АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 56-11-93, 

http://www.penza.arbitr.ru/      

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза                                                  Дело № А49-12035/2019 

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2020 года

«14» июля 2020 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи  Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи М. А. Аброськиной,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

муниципального унитарного предприятия «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» (Советская ул., д.1, Пенза г., 440026; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 307583535200013, ИНН 

<

***>)

о возврате нежилых помещений,

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 (доверенность от 18. 05. 2020 года),

от ответчика: ФИО1 (паспорт), представитель ФИО3 (доверенность от 29. 07. 2019 года),

У С Т А Н О В И Л:

МУП «ОГСАГиТИ» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП ФИО1 о возврате нежилого помещения, площадью 16,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и нежилого помещения, площадью 71,5 кв.м. (в том числе литер А – 55,7 кв.м., литер А1 – 15,8 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, переданных по акту приема – передачи от 19. 03. 2010 года (в редакции акта приема-передачи от 03. 08. 2011 года) к договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года (в редакции дополнительного соглашения от 02. 11. 2011 года). Требования заявлены на основании ст. 8, 11, 12, 309, 310, 450.1, 606, 614, 619, 622, 655 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что 19. 03. 2010 года между арендодателем СМУП «Пензалифт» и арендатором ИП ФИО1 заключен договор аренды №1/38, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование объекты недвижимости, представляющие собой часть здания общей площадью 16,90 кв.м., по адресу: 

<

...>, и часть здания общей площадью 70,90 кв. м., по адресу: 

<

...>. В соответствии с Приказом Первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 03. 08. 2011 года №479п из муниципальной казны г. Пензы на баланс в хозяйственное ведение МУП «ОГСАГиТИ» переданы нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 16,9 кв.м., и нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 71,5 кв.м., в том числе: литер А – 55,7 кв. м., литер А1 – 15,8 кв. м. В соответствии с дополнительным соглашением от 02. 11. 2011 года по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года арендодатель передал арендатору во временное пользование для использования под швейное производство объекты недвижимости, представляющие собой часть здания, общей площадью 16,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и часть здания, общей площадью 71,50 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. В связи с длительным неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей и образованием задолженности в сумме 283313 руб. 58 коп., в адрес ответчика 02. 08. 2019 года было направлено уведомление о расторжении договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года с 16. 08. 2019 года и 26. 09. 2019 года ответчику было направлено уведомление об освобождении нежилого помещения с 01. 10. 2019 года. До настоящего времени помещения не возвращены.  Просит иск удовлетворить.

Ответчик и его представитель заявленные требования не признали, сославшись на то, что единственным поводом для заявления одностороннего отказа от исполнения договора со стороны истца явился факт наличия задолженности по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года. ИП ФИО1 оплачивала незаконно выделенный и взымаемый МУП «ОГСАГиТИ» в составе арендной платы НДС, и незаконно увеличенную постоянную часть арендной платы в размере 279928,40 руб., что на 70235,27 руб. больше суммы, предъявляемой к взысканию в качестве суммы основного долга. Таким образом, задолженность перед истцом отсутствует, а потому отсутствуют и основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года. Кроме того, между сторонами отсутствуют договорные отношения, а потому нежилые помещения, переданные по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года, должны быть возвращены по акту приема-передачи собственнику помещений – муниципальному образованию г. Пенза. Просят в иске отказать. 

Заслушав объяснения представителей сторон и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 19. 03. 2010 года между СМУП «Пензалифт» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды №1/38, по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное пользование объекты недвижимости, представляющие собой часть здания общей площадью 16,90 кв.м., по адресу: 

<

...>, и часть здания общей площадью 70,90 кв.м., по адресу: 

<

...> (л.д. 22-27).

Согласно п. 2.1 данного договора арендная плата состоит из двух частей: постоянная, включающая в себя плату за пользование объектами, которая устанавливается в соответствии с правилами проведения торгов, на основании установленной цены в сообщении о публичном предложении заключить договор,  составляет 14667 руб. 23 коп. в месяц, НДС 18% - 2640 руб. 10 коп., всего 17307 руб. 33 коп.; переменная, включающая в себя затраты Арендодателя на содержание арендуемого помещения (техническое обслуживание объекта, теплоснабжение, подогрев воды в местах общего пользования, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, уборка мусора, уборка мест общего пользования, и т.п.), которая определяется ежемесячно в соответствии с размером их фактического потребления Арендатором и согласно выставляемому Арендодателем расчету затрат. Услуги, не включенные Арендодателем в расчет затрат на содержание помещения, оплачиваются Арендатором отдельно согласно выставленных счетов организациями-поставщиками данных услуг по заключенным с ними Арендатором договорам. Расчет затрат на содержание арендуемого помещения производится по тарифам, утвержденным регулирующими органами (кроме того НДС), а также по свободным (нерегулируемым) ценам в рамках предельных уровней нерегулируемых цен на розничных рынках (кроме того НДС), либо по выставляемым к оплате Арендодателю бухгалтерским документам организациями - поставщиками услуг.

В соответствии с п. 3.1 данного договора арендная плата (в том числе НДС) в сумме не менее месячного платежа, вносится Арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом не позднее 30 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

Объект, указанный в п. 1.1 договора, сдается в аренду на неопределенный срок, начиная с 19 марта 2010 года, с учетом условий пункта 10.1 договора, согласно которому условия договора применяются также к отношениям сторон договора, возникшим с момента подписания акта приема-передачи арендованного объекта (пункт 8.1 договора).

Срок аренды может быть изменен по соглашению сторон. В случае, если одна из сторон имеет намерение расторгнуть договор аренды, она обязана письменно известить об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 8.2 договора).

Согласно п. 9.3 данного договора Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае однократного невнесения Арендатором арендного платежа в соответствии с п. 3.1 договора, что влечет расторжение настоящего договора. Уведомление об отказе от исполнения договора в случае нарушения п. 3.1. договора направляется Арендатору за 15 дней до расторжения договора.

Объекты недвижимости переданы ИП ФИО1 по акту приема-сдачи арендованного объекта от 19. 03. 2010 года (л.д. 28).

Приказом Первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 03. 08. 2011 года №479п в муниципальную казну г. Пензы с баланса из хозяйственного ведения СМУП «Пензалифт» приняты и переданы из муниципальной казны г. Пензы на баланс в хозяйственное ведение МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» нежилое помещение площадью 16,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, и нежилое помещение площадью 71,5 кв.м. (в том числе литер А площадью 55,7 кв.м., литер А1 площадью 15,8 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...> (л.д. 31-32).

08. 08. 2011 года письмом №577 СМУП «Пензалифт» уведомило ИП ФИО1 о том, что на основании Приказа Первого заместителя главы администрации г. Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 03. 08. 2011 года №479п нежилые помещения, переданные по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года, переходят с баланса СМУП «Пензалифт» в казну г. Пензы (л.д. 145).

В соответствии с актом приема-передачи от 03. 08. 2011 года, Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы передало, а МУП «ОГСАГиТИ» приняло на баланс в оперативное управление указанные помещения (л.д. 33).

Дополнительным соглашением от 02. 11. 2011 года к договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года, заключенным между арендодателем МУП «ОГСАГиТИ» и арендатором ИП ФИО1, стороны согласовали передачу во временное пользование под использование под швейное производство объекты недвижимости, представляющие собой часть здания, общей площадью 16,90 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>, и часть здания, общей площадью 71,50 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...> (л.д. 29).

Этим же дополнительным соглашением постоянная арендная плата, включающая в себя плату за пользование объектами, установлена в размере 17426 руб. 59 коп. Размер переменной части арендной платы по договору, включающий в себя затраты Арендодателя на содержание передаваемого во временное пользование объекта, рассчитывается каждый месяц арендодателем согласно пункту 2.1 договора аренды и Приложению №2 к договору аренды и приплюсовывается к сумме постоянной части арендной платы.

02. 08. 2019 года истец вручил ответчику уведомление №786 от 02. 08. 2019 года о расторжении договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года на основании п. 9.3 договора аренды в связи с невнесением арендатором арендных платежей и образованием задолженности по арендной плате в сумме 250261 руб. 31 коп. Уведомление получено ответчиком в этот же день, что подтверждается его подписью на уведомлении (л.д. 37).

26. 09. 2019 года истец вручил ответчику уведомление №912 от 26. 09. 2019 года об освобождении и возврате нежилых помещений с 01. 10. 2019 года. Уведомление так же получено ответчиком в этот же день, что подтверждается его подписью на уведомлении (л.д. 38).

Ссылаясь на то, что нежилые помещения до настоящего времени ответчиком не возвращены, МУП «ОГСАГиТИ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Довод ответчика о том, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, обусловленные договором аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года, является несостоятельным.

Как следует из реестра муниципальной собственности города Пензы (л. д. 34-36), в муниципальной собственности находятся объекты недвижимости площадью 16,9 кв. м по адресу: 

<

...> и площадью 71,5 кв. м (55,7 кв. м и 15,8 кв. м) по адресу: 

<

...>, переданные в хозяйственное ведение истца.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, истец выступает стороной договора аренды № 1/38 от 19.03.2010 года – арендодателем. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч.2 ст. 450.1. ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01. 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по досрочному  расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие  предусмотрено договором.

При заключении договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года стороны  пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя  в случае однократного невнесения Арендатором арендного платежа в установленный договором срок (пункт 9.3 договора).

Проанализировав содержание условий пункта 9.3 договора во взаимосвязи с пунктом 2.1 данного договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из буквального толкования содержащихся в них слов и выражений, арбитражный суд приходит к выводу о том что, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно  в случае однократного невнесения Арендатором постоянной части  арендной платы, так как исходя из положений ст. 614 ГК РФ арендная плата является платой за пользование имуществом, в связи с чем по общему правилу коммунальные, эксплуатационные и прочие платежи, связанные с содержанием принятого в аренду имущества, не входят в ее состав.

Данный правовой подход сформулирован и в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01. 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Факт наличия у ИП ФИО1 задолженности по постоянной части  арендной платы по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года за период с 01. 10. 2018 года по 30. 04. 2019 года установлен решением арбитражного суда Пензенской области от 22. 01. 2020 года по делу №А49-6542/2019 по иску МУП «ОГСАГиТИ» к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 209693 руб. 13 коп. по договору аренды № 1/38 от 19. 03. 2010 года и пени в сумме 105866 руб. 46 коп. за период с 31. 01. 2018 года по 16. 05. 2019 года. 

Указанным судебным актом с ответчика в пользу истца взысканы сумма долга в размере 180612 руб. 98 коп., из которых 123922 руб. 61 коп. – задолженность по  постоянной части  арендной платы за период  с 01. 10. 2018 года по 30. 04. 2019 года  и пени в сумме 10000 руб. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17. 06. 2020 года решение Арбитражного суда Пензенской области от 22. 01. 2020 года по делу №А49-6542/2019 оставлено без изменения (л.д. 121-125).

По правилам ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21. 12. 2011 года № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В материалы дела так же представлен подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов за январь 2018 года – апрель 2019 года по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года, из которого следует, что за период с ноября 2018 года по февраль 2019 года ответчиком не вносились арендные платежи по договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года (л.д. 143).

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом также установлено, что ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд Пензенской области с иском к МКП «ОГСАГиТИ» о признании недействительными уведомления №786 от 02. 08. 2019 года о расторжении в одностороннем порядке договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года и уведомления №912 от 26. 09. 2019 года об освобождении нежилого помещения, направленных МУП «ОГСАГиТИ» в адрес истца.

Определением арбитражного суда Пензенской области  от 03. 07. 2020 года по делу №А49-11921/2019 производство по делу по иску ИП ФИО1 к МУП «ОГСАГиТИ» о признании сделок недействительными прекращено в связи с отказом истца от иска (л.д. 147-148).

Право на отказ от договора реализовано истцом в соответствии с п. 9.3 договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года и порядком, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Таким образом, в спорных правоотношениях истец действовал разумно и добросовестно.

Основания для признания состоявшегося отказа арендодателя от договора не повлекшим правовых последствий отсутствуют. 

В уведомлении №786 от 02. 08. 2019 года арендодатель однозначно выразил желание отказаться от арендных отношений с ответчиком.

Направленное арендатору уведомление об отказе от договора аренды соответствует п. 9.3 договора аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года, а также требованиям ст. 451.1, в связи с чем, договорные отношения между истцом и ответчиком в силу ст. 450.1 считаются прекращенными по истечении 15 дней со дня уведомления арендатора, то есть с 17. 08. 2019 года.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договор аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года (в редакции дополнительного соглашения от 02. 11. 2011 года) считается прекращенным на основании п. ст. 451.1 ГК РФ и спорные нежилые помещения до настоящего времени не возвращены арендодателю, тогда как в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды ответчик обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, арбитражный суд признает исковые требования МУП «ОГСАГиТИ» о возврате нежилого помещения, площадью 16,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и нежилого помещения, площадью 71,5 кв.м. (в том числе литер А – 55,7 кв.м., литер А1 – 15,8 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, переданных по акту приема – передачи от 19. 03. 2010 года (в редакции акта приема-передачи 03. 08. 2011 года) к договору аренды №1/38 от 19. 03. 2010 года (в редакции дополнительного соглашения от 02. 11. 2011 года), обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом положений данной статьи с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е  Ш И Л:

Исковые требования муниципального унитарного предприятия «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вернуть муниципальному унитарному предприятию «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» по акту приема-передачи следующее имущество: 

- нежилое помещение, площадью 16,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение, площадью 71,5 кв.м. (в том числе литер А – 55,7 кв.м., литер А1 – 15,8 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу муниципального унитарного предприятия «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд  через арбитражный суд Пензенской области в течение   одного месяца  со дня принятия решения.

Судья  Н. Е. Гук