﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А79-7712/2020

22 июня 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2021.

Полный текст постановления изготовлен 22.06.2021.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителя

акционерного общества «Эверест»:

Викторовой О.П. (доверенность от 11.01.2021 № 1)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

акционерного общества «Эверест» 

 

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.11.2020 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021

по делу № А79-7712/2020

 

и кассационную жалобу ответчика – 

индивидуального предпринимателя Овсянниковой Галины Николаевны

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021

по тому же делу

 

по иску акционерного общества «Эверест»

(ИНН: 2127304500, ОГРН: 1022100969483)

к индивидуальному предпринимателю Овсянниковой Галине Николаевне

(ИНН: 212403910953, ОГРНИП: 310212429300012)

о взыскании задолженности по арендной плате

 

и   у с т а н о в и л : 

 

акционерное общество «Эверест» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к индивидуальному предпринимателю Овсянниковой Галине Николаевне (далее – Предприниматель) о взыскании 100 078 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате за май – июнь 2020 года по договору аренды части нежилого помещения № 360-2-20.

Иск основан на статьях 330, 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды в части внесения арендных платежей.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 17.11.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021, отказал в удовлетворении иска. 

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что со стороны арендодателя отсутствовало встречное предоставление. Арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществлял какого-либо предоставления, а потому утратил право на получение арендной платы за спорный период. 

Суд апелляционной инстанции признал указанный вывод необоснованным, указал, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации не является основанием для применения в отношении арендодателя статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако признал за арендатором право на отсрочку внесения арендных платежей за  спорный период до 01.01.2021. 

Стороны не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами. 

Общество просит удовлетворить иск. По мнению Общества, выводы апелляционного суда о неправомерности применения при рассмотрении спора пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и о том, что иск не подлежит удовлетворению, противоречат друг другу. Истец полагает, что основания для применения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в настоящем деле отсутствовали. Арендатор отказался от  подписания соглашения об уменьшении арендных платежей и о предоставлении ему соответствующей отсрочки, в связи с чем утратил право на ее получение. По мнению истца, суд апелляционной инстанции должен был отметить решение суда первой инстанции.

Предприниматель просил исключить из постановления апелляционного суда вывод о возможности использования истцом в период с 28.03.2020 помещения, переданного по договору аренды от 15.02.2020 № 360-2-20, согласно  целевому назначению.

Подробно доводы заявителей изложены в кассационной жалобе.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на кассационную жалобу ответчика.

Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направил, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационных жалобах доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 15.02.2020 заключили договор аренды части нежилого помещения № 360-2-20, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату право временного возмездного пользования частью нежилого помещения № 290 общей площадью 37,9 квадратного метра, расположенного на втором этаже ТРЦ «Мега молл» по адресу: город Чебоксары, улица Калинина, дом 105А, в целях организации магазина розничной торговли товарами, согласно ассортиментному перечню, прилагаемому к договору, на срок с 01.03.2020 по 30.11.2020.

Плата за аренду объекта состоит из постоянной и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы определяется исходя из: 

– арендной ставки 1350 рублей, в том числе НДС, за 1 квадратный метр общей площади объекта в месяц, что составляет 51 165 рублей, в том числе НДС, за календарный месяц; 

– маркетингового сбора в размере 600 рублей, в том числе НДС.

Итого 51 765 рублей в месяц, в том числе НДС (пункт 2.1). 

Переменная часть арендной платы по договору начинает исчисляться с момента подписания акта приема-передачи объекта, но не позднее даты, установленной пунктом 3.1.2 договора (пункт 2.2). 

Арендатор обязуется в течение пяти календарных дней с момента подписания настоящего договора произвести предварительную оплату в размере 51 675 рублей, в том числе НДС по ставке 20 процентов. Указанная сумма засчитывается арендодателем в оплату за время пользования объектом за первый месяц аренды (пункт 2.5).

В пункте 3.1.14 установлена обязанность арендатора не позднее чем за 60 календарных дней сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта в связи с окончанием срока аренды по договору или в связи с досрочным расторжением договора, по окончании срока рассчитаться по платежам, предусмотренным договором. 

Согласно пункту 3.1.15 по истечении срока аренды, а также при досрочном его расторжении арендатор обязан передать арендодателю объект в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, свободным от имущества арендатора, а также все произведенные на территории объекта результаты работ, и улучшений, составляющих принадлежность объекта и неотделимые без вреда полезным качествам и свойствам объекта, переданного по договору аренды на безвозмездной основе, по акту приема-передачи и выплатить все задолженности по денежным обязательствам, предусмотренным договором. 

В соответствии с пунктом 3.1.16 арендатор обязался получить, ознакомиться и соблюдать Правила внутреннего распорядка ТЦ, утвержденные арендодателем 23.07.2019, являющиеся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 4.27 стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по договору. Если оно является следствием непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств: пожар (в т.ч. поджог), наводнение, ураган и иные природные явления, а также нормативные акты, принятые органами исполнительной и законодательной власти, обладающие соответствующими полномочиями, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение данного договора. В случае наступления таких обстоятельств, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали эти обстоятельства, или договор подлежит расторжению по соглашению сторон.

Правилами внутреннего распорядка ТЦ, являющимися приложением 3 к договору аренды (далее – Правила внутреннего распорядка) установлен режим работы торгового центра следующим образом: понедельник – суббота – с 10.00 до 21.00; воскресенье  – с 10.00  до 20.00 часов. Продовольственный гипермаркет работает по отдельному согласованному графику. Принятый в торговом центре выходной день – 1 января.

Правилами внутреннего распорядка, пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать помещение лишь для целей разрешенного использования в соответствии с договором аренды нежилого помещения, профилем коммерческой деятельности арендатора, ассортиментным перечнем и торговыми марками, связанными с целями разрешенного использования. Исключается проживание на арендуемой территории, приготовление пищи, хранение вещей и товаров, за исключением тех, которые предусмотрены для разрешенного использования.

В приложении 1 к договору согласован ассортиментный перечень товаров.

Арендодатель 01.03.2020 передал арендатору спорный объект.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 «О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020, а затем Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 «О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики» на территории Республики с 03.04.2020 до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости.

Арендаторам ТРЦ «Мега молл» 23.04.2020 по электронной почте направлено письмо, в котором на обращения арендаторов о предоставлении арендных каникул и снижении арендной платы Общество указало, что приостановление деятельности объектов розничной торговли, т.е. деятельности арендаторов, осуществляющих такую торговлю, не является приостановлением деятельности торгового центра (арендодателя) в части предоставления нежилых помещений в аренду. 

Ответчику направлено дополнительное соглашение № 1, которое предусматривает уменьшение арендной платы до 25 582 рублей 50 копеек, исходя из арендной ставки 675 рублей за квадратный метр общей площади объекта в месяц.

Арендатор 29.04.2020 направил арендодателю уведомление о прекращении договора аренды в связи с ограничением с 28.03.2020 деятельности арендатора в ТЦ «Мега молл», указав, что доступ к объекту самого арендатора, его персонала и покупателей ограничен (перекрыт), чем арендодателем нарушено обязательство по предоставлению в возмездное пользование арендуемого объекта. 

Арендодатель в письме от 07.05.2020 сообщил ответчику о согласии с расторжением договора с учетом условий пункта 3.1.14 договора.

Предприниматель 09.06.2020 осуществил вывоз имущества, о чем составлен акт № 36.

Общество 28.06.2020 составило односторонний акт приема-передачи помещения.

В претензии от 07.07.2020 Общество потребовало погасить задолженность по арендной плате за период с 01.05.2020 по 28.06.2020 . Данное требование не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском. 

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, заслушав представителя истца, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьям 606, 610 (пункту 1) и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Данная правовая позиция содержится в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Судами двух инстанций установлено и сторонами не оспаривается, что на основании нормативных актов субъекта Российской Федерации – Чувашской Республики на территории республики с 28.03.2020 действовали ограничения в отношении работы объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости.

С 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

В статье 19 Закона № 98-ФЗ определено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3).

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее – Перечень). К таковым отнесена и розничная торговля непродовольственными                        товарами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. 

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием  для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.

Из материалов дела не следует, что введение ограничений по использованию объекта аренды являлось инициативой арендодателя и следствием его недобросовестного поведения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в настоящем деле оснований для применения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, и истец надлежащим образом исполнил обязательства арендодателя по спорному договору. 

Вывод суда первой инстанции об отсутствии со стороны арендодателя встречного предоставления в связи с введением ограничительных мер субъектом Российской Федерации полностью нивелирует введение специального правового регулирования в спорный период, а потому не может быть признан правомерным.

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, из имеющихся в деле доказательств не следует, что запрет на ведение розничной торговли означал выбытие арендованного помещения из владения и пользования арендатора. Переоценка доказательств и установленных фактических обстоятельств дела не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам Предпринимателя обжалованное постановлении не содержит вывода о возможности использования истцом в период с 28.03.2020 помещения, переданного по договору аренды от 15.02.2020 № 360-2-20, согласно целевому назначению.

Позиция суда апелляционной инстанции основана на наличии у арендатора доступа  к арендованному помещению.

С учетом изложенного окружной суд не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы Овсянниковой Г.Н.

Одновременно суд кассационной инстанции признал неправомерной позицию Общества об отсутствии у Предпринимателя на момент рассмотрения спора по существу права на отсрочку уплаты арендных платежей за спорный период.

Как следует из материалов дела, а именно из договора аренды и выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, Предприниматель в спорный период осуществлял вид деятельности, который включен в Перечень.

Согласно ответу на вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку по арендной плате на условиях, установленных пунктом 3 Требований, даже в том случае, если им исполнена обязанность по информированию арендатора о возможности получения отсрочки на основании части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, однако соответствующее соглашение сторонами не подписано, поскольку выражением арендатором воли на реализацию права на отсрочку является факт невнесения арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, что соответствует положениям подпункта «б» пункта 3 Требований.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, подтверждающих, что ответчик отказался от предоставления ему отсрочки на условиях, обозначенных в Требованиях. Неподписание арендатором дополнительного соглашения, направленного арендодателем с письмом № 256 от 23.04.2020, не свидетельствует об отказе Предпринимателя от отсрочки на условиях, обозначенных в пункте 3 Требований, поскольку арендодатель предлагал отсрочку на иных условиях, в частности, по платежам с 01.06.2020.  

У Общества не имеется правовых оснований для ограничения арендаторов в реализации их права на отсрочку, предоставленного им законом. 

Применение Обществом мер поддержки арендаторов в соответствии  с Указом главы Чувашской Республики № 102 от 10.04.2020 не освобождает его от обязанности по предоставлению таких мер, установленных федеральным законодательством, так как согласно пункту 5 Требований органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных данными требованиями.

Учитывая, что в отношении оплаты за спорный период арендатору предоставляется отсрочка платежа до 01.01.2021, на момент предъявления иска не наступил срок оплаты арендной платы в связи с отсрочкой, оснований для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за испрашиваемый истцом период у судов не имелось.

Суд апелляционной инстанции также верно указал, что истец не лишен возможности обратиться в суд в случае ненадлежащего неисполнения обязательства ответчиком после окончания отсрочки.

Несогласие заявителей с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем споре, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.11.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по делу № А79-7712/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы акционерного общества «Эверест» и индивидуального предпринимателя Овсянниковой Галины Николаевны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов