Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«26» августа 2021 года                                                                          Дело № А12-9154/2021

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2021 года. 

Арбитражный суд Волгоградской области  в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

по иску 

от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 22.01.2021,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности № 14/52-д от 11.12.2020,

эксперта ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «АвтоСауна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии третьего лица без самостоятельных требований индивидуального предпринимателя ФИО4 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АвтоСауна» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – ответчик, комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030209:33, площадью 2 500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке №3/12/20 от 18.12.2019, и  установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18.12.2019 в размере 325 000 руб. 

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком при расчете арендной платы используются недостоверные величины, и основано на положениях ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (далее – третье лицо).

В отзыве комитет возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям.

Определением от 08.06.2021 судом назначена по делу судебная экспертиза, по итогам которой в суд поступило заключение от № 94/06-2021.

В судебное заседание был вызван эксперт ФИО3 для дачи пояснений по проведенному экспертному исследованию.

На вопрос истца о том, что оценщик необоснованно использовал в расчетах объект аналог № 1 (аналог выставлен на рынок более одного года назад), эксперт пояснил, что оценщик в отчете для обоснования глубины анализа рынка земельных участков использовал значения типичных сроков экспозиции земельных участков. Рыночные данные подтверждают вывод оценщика, поскольку за период, прошедший с публичной оферты объекта аналога № 1 до даты оценки цены на рынке земельных участков коммерческого назначения не менялись, что подтверждено исследованием индексов значения рыночных цен земельных участков за период с 2015 года, выполненным аналитической некоммерческой организацией «СтатРиэлт». Поскольку рынок земельных участок указанного назначения фактически находится в стагнации, использование оценщиком аналогов, предложения по продаже которых было опубликовано более одного года до даты оценки, не повлекло нарушений при определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

На вопрос истца о том, что оценщик в заключении не использовал данные сайта www.avito.ru, эксперт пояснил, что использование конкретного интернет ресурса не регламентируется федеральными стандартами оценки; анализ рынка проводится исходя из принципа достаточности и отсутствие в выборе одного из множества интернет-ресурсов не является нарушением ФСО. Оценщик в отчете выполнил требование ФСО № 7 – привел объем доступных ему рыночных данных и обосновал использование выбранных аналогов.

На вопрос истца о том, почему оценщиком не были использованы объекты-аналоги: земельный участок по адресу: 

<

...>, и земельный участок по адресу: 

<

...>, эксперт пояснил, что первый земельный участок имеет вид разрешенного использования «для общего пользования (уличная сеть)»,  а второй участок, исходя из публичной оферты, занят металлическими конструкциями.

На вопрос истца о том, были ли проверены экспертом математические расчеты, используемые в отчете об оценке, эксперт пояснил, что данные расчеты были им проверены, математические ошибки отсутствуют. В отчете расчет проведен в абсолютной точности, то есть в процессе расчета оценщик выключил специальную функцию Excel «точность как на экране», в связи с чем сотые и тысячные, отраженные в отчете, не совпадают с фактическими данными. Проверка вычислений проводилась экспертом  полностью, итоговый результат, приведенный в расчете, совпадает с результатом, полученным экспертом при проверке отчета об оценке.

На вопрос истца о том, что в главе 14 отчета об оценке имеются ссылки информации не на все полученные данные (приведена общая ссылка на сайт Росреестра), эксперт пояснил, что указанное не является нарушением ФСО, поскольку земельные участки имеют кадастровые номера, а на официальном сайте Росрееста возможно получение информации о характеристиках данных земельных участков.

Истец также указал, что в экспертном заключении указано, что отчет № 3/12/20 не соответствует 1 пункту ФСО № 3 (копии документов, представленных заказчиком, не заверены в установленном законом порядке), однако в формулировке вывода содержится фраза, что отчет соответствует требованиям 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Эксперт пояснил, что действительно, отчет об оценке не соответствует пункту 12 ФСО № 3, однако указанное нарушение не оказывает влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В рассматриваемом случае оценщику была представлен копия муниципального контракта № 9 от 17.12.2019, не заверенная в установленном порядке, однако, указанный документ находится в открытом доступе, а само по себе данное нарушение носит исключительно формальный характер.

Представитель истца ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения указанного ходатайства.

В соответствии с требованиями статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Статьей 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определено, что производство дополнительной судебной экспертизы, назначенной в случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, поручается тому же или другому эксперту. Производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда, судьи сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, а выводы эксперта, изложенные в представленном суду заключении, не содержат противоречий и неясностей.

Заключение судебной экспертизы от № 94/06-2021 является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полные ответы на поставленные перед ним вопросы, в связи с чем выводы эксперта являются обоснованными, достаточными и убедительными доказательствами по указанному делу.

Проанализировав представленные истцом заключение № 693-ЗЭ и рецензию № 16А-2021, с учетом положений статьи 25 Закона № 73-ФЗ, суд не принимает их в качестве допустимых доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы, поскольку данные документы составлены по заказу истца, услуги по составлению рецензии оплачены самим истцом. Рецензенты не предупреждались судом об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства. Рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов истца.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, а также пояснения эксперта, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, общество является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 2 500 кв.м., с кадастровым номером 34:35:020209:33, на основании заключенного с комитетом договора аренды земельного участка № 13109аз от 16.12.2015. Срок аренды установлен по 02.07.2064.

Комитетом начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка № 469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 260.2.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

Уведомлением № 14/8455 от 09.06.2020 арендодатель уведомил арендатора о том, что с 09.06.2020 арендная плата устанавливается в размере 277 099 руб. 02 коп. в год.

При определении рыночной стоимости земельного участка арендодатель руководствуется отчетом № 3/12/20 от 18.12.2019, выполненным ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 18.12.2019 составляет 3 490 000 руб.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО5 отчету № 21_020 от 12.02.2021 рыночная стоимость участка составляет 325 000 руб.

Истец, полагая недостоверным отчет об оценке № 189/12/20 от 18.12.2019, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела, комитет начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка № 469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 260.2.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

При определении рыночной стоимости земельного участка арендодатель руководствуется отчетом № 3/12/20 от 18.12.2019, выполненным ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 18.12.2019 составляет 3 490 000 руб.

Судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Определением от 08.06.2021 суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на разрешение вопросов:

- соответствует ли отчет об оценке земельного участка № 3/12/20 от 18.12.2019, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки?

- в случае несоответствия определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2500 кв.м. с кадастровым номером 34:35:020209:33 расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.06.2020?

В экспертном заключении № 94/06-2021 указано на то, что отчет об оценке земельного участка № 3/12/20 от 18.12.2019 соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. 

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы. 

В судебном заседании эксперт дал развернутые пояснения по заключению, а также ответил на все вопросы истца.

Принимая во внимание выводы эксперта, суд приходит к выводу, что отчет об оценке отражает реальную рыночную стоимость земельного участка, отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев