1) если такое согласие дано, то суд исключает оспариваемое доказательство из числа доказательств по делу и продолжает рассмотрение дела по существу; 2) если же лицо, представившее такое доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, то суд обязан проверить обоснованность заявления о фальсификации доказательства (истребовать подлинники документов, вызвать свидетелей, истребовать другие доказательства).

Заявление о фальсификации может проверяться путем оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств. 

Как пояснил ответчик, представленная им копия технического паспорта была выдана и заверена АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации».

В целях проверки заявления о фальсификации судом у АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации» запрошен оригинал технического паспорта  на задание Б - «Жилой дом 17-21» на улице Муштари, инвентарный номер 92:401:002:000082530, составленный по состоянию на 28 июня 2013 года и инвентарное дело на задание Б - «Жилой дом 17-21» на улице Муштари, инвентарный номер 92:401:002:000082530.

Согласно пояснениям АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации», оригинал технического паспорта на задание Б - «Жилой дом 17-21» на улице Муштари, инвентарный номер 92:401:002:000082530, составленный по состоянию на 28 июня 2013 года и оригинал инвентарного дела на задание Б - «Жилой дом 17-21» на улице Муштари, инвентарный номер 92:401:002:000082530» представить в суд не представляется возможным, т.к. технические паспорта, оценочная и иная документация об объектах государственного технического учёта и технической инвентаризации была передана на постоянное хранение в архивный фонд участвующего в настоящем деле АО «Бюро технической инвентаризации РТ» на основании постановления Кабинета Министров РТ от 22.07.2016 г. № 495 «Об утверждении порядка передачи технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 01.01.2013 г. в органах и организациях по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации учётно-технической документации об объектах государственного технического учёта и технической инвентаризации на постоянное хранение».

По запросу суда АО «Бюро технической инвентаризации РТ» представило инвентарное дело на задание Б - «Жилой дом 17-21» на улице Муштари, инвентарный номер 92:401:002:000082530 (т.8 л.д.1-65). 

После представления инвентарного дела истцом заявлено о фальсификации представленного АО «Бюро технической инвентаризации РТ» Поэтажного плана этажа 1 (подвал) Технического паспорта на здание Б «Жилой дом 17-21» с датой составления 28.06.2013.

В обоснование указанного заявления указывается, что в поэтажный план этажа 1 (подвал) Технического паспорта на здание Б «Жилой дом 17-21» с датой составления 28.06.2013 были внесены исправления путем штриховывания, дописок, которые не совпадают по номерам и площадям, указанным в экспликации этого же технического паспорта.

Согласно пояснениям АО «БТИ РТ» техническая инвентаризация и паспортизация многоквартирного жилого дома № 19 по ул. Муштари г. Казани, АО «БТИ РТ» не проводилась. В целях реализации части 2,4 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и в рамках постановления Кабинета Министров Республики Татарстан № 495 от 22.07.2016 г., в 2016 году ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в адрес АО «БТИ РТ» передали на постоянное хранение инвентарные дела, в том числе и инвентарное дело № 92:401:0002:00082530 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> литера А, здание Б- «Жилой дом 17-21». Согласно инвентарному делу № 92:401:0002:00082530 техническая инвентаризация и паспортизация вышеуказанного здания проводилась 28 июня 2013 года отделением по г. Казани филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Татарстан. АО «БТИ РТ» в отношении принятой учетно-технической документацией в рамках постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 22.07.2016 года № 495 является организацией, осуществляющей на безвозмездной основе постоянное хранение данной документации в архиве. К подлежащему хранению инвентарному делу № 92:401:0002:00082530 какие-либо изменения специалистами АО «БТИ РТ» не вносились.

В соответствии с п.3.43 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) основой для текущей инвентаризации зданий служат: данные обследования зданий; данные сплошного обхода.

Согласно п.3.44 Инструкции данные оперативного учета и сообщения собственников зданий используются для предварительного получения сведений об объектах, по которым уже произошли или могут произойти изменения. Эти данные включают сведения: о возникновении, переходе или прекращении прав на здание; об ограничениях (обременениях); об изменениях в зданиях и помещениях; о присоединениях к сетям: водопроводной, канализационной, электрической, газовой, теплоснабжения, горячего водоснабжения; о надстройках, перепланировках, произведенных капитальных и восстановительных ремонтах, о разрушениях от стихийных бедствий и других изменениях.

Результаты обследований вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта (п.3.46 Инструкции).

В соответствии с п.3.47 Инструкции изменения в зданиях устанавливаются путем сравнения старых данных, отраженных в планах и технических паспортах, с действительным состоянием объектов путем обследования последних на месте инвентаризаторами.

На поэтажных планах изменения вносятся зачеркиванием старых контуров и нанесением новых, если этим не осложняется чтение планов. В противном случае, т.е. при наличии большого числа изменений, делаются выноски или планы вычерчиваются заново. В отдельных случаях, когда свободного места для выносок на листе не имеется, могут применяться клапаны, т.е. кальки, приклеиваемые одним краем к плану (вне контуров жилого здания), на которые наносятся как новые, изменившиеся контуры, так и прежние, не изменившиеся. Цифровые данные и надписи в планах и экспликациях исправляются путем зачеркивания и написания новых другим цветом (п.3.47 Инструкции).

В соответствии ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (ч.3 ст.9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 56 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Учитывая пояснения ответчика и третьих лиц (АО «БТИ РТ» и АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости-Федеральное бюро технической инвентаризации») об источниках получения оспариваемого ответчиком доказательства, принимая во внимание правила учета жилищного фонда, суд приходит к выводу, что само по себе внесение изменений и исправлений в ранее составленный органами технического учета технический паспорт здания, не свидетельствует о фальсификации представленных ответчиком и третьим лицом техническим паспортов и экспликаций к поэтажному плану, а обусловлено особенностями технического учета и внесения актуальных данных об объектах учета на основании сведений, представленных собственниками или иными лицами.

В этой связи заявления истца о фальсификации подлежит оставлению без удовлетворения как необоснованное.

В соответствии с ч.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.1 ст.71 АПК РФ).

В силу ч.4 ст.71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Истцом при рассмотрении настоящего дела представлена копия проекта организации строительства объекта «Жилой комплекс по ул. Муштари в Вахитовском районе г. Казани А-«Жилой дом 13-15» и Б-«Жилой дом 17-21» от 2010 года (т.4 л.д.2-26) и на электронном носителе.

Согласно плана этажа на отметке – 3.900 в осях 34-57 (т.4 л.д.19) проект предусматривал наличие 18 парковочных мест. При этом согласно расположению парковочных мест по проекту в части спорной площади (в части площади 225,25 кв.м.) предусматривалось 1 парковочное место.

В представленной ответчиком копии технического паспорта (поэтажный план этажа 1 (подвал) отражено помещение №101 площадью 12,8 кв.м. Указанное помещение отражено также в представленном АО «БТИ РТ» техническом паспорте (поэтажный план этажа 1 (подвал) с указанием номера помещения 179, что соответствует данным кадастрового учета нежилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:809, переданное ответчику по договору участия долевого участия от 24.09.2013г. №М-274.

Таким образом, спорный договор долевого участия от 24.09.2013г. №М-274 в части предоставления ответчику нежилого помещения, общей площадью 12,8 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:809, соответствовал как данным проектной документации в части расположения и назначения помещения, так и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее-постановление N 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Аналогичный правовой режим имеет земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 2 постановления N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Судом установлено, что многоквартирный дом N 19 по ул. Муштари сдан в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RUS16301000- 67жил. от 13.12.2013 с наличием двух заездов (выездов) в подземную автостоянку со стороны ул. Щапова и со стороны ул. Муштари в соответствии с требованиями безопасности, иного разрешительная документация на дом не предусматривает. 

Данное обстоятельство было установлено, в частности, судами при рассмотрении дела №А65-38761/2017 по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости "Муштари-19" к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У.ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" об обязании устранить за свой счёт препятствия в пользовании собственниками помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Муштари г. Казани общедомовым имуществом, а именно: обязать демонтировать металлические рольставни, расположенные по оси N 49- 50 1-го подземного этажа многоквартирного дома N 19 по ул. Муштари г. Казани, в случае неисполнения решения суда в указанный срок предоставить право ТСН "Муштари19" произвести демонтаж металлических рольставней с последующим взысканием с ответчика расходов за выполненные работы и неустойки за неисполнение судебного акта; об обязании устранить препятствия в пользовании собственниками помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Муштари г. Казани однопутной рампы, расположенной со стороны ул. Щапова, в осях 56-57 заезда в 1 подземный этаж многоквартирного дома N 19 по ул. Муштари г. Казани, путем запрета ответчику ограничивать доступ и пользование собственниками помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Муштари однопутной рампой (заездом-выездом), расположенной со стороны ул. Щапова, в осях 56-57 заезда в 1 подземный этаж многоквартирного дома N 19 по ул. Муштари г. Казани, об обязании ответчика передать истцу управление радиоканальным блоком работы автоматических ворот, расположенных при въезде (выезде) указанной однопутной рампы, об обязании устранить препятствия в пользовании ТСН "Муштари19" выходом на крышу многоквартирного дома N 19 ул. Муштари г. Казани, расположенным в осях N 55-57, на 6-ом этаже подъезда N 6 дома N 19 по ул. Муштари г. Казани, обязать ответчика передать истцу ключи от замка входной двери указанного выхода на крышу и ключ от подъезда.

Суды по указанному делу, установив факт создания именно ответчиком препятствий к свободному доступу и использованию общим имуществом в многоквартирном доме (подземной автостоянкой), признали требования истца, действующего в защиту законных интересов собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 19 по ул. Муштари, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Суды указали, что при установленных обстоятельствах создание искусственного препятствия в движении автотранспортных средств и жителей дома на паркинге, в отсутствие какой-либо разрешительной документации нарушает безопасность и охраняемые законом интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме. 

Из материалов настоящего дела следует, что по договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, ответчику были передано нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957, частично являющееся проездом (выездом) с подземной автостоянки, расположенной в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари, а в последующем было передано ответчиком третьим лицам, которые разделили указанное помещение на помещение №1503 общей площадью 155,1 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:971), нежилое помещение №1504 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:972), нежилое №1509 общей площадью 13,3 кв.м. кадастровый номер 16:50:010621:974.

Доводы ответчика о том, что в договоре участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274 и в представленном им техническом паспорте спорные помещения обозначены как «парковка» судом откланяются в силу следующего. 

Истцом в материалы дела представлен технический паспорт на здание Б-«Жилой дом 17-21», составленный по состоянию на 28.06.2013 и поэтажный план этажа 1 (подвал), согласно которым спорные помещения площадью 188,12 кв.м. являются частью помещения VIII площадью 321,2 кв.м. (нумерация согласно технического паспорта от 28.06.2013), имеющего назначение «проезд». 

Аналогичные сведения относительно назначения спорного помещения содержатся и в представленном АО «БТИ РТ» техническом паспорте и, в частности, в экспликации этого же технического паспорта.

При этом сам термин «парковка» включает в себя не только собственно парковочные места (машино-место), которые могут принадлежать отдельному лицу, но и наличие подъездных путей к таким местам и путей въезда (выезда), относящихся по смыслу статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Ссылка ответчика на представленный им план этажа на отметке – 3.900 в осях 34-57 (т.4 л.д.132) судом признается необоснованной, поскольку из указанного плана следует наличие в проекте Б-«Жилой дом 17-21» 21 парковочного места (в том числе трех, расположенных на проезде к парковке), что противоречит разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому объект капитального строительства Б-«Жилой дом 17-21» вводился в эксплуатацию с подземной парковкой с количеством парковочных мест 18 (по проекту 18) с наличием двух заездов (выездов) в подземную автостоянку со стороны ул. Щапова и со стороны ул. Муштари.

Суд приходит к выводу о том, что сам по себе факт вносимых изменений в проект дома, которые не были учтены и не принимались во внимание при сдаче дома в эксплуатацию и не прошли государственную экспертизу, не может свидетельствовать об обстоятельствах, имеющих значение для разрешения настоящего арбитражного дела.

Доводы ответчика о том, что представленные истцом технические документы на многоквартирный дом (технические паспорта, проектная документация) не являются достоверными доказательствами, судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Частью 2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

При этом в силу пунктов 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, истец как организация, осуществляющая управление многоквартирным дом, обязан принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Таким образом, ответчик не представил суду надлежащих доказательств того, что на момент сдачи дома в эксплуатацию 13.12.2013г. спорное помещение не имело иного назначения, кроме как указанного в представленном при сдаче дома приложения к проекту от 2010г. как помещение, предназначенное для обеспечения нужд всех собственников многоквартирного дома.

Суду не представлено доказательств, что представленные ответчиком планы являются приложениями самого проекта жилого дома по ул. Муштари 19, не представлено доказательств того, что измененные планы принимались при строительстве жилого дома.

В подтверждение вышеуказанных выводов следует учесть письмо ООО «Домострой» № 469-13 от 10.09.2013г., адресованное начальнику инспекции Госстрой.надзора РТ (л.д. 45 т.1), в котором указано, что исполнительная документация жилого комплекса по ул. Муштари: А - "Жилой дом 13-15" и Б - "Жилой дом 17-21" находится в архиве по адресу: Казань, ул. Петербургская, д.1.

В ответ на обращение председателя ТСН «Муштари-19» Инспекция государственного строительного надзора РТ в письме № 12- 15/А/334 от 24.04.2015г. (л.д. 35 т.1) сослалась на п.8 «Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации», утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.02.2006г. № 54, где указано, что государственный строительный надзор осуществляется органом государственного надзора с даты получения им извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации. Из письма так же усматривается, что застройщиком указанного в обращении жилого дома являлось ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» ДУ ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», генеральным подрядчиком - ООО «Домострой». Строительство осуществлялось на основании разрешения КИ 16301000-50-ж от 01.06.2013, выданного ИК МО г. Казани. После завершения строительства и представления исполнительной документации в полном объеме, на основании акта итоговой проверки, подписанного всеми участниками строительства без замечаний, Инспекцией выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации. Согласно РД-11-02-2006 проектная и исполнительная документация данного жилого дома возвращена заказчику на постоянное хранение. Согласно письма № 469-13 от 10.09.2013г. исполнительная документация так же хранится по адресу: Казань, ул. Петербургская, д. 1.

Из письма № 0381-17/ГРТ-З062/01 от 22.02.2017г. (л.д. 34 т.1), выданного Управлением государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре относительно выдачи заключения по жилому дому № 19 по ул. Муштари, усматривается, что в 2011г. Управлением государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре (прежнее название Государственная вневедомственная экспертиза РТ по строительству и архитектуре) было выдано положительное заключение государственной экспертизы в отношении результатов инженерных изысканий и проектной документации (включая проектные решения по системе пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения) № 16-1-4-0101-11 от 11.03.2011г. по объекту капитального строительства расположенного "жилой комплекс по ул. Муштари: А - "Жилой дом 13-15" и Б - "Жилой дом 17-21".

Согласно письма Управления государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре № 1027/03 от 01.10.2018 (л.д. 116 т.4), относительно выдачи заключения по жилому дому № 19 по ул. Муштари, по проектной документации без сметы на строительство и результатам инженерных изысканий объекта «Жилой комплекс по ул. Муштари: А - «Жилой дом 13-15» и Б - «Жилой дом 17-21» 11.03.2011 выдано положительное заключение государственной экспертизы. В тексте заключения указаны сведения о том, что проектная документация разработана в 2010 г. Проектная документация по объекту «Жилой комплекс по ул. Муштари: А - «Жилой дом 13-15» и Б - «Жилой дом 17-21» для проведения повторной экспертизы не представлялась.

Вышеизложенное подтверждает, что в отношении результатов инженерных изысканий и проектной документации 2010г. (включая проектные решения по системе пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения) было выдано лишь одно заключение государственной экспертизы № 16-1-4-0101-11 от 11.03.2011г.

Суду представлено Положительное заключение государственной экспертизы № 16-1-4-0101-11 объекта капитального строительного «Жилой комплекс по ул. Муштари. А- «Жилой дом 13-15» и Б - «Жилой дом 17-21» (л.д. 38-44 т.1), утвержденного 11.03.2011г., составленное по письму заявке ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» от № 10 от 17.02.2011г. (вх. № 0194-11ГРТ-3062 от 15.02.2011г.). 

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемого по вопросу пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросу использования спорного имущества исключительно ответчиком, отсутствует.

Из указанных обстоятельств следует, что на момент подготовки и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома № 19 по ул. Муштари г. Казани спорное помещение учитывалось как объект общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем, владельцы инвестиционных паев — ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвесткапитал», приобрели право собственности на указанный объект общей долевой собственности МКД без согласия на то иных собственников помещений этого многоквартирного дома.

Судом установлено, что площадь помещения, являющего проездом (выездом) с автостоянки, и переданного по договору долевого участия от 24.09.2013г. №М-274, с учетом заявленной в иске площади сквозного проезда (выезда) - 188,12 кв.м., составляет 127,32 кв.м. (188,12 кв.м. - 12,8 кв.м. (помещение с кадастровым номером 16:50:010621:809) - 48 кв.м. (помещение №105, являющееся частью нежилого помещения №1011, общей площадью 72 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:826, переданного ответчику по договору участия в долевом строительстве № М-276 от 06.12.2013).

Спорное нежилое помещение, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари в части площади 127,32 кв.м., предназначено для обслуживания всего жилого дома. С учетом их наличия застройщику было выдано 13.12.2013г. разрешение на введение жилого дома в эксплуатацию. 

Спорное нежилое помещение проектировалось под осуществление сквозного проезда с подземной автостоянки, а не под иные цели, следовательно, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ помещение относится к общему имуществу собственников помещений МКД и предназначено для эксплуатации всего МКД, в этой связи спорное помещение не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и застройщик - ООО «ДомоСтрой», был не вправе отчуждать данное помещение третьим лицам, в том числе по договору долевого участия от 24.09.2013г. №М-274.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 и Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.10.09 N ВАС-12537/09, разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законный интерес истца, как организации, осуществляющей управление многоквартирным дом и представляющей интересы всех собственников помещений многоквартирного дома, заключается в том, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари в части площади 127,32 кв.м., предназначено для обслуживания всего жилого дома, проектировалось под осуществление сквозного проезда с подземной автостоянки, а не под иные цели, следовательно, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ помещение относится к общему имуществу собственников помещений МКД и предназначено для эксплуатации всего МКД, в этой связи спорное помещение не могло быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и застройщик - ООО «ДомоСтрой», был не вправе отчуждать данное помещение третьим лицам, в том числе по договору долевого участия от 24.09.2013г. №М-274.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец просит признать недействительным как сам договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274 в части передачи спорного помещения, так акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 05.02.2014 к договору участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274.

Вместе с тем, акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 05.02.2014 является неотъемлемой частью договора долевого участия, и, учитывая консенсуальную природу договора, не может быть признан недействительным отдельно от договора долевого участия, поскольку актом лишь фиксировались действия сторон по исполнению договора. При этом сам по себе акт не является правоустанавливающем документом, на основании которого возникло право собственности ответчика на спорное помещение.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в силу ст. 168 ГК РФ, исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенный между ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» и ООО «ДомоСтрой» в части приобретения ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» нежилого помещения площадью 127,32 кв.м., расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари (Б - «Жилой дом 17-21»), является недействительным (ничтожным).

Ответчиком (ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал») и третьими лицами (ФИО2 и ФИО1) заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со  статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со  ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). 

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из материалов дела право общей долевой собственности на нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" под управлением ответчика было зарегистрировано 06.10.2015.

Как указывает истец, о договоре участия в долевом строительстве №М-274 ему стало известно только из свидетельства о государственной регистрации права от 27.11.2015г., дата регистрации права в ЕГРП - 06.10.2015г. Поскольку доступ в спорное нежилые помещения был свободный для истца, спорное помещение не являлось объектом самостоятельного использования, являлось проходом к водомерному узлу (помещение №03), к вентиляционным камерам (помещения №13, №06), в спорном помещении истец обслуживал канализационные ревизии, сливной кран системы отопления, пожарный кран со спускниками, ответчик не заявлял о своих правах на спорное нежилое помещение, спорное нежилое помещение не имеет собственных приборов учёта потребления электроэнергии, ответчик не нёс бремя содержания помещения, не оплачивал коммунальные расходы по этому помещению, то у истца отсутствовали основания предположить о праве ответчика на спорное помещение и соответственно обратиться в суд за защитой своего права, поскольку свои права считал ненарушенными.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец мог и должен был узнать о начале исполнения договора участия в долевом строительстве №М-274 в части спорного помещения не ранее даты первой регистрации права собственности на нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 - 06.10.2015.

Довод ответчика и третьих лиц о том, что истец должен был узнать о заключении договора долевого участи и передаче спорного помещения ответчику с даты регистрации права собственности председателя ТСН «Муштари-19» на принадлежащие ей квартиры №22 (16.12.2014), №73 (04.12.2014) судом отклоняется.

На момент регистрации права собственности председателя ТСН «Муштари-19» на принадлежащие ей квартиры №22 (16.12.2014г.), №73 (04.12.2014г.) спорное нежилое помещение не имело отдельного входа, не имело собственных границ, являлось проездом, не было поставлено на кадастровый учёт со статусом «временное» (10.07.2015г.), не было зарегистрировано право собственности ответчика на спорное нежилое помещение (06.10.2015г.). 

Кроме того в техническом паспорте от 28.06.2013, имевшимся в распоряжении истца, на момент регистрации права собственности председателя ТСН «Муштари-19» на квартиры спорное помещение не было выделено как самостоятельное помещение площадью 252,9 кв.м., а значилось как Проезд площадью 321кв.м. (помещение №VIII).

Как усматривается из материалов дела, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд 27.04.2018, о чем свидетельствует входящий штамп Арбитражного суда Республики Татарстан. 

В этой связи, учитывая дату регистрации права собственности на нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 - 06.10.2015, срок исковой давности истцом пропущен не был.

Оспаривая договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274 в части передачи площади нежилого помещения 12,73 кв.м., являющимся проходом к общедомовым нежилым помещениям №6 и №111 согласно технического паспорта, и площади 24,40 кв.м. являющимся проходом к общедомовым нежилым помещениям №5 и №4 согласно технического паспорта, истец указывает, что вышеуказанные проходы относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и предназначены для эксплуатации всего многоквартирного дома.

При этом сам истец поясняет, что ответчиком или третьими лицами каких-либо препятствий в доступе к нежилым помещениям №6, №111, №5 и №4, являющимся общим имуществом, не создается. В оставшейся части (кроме помещения площадью 225,25 кв.м., включающего проходы площадью 12,73 кв.м. и 24,40 кв.м. к общедомовым нежилым помещениям и сквозной проезд площадью 188,12 кв.м.) договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274 истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая мотивы оспаривания договора участия в долевом строительстве от 24.09.2013г. №М-274 в данной части, а также то, что ответчиком или третьими лицами не создается каких-либо препятствий в доступе к нежилым помещениям, являющимся общим имуществом, основания для удовлетворения исковых требований в данной части отсутствуют.

Судом также принимается во внимание, что истец вправе при наличии к тому оснований защищать свои права в порядке статей 301, 304 ГК РФ.

Также истцом заявлено требование к ответчику ООО "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал", Д.У.ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест" о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома №19 по ул.Муштари г.Казани на нежилое помещение пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани.

Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (абз. 3 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Правовая позиция по вопросу о возможности признания права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома изложены в постановлении Президиума ВАС РФ от 27 июля 2011 года № 1457/11 по делу № А46-23847/2009, Определении Верховного суда Российской Федерации от 26 января 2016 года № 5-КГ15- 207, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 9 октября 2017 г. № Ф06- 23457/17 по делу № А65-25762/2016.

Вместе с тем как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое помещение №1501, общей площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер: 16:50:010621:957 до обращения истца с настоящим иском на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №44/17 от 17.03.2017 ответчиком было передано в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (т.2 л.д.103-108).  

Право общей долевой собственности указанных лиц на основании договора купли-продажи было зарегистрировано в ЕГРН 22.03.2017г.

28.09.2017г., в результате раздела помещения №1501, с кадастровым номером 16:50:010621:957, в ЕГРН были внесены записи о регистрации права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на следующие помещения: нежилое помещение №1503 общей площадью 155,1 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:971); нежилое помещение №1504 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:972); нежилое помещение №1505 общей площадью 22,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:973); нежилое помещение №1506 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:977); нежилое помещение №1507 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:975); нежилое помещение №1508 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:976); нежилое №1509 общей площадью 13,3 кв.м. (кадастровый номер 16:50:010621:974, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.4 л.д.50-70).

Таким образом, ООО "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" как ответчик по требованию о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома №19 по ул.Муштари г.Казани на нежилое помещение пом.1501, площадью 252,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010621:957, расположенное в подвале №1 многоквартирного дома №19 по улице Муштари г.Казани, является ненадлежащим.

В соответствии с ч.1 ст.47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика (ч.2 ст.47 АПК РФ).

Согласно ч.5 ст.47 АПК РФ если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Судом неоднократно предлагалось истцу допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащими, привлечь собственников спорного помещения в качестве соответчиков, однако истец последовательно возражал, просил оставить требования в данной части без рассмотрения.

Оснований для оставления иска без рассмотрения в данной части, предусмотренных положениями ст.148 АПК РФ, не имеется.

В этой связи, поскольку требования заявлены к ненадлежащему ответчику, иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, подлежит возмещению ответчиками ООО "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" и ООО «Тестато» (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 24.09.2013 №М-274, заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части передачи нежилого помещения площадью 127,32 кв.м., расположенного в подвале №1 многоквартирного дома №19 по ул.Муштари. 

В иске в оставшейся части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал", Д.У.ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

<

***>) в пользу Товарищества собственников недвижимости "Муштари-19", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тестато», г.Казань (ИНН 

<

***>) в пользу Товарищества собственников недвижимости "Муштари-19", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья                                                                                                             К.П. Андреев