АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-13503/2021

г. ФИО3

11 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2022 года 

В полном объеме решение изготовлено 11 февраля 2022 года  

 

Арбитражный суд ФИО3 ской области в составе судьи Фадеевой С.В.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи помощником судьи Замятиной Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

департамента муниципальной собственности администрации города ФИО3 а (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610000, Россия, 

<

...>)

к  обществу с ограниченной ответственностью  «Т-ФИО3»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610042, Россия, 

<

...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

 

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 11.01.2021, 

 

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города ФИО3 а (далее – истец) обратился в Арбитражный суд ФИО3 ской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Т-ФИО3» (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

Иск заявлен на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован тем, что действие заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка прекратилось, в установленный срок строительство принадлежащего ответчику объекта не завершено, правовые основания для заключения с ответчиком договора аренды земельного участка на новый срок отсутствуют, в связи с чем имеются основания для изъятия спорного объекта у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ответчик представил отзывы на исковое заявление, где указал, что решением Арбитражного суда ФИО3 ской области от 15.09.2021 по делу А28-13774/2019 общество с ограниченной ответственностью «Т-ФИО3» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Определением суда от 16.12.2021 конкурсным управляющим ООО «Т-ФИО3» утвержден ФИО2.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона о несостоятельности с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В данном случае администрацией фактически заявлено иное имущественное  требование, следовательно, в силу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве оно подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Т-ФИО3». Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000097:37 составляет конкурсную массу ООО «Т-ФИО3», подлежащую реализации в установленном Законом о банкротстве порядке, продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в статьях 110, 111 и 139 Закона о банкротстве. 

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что в настоящем деле заявлен иск неимущественного характера, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, поскольку указанное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации в порядке, предусмотренном положениями земельного и гражданского законодательства, являющимися специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО3 ской области представлены сведения  на объект незавершенного строительства, из которых следует, что на незавершенный строительством объект (степень готовности 4%) с кадастровым номером 43:40:000097:37 по адресу: г. ФИО3, Октябрьский район, ул. Лепсе, д.20/1 зарегистрировано право собственности ООО «Ташир ФИО3» (переименовано в ООО «Т-ФИО3»). Объект расположен в границах земельного участка с кад. № 43:40:000097:22, запись об аренде которого погашена 26.08.2021. Ранее была зарегистрирована аренда, арендатором являлось ООО «Ташир ФИО3» на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2018.

Представитель истца в судебном заседании 07.02.2022 настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик не явился в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом.

В силу частей 1, 3 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – 156 АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Департаментом муниципальной собственности с ООО «Ташир ФИО3» (переименовано в ООО «Т-ФИО3») для завершения строительства общественного здания многофункционального назначения был заключен договор аренды №71020 09058 от 22.10.2018 на земельный участок с кадастровым №43:40:000097:22, расположенный по адресу: 

<

...>.

Срок аренды по договору: с 10.08.2018 по 09.08.2021.

Вышеуказанный договор аренды был заключен без торгов в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Согласно выписки из ЕГРН от 02.09.2021 на земельном участке с кадастровым №43:40:000097:22 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым №43:40:000097:37, собственником которого является ООО «Ташир ФИО3» (переименовано в ООО «Т-ФИО3»), степень готовности 4%, право собственности зарегистрировано 03.08.2010.

В связи с истечением срока, договор аренды земельного участка расторгнут.

Истец обратился в Управление Росреестра по ФИО3 ской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, поскольку ответчик не имеет права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером №43:40:000097:22 без проведения торгов. Запись об аренде была погашена Управлением Росреестра по ФИО3 ской области 26.08.2021.

Письмом от 19.05.2021 управление административно-технического и муниципального контроля сообщило в департамент муниципальной собственности, что в результате визуального осмотра установлено, что земельный участок зарос травой и кустарниками в виду того, что он длительное время никем не используется и не содержится в надлежащем виде. По периметру участка установлено ограждение, доступ третьих лиц на участок огранчен.

Письмом от 24.09.2021 управление административно-технического и муниципального контроля сообщило в департамент муниципальной собственности,  что на земельном участке размещены конструкции из бетонных изделий (предположительно фундамент или опорная стена),  б/у строительные материалы и мусор.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

В статье 239.1 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление № 1299).

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Постановления № 1299).

Как следует из пункта 21 Постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда ФИО3 ской области от 15.09.2021 по делу №А28-13774/2019 ООО «Т-ФИО3» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве)  с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 названного закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

В данном случае истец, заявляя исковые требования, не является лицом, участвующим в вещных или обязательственных правоотношениях с ответчиком относительно имущества, являющегося предметом спора. Правовой интерес истца заключается в необходимости распоряжения земельным участком, занятым объектом незавершенного строительства, принадлежащим третьему лицу, в том числе с последующим заключением договоров аренды, смены застройщика незавершенного строительством объекта.

Следовательно, истец не является кредитором ни по денежным, ни по иным имущественным требованиям в данном случае. Право на обращение в суд обусловлено его публичными полномочиями как собственника земельного участка. С учетом изложенного суд не может согласиться с доводом ответчика о необходимости оставить данное заявление без рассмотрения и его рассмотрении в деле о банкротстве, полагает, что данное требование должно быть рассмотрено в исковом порядке.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику на праве собственности, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Продажа имущества должника в конкурсном производстве регулируется специальными нормами статей 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу имущества должника на торгах в целях получения максимальной цены.

В отличие от правил, предусмотренных Постановлением № 1299, специальные нормы Закона о банкротстве устанавливают правила, позволяющие обеспечить интересы кредиторов должника на всех этапах продажи имущества, включенного в конкурсную массу. В частности, это обеспечивается процедурами оценки, утверждения положения об оценке, извещением кредиторов и т.д.

В связи с этим суд отклоняет довод истца о том, что продажа имущества в порядке, предусмотренном статьей 239.1 ГК РФ, не нарушит интересы кредиторов.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 65 ГК РФ, а также статьи 1 Закона о банкротстве отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются Законом о банкротстве, нормы которого являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное противоречие в процедурах проведения торгов исключает возможность реализации имущества в порядке, предусмотренном ст. 239.1 ГК РФ, в связи с наличием специальным норм законодательства о банкротстве, имеющих приоритет над общими нормами гражданского права.

Следует отметить, что оба порядка предполагают изъятие объекта незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов. Таким образом, фактически правовой интерес истца будет удовлетворен и в результате реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с нормами Закона о банкротстве, поскольку незавершенный строительством объект получит нового собственника, заинтересованного в завершении строительства.

С учетом изложенного суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска.

Определением Арбитражного суда ФИО3 ской области от 15.10.2021 ходатайство истца о наложении обеспечительных мер удовлетворено частично, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО3 ской области запрещено совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение имущества, а также регистрацию ограничений и обременений в отношении объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 43:40:000097:37, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000097:22; в удовлетворении ходатайства о наложении обеспечительных мер в остальной части отказано.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Учитывая указанные разъяснения, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда ФИО3 ской области от 15.10.2021.

            Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

отказать департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО3 а (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610000, Россия, 

<

...>) в удовлетворении исковых требований.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения арбитражного суда от 15.10.2021 по делу №А28-13503/2021 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО3 ской области совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение имущества, а также регистрацию ограничений и обременений в отношении объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 43:40:000097:37, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000097:22.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд ФИО3 ской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               С.В. Фадеева