АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4626/23 

Екатеринбург

29 августа 2023 г.

 

Дело № А47-10925/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н.Г., Полуяктова А.С.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.02.2023 по делу № А47-10925/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга заявлено ходатайство об участии в судебном заседании посредством системы видеоконференц-связи при  содействии Арбитражного суда Оренбургской области, которое удовлетворено судом округа. Поскольку представитель департамента в Арбитражный суд Оренбургской области не явился, суд кассационной инстанции перешел к рассмотрению кассационной жалобы в общем порядке.

В судебном заседании в Арбитражном суде Уральского округа принял участие представитель публичного акционерного общества «Т Плюс» - ФИО1 (доверенность от 05.09.2022).

Публичное акционерное общество «Т Плюс» (далее – общество «Т Плюс») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее – департамент) об обязании заключить:

 дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.05.2021 № 21/л-126юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.05.2021 № 21/л-125юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.05.2021 № 21/л-121юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 08.02.2021 № 21/л-29юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 27.11.2020 № 20/ц-296юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 27.11.2020 № 20/ц-295юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 05.02.2021 № 21/д-25юр; 

дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 1 к договору аренды земельного участка от 08.02.2021 № 21/л-27юр в редакции общества «Т Плюс», а именно с применением при расчетах арендной платы ставки 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка согласно подпункту «б» пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-П (далее – Порядок № 110-П), и распространении действия указанных дополнительных соглашений на отношения сторон, сложившиеся с момента заключения договоров аренды. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга.

 Решением суда первой инстанции от 06.02.2023 исковые требования общества «Т Плюс» удовлетворены. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.05.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, удовлетворение требований общества «Т Плюс» необоснованно, учитывая, что все договоры аренды земельных участков были подписаны и в дальнейшем зарегистрированы в Управлении Росреестра по Оренбургской области, истец при подписании договоров аренды земельных участков был согласен с применяемой ставкой арендной платы в размере 0,7 %, возражений или протоколов разногласий от общества «Т Плюс» в период оформления договоров аренды земельных участков не поступало. Ссылаясь на положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1034 «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя», подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6, пунктов 3, 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заявитель полагает, что расчет арендной платы по договору аренды с применением ставки арендной платы 0,7% является законным и обоснованным.

Общество «Т Плюс» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила № 582.

Согласно пункту 5 названных Правил арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики. 

Минэкономразвития РФ во исполнение данного пункта Правил № 582 издан приказ от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод», которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, сформулирована правовая позиция, согласно которой Правила № 582, которыми определены ставки за федеральные земли, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, земли, право государственной собственности на которые не разграничено; вместе с тем, если ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. 

Поскольку в пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленнойв отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований. 

Учитывая, что в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации, то с учетом ограничения, установленного в пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, полномочиями по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы за указанные земельные участки, в том числе путем установления понижающего коэффициента для субъектов малого и среднего предпринимательства, который подлежит применению в случае, если нормативный правовой акт о его установлении не признан недействующим, обладает орган государственной власти субъекта Российской Федерации с соблюдением указанного предела.

На территории Оренбургской области действует Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п (далее – Порядок № 110-п).

Согласно пункту 3 Порядка № 110-п арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в размере: 

- 0,3 процента в отношении земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты (подпункт «б»); 

- 0,7 процента в отношении земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (за исключением земельных участков, указанных в подпункте «б» настоящего пункта) (подпункт «в»). 

В силу подпункта «б» пункта 3 Порядка № 110-п правомна применение пониженной ставки арендной платы обладают, в том числе организации, оказывающие услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, при размещении на земельном участке объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом «Т Плюс» и департаментом заключены:

договор аренды земельного участка от 27.11.2020 № 20/ц-295юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0405001:233); 

договор аренды земельного участка от 27.11.2020 № 20/ц-296юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0406002:240); 

 договор аренды земельного участка от 05.02.2021 № 21/д-25юр  (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0126002:4391); 

договор аренды земельного участка от 08.02.2021 № 21/л-27юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0213001:2599); 

договор аренды земельного участка от 08.02.2021 № 21/л-29юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0227001:1029); 

договор аренды земельного участка от 12.05.2021 № 21/л-121юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0225002:5801); 

договор аренды земельного участка от 12.05.2021 № 21-л-125юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0226002:456);

договор аренды земельного участка от 12.05.2021 № 21/л-126юр (в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0224002:1114).

Согласно выпискам Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2022 по состоянию на 30.05.2022 были возведены центральные тепловые пункты на земельных участках с кадастровыми номерами:

56:44:0405001:233; сооружение – здание БМЦТП «Стрела-1» с кадастровым номером 56:44:0405001:237 (договор от 27.11.2020  № 20/ц-295юр; 

56:44:0406002:240; сооружение – здание БМЦТП «Стрела-2» с кадастровым номером 56:44:0405001:241 (договор от 27.11.2020 № 20/ц-29бюр); 

56:44:0126002:4391; сооружение – здание БМЦТП «Стрела-3» с кадастровым номером 56:44:0405001:4411 (договор от 05.02.2021 № 21/д-25юр). 

Построенные объекты принадлежат обществу «Т Плюс» на праве собственности. 

 На остальных переданных по договорам аренды земельных участках центральные тепловые пункты окончательно еще не возведены, однако характер возводимых объектов ясно прослеживается из заключений экспертизы по оценке соответствия проектной документации установленным требованиям: 

в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0213001:2599 (договор от 08.02.2021 № 21/л-27юр) – заключение экспертизы от 23.08.2021 № 56-2-1-3-047160-2021;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0224002:1114 (договор от 12.05.2021 № 21/л-126юр) – заключение экспертизы от 02.12.2021 № 56-2-1-3-072918-2021;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0225002:5801 (договор от 12.05.2021 № 21/л-121юр) – заключение экспертизы от 10.12.2021 № 56-2-1-3-076145-2021;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0226002:456 (договор  от 12.05.2021 № 21-л-125юр) – заключение от 10.12.2021№ 56-2-1-3-076527-2021;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0227001:1029 (договор от 08.02.2021 № 21/л-29юр) – заключение экспертизы от 23.11.2021 № 56-2-1-3-069175-2021.

Ссылаясь на строительство или возведение на арендуемых земельных участках центральных тепловых пунктов, общество «Т Плюс» обратилось к департаменту с предложением о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, касающихся изменения правового основания для расчета ставки арендной платы с подпункта «в» пункта 3 Порядка № 110-п на подпункт «б» пункта 3 Порядка № № 110-П.

Дополнительные соглашения от 30.05.2022 к перечисленным выше договорам аренды были направлены в адрес ответчика сопроводительным письмом от 15.06.2022 № 516-04-0769. 

Направленные дополнительные соглашения со стороны ответчика подписаны не были, в адрес общества «Т Плюс» поступило письмо от 24.06.2022 № 01-24-01/3514 с отказом от подписания предложенных дополнительных соглашений.

Полагая отказ департамента от подписания дополнительных соглашений в редакции истца необоснованным и незаконным, общество «Т Плюс» обратилось в арбитражный суд. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, в том числе  договоры аренды, заключения экспертизы, суды установили, что земельные участки предоставлены обществу «Т Плюс» в аренду для строительства и размещения центральных тепловых пунктов, то есть используются обществом для эксплуатации объекта теплоснабжения.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что еще на этапе заключения договоров общество «Т Плюс» выразило намерение на возведение на арендованных участках центральных тепловых пунктов, при этом доказательств нецелевого использования арендуемых земельных участков в материалах дела не имеется, общество  «Т Плюс» относится к числу организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а также учитывая, что положения подпункта «б» пункта 3 Порядка № 110-п являются специальными по отношению к положениям подпункта «в» пункта 3 Порядка № 110-п, суды обоснованно признали, что арендная плата за такие земельные участки подлежит исчислению на основании льготной ставки, установленной подпунктом «б» пункта 3 Порядка № 110-п. 

При таких обстоятельствах  суды пришли к обоснованному выводу о правомерности требований истца о необходимости внесения изменений в договоры аренды земельных участков, в силу чего правомерно обязали ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды в редакции общества «Т Плюс», касающиеся применения при расчетах арендной платы ставки 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка согласно подпункту «б» пункта 3 Порядка № 110-п.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы департамента со ссылкой на положения пункта 4 статьи 39.7, подпункта 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Правил № 582, приказ Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217 о незаконности требований общества «Т Плюс» обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку приведенное в них правовое регулирование не исключает принятия на уровне субъекта Российской Федерации (муниципального образования) собственного нормативного правового акта по вопросу о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с установлением ставки арендной платы, не превышающей предельных значений, обозначенных федеральным законодателем. 

Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что, поскольку положения подпункта «б» пункта 3 Порядка № 110-п предусматривают применение в спорной ситуации пониженной ставки арендной платы, не превышающей предельных значений, обозначенных федеральным законодателем, общество «Т Плюс» вправе рассчитывать на применение такой ставки. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, также являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.02.2023 по делу № А47-10925/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            Н.Г.  Беляева

 

                                                                                             А.С.  Полуяктов