АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

03 ноября 2022 года

Дело №

А55-14240/2022

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2022 года. Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дюковой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании  27 октября 2022 года дело по заявлению

Акционерного общества инвестиционно-строительная компания "Домостроитель"

к  Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Департамента управления имуществом г.о. Самара

- Правительство Самарской области, 

-  Министерство имущественных отношений Самарской области,

о признании незаконным ненормативного акта  

при участии в заседании

от заявителя - предст. ФИО1 по довер. от 28.02.2022 г., диплом, от заинтересованного лица - не явился, извещен,от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

Заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит  признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 22.02.2022 года № КУВД-001 /2021 -19163186/11 в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б, незаконным.

        Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б, за АО ИСК «Домостроитель», на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на которой не разграничена, в городском округе Самара №001329кп от 12.04.2021 г., с протоколом разногласий от 27.04.2021 г. к договору купли-продажи №001329кп от 12.04.2021 г.

           Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования, считает, что кадастровая стоимость согласованная сторонами в договоре купли-продажи земельного участка, государственная собственность на которой не разграничена, в городском округе Самара №001329кп от 12.04.2021 г., с учетом протокола разногласий от 27.04.2021 г. к договору купли-продажи №001329кп от 12.04.2021 г. является обоснованной, поскольку определена по состоянию на 01.01.2013 г. в соответствии с решением суда.

         Управление в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, возражает относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

            Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, позицию по делу не представили.

    Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

            Как следует из материалов дела, 12.04.2021 г. между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ПАО ИСК «Домостроитель» был заключен договор купли-продажи № 001329кп (далее - Договор) земельного участка государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, площадью 9500 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б (далее - земельный участок). 

              Согласно п. 1.1 Договора, Департамент как продавец обязуется передать в собственность, а ПАО ИСК «Домостроитель» как покупатель обязуется принять и оплатить по цене 20% кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б, с видом разрешенного использования: «склады, для размещения промышленных объектов», в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к договору, общей площадью 9500 кв.м.

               27.04.2021 г. сторонами был подписан протокол разногласий к Договору, которым согласовано изменение некоторых пунктов Договора, касающихся цены земельного участка, в редакции покупателя - АО ИСК «Домостроитель». Стороны Договора выполнили свои обязательства по Договору, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 14.05.2021г. № КУВД-001/2021-19163186 о государственной регистрации прав на земельный участок.

            Уведомлением   от   20.05.2021г.   №   КУВД-001/2021-19163186/2   Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию прав до 20.08.2021г.

            АО ИСК «Домостроитель» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 20.08.2021г. №КУВД-001/2021-34413 526 и уведомлением от 20.08.2021г. №КУВД-001/2021-19163186/10 регистрационные действия были приостановлены до 21.02.2022г.

                 Заинтересованное лицо приостановило регистрационные действия 20.05.2021г. по следующим основаниям: расчет цены земельного участка был произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2013 г. - 9 350 000 рублей, а, не исходя из кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2021 г. - 16 371 160 рублей.

                   Управление Росреестра посчитало, что в связи с тем, что Договор заключен в рамках реализации ПАО ИСК «Домостроитель» исключительного права на заключение такого договора, как собственника объектов капитального строительства, расположенных на данном земельном участке, то выкупная цена должна рассчитываться в размере 70% кадастровой стоимости земельного участка, а не 20%.

                   Управление Росреестра посчитало, что площадь выкупаемого земельного участка явно превышает площадь земельного участка, необходимую для использования объектов капитального строительства.

                 АО ИСК «Домостроитель» обратилось в Управление Росреестра с заявлением № 45 от 06.07.2021г. на уведомление № КУВД-001/2021-19163186/2 от 20.05.2021г., которое содержало возражения на основания приостановления регистрационных действий, копии заявления о выкупе земельного участка от 18.03.2015г., копии заявления о разъединении земельных участков от 29.05.2015г. (которыми подтверждено обращение АО ИСК «Домостроитель» за выкупом земельного участка в 2015 году). В указанном заявлении АО ИСК «Домостроитель»:

- обосновало размер выкупаемого земельного участка, представив подтверждающий документ - Градостроительное обоснование на использование земельного участка, которым уполномоченная организация ООО «Консоль», сделала заключение о том, что земельный участок площадью 9500 кв.м является необходимым и достаточным для использования и эксплуатации нежилых зданий производственно-складской базы; здания, находящиеся в собственности, и прилегающая к ним территория, составляют единый и неотъемлемый технологический комплекс;

- обосновало дату обращения за выкупом земельного участка в 2015 году, которое подтверждает право на выкуп земельного участка исходя из кадастровой стоимости на 01.01.2013г., то есть на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган на основании пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017;

- обосновало размер платы 20% кадастровой стоимости теми обстоятельствами, что в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Самарской области от 30 сентября 2015 г. N 618 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и о признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Самарской области» (далее - Постановление) выкупная стоимость земельного участка была рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения ПАО ИСК «Домостроитель» с заявлением о выкупе, то есть до 01.01.2021 г., выкупная цена земельного участка в Договоре была установлена правомерно, в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 Постановления (права собственности ПАО ИСК «Домостроитель» на нежилые помещения, расположенные на рассматриваемом земельном участке, возникли в порядке приватизации до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации).

              Управление Росреестра направило в адрес Департамента управления имуществом г.о. Самара уведомление № КУВД-001/2021 -19163186/3 от 02.08.2021г. о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав. Из содержания указанного уведомления следует, что АО ИСК «Домостроитель» не устранило причины приостановки, кроме обоснования выкупаемой площади земельного участка.

             АО ИСК «Домостроитель» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением № 11 от 15.02.2022 г., а также с обращением № 8 от 07.02.2022 г., в которых содержатся возражения, их обоснования.

              В ответ на прямое обращение АО ИСК «Домостроитель» от 07.02.2022 г. № 8, Управление Росреестра по Самарской области оставило в качестве единственной причины отказа в государственной регистрации прав ту, что расчет цены земельного участка был произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2013г. -9 350 000 рублей, а, не исходя из кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2021г - 16 371 160 рублей.

               Управление Росреестра по Самарской области направило в адрес Департамента управления имуществом г.о. Самара уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001 /2021-19163186/11 от 22.02.2022г. АО ИСК «Домостроитель» не было уведомлено об отказе. Обратившись с запросом в Департамент, АО ИСК «Домостроитель» 28.04.2022г. был получен ответ Департамента от 26.04.2021г. за № 15-07-10/16712 с приложением копии уведомления Управление Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации прав, договора купли-продажи земельного участка № 001329кп от 12.04.2021г.

  Заявитель, полагая, что отказ Управления Росреестра по Самарской области незаконен и необоснован, нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

  Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

 Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

           Отказ Управления мотивирован следующим: заявление о выкупе земельного участка было подано АО ИСК «Домостроитель» в 2015 году. На тот период, до 01.01.2019г. действовала кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013г. Решением Самарского областного суда от 16.04.2020г. по делу №3а-353/2020 установлена кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка, равная его рыночной стоимости, которая была применена при выкупе земельного участка, то есть 9 350 000 рублей. Сославшись на абзац 5 ст.24.20 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ №135-Ф3), в редакции, действующей на момент оспаривания в суде кадастровой стоимости и внесения ее в ЕГРН, в порядке установленном ст.24.18 ФЗ №№135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН. Управление Росреестра по Самарской области посчитало, что в связи с тем, что дата подачи в суд административного иска 12.12.2019г., следовательно кадастровая стоимость, установленная указанным решением суда, подлежит применению только с 01.01.2019г. и, учитывая утверждение после данной даты новых результатов кадастровой стоимости, до 01.01.2021г. Заинтересованное лицо посчитало, что, примененная в договоре купли-продажи кадастровая стоимость 9 350 000 рублей, не действовала как на момент подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, так и на момент заключения самого договора купли-продажи. Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации прав в связи с тем, что при заключении договора купли-продажи применению подлежит кадастровая стоимость, действующая на 01.01.2021 г., т.е. 16 371 160 рублей.

          Между тем, суд не находит оснований для признания довод регистрирующего органа обоснованными.

          Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

             В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

               Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. N 278).

                 Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 53 Обзора судебной практики N 3 (2020), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2020 под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.). Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

               В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов.

              Кроме того, в части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ закреплены самостоятельные основания, препятствующие государственной регистрации прав, а именно: когда сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (п. 12); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

            Заключенный сторонами договор купли-продажи земельного участка от 12 апреля 2021 г. № 001329кп подписан уполномоченными лицами, правоспособными и дееспособными сторонами, с соблюдением его формы, содержит существенные условия сделки, стороны выполнили существенные условия сделки, в том числе в срок, предусмотренный Договором, покупателем была произведена оплата земельного участка в сумме 1 870 ООО рублей, что подтверждается платежным поручением № 172 от 04.05.2021г., а также земельный участок передан по акту приема-передачи от 11.05.2021г.

               Вместе с тем Управление не вправе давать оценку сумме Договора и ее расчету, по которым стороны Договора пришли к соглашению. Кроме того, вышеуказанный Договор не признан недействительным в судебном порядке, не является ничтожным.

                Устанавливая цену земельного участка в Договоре в размере 1 870 000 рублей, стороны исходили из кадастровой стоимости земельного участка в размере 9 350 000 рублей. 

                  Указанная кадастровая стоимость была установлена решением Самарского областного суда от 16.04.2020г. по делу №3а- 353/2020, по состоянию на 01.01.2013 г., т.е. на момент подачи АО ИСК «Домостроитель» заявления о выкупе земельного участка в 2015 году действительна кадастровая стоимость в размере 9 350 000 рублей.

                 Суд обращает внимание, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником строения, должна определяться исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (пункт 6 Обзора Судебной Практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017).

               В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 135-ФЗ) согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

                 Таким образом, сведения о кадастровой стоимости 9 350 000 рублей, установленные решением суда, для цели продажи земельного участка применяются с 1 января календарного года, в котором было подано заявление о выкупе, то есть с 01.01.2015 года. Стороны Договора выполнили свои обязательства, предусмотренные Договором.

   При изложенных обстоятельствах, отказ Управления Росреестра по Самарской области следует признать незаконным.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

              В силу статьи 201 АПК РФ суд полагает необходимым   в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя обязать  заинтересованное лицо по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б, за АО ИСК «Домостроитель» на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в городском округе Самара №001329кп от 12.04.2021 г., с учетом протокола разногласий от 27.04.2021 г. к договору купли-продажи №001329кп от 12.04.2021 г.

       При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, с отнесением расходов по государственной пошлине на регистрирующий орган. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить. Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 22 февраля 2022 года № КУВД-001/2021-19163186/11 в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б.

            Обязать  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в десятидневный срок по вступлении настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0739001:38, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Совхозный проезд, Д.12Б, за АО ИСК «Домостроитель» на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в городском округе Самара №001329кп от 12.04.2021 г., с учетом протокола разногласий от 27.04.2021 г. к договору купли-продажи №001329кп от 12.04.2021 г.

              Взыскать с  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу Акционерного общества инвестиционно-строительная компания "Домостроитель" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

        Выдать заявителю справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

О.В. Коршикова