АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«16» октября 2017 года                                                                 Дело №А53-34372/2016

 

Резолютивная часть решения объявлена   «10» октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен            «16» октября 2017 года

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо - временный управляющий закрытого акционерного общества «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» ФИО2,

о расторжении договора аренды,

 

при участии:

от истца –  не явился, извещен;

от ответчика – представитель  ФИО3.(доверенность от 19.05.2017);

от третьего лица – не явился, извещен, 

 

установил:

закрытое акционерное общество «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.01.2011 №АП-77/2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий закрытого акционерного общества «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО2 (ИНН 

<

***>, номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих – 9235, адрес для корреспонденции: 344082, 

<

...>).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 25.01.2011 №АП-77/2011.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения ходатайства истца.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, квалифицировано как направленное на затягивание процесса.

Представитель ответчика заявил ходатайство об утверждении мирового соглашения, направленного ранее через канцелярию суда.

Суд после выхода из совещательной комнаты определил отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об утверждении мирового соглашения.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-4179/2017.

Суд, придя к выводу о возможности рассмотрения данного спора до разрешения дела №А53-4179/2017, а соответственно об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для приостановления производства по данному делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-4179/2017, после выхода из совещательной комнаты определил отклонить ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу.

Представитель ответчика отрицал наличие задолженности, возражал против удовлетворения исковых требований.

Спор рассматривается в порядке статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» (далее - ЗАО «НИИ ПС», арендодатель) и ООО «Офис-сервис» (далее - арендатор) заключен договор аренды №АП-77/2011 от 25.01.2011, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, принадлежащее ЗАО «НИИ ПС» на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

...> №74, 3-й этаж, Литер А, комната №12 на поэтажном плане, общей площадью 360,9 кв.м. Договор заключен сроком на 10 лет и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 08.04.2011.

29.01.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, согласно которому на стороне арендатора выступал ФИО4

20.03.2013 между ЗАО «НИИ ПС» и ФИО4 заключено дополнительное соглашение №1, согласно условиям которого, площадь арендованного помещения изменена на 344,5 кв.м.

22.04.2013 заключено дополнительное соглашение №2 о замене стороны в договоре аренды с ФИО4 на ООО «Офис-сервис». В указанной редакции договор действует до настоящего времени.

Согласно п.3.1. договора размер ежемесячного арендного платежа составляет 3609 рублей из расчета 10 руб. за 1кв.м. В случае сдачи нежилого помещения в субаренду размер арендной платы составляет 405 рублей за 1 кв.м.

Оплата за аренду производится арендатором авансовым платежом до 20 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому (п.3.2.)

Оплата потребляемой в помещении электроэнергии производится арендатором на счет управляющей компании по показаниям приборов учета.

В случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор выплачивает в пользу арендодателя пеню из расчета 0,1% от непереведенной в срок суммы за каждый день просрочки (п.4.3.)

Пунктом 2.4.1 договора предусмотрено, что ответчик вправе сдавать арендуемое помещение полностью или частично в субаренду, с письменным уведомлением арендодателя в течение 3 дней после заключения договора субаренды.

При заключении договоров субаренды арендодатель обязан возложить на субарендаторов обязанности арендодателя перед управляющей компанией (п.2.3.11.)

Арендатором с июля 2011 года оплата аренды не производилась, от обязанности по уведомлению ЗАО «НИИ ПС» о сдаче помещения в субаренду ответчик уклонялся, обязанность по выполнению п.2.3.11. арендодателем не исполнялась.

Указанное послужило основанием для направления арендатору 03.10.2016 требования о необходимости предоставить сведения обо всех субарендаторах, занимающих помещение с 01.04.2011 по настоящее время.

27.10.2016 в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погашения задолженности по аренде, а также с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон.

В ходе рассмотрения спора в суде ответчиком в доказательства внесения арендной платы по договору представлены платежные поручения от 09.12.2016 №5881 на сумму 6890 рублей (за декабрь 2016 г., январь 2017г.), от 25.01.2017 №297 на сумму 6 890 рублей (за февраль, март 2017 г.), от 12.04.2017 №1434 на сумму 6 890 рублей (за апрель, май 2017 г.).

Арендодатель, указывая на то, что действия ответчика по неисполнению договора аренды (задолженность по арендной плате, неинформирование истца о сдаче имущества в субаренду, неисполнение условий договора об обязании субарендатора нести расходы по оплате услуг управляющей организации) являются существенными нарушениями договора, ссылаясь на статьи 450, 619 ГК РФ, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска истец представил в материалы дела договоры аренды, акт приема-передачи, дополнительное соглашение к договору аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 3.1. договора размер ежемесячного арендного платежа составляет 3609 рублей из расчета 10 руб. за 1 кв.м. В случае сдачи нежилого помещения в субаренду размер арендной платы составляет 405 рублей за 1 кв.м.

Оплата за аренду производится арендатором авансовым платежом до 20 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому (п. 3.2.)

Оплата потребляемой в помещении электроэнергии производится арендатором на счет управляющей компании по показаниям приборов учета.

Пунктом 2.4.1 договора предусмотрено, что ответчик вправе сдавать арендуемое помещение полностью или частично в субаренду, с письменным уведомлением арендодателя в течение 3 дней после заключения договора субаренды.

При заключении договоров субаренды арендодатель обязан возложить на субарендаторов обязанности арендодателя перед управляющей компанией (п. 2.3.11.)

Арендатором с июля 2011 года оплата аренды не производилась, от обязанности по уведомлению ЗАО «НИИ ПС» о сдаче помещения в субаренду ответчик уклонялся, обязанность по выполнению п. 2.3.11. арендодателем не исполнялась.

В ходе рассмотрения спора в суде ответчиком в доказательства внесения арендной платы по договору за период декабрь 2016 года – май 2017 года представлены платежные поручения от 09.12.2016 №5881 на сумму 6890 рублей (за декабрь 2016 г., январь 2017г.), от 25.01.2017 №297 на сумму 6 890 рублей (за февраль, март 2017 г.), от 12.04.2017 №1434 на сумму 6 890 рублей (за апрель, май 2017 г.).

Ответчик иск не признал, напротив, в возражениях ссылается на соглашение о совместном использовании помещений от 24.11.2011, на уведомление о зачете встречных требований от 28.10.2014, указывает на то, что расторжение договора аренды является крайней мерой, а истец не предпринял всех необходимых действий для предотвращения этого.

В возражениях на иск ООО «Офис Сервис» поясняет, что после заключения договора аренды им предпринимались безуспешные попытки сдать помещение в субаренду, которые не увенчались успехом. Однако до заключения договора аренды ответчик направлял истцу письмо №391 от 28.09.2010, в котором приводил примеры расценок по уже сдаваемым им помещениям в БЦ «Купеческий двор». Цена за кв.м многократно превышает 10 руб. Письмом №7 от 11.01.2011 ООО «Офис Сервис» просит ЗАО «НИИ ПС» заключить с ним договор аренды помещения площадью 360 кв.м. Решением Совета директоров ЗАО «НИИ ПС» от 12.01.2011 было одобрено заключение договора подряда с ООО «Офис Сервис» на ремонтные работы (в последствие договор подряда №78ПР/2011 от 10.05.2011) с условием погашения стоимости произведенных работ путем заключения с ООО «Офис Сервис» договора аренды помещения по цене 405 рублей за кв.м. Указанное Решение является приложением к договору аренды №АП-77/2011 от 25.01.2011, было подшито к нему и сдано на регистрацию с договором в органы юстиции. Ответчик указывает, что арендуемые помещения в субаренду им не сдаются. Ссылаясь на соглашение о совместном использовании от 24.11.2011, ответчик в качестве доказательства самостоятельного использования помещений истцом, представил договоры аренды, заключенные между ЗАО «НИИ ПС» и ООО «Мелхолдинг», ООО «Росэнергокомплект», ООО «Кронатрейд». Также ответчиком представлено письмо от 12.01.2017, в котором он просит ЗАО «НИИ ПС» предоставить информацию о взаимоотношениях с вышеперечисленными организациями. При этом ответчиком не представлены в материалы дела акты приема-передачи помещений, отсутствие которых исключает возможность фактического использования объекта недвижимости.

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что согласно представленным договорам аренды ООО «Мелхолдинг» должно было занимать офис 302-2, а ООО «Росэнергокомплект» - офис 302-7. Однако указанные обстоятельства опровергаются следующими доказательствами: письмом ООО «Офис Сервис» от 08.09.2011, согласно которому офис 302-2 сдан ответчиком с 08.09.2011 ФИО5, а офис 302-7 сдан ответчиком с 09.09.2011 ООО «Росэнергокомплект». Позже письмом от 24.10.2011 ответчик уточнил, что срок договора субаренды с ООО «Росэнергокомплект» начинается с 09.10.2011. Таким образом, на момент заключения договоров аренды между ЗАО «НИИ ПС» и вышеуказанными организациями помещения 302-2 и 302-7 были заняты и не могли быть переданы иным лицам, тем более их уже занимающим. Также в распоряжении истца имеются платежные поручения, счета на оплату, акты, выставленные ООО «Офис Сервис» в адрес ООО «Росэнергокомплект» за период 2013- 2014г. за пользование помещением 302-7. Указанные доказательства в совокупности с нотариально заверенными протоколами осмотра доказательств, а также распечаткой выписки движения денежных средств на расчетном счете истца, из которой очевидно, что денежные средства от вышеуказанных организаций не перечислялись, подтверждают факт сдачи в субаренду занимаемых ООО «Офис Сервис» помещений, а также исключают наличие возможности у ЗАО «НИИ ПС» самостоятельно использовать сданные ответчику помещения. Более того, в марте 2017 г. ЗАО «НИИ ПС» обратилось к ООО «Офис Сервис» с просьбой предоставить возможность посещения сданных помещений, однако получило отказ. Самостоятельно попасть в арендуемые ответчиком помещения представители ЗАО «НИИ ПС» не смогли, так как ООО «Офис Сервис» выставило охрану и установило на двери кодовый замок. Вышеуказанные обстоятельства, по мнению истца, подтверждают тот факт, что письмо ответчика в адрес акционерного общества с просьбой предоставить информацию о взаимоотношениях с ООО «Мелхолдинг», ООО «Росэнергокомплект», ООО «Кронатрейд» является фарсом, поскольку без его (ответчика) ведома и согласия помещением никто не может пользоваться.

Таким образом, истец, обращаясь с иском, указывает на наличие субарендных отношений в период с декабря 2015 года, а ответчик указывает на их отсутствие, поскольку от этого факта зависит размер арендной платы по спорному договору аренды.

Фактически между сторонами сложился спор в размере платы по договору, разрешение которого выходит за пределы рассматриваемого спора о расторжении договора, и, более того, является предметом спора по делу А53-4179/2017.

Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности, вытекающей из спорного договора, по уплате арендной платы по цене 405 руб. за 1 кв.м в период с декабря 2015 года по январь 2017 года, как минимум, исходя из площади полезных помещений офиса – 272,2 кв.м. (общая площадь офиса 344,5 кв.м. за вычетом коридоров 50,3 и 22 кв.м.) в общей сумме 1 433 133 рублей.

Ввиду недоказанности обратного, суд приходит к выводу о том, что указанные обязательства ответчика по оплате, в частности, зачетом задолженности истца по договору цессии от 17.03.2014 – дополнительное соглашение № 3 от 30.10.2014 к договору аренды; зачетом встречных требований на сумму 200 000 руб. от 28.10.2014 (исх. №438 от 28.10.2014); платежным поручением №297 от 25.10.2016 на сумму 6890 руб.; платежным поручением №5881 от 09.12.2016 на сумму 6890 руб., на которые ссылается ответчик в отзывах, в полном объеме не прекращены.

Принимая во внимание размер платы в месяц по договору при установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что арендатор неоднократно более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Данный факт ответчиком не опровергнут. Указанное свидетельствует о праве истца обратиться в суд с настоящим иском о расторжении договора в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи  450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В связи с тем, что ответчик не исполнял обязательства по договору в полном объеме, в частности, не информирование истца о сдаче имущества в субаренду, что и привело к спору в размере платы по договору, поскольку судом установлено неоднократное более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесение арендной платы, суд полагает, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец направил в адрес ответчика предложение от 27.10.2016 о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Факт получения ответчиком указанной претензии ответчиком не оспаривается.

Таким образом, арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении досрочно расторгнуть договор аренды.

Однако соглашение о расторжении договора аренды с ответчиком не подписано, имущество не возвращено.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.01.2011 №АП-77/2011, законно и обоснованно, следовательно, подлежит удовлетворению. Исковые требования арендодателя подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом предоставления истцу отсрочки уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 25.01.2011 №АП-77/2011, заключенный между закрытым акционерным обществом «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей  государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                С.П. Прокопчук