﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49007/2019

г. Краснодар

16 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации города Сочи, ответчиков: акционерного общества «Мацестинский Чай» (ИНН 2319005247, ОГРН 1022302834102), общества с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ИНН 2319064764, ОГРН 1172375106056), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 по делу № А32-49007/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Мацестинский Чай» (далее – общество) с требованиями о расторжении договора от 08.12.2005 № 4900770082 (№ 04-24/82С) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1012 (ранее 23:49:0309000:88), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 6; обязании привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1012 (ранее 23:49:0309000:88) в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию; обязании общества возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1012 (ранее 23:49:0309000:88) в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 17.09.2009 № 23-23-19/040/2005-767 в виде договора аренды от 08.12.2005 № 4900770082 (№ 04-24/82С).

Требования основаны на статьях 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), положениях Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) и мотивированы использованием ответчиком земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; в качестве соответчика – ООО «Мацестинская чайная фабрика» (далее – фабрика).

Решением от 12.04.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 08.06.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что расторжение долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка как мера воздействия на арендатора применительно к обстоятельствам настоящего спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Нарушения, приведенные истцом в качестве основания для расторжения договора, устранены ответчиком в разумный срок. При существующем расположении объекта аренды вменение ответчику в качестве вины произрастание на земельном участке деревьев и кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка; его нахождение в лесном массиве предопределяет специфику использования.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 12.04.2021 и апелляционное постановление от 08.06.2021 отменить, требования по иску удовлетворить, указав в обоснование своих доводов, что общество привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании земельного участка. В ходе проверки, проведенной Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея (далее – управление), установлено, что на земельном участке расположена плантация чая площадью 4,9 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания управления от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551, 01.08.2018 № 09-09/ВП-784 об устранении нарушений общество не выполнило. Предписанием Россельхознадзора от 01.08.2018 № 09-09/ВП-784 зафиксировано использование земельного участка с нарушением действующего законодательства.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что в ее удовлетворении надлежит отказать с учетом следующего.

Согласно материалам дела Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.12.2005 № 04-24/82С, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:88 площадью 79 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок № 6, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для сельскохозяйственного использования. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 20 – 26).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора – до 08.12.2054 (49 лет).

В пункте 6.2.7 договора закреплена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию (пункт 6.2.10 договора).

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:88 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 26.05.2010 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 08.12.2005 № 04-24/82С, которым изменили реквизиты договора – на № 4900770082 (т. 1, л. д. 27).

3 августа 2018 года общество (первоначальный арендатор) и фабрика (новый арендатор) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.12.2005 № 4900770082 (т. 2, л. д. 1 – 5).

Фабрика (арендатор) и общество (субарендатор) 18.11.2019 заключили договор субаренды земельного участка (т. 2, л. д. 16 – 18), согласно которому арендатор передал, а субарендатор принял в субаренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1012 (ранее 23:49:0309000:88).

Как следует из акта проверки управления от 10.03.2016, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308003:1012 расположена чайная плантация площадью 4,9 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия на площади участка 4 га не проводятся, что свидетельствует о невыполнении обязательных мероприятий по охране и защите почв (т. 2, л. д. 104 – 133).

В результате обследования земельного участка (23:49:0308003:1012), проведенного 18.12.2019 Южным межрегиональным управлением Россельхознадзора, установлено, что на нем начаты работы по очистке от сорной и древесно-кустарниковой растительности ориентировочно на площади 6 га. На площади 1,9 га не осуществляется охрана земель, не проводятся агротехнические мероприятия (обработка почвы) и фитосанитарные мероприятия, что способствовало зарастанию участка сорной и древесно-кустарниковой растительностью. По результатам обследования составлен акт от 18.12.2019 № 44 (т. 2, л. д. 134 – 137).

Ссылаясь на использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1012 не по целевому назначению, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона № 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции указали, что договор аренды заключен на 49 лет, его расторжение по требованию арендодателя возможно при наличии существенных нарушений со стороны арендатора, не устраненных в разумный срок. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае избранная истцом мера ответственности (расторжение долгосрочного договора аренды) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. С учетом установленных судами обстоятельств в удовлетворении иска отказано правомерно.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 № 308-ЭС21-161 по делу № А32-48983/2019 со схожими обстоятельствами при участии этих сторон.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 по делу № А32-49007/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов