Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-210329/23-133-1095

16 октября 2024 г.

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2024 г.

 

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алибековой А.Р., 

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление 

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику – ЧАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДОРИТ" (124681, ГОРОД МОСКВА, ЗЕЛЕНОГРАД ГОРОД, 2-Я ПЯТИЛЕТКА УЛИЦА, 4, ЭТАЖ 1 ПОМ. II КОМ. 1-5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>) 

об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы. 

при участии: 

от истца: ФИО1 по дов от 11.12.2023г., дип. от 18.03.2020г. 

от ответчика: ФИО2, дов. от 17.06.2024 г., пред. паспорт, диплом, ФИО3, генеральный директор, лично 

от третьего лица: ФИО1 по дов от 22.02.2024г., дип. от 18.03.2020г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ЧАСТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДОРИТ", содержащим следующие требования:

1).Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>/1 и установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое Нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 02.05.2023 № П1861-1065-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 6 161 275 (Шесть миллионов сто шестьдесят одна тысяча двести семьдесят пять) рублей.

2).Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записи: -№ 77-01/10-686/2003-98 от 20.08.2003; -№ 77-01/10-6/2001-1061 от 01.10.2001; -№ 77-01/10-6/2000-140 от 03.04.2000.

3). Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ЧУ ОДПО УЦ «ДОРИТ» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>/1; а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>/1;

4). Установить следующие условия возмещения:

-Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамент городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить Нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, 

<

...>/1, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Частное учреждение организации дополнительного профессионального образования Учебный центр «Дорит» (далее - Правообладатель, Ответчик) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>/1 (далее - Нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) сделана запись от 28.11.2003 № 77-01/10-686/2003-676.

В отношении Нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0006005:5433 в ЕГРН внесена запись об ограничении (обременении):

- № 77-01/10-686/2003-98 от 20.08.2003;

- № 77-01/10-6/2001-1061 от 01.10.2001;

- № 77-01/10-6/2000-140 от 03.04.2000.

Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) издано распоряжение от 11.04.2023 № 21123 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащее Правообладателю.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) кодексами РФ.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, положенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В порядке п. 6 ст. 56.7 ЗКРФ в случае, если решение об изъятии принято по инициативе уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, осуществление указанных в подпунктах 1-6 пункта 1 настоящей статьи действий может быть поручено подведомственному таким органам государственному или муниципальному учреждению.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.

Во исполнение порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах для государственных нужд города Москвы в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее- Порядок), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП «Об утверждении порядков взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы», Департамент уполномочен на совершение следующих действий при изъятии нежилых помещений расположенных в многоквартирных домах включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве:

-          направление запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в целях выявления лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе -Москве:

-          подготовку и принятие правового акта об изъятии нежилых помещений в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

-          обеспечивает опубликование в порядке, аналогичном порядку, установленному для опубликования сообщений о планируемом изъятии земельных участков, сообщения о тонируемом изъятии нежилых помещений;

-          направляет решение об изъятии нежилых помещений правообладателям изымаемых  объектов недвижимого имущества;

-          опубликовывает решение об изъятии нежилых помещений;

-          направляет копию решения об изъятии нежилых помещений в Росреестр;

-          обеспечивает направление в Департамент экономической политики и развития города Москвы копии решения об изъятии нежилых помещений в целях организации проведения независимой  оценки  рыночной  стоимости  изымаемых  нежилых  помещений,  а также  определения убытков, причиненных изъятием нежилых помещений;

-          обеспечивает подготовку проекта соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее - соглашение об изъятии) и направление проекта соглашения об изъятии собственнику нежилых помещений для подписания;

-          в случае если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником изымаемого нежилого помещения не представлено подписанное соглашение об изъятии, Департамент обращается в суд с требованием о принудительном изъятии нежилого помещения.

В соответствии с отчетом об оценке от 02.05.2023 № П1861-1065-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», а также экспертным заключением от 04.05.2023 № 400/65-23, выполненным саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», определена величина убытков, причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое Нежилое помещение составляет 6 161 275 (Шесть миллионов сто шестьдесят одна тысяча двести семьдесят пять) рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные Правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями ст. 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ в адрес Ответчика письмом от 23.05.2023 за исходящим № ДГИ-И-33058/23 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Направленные документы получены Правообладателем 02.06.2023.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии, указанный срок истекает 31.08.2023.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Из представленного отзыва на иск следует, что ответчик не возражает относительно требования об изъятии земельного участка.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, а кроме того размер причиненных изъятием имущества убытков, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 25.01.2024 назначил судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Лаборатория судебных экспертов» ФИО4.

Согласно заключению эксперта от 14.06.2024 № А40-210329/23-133-1095 размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 

<

...>/1, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на 25.01.2024 г. составляет 11 672 693 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения – 8 689 322 руб., рыночная величина убытков – 2 686 608 руб.

После ознакомления с результатам  экспертного заключения,  экспертом по ходатайству сторон представлены письменные ответы на вопросы по составленному им заключению эксперта, из которых следует следующее.

В ответ на замечания ответчика в отношении целевого использования объекта недвижимости, в частности, использования в качестве учебного заведения для подготовки водителей транспортных средств, эксперт указал следующее:

«Объект экспертизы представляет собой помещение свободного назначения, общей площадью 50,1 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома. Данное помещение может быть использовано как в качестве помещений автошколы, так и в качестве торгового, офисного помещения, помещения сферы услуг и т.д. В качестве аналогов Объекта экспертизы были использованы аналогичные помещения свободного назначения.

Особенности планировки помещения в данном случае не являются ценообразующим фактором и не влияют на величину рыночной стоимости Объекта экспертизы, поскольку каждый вид бизнеса предъявляет свои требования к планировке.

Предложенные Рецензентом аналоги представляют собой помещения в новых жилых комплексах комфорт-класса, торговых центрах и торгово-офисных комплексах, в связи с чем не могут быть использованы в качестве аналогов Объекта экспертизы.

В ответ на замечания ответчика в отношении убытков вследствие заключенных договоров на обучение в количестве 68 шт., эксперт указал следующее:

«С учетом того, что на дату экспертизы ЧУ ОДПО УЦ «Дорит» продолжало вести образовательную деятельность и набирать учеников, Эксперт посчитал некорректным включение стоимости обучения по действующим договорам в размер убытков.

Кроме того, обозначенный в Договоре на обучение срок выполнения работы (оказания услуги) - не более 100 календарных дней от фактической даты начала обучения - не дает представления о фактической продолжительности и дате окончания обучения.

В связи с этим, сведения о заключенных Договорах на обучение не могут быть использованы при расчете убытков.

При определении размера убытков Эксперт исходил из предоставленных ему сведений о фактически выплаченных собственником сумм возмещения.»

В ответ на замечания истца и третьего лица в отношении расположения объекта исследования относительно первой линии улицы, эксперт указал следующее:

«Рецензент ошибочно утверждает, что необходимость введения корректировки на «красную линию» обусловлена только рекламным потенциалом помещения и видимостью (или невидимостью) его со стороны дороги.

Между тем, расположение здания в непосредственной близости от дороги обусловливает более высокий транспортный и пешеходный поток по сравнению с помещениями в зданиях, расположенных внутриквартально. Ежедневно мимо входа в помещение по внутриквартальным автомобильным и пешеходным дорогам проезжают автомобили и проходят люди, направляющиеся к объектам, расположенным в глубине квартала, и обратно к дороге. Кроме того, рядом со зданием расположены парковочные места, хорошо заметные со стороны дороги. Это обеспечивает дополнительный поток клиентов, нуждающихся в том, чтобы оставить свой автомобиль и дальше двигаться пешком.

Указанные преимущества были учтены при введении корректировки на расположение объекта относительно «красной линии» улицы в размере половины табличного значения.»

В ответ на замечания истца и третьего лица в отношении убытков, включающих в себя услуги риелтора для подбора нового объекта, аналогичного изымаемому, эксперт указал следующее:

«К услугам риелтора относится поиск аналогичных объектов недвижимости, юридическое сопровождение сделки, проверка документации и пр. А это означает, что Собственник недвижимости, будь то коммерческая или жилая, понесет затраты на услуги агентств недвижимости по подбору объектов недвижимости, проверке документов и сопровождению сделки купли-продажи.

Профессиональный риелтор контролирует каждый шаг всего процесса купли-продажи, гарантируя его безопасность. Данная ситуация типична для г. Москвы и соответствует рыночным условиям. Поэтому, как показывает практика, большинство Собственников пользуются услугами риелтора на рынке недвижимости, прежде всего, для обеспечения безопасности расчетов.

Ко всему прочему, следует отметить, что поиск нужного варианта недвижимости, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции занимает, как минимум, три месяца, но не каждый собственник готов тратить на это свое время. Это еще одна из причин, почему собственники «прибегают» к помощи грамотных и квалифицированных риелторов. Риэлтерские услуги по подбору, сопровождению сделки -это трудоемкий процесс и профессиональная работа, требующая определенных навыков, знаний, и опыта, которые, во-первых, могут отсутствовать у стороны по судебному делу, а во-вторых, требуют значительного количества времени, которое сторона вынуждена будет потратить вследствие принудительного изъятия у нее помещения.

Таким образом, при расчете величины убытков, причиненных изъятием Объекта экспертизы, Эксперт посчитал необходимым включить расходы на вознаграждение риелтору, по аналогии с расходами на ведение дела в суде профессиональными юристами и адвокатами.»

В ответ на замечания истца и третьего лица в отношении размера упущенной выгоды с учетом срока экспозиции, срока продажи и срока покупки объектов недвижимости, эксперт указал следующее:

«Замечание Рецензента совершенно не обосновано и включает только личное мнение Рецензента, но не основывается на рыночных данных.

Более того, в представленных Рецензентом данных о сроках приобретения помещения имеется некорректная и неточная информация, которая основана на неактуальных источниках.

Так Рецензентом указано, что

«В сроки приобретения аналогичного помещения фактически входят переговоры и согласование договора купли-продажи (не более 1 месяца)...»

В данном случае Рецензент ссылается на следующие данные интернет-источника https://officetimes.mMog/upravlenie-proefo

Как видно, в данной статье идет речь о переезде офиса, источник информации от 11 июля 2018 г., при этом Объект экспертизы имеет свободное назначение с датой оценки на январь 2024 г. Таким образом, использованные Рецензентом данные совершенно не применимы к объекту экспертизы.

Более того, в указанном сроке 1.5 месяца Рецензентом не учтен непосредственный поиск помещения. Данный срок включает лишь оформление сделки и непосредственный переезд, но не поиск аналогичного помещения.

Используемый Рецензентом источник не содержит актуальных рыночных данных о сроках экспозиции аналогичных объекту экспертизы помещений, а является рекламной информацией для привлечения клиентов и не может быть использован для расчетов.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итогом поиска помещения является совершение сделки с ним, следовательно, и срок экспозиции будет аналогичен сроку поиска помещений.

Так, если поиск помещений будет занимать меньший срок, следовательно, сделки будут совершаться через меньший срок от даты публичной оферты, что и является сроком экспозиции объектов.

Срок экспозиции, применяемый для продажи аналогичной недвижимости, фактически сопоставим со сроком приобретения аналогичного объекта (в который входит, в том числе, непосредственный поиск помещения, переговоры и согласование договора купли-продажи, регистрация договора купли-продажи, переезд в новое помещение).»

В ответ на замечания истца и третьего лица в отношении ошибок при расчете, связанных с иными объектами-аналогами, эксперт указал следующее:

«Рецензент в своем замечании приводит результаты публичных аукционов в отношении имущества, находящегося в собственности города Москвы.

Несмотря на то, что данные публичных аукционов представляют собой достоверную информацию о состоявшихся сделках с известной стоимостью купли-продажи и характеристиками имущества, эти данные не могут быть использованы в расчетах без подробного анализа. Результаты торгов существенно зависят от состава и количества участников, их мотивации и сценария поведения.

Следует также учитывать, что в торгах зачастую принимают участие профессионалы, заинтересованные в том, чтобы купить объект по цене как можно ниже рынка, а затем перепродать его по рыночной стоимости. Такие участники имеют собственную стратегию и сценарии поведения. В сети Интернет много информации о том, как участвовать и побеждать в торгах и зарабатывать на этом. Кроме того, действуют специальные агенты, за вознаграждение обеспечивающие победу в торгах своим клиентам.

Кроме того, предложенные рецензентом аналоги имеют как схожие характеристики с исследуемым помещением, так и различия по основным ценообразующим факторам. При этом Рецензент не приводит расчет стоимости исследуемого Объекта по своим аналогам, а ограничивается лишь ценами сделки, которые могут существенно измениться в процессе введения корректировок.

Объект экспертизы представляет собой помещение свободного назначения общей площадью 50,1 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома, на расстоянии 5 минут пешком от станции МЦЦ «Зеленоград-Крюково», с отдельным входом, имеющее внутреннюю отделку в рабочем состоянии.

Все аналоги, предложенные Рецензентом, расположены на существенном удалении от станций МЦЦ (11-37 минут пешком). Аналог №3 расположен на втором этаже. Аналоги №2, №3 и №4 не имеют отдельного входа. Аналог №3 имеет очень маленькую площадь (14 кв.м.) и неэффективную планировку (фактически это небольшой коридор с несколькими поворотами; часть пространства занята металлическими шкафами). Внутренней отделке аналогов №3 и №4 требуется ремонт.

Все вышеуказанные отличия потребовали бы введения существенных повышающих корректировок, что привело бы к увеличению их удельной стоимости, а также могло привести к искажению итогового результата оценки.

Согласно п.22 «б» ФСО №7: «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости ... в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным».

Таким образом, для расчета рыночной стоимости Объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода Эксперт выбрал те объекты-аналоги, которые были максимально сопоставимы с исследуемым помещением.

Таким образом, приведенные аналоги не отражают действительную картину на рынке помещений свободного назначения по состоянию на 25 января 2024 года. Поэтому утверждать, что Эксперт использовал в рамках сравнительного подхода аналоги, удельная стоимость которых находится выше средних рыночных значений и не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве по состоянию на дату оценки, некорректно.»

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы с учетом дополнений эксперта и произведенной им корректировки суммы компенсации, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Истцом в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению, у суда не имеется.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы отказано, поскольку, руководствуясь частью 2 статьи 87 АПК РФ, не усмотрел обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта, то правомерно отказал в назначении повторной судебной экспертизы, имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

При этом суд исходил из отсутствия сомнений в обоснованности экспертного заключения, а также из того, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Кодекса сведения. Противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Таким образом, суд считает экспертное заключение ООО «Лаборатория судебных экспертов» надлежащим и достоверным доказательством. В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Оценив материалы дела и представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что решение об изъятии сооружения и земельного участка принято уполномоченным органом с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, основание изъятия соответствует закону и ответчиком не оспорено, за изъятием объектов обратилось уполномоченное лицо.

С учетом установленных обстоятельств, иск об изъятии сооружения и земельного участка заявлен истцом правомерно, в связи с чем, подлежит удовлетворению на условиях соглашения об изъятии, направленного ответчику письмом от 23.05.2023 за исходящим № ДГИ-И-33058/23 с установлением суммы возмещения  в размере 11 672 693 руб.

Довод ответчика, изложенный в замечаниях от 30.06.2024 г.,  о необходимости увеличения суммы убытков  на 2 958 000 руб. исходя из расчета 68 договоров, которые в среднем заключаются  ответчиком, суд не принимает, так как заключение договоров на обучение в ходе судебного разбирательства и при осведомлённости об изъятии спорного помещения, является риском предпринимательской деятельности ответчика.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам относятся и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Перечень судебных издержек не является исчерпывающим.

На основании изложенного с учетом ч. 1 ст. 65 и ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. 1). Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 

<

...>.

2). Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение  в размере 11 672 693  (Одиннадцать миллионов шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот девяносто три) рублей.

3). Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записи об ограничениях юбременениях):

- № 77-01/10-686/2003-98 от 20.08.2003;

- № 77-01/10-6/2001-1061 от 01.10.2001;

- № 77-01/10-6/2000-140 от 03.04.2000.

4). Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Частного учреждения организации дополнительного профессионального образования Учебный центр «Дорит» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 

<

...>;

а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером "7:10:0006005:5433, площадью 50,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 

<

...>.

5). Установить следующие условия возмещения:

-  Возмещение  стоимости  изымаемого  имущества  выплачивается Департаментом

городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамент городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

 

2. Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ЧАСТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДОРИТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) денежные средства за проведение судебной экспертизы 27 000 (Двадцать семь тысяч) руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

Е.В. Михайлова