АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А09-15879/2017

город Калуга

24» апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена                18.04.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме                 24.04.2019

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего

ФИО1

Судей

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи

ФИО2

ФИО3

ФИО4

При участии в судебном заседании

от истца: 

Управление имущественных отношений Брянской области

от ответчика:

общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "ПИК"

от третьих лиц:

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области

Управление по строительству и развитию территории города Брянска

ФИО5, представитель по доверенности №01-02 от 09.01.2019, сроком по 31.12.2019;

ФИО6, представитель по доверенности от 02.04.2019, сроком на 1 год;

представитель не явился, извещены надлежаще;

ФИО7, представитель по доверенности №28/0002 от 09.01.2019, сроком по 31.12.2019;

    рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области  на решение Арбитражного суда Брянской области  от 13.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу № А09-15879/2017, 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК» (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 558 026 руб. 69 коп., в том числе 1 450 999 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.10.2016 по 04.07.2017 в соответствии с договором от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка и 107 027 руб. 47 коп. пени, начисленной за период с 16.09.2012 по 18.10.2017 просрочки внесения арендной платы по указанному договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г.Брянск, (далее - Управление Росреестра по Брянской области) и Управление по строительству и развитию территории города Брянска.

Решением Арбитражного суда Брянской области  от 13.11.2018 (судья Репешко Н.А.), оставленным без изменения  постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 (судьи Дайнеко М.М., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Управление имущественных отношений Брянской области, не  согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя и третьего лица доводы кассационной жалобы поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор №2254 аренды земельного участка от 20.09.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет (передает) арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) на срок  три года земельный участок, общей площадью 10 092 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, с кадастровым номером 32:28:041603:36, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> в границах, установленных в соответствии с действующим законодательством и идентифицированных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте участка, а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора. Годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от 20.09.2010 №57А/10 и составляет 2 100 000 руб.

По акту от 20.09.2010 приема-передачи земельного участка арендодатель передал, а арендатор принял в пользование объект аренды (спорный земельный участок с кадастровым номером общей площадью                      10 092 кв.м).

Между ФИО8 (цедент) и ООО «ПИК» (цессионарий) был заключен договор уступки права аренды земельного участка  от 10.02.2012, в соответствии с которым цедент уступает за плату, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора на земельный участок, находящийся по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, общей площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:041603:36, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для жилищного строительства, используемый цедентом на основании договора от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка, зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 10.12.2010 за №32-32-06/070/2010-799 (пункт 1 договора уступки).

Дополнительными соглашениями от 13.08.2013, от 21.10.2014  к спорному договору аренды срок действия данного договора неоднократно продлялся сторонами.

Соглашением от 04.08.2017 спорный договор аренды был расторгнут сторонами с условием о прекращении начисления арендной платы по договору аренды с 05.07.2017, что не освобождало арендатора от уплаты сложившейся по состоянию на 04.07.2017 задолженности по арендной плате по данному договору (пункты 1-3 соглашения).

По акту приема-передачи земельного участка арендатор в соответствии с соглашением о расторжении спорного договора аренды возвратил арендодателю земельный участок площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:041603:36.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить в срок до 25.10.2017 имеющуюся задолженность по арендной плате, в том числе по спорному договору от 20.09.2010 №2254 и начисленную за просрочку указанных арендных платежей пеню.

Ответчик в добровольном порядке в предложенный срок претензию не удовлетворил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, руководствуясь положениями статей  309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями  пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к правомерному выводу о недоказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по спорному договору аренды земельного участка и наличии в действиях истца   признаков злоупотребления правом.

Как установлено судами, факт передачи истцом в аренду ответчику спорного земельного участка на условиях договора от 20.09.2010 №2254 подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен, при этом, обязательства по своевременному внесению арендных платежей в заявленный по иску период с 01.10.2016 по 04.07.2017 ответчиком исполнены не были. 

Согласно предмету исковых требований и расчету истца, сумма задолженности по арендной плате за заявленный по иску период составляет 1 450 999 руб. 22 коп. 

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснений  пункта 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В силу части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, при этом, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 

Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, но собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке ответчиком возведен многоквартирный дом № 95/1, 27.11.2015 дом введен в эксплуатацию, 29.12.2015 осуществлена первая регистрация права собственности на жилое помещение в нем.

Исходя из разъяснений Конституционного суда РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2,3 и 5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на органы местного самоуправления возложено осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, при этом, отсутствие обращения любого собственника с заявлением о формировании и проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом не отменяет необходимость такого формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Таким образом, суды верно указали, что поскольку на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (как по заявлению любого собственника помещения дома, так и по собственной инициативе), то истец не вправе был отказать ответчику в формировании земельного участка под введенным в эксплуатацию МКД №95/1, в том числе и по мотиву отсутствия проекта межевания территории спорного земельного участка, на которой расположен жилой дом.

Вместе с тем, учитывая, что подготовка проекта межевания земельного участка зависит от воли публичного органа и полномочия по его утверждению возложены на истца, то суды обоснованно отметили, что ответчик не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа (истца) об утверждении проекта межевания спорного земельного участка, поскольку истец был информирован о том, что на спорном земельном участке введен в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1), в связи с чем,  у истца возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, истец должен был в разумный срок сформировать под введенным в эксплуатацию МКД №95/1 участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в указанном МКД.

Кроме того, судами установлено, что письмом от 20.10.2016 № 178 ответчик обращался к истцу с заявлением о выделе частей из арендованного земельного участка с целью формирования земельного участка под введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом № 95/1, а также просил истца рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка, установив размер арендной платы пропорционально фактически используемой части земельного участка.

Письмом от 21.11.2016 № 32-10900 истец предложил ответчику провести мероприятия по образованию земельного участка, на котором расположен МКД № 95/1, фактически переложил на ответчика обязанность, возложенную на публично-правовое образование.

Письмом от 02.12.2016 № 205 ответчик просил утвердить прилагаемую схему расположения земельного участка под многоквартирным жилым домом.

Письмом от 29.12.2016 № 27-18438 истец отказал ответчику в разделе спорного земельного участка, указав, на нахождение его в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Таким образом, учитывая вышеизложенные нормы права и обстоятельств дела, судебные инстанции правомерно отклонили доводы истца о том, что ответчик не является собственником помещений в МКД или уполномоченным решением общего собрания лицом, поскольку обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным домом с целью реализации права собственников помещений в МКД на приобретение права общей долевой собственности на земельный участок установлена законом.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, руководствуясь п.7 ст.36 Земельного кодекса РФ, п.п. 1, 2 ст.10 ГК РФ, п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации", суды первой и апелляционной инстанций,  пришли к  правомерному выводу  об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку действия истца, выразившиеся в его отказе в удовлетворении просьбы ответчика произвести раздел спорного земельного участка ввиду состоявшегося факта введения в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) и факта регистрации 29.12.2015 первого права собственности на помещение в этом МКД, являются злоупотребление правом, так как неисполнение истцом публично-правовой обязанности по формированию под введенным в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) земельного участка и по проведению кадастрового учета этого участка повлекло за собой лишение ответчика права на уменьшение размера арендной платы за пользование земельным участком по спорному договору аренды от 20.09.2010 № 2254.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. 

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области  от 13.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу № А09-15879/2017 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу –  без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

    ФИО1 

Судьи 

    ФИО2

    ФИО3