ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-72960/2023

06 марта 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 09.01.2024; 

от заинтересованного лица: ФИО3 – по доверенности от 28.12.2023; 

от третьих лиц: не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-41113/2023) Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2023 по делу № А56-72960/2023 (судья Варенникова А.О.), принятое 

по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>);

заинтересованное лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) предприниматель ФИО4; 2) общество с ограниченной ответственностью «Трэс» 

о признании незаконными действий, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее –  заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление, Управление Росреестра) по государственной регистрации соглашения №2 к договору аренды земельного участка от 23.04.2019 №13/ЗК-05921 за номером 78:12:0007012:2513-78/011/2023-3. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью «ТРЭС» (далее – Общество).

Решением суда от 24.10.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 24.10.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о невозможности исчисления пятилетнего срока действия договора путем суммирования сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

 В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Комитета просил в удовлетворении жалобы отказать.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 23.04.2019 заключен договор аренды земельного участка № 13/ЗК-05921 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок, кадастровый номер 78:12:0007012:2513, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., участок 5 (юго-западнее дома 26, литера А).

Пунктом 3.1 договора установлено, что срок его действия до 23.10.2019.

В пункте 6.1 договора предусмотрено, что в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.3.8 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.4 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.3.8 договора не применяется, при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

28.11.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому срок его действия установлен до 28.11.2025.

Впоследствии 23.05.2023 между Предпринимателем (цедент) и Обществом (цессионарий) было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору (далее – соглашение), в соответствии с которым цессионарию передаются права и обязанности по договору.

Указанное соглашение  зарегистрировано в Управлении 25.06.2023 за номером государственной регистрации 78:12:0007012:2513-78/011/2023-3.

Комитет, считая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Так, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом 16.02.2022, арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Указанное право арендатора не может быть ограничено договором.

По смыслу вышеприведенных правовых норм и разъяснений договор или соглашение должно содержать условие об установлении срока действия договора свыше пяти лет. 

Факт осуществления Управлением государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2023 № 2 к договору подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

При этом, ссылаясь на правомерность заключения означенного заключения в отсутствие получения согласия арендодателя, Управление указало, что фактически договор заключен сторонами на срок более пяти лет.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В данном случае первоначально определенный договором срок его действия установлен до 23.10.2019 (пункт 3.1 договора). 

Впоследствии дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к договору, срок его действия установлен до 28.11.2025, то есть также на срок менее пяти лет. 

Соответственно, ни условиями договора в первоначальной редакции, ни последующим дополнительным соглашением к нему не был определен срок действия договора продолжительностью более чем пять лет, в свою очередь фактическое действие договора в течение какого-то периода времени не означает заключение договора на этот срок, а потому вопреки позиции подателя жалобы оснований считать, что договор заключен на срок более пяти лет, и применять к отношениям сторон пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не имеется. 

В то же время в пункте 4.3.8 договора стороны согласовали, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу без письменного разрешения арендодателя. 

Доказательства получения согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору в материалах дела отсутствуют.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным. 

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13), в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах, поскольку из материалов дела не следует, что договором или соглашением был установлен срока его действия более чем пять лет, при этом в силу пункта 4.3.8 договора без получения письменного разрешения арендодателя заключение дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договора иному лицу не представлялось возможным, что должно было быть учтено регистрирующим органом, однако, не сделано последним, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления по регистрации дополнительного соглашения № 2 к договору не соответствует положениям закона, а потому заявленные требования Учреждения удовлетворены обоснованно и правомерно.

Довод Управления Росреестра об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты также несостоятелен с учетом наличия у зарегистрированного дополнительного соглашения признаков ничтожной сделки.

С учетом вышеприведенного доводы подателя жалобы о злоупотреблении Комитетом своими правами по отношению к арендаторам также отклоняются апелляционным судом как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора. 

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 24.10.2023 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Управления и отмены принятого по делу решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.10.2023 по делу №  А56-72960/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

В. А. Семиглазов

В. В. Черемошкина