﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-141038/2018

24 сентября 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     17 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 сентября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:   Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Каликина И.В. (доверенность от 01.02.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6359/2019)  ООО "ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО" в лице конкурсного управляющего Федичева Даниила Вадимовича  на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2018 по делу № А56-141038/2018(судья  Корчагина Н.И.), 

принятое по иску Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области

к  ООО "ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО" 

о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении участка, 

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстройкомплекс ЛО» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.08.2015 №15/2015 и обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить земельный участок общей площадью 6197 кв.м с кадастровым номером 47:07:0722001:6262 (образованный из земельного  участка с кадастровым номером 47:07:0722001:177), находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новое Девяткино, и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка от 10.08.2015 № 15/2015 в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Решением от 19.12.2018 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и  необоснованным, вынесенным  при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить,  иск оставить без рассмотрения,   полагая, что  требование о расторжении спорного договора подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика. Кроме того, конкурсный управляющий ответчика Федичев Д.В. не    был  надлежащим образом уведомлен о настоящем судебном разбирательстве.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией  муниципального  образования «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (арендодатель)  и Обществом (арендатор) заключен договор от 10.08.2015 №15/2015 аренды земельного участка общей площадью 6197 кв.м с кадастровым номером 47:07:0722001:6262 (образованного из земельного  участка с кадастровым номером 47:07:0722001:177), находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новое Девяткино, для жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора договор действует по 09.08.2022.

Размер арендной платы и порядок расчетов по договору установлен разделом 3 договора, в соответствии с которым арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Согласно пунктам 6.3, 6.3.2 договора  договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке,  если арендатор боле двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с  01.01.2016 по 30.09.2018 в размере  502007 руб. 21 коп., Администрация направила  Обществу уведомление от 08.10.2018 №7675/1-016 с требованием оплаты в срок до 15.10.2018  указанной суммы задолженности и начисленной  на сумму  задолженности неустойки в размере  319 422 руб. 91коп., предложив в случае  непогашения задолженности и неустойки расторгнуть договор с 16.10.2018.

Поскольку  ответчиком данные требования оставлены без удовлетворения,  соглашение о расторжении договора между сторонами не подписано, земельный участок не возвращен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что  Обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы, удовлетворил  заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных  жалоб,  апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, иск Администрации подлежит  оставлению без рассмотрения.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2018 по делу № А56-93409/2018 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим  утвержден Федичев Даниил Вадимович.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136 по делу                           №А41-55373/2017, по смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный договор заключен между сторонами  по результатам торгов для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 9 названной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 названного постановления Пленума, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как следует из представленного договора аренды, он заключен на срок более пяти лет, в связи с чем передача права аренды может осуществляться без согласия арендодателя.

При таких обстоятельствах, поскольку иск о расторжении договора аренды предъявлен к ответчику (застройщику), в отношении которого  введена процедура конкурсного производства, с учетом  вышеуказанной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, а также специального правового регулирования, закрепленного в Законе о банкротстве в отношении банкротства застройщиков,  заявленный иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Главстройкомплекс ЛО» подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.12.2018 по делу №  А56-141038/2018   отменить.

Иск оставить без рассмотрения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 Н.С. Полубехина