АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016 E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2738/2023

г. Биробиджан

07 ноября 2023 года

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:  судьи Нехамкиной А.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  государственного предприятия Еврейской автономной области «Облэнергоремонт плюс»  (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  к администрации Смидовичского городского поселения Смидовичского муниципального  района Еврейской автономной области (п. Смидович Смидовичского района Еврейской  автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о внесении изменений в договор управления многоквартирными домами от 28.02.2023 №  1-2023,  

при участии представителя истца ФИО2 (на основании доверенности от  09.01.2023),  

УСТАНОВИЛ:

государственное предприятие Еврейской автономной области «Облэнергоремонт плюс»  (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с  иском к администрации Смидовичского городского поселения Смидовичского  муниципального района Еврейской автономной области (далее - Администрация) о  внесении изменений в договор управления многоквартирными домами от 28.02.2023 № 12023.  

В обоснование заявленных требований указано, что по итогам открытого конкурса  по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами  28.02.2023 между Администрацией и Предприятием заключен договор управления  многоквартирными домами, по условиям которого Предприятие взяло на себя  обязанность в период с 01.03.2023 по 01.03.2026 оказывать жителям услуги по  содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том  числе, многоквартирного дома № 26 по ул. 30 лет Победы в п. Смидович Смидовичского  района ЕАО (далее – спорный МКД). При заключении договора управления состояние  общего имущества многоквартирных домов было указано в приложении № 2 к договору.  Аналогичные данные были определены в конкурсной документации. Согласно акту о  

состоянии общего имущества спорного МКД, степень износа дома по данным  государственного технического учета, а также степень фактического износа не указаны.  Информация о признании спорного МКД аварийным и подлежащим сносу отсутствует. В  табличной части акта о состоянии общего имущества не указаны имеющиеся повреждения  общего имущества и его элементов. В ходе исполнения договора управления выявлено,  что в спорном МКД регулярно выявляются многочисленные дефекты в состоянии общего  имущества, устранение которых относится к работам по капитальному ремонту, крыша  дома находится в аварийном состоянии, имеются многочисленные дефекты, нарушения  целостности, что препятствует возможности предоставления качественных услуг,  отвечающих требованиям жилищного законодательства. Кроме того, после заключения  договора управления Предприятию стало известно, что спорный МКД является  аварийным в связи с физическим износом и подлежащим сносу. Выявить фактическое  техническое состояние несущих и ненесущих конструкций, общего имущества МКД на  стадии конкурсных процедур и заключения договора управления не представлялось  возможным, техническая документация не содержала сведения о плачевном состоянии  МКД. Выявленные обстоятельства влекут существенное увеличение затрат Предприятия  на поддержание МКД в относительно работоспособном состоянии. С учетом крайне  низкой платежеспособности жителей спорного МКД сложившаяся ситуация влечет для  Предприятия такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было  вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая названные обстоятельства,  истец просит изменить условия договора управления, исключив из приложений № 1 и № 2  к договору спорный МКД.  

Ответчик отзыв на иск не представил, своего представителя в суд не направил, о  времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.  

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.  

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых  требований.  

Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства,  заслушав в судебном заседании участника процесса, приходит к следующим выводам.  

 Как видно из материалов дела, на основании протокола № 2 от 20.02.2023  открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления  многоквартирными домами 28.02.2023 между Администрацией (заказчиком) и  Предприятием (управляющей организацией) заключен договор управления  многоквартирными домами № 1-2023.  

 Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий  проживания собственников (нанимателей) жилья в жилых помещениях многоквартирных  домов согласно приложению № 1, обеспечение сохранности, надлежащего управления и  содержания, ремонта общего имущества домов, инженерных систем и оборудования, мест  общего пользования и придомовой территории, решение вопросов пользования указанным  имуществом (пункт 1.1 договора).  

 Срок действия договора установлен в пункте 8.1 договора – с момента подписания  договора по 01.03.2026. Договор распространяет свое действие на правоотношения,  возникшие с 01.03.2023.  

 В приложении № 1 к договору «Перечень многоквартирных домов» указан, в том  числе, спорный МКД.  

 Приложение № 2 к договору содержит акты о состоянии общего имущества  собственников помещений в МКД.  

 В письме от 05.04.2023 за № 934 Предприятие указало, что крыша спорного МКД  находится в аварийном состоянии, имеются многочисленные дефекты, нарушения  целостности, что препятствует возможности предоставления управляющей организацией  качественных услуг, отвечающих требованиям жилищного законодательства. В связи с  

этим, Предприятие предложило Администрации исключить спорный МКД из перечня  многоквартирных домов, указанного в приложении № 1 к договору.  

 В письме от 04.05.2023 за № 1277 Предприятие указало, что с момента принятия  спорного МКД на управление регулярно выявляются многочисленные дефекты в  состоянии общего имущества, устранение которых в рамках проведения работ по  текущему ремонту не представляется возможным, в том числе по причине нехватки  финансовых средств на счете МКД. Кроме того, спорный МКД является аварийным в  связи с физическим износом и подлежащим сносу. В данном письме истец сообщил  ответчику о расторжении договора управления в части спорного МКД.  

В письме от 07.07.2023 за № 2032 истец сообщил ответчику о том, что он  исключает спорный МКД из договора управления.  

В ответ на указанные письма истца ответчик в письмах от 19.07.2023, от 04.08.2023  сослался на отсутствие оснований для расторжения договора управления в части спорного  МКД, что послужило поводом для обращения Предприятия в арбитражный суд с  настоящим иском.  

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –  ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей  организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по  управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего  Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем  составления одного документа, подписанного сторонами.  

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ избрание способа управления  многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью  собственников помещений в многоквартирном доме. Такими способами могут быть:  непосредственное управление собственником помещений в многоквартирном доме;  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей  организацией.  

Многоквартирный дом может управляться только одним способом и только одной  управляющей организацией.  

Исходя из части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора  управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном  гражданским законодательством.  

В соответствии с пунктом 14 Правил предоставления коммунальных услуг  собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов,  утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №  354 (далее - Правила), управляющая организация, выбранная в установленном жилищным  законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным  домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в  многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "г" - "ж"  пункта 17 настоящих Правил, с даты, указанной в решении общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации,  или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с  управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам  проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального  ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному  управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая  организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения  договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным  или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты прекращения  действия договора ресурсоснабжения в части приобретения коммунального ресурса в  целях предоставления коммунальной услуги заключенного управляющей организацией с  

ресурсоснабжающей организацией.  

Из буквального толкования положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162,  статьи 46 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления  многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в  отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме,  поскольку заключение договора управления многоквартирным домом для собственников  помещений обязательно, в случае если она выбрана на общем собрании собственников, а  условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников  помещений в многоквартирном доме.  

Как следует из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от  06.06.2002 № 115-О, обязательность заключения публичного договора при наличии  возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость  одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него  имеется возможность исполнить свои обязательства (предоставить лицу соответствующие  услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении  договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения.  

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не  предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по  решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет  для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства  позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей  правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует  специальный режим правового регулирования.  

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его  сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения  этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных данным кодексом, другими  законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение  обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его  сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения  обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей  предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным  правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права  другой стороне.  

В части 8.1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в  многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения  договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого  конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого  последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения  срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в  многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления  этим домом.  

На основании части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в  многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от  исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая  организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной  управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.  

Предметом рассматриваемого договора является оказание услуг и выполнение  работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных  домах, а также предоставление коммунальных услуг собственникам (нанимателям)  помещений в многоквартирном доме.  

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе  собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1  и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.  

В то же время Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает как  возможности, так и оснований для отказа от исполнения договора управления  многоквартирным домом для управляющей организации.  

Таким образом, законодательство Российской Федерации не предусматривает  оснований для отказа от исполнения договора управления МКД управляющей компанией,  а также для расторжения такого договора в одностороннем порядке по инициативе  управляющей компании. В договоре управления право управляющей организации на  отказ от договора в любое время по ее усмотрению также не предусмотрено.  

Управляющей компании законом предоставлено право внести предложение о  расторжении договора, однако принятие решения о расторжении договора зависит от  волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора  управления в судебном порядке. Соответственно, в случае если собственниками не будет  принято решения о расторжении договора с управляющей организацией, обязательства  предусмотренные договором управления продолжают свое действие, и управляющая  организация продолжает нести ответственность за их неисполнение, либо ненадлежащее  исполнение в полном объеме.  

Действия истца по предъявлению рассматриваемых исковых требований  фактически направлены на отказ от обслуживания спорного МКД, который, по его  мнению, неблагополучен (является аварийным, требует капитального ремонта, крайне  низкая платежеспособность жителей МКД) и управление которым требует больше  трудозатрат.  

Позицию истца, согласно которой он после заключения договора управления, по  своему усмотрению в зависимости от ликвидности обслуживаемого объекта (МКД),  выбирает, осуществлять или нет управление таким домом, суд признаёт ненадлежащим  поведением.  

Одновременно суд отмечает, что оснований для изменения или расторжения  договора на основании статьи 451 ГК РФ также не имеется, поскольку, участвуя в  открытом аукционе, истец изъявил желание заключить договор на управление МКД и мог  и должен был предполагать объем работ, а также оценить риски, которые могут  возникнуть в ходе управления МКД. Управляющая организация не вправе самостоятельно  выбирать для управления лишь те МКД, которые, по её мнению, более благополучны и в  них нет необходимости проводить работу с жильцам, в т.ч. по взысканию задолженности.  

Учитывая профессиональный характер деятельности управляющей компании как  субъекта предпринимательской деятельности, осуществляемой согласно статье 2 ГК РФ  на свой риск с целью систематического получения прибыли, суд приходит к выводу, что  наличие у управляющей компании убытков от деятельности по управлению  многоквартирным домом в отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность  оценки истцом на дату заключения договора управления технического состояния дома,  состояния расчетов по обязательствам собственников и нанимателей помещений в  

указанном доме, а также отсутствие обстоятельств, свидетельствующих об изменении  ситуации на рынке жилищно-коммунального хозяйства и свидетельствующих об утрате  истцом возможности исполнения принятых на себя договорных обязательств, не  относятся по смыслу статьи 451 ГК РФ к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть  договор управления по требованию управляющей компании вследствие существенного  изменения обстоятельств, из которых она исходила при его заключении.  

Таким образом, истец не доказал, что изменение обстоятельств является  существенным, и обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это  разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на  значительно отличающихся условиях.  

При указанных обстоятельствах, исковые требования Предприятия  удовлетворению не подлежат.  

Определением суда от 22.09.2023 истцу предоставлена отсрочка по уплате  государственной пошлины до рассмотрения настоящего заявления.  

В пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении  законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных  судах" разъяснено, что в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела  государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме  ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера  исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании  неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом  исходя из следующих обстоятельств.  

При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в  федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после  обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате  государственной пошлины.  

Таким образом, с истца в федеральный бюджет надлежит взыскать 6000 рублей  государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований государственного предприятия Еврейской  автономной области «Облэнергоремонт плюс» (ИНН 

<

***>) отказать.  

Взыскать с государственного предприятия Еврейской автономной области  «Облэнергоремонт плюс» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей  государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в  порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при  условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной  инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного  срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды  апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской  автономной области.  

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного  производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно  получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда  http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья А.А. Нехамкина