ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-7228/2019

г. Воронеж

9 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 марта 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                          ФИО1,

судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: ФИО5, представитель по доверенности № 05.6-01.01-19/771 от 25.01.2021;

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу № А35-7228/2019 по иску Комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП 304463214800301, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности в сумме 164 573 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 43 624 руб. 11 коп., продолжив начисление процентов по день фактической уплаты задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ИП ФИО6, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере                                       164 573 руб. 67 коп. (платежи со сроком внесения 10.09.2017, 10.12.2017, 10.03.2018) и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2017 по 28.10.2020 в размере 43 624 руб. 11 коп., продолжив начисление процентов по день фактической уплаты задолженности (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу                  № А35-7228/2019 исковые требования удовлетворены частично, с ИП ФИО6 в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2017 по 09.10.2020 в размере 22 339 руб. 51 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылался на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу № А35-7228/2019, в связи с чем просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. Истец обращает внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрено сохранение льготной ставки арендной платы, применяемой при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, в отношении заключаемых впоследствии договоров аренды земельного участка. Обосновывая отсутствие оснований для применения льготной ставки арендной платы, заявитель также указал, что договоры аренды земельного участка от 26.10.2006 № 91210ф, от 23.03.2009 № 2076-09ф, от 27.05.2011 № 3617-11ф, от 19.07.2012 № 4146-12ю и от 31.07.2014 № 4856-14ф не были заключены в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

ИП ФИО6 представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению имуществом Курской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ИП ФИО6 явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу № А35-7228/2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2002, заключенному между ООО «ОЛИП-ОБУКС» (продавец) и ФИО6 (покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - оплатить и принять объекты незавершенного строительства: здания литеры «А», «Б», «В» и забор литер № 2, расположенные по адресу: 

<

...>.

По передаточному акту от 14.11.2002 продавец передал, а покупатель принял указанное в договоре купли-продажи от 14.11.2002 имущество.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи от 14.11.2002 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> (1-я Строительная № 10), принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации города Курска от 17.05.1999 № 621, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением администрации города Курска от 08.05.2003 № 760 ФИО6 под незавершенные строительством здания в аренду был предоставлен земельный участок сроком на три года.

02.06.2003 на основании постановления администрации города Курска от 08.05.2003 № 760 между администрацией города Курска (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 56463ф.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 02.06.2003 № 56463ф арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок площадью 20 515 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи от 02.06.2003 земельный участок передан ФИО6

Впоследствии были заключены договоры аренды № 91210ф от 26.10.2006, от 23.03.2009 № 2076-09ф, от 27.05.2011 № 3617-11ф, от 19.07.2012 № 4146-12ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:103197:3 площадью 20 515 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

31.07.2014 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 4856-14ф.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 4856-14ф арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 20 515 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103197:3, находящийся по адресу: 

<

...>, для эксплуатации базы хозтоваров и ее реконструкции.

В силу пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 31.07.2014                                      № 4856-14ф размер арендной платы составляет 1 605 303 руб. 32 коп.

В пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 4856-14ф был установлен срок аренды участка - с 22.05.2014 по 20.05.2015.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2014.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:103197:3 в спорный период составляла 10 093 000 руб.

Ненадлежащее исполнение ИП ФИО6 обязательств по договору аренды земельного участка от 31.07.2014 № 4856-14ф явилось основанием для направление Комитетом по управлению имуществом Курской области претензии № 01.7-01-20/5894 от 16.05.2019 с предложением оплатить в пятидневный срок после получения претензии задолженность по арендной плате в размере 410 123 руб. 92 коп. (платежи сроком до 10.03.2017, 10.06.2017, 10.09.2017, 10.12.2017, до 10.03.2018), проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 82 232 руб. 21 коп.

Согласно расчету истца, уточненному в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчику в срок до 10.09.2017 следовало внести арендную плату в размере 25 232 руб. 50 коп., в срок до 10.12.2017 – внести арендную плату в размере 117 496 руб. 05 коп., в срок до 10.03.2018 – внести арендную плату в размере 21 845 руб. 12 коп. Расчет арендной платы произведен истцом по 20.03.2018.

Ответчик, не оспаривая факт использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103197:3 в спорный период, представил контррасчет арендной платы, основанный на положениях пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому арендная плата за 2017 год составляет 201 860 руб. (10 093 000 руб. - кадастровая стоимость земельного участка*2%; по 50 465 руб. в квартал), за период с 01.01.2018 по 20.03.2018 – 43 690 руб. 25 коп. (10 093 000*2%*79/365), и которая оплачена платежными поручениями от 03.10.2019 № 241, от 09.10.2020 № 200.

При исследовании обстоятельств настоящего спора арбитражным судом области установлено заключение сторонами договора аренды земельного участка от 02.06.2003 № 56463ф в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем сделан вывод о наличии у ИП ФИО6 права на применение предусмотренной Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ льготы. 

Поскольку подлежащая уплате арендная плата за спорный период была  перечислена платежными поручениями от 03.10.2019 № 241, от 09.10.2020 №200, суд отказал в иске о взыскании задолженности и частично удовлетворил требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2017 по 09.10.2020 в размере 22 339 руб. 51 коп., произведя расчет процентов исходя из размера подлежащей внесению арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения предусмотренного Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ порядка расчета арендной платы исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, применяемого при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, в отношении заключаемых впоследствии договоров аренды земельного участка, и исходит из установленных судом обстоятельств дела.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, признаются принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.

Правила определения размера арендной платы допускают использование кадастровой стоимости земельного участка при определении арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Из содержания постановления администрации города Курска от 08.05.2003 № 760 усматривается, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 2,0515 га прекращено с одновременной его передачей в аренду ФИО6 как собственнику расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства, которые приобретены им у ООО «ОЛИП-ОБУКС» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2002.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, приобретатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данное правило применяется при отчуждении как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства, что соответствует выводам Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении Верховного суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что договор аренды земельного участка от 02.06.2003 № 56463ф был заключен именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Данное обстоятельство подтверждено сторонами в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.06.2015, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, отмечено, что, поскольку содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что как прекращение первоначального договора аренды, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, так и последовательное заключение договоров аренды в отношении земельного участка, принадлежавшего изначально на праве постоянного (бессрочного) пользования не лишают арендатора земельного участка права на применение льготного режима начисления арендной платы.

Несмотря на различные варианты оформления арендных правоотношений на земельный участок, представлявший собой объект постоянного (бессрочного) пользования: переход права аренды из договора, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключение нового договора аренды земельного участка в результате приобретения расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости, экономическая основа такого права аренды не меняется, поскольку все эти варианты оформления арендных отношений исходят из одного факта - прекращение предоставленного ранее права постоянного (бессрочного) пользования и перехода с указанного ограниченного вещного права, предполагающего оплату земельного налога, на обязательственные арендные правоотношения, основанные на рыночных механизмах расчета арендной платы.

Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды по смыслу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ является обязанностью землепользователей, законодатель предусмотрел для таких землепользователей льготу, установив предел арендной платы в размере, не превышающем двукратной ставки земельного налога.

Таким образом, ответчик сохраняет право на применение в арендных отношениях с Комитетом того же нормативного размера арендной платы, который предусмотрен для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка) независимо от того, когда состоялось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Данная правовая позиция приведна в указанном выше определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-239116, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2020 по делу № А64-4978/2019. 

Ссылка истца на то, что порядок расчета арендной платы по договору аренды от 31.07.2014 № 4856-14ф являлся предметом рассмотрения по делу № А35-9933/2014, не может быть принята во внимание. 

Вопрос о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не исследовался в рамках указанного дела. На недопустимость формального подхода и необходимость исследования и оценки представленных в материалы дела документов с целью восстановления нарушенного права указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда №14397/11 от 03.04.2012. Выводы суда по ранее рассмотренному делу, основанные на оценке представленных в дело доказательств, не лишают сторону в рамках другого дела приводить в обоснование своей позиции доводы, основываясь на иных доказательствах, с учетом иных оснований которые не были предметом рассмотрения по другому делу. 

Как усматривается из материалов дела, уведомлением от 24.11.2017                                   № 112-01-20/1654 Комитет по управлению имуществом Курской области сообщил ИП ФИО6 о прекращении договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 4856-14ф по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.

Несмотря на прекращение договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 4856-14ф земельный участок с кадастровым номером 46:29:103197:3 площадью 20 515 кв. м не был возвращен Комитету в связи с нахождением на нем принадлежащих предпринимателю объектов.

В силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно абзацу 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Исходя из изложенных в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснений взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 4856-14ф также следует производить в порядке, определенном Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ, из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с тем, что платежными поручениями от 03.10.2019 № 241, от 09.10.2020 № 200 арендатором была перечислена Комитету подлежащая уплате за 2017 год и за период с 01.01.2018 по 20.03.2018 арендная плата в размере 245 550 руб. 25 коп., требования истца о взыскании задолженности в размере 164 573 руб. 67 коп. не подлежат удовлетворению.

Установив, что арендатором обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, арбитражный суд области правомерно удовлетворил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку условиями договора земельного участка от 31.07.2014                            № 4856-14ф неустойка не предусмотрена, истцом правомерно заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Руководствуясь положениями указанной нормы, скорректировав представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом размера подлежащей внесению арендной платы суд первой инстанции обоснованно взыскал 22 339 руб. 51 коп. процентов за период с 12.09.2017 по 09.10.2020.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу № А35-7228/2019 не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 05.11.2020 по делу                № А35-7228/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2

ФИО3