ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-7377/2022

11АП-7380/2022

Дело № А65-31800/2021

г. Самара

17 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 17.08.2022

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от 08.08.2022;

от иных лиц– не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 августа 2022 года 

апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани",

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 апреля 2022 года по делу № А65-31800/2021 (судья Савельева А.Г.) 

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о  взыскании 1743999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о  взыскании судебной неустойки,

и по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 110235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) односторонний отказ комитета от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г., содержащийся в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ,

при участии третьих лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (далее - ответчик) о взыскании  1743999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о  взыскании судебной неустойки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2022г. к производству принят встречный иск Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 110235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа комитета от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г., содержащийся в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.02.2022г. к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Признан незаконным односторонний отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань от договора №9006-95 от 30.12.2019г. В удовлетворении оставшейся части встречного иска отказано. С Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскано 6000 руб. расходов по госпошлине".

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции в части встречного искового требования о признании незаконным одностороннего отказа Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань от договора №9006-95 от 30.12.2019; принять новый судебный акт, удовлетворить первоначальные исковые требования истца: обязать освободить нежилые помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 306, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> возвратить их по акту приема-передачи в Комитет; взыскать с ИП М.Ю.Айзенберга в бюджет города Казани штраф в размере годовой арендной платы по договору аренды от 30.12.2019 №9006-95 в сумме 1 743 999 руб. 96 коп.; взыскать с ИП М.Ю.Айзенберга в пользу Истца денежные средства в размере 5 000 руб. 00 коп. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления в законную силу до дня его фактического исполнения.

Апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает следующие доводы. 

П.6.7 установлены основания для одностороннего расторжения договора. Стороны  добровольно согласовали условие в договоре аренды, которое наделяет правом каждую из сторон в любое время отказаться от договора, заранее предупредив об этом своего контрагента, не противоречит законодательству, ввиду чего, само по себе не может влечь недействительности данного условия.

Из-за существенных нарушений условий договора №9006-95 письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх Ответчик был уведомлен об одностороннем отказе от исполнения Договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, в части отказа в удовлетворении требований ИП ФИО2 о взыскании с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» неосновательного обогащения в 110 235, 12 руб., принять новый судебный акт, назначить судебную экспертизу по определению площади нежилых помещений 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, ссылаясь на нарушение норм материального права и норм процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает следующие доводы. 

Выводы суда первой инстанции об отсутствии допустимых доказательств и непринятии Технического паспорта от 2021 года, решения УФАС по РТ по делу №016/10/18.1-1642/2021 в качестве доказательств основаны на неверном толковании права. В рассматриваемом деле, технический паспорт был составлен кадастровым инженером в отношении нежилого помещения. Суд первой инстанции необоснованно не ставил вопрос относительно допустимости представленных доказательств и не выносил вопрос на обсуждение сторон о необходимости проведения судебный экспертизы по делу. 

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика заявил отказ от апелляционной жалобы, просил производство по апелляционной жалобе ИП ФИО2 прекратить.

Согласно статье 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда, поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 Кодекса.

Ходатайство об отказе от апелляционной жалобы подписано представителем ИП ФИО2 - ФИО3, полномочия которого подтверждены доверенностью от 08.08.2022.

Принимая во внимание, что отказ заявителя от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьями 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять отказ от апелляционной жалобы.

В связи с отказом заявителя от апелляционной жалобы и принятием его судом производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению в соответствии со статьей 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывов не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании указанных норм, судом апелляционной инстанции проверка судебного акта осуществляется в пределах, заявленных в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 30.12.2019 по результатам аукциона заключен договор №9006-95 аренды нежилых помещений, по которому ответчику переданы в пользование нежилые помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, для использования под торговлю, бытового обслуживания населения, реализации лекарственных препаратов и изделий лекарственного характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, он, воспользовавшись положениями пункта 6.7 договора Письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх (т.1 л.д.53-54) уведомил ответчика об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения, и указал на необходимость внесения арендной платы до 05.10.2021г.

Начиная с 08.09.2021г. ответчик производил оплату задолженности, которая к моменту обращения истца в суд отсутствовала, что подтверждается представленными ответчиком платёжными поручениями и самим истцом в исковом заявлении.

Истец, полагая договор прекратившимся, просит взыскать с ответчика предусмотренный пунктом 5.2.1 договора штраф за неиспользование помещений, а также обязать ответчика освободить их, с присуждением неустойки за неисполнение решения.

Оспаривая законность отказа от договора ответчиком предъявлен встречный иск о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа комитета от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г., содержащийся в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ.

Судом первой инстанции исследован вопрос правомерности отказа истца от договора, с учетом заявления ответчика о злоупотреблении истцом своим правом, и установлено следующее.

Согласно п.6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнений условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 ГК РФ в случаях:

 - невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения; 

- неиспользования арендованного имущества Арендатором в течении трех месяцев; 

- неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств, предусмотренных условиями Договора, а именно п.1.1. (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, п.п. 4.4.2, 4.4.5- 4.4.10, 4.4.12-4.4.14, 4.4.16-4.4.21, 5.2.1, 5.2.2, п.6.1, 7.4.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. Цель данной нормы состоит в защите слабой стороны договора. Следовательно, подразумеваемый в ней запрет не может распространяться на случаи, когда в договоре, лишь одна из сторон которого выступает в качестве предпринимателя, право на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора предоставлено стороне, не являющейся предпринимателем.

Из пункта 9 вышеуказанного постановления следует, что когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Оценивая с точки зрения указанных позиций действия сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г. ответчик, не обладая статусом предпринимателя, и являясь слабой стороной договора, не имел возможности повлиять на текст договора, следовательно, договор был подписан им в том виде, в каком он был предложен истцом. В этой связи суд посчитал необходимым при разрешении вопроса о прекращении договора основываться на нормах закона с учётом положений договора, дающих право арендодателю на отказ от него.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции отмечает следующее. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Порядок расторжения договора установлен статьей 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

  В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частями 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем, из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"  разъяснено, что при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. В частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (п.10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Пунктом п.6.7 договора предусмотрено право только одной из сторон договора - арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнений условий договора. 

Принимая во внимание приведенные выше правовые подходы, определенное при заключении договора аренды приоритетное условие только для арендодателя на отказ от договора с условиями, ухудшающими положения арендатора по сравнению с законодательным регулированием, а также значение для ведения предпринимательской деятельности арендатора с учетом рискового характера таковой, суд апелляционной инстанции оценивает данное условия договора (п.6.7 договора) как нарушающее баланс интересов сторон, и не подлежащее применению с учетом действия диспозитивных норм (п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). 

В этой связи встречное требование о признании недействительным одностороннего отказа комитета от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г., содержащийся в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ полежит рассмотрению с учетом приведенной оценки, а также следующего.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является по общему правилу оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и указав на отказ от договора, истец фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, что не является допустимым. 

Из материалов дела следует, что в кратчайший срок после получения требования об оплате, существующая задолженность была погашена ответчиком. На момент обращения истца с настоящим иском, задолженность по арендной плате отсутствовала

Вместе с тем, данное правило не является императивным, предусматривает лишь право истца требовать расторжения договора, следовательно, предусматривает не обязанность, а право суда применить данное правило при условии оценки всех имеющихся в деле доказательств.

Оценивая правоотношения сторон, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заявлением отказа от договора истец преследовал цель исключить возможность участия ответчика в выкупе помещения, поскольку претензия от 02.09.2021г. была направлена после указания ответчика на намерение приобрести помещение в собственность и возникновения спора по площади помещения, в том числе, с обращением в УФАС по РТ. Указанное, в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  является злоупотреблением правом со стороны истца.

Данные выводы истцом не опровергнуты.

Таким образом, односторонний отказ арендодателя от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019, выраженный в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ противоречит, является недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ), фактически направлен на досрочное прекращение и лишение права аренды Истца в отношении вышеуказанного имущества.

Следовательно, встречный иск в части признания незаконным отказа Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань от договора №9006-95 от 30.12.2019г. правомерно удовлетворен судом первой инстанции. 

Поскольку договор не прекращен, оснований для обязания ответчика освободить арендуемые им помещения и о взыскании судебной неустойки не имеется. 

По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы истца признаются судом апелляционной инстанции необоснованными. 

В удовлетворении требования истца о взыскании штрафа в связи с неиспользованием помещений, согласно пункту 5.2.1 договора правомерно отказано судом первой инстанции  в силу следующего.

Истец в качестве доказательств неиспользования ответчиком помещений по назначению, ссылается на два акта осмотра – №КЗИО/956 от 25.01.2021 и №КЗИО/1757 от 16.08.2021 (т.1 л.д.32-33). 

Между тем, оба указанных акта составлены в определенный узкий временной отрезок – при визите представителя истца в арендуемое ответчиком помещение: в 16:50 25.01.2021г. и в 14:40 16.08.2021г., осмотр проводился истцом через оконный проём, поскольку помещение было закрыто.

Вместе с тем, тот факт, что помещения были закрыты в момент явки истца для осмотра, само по себе не может свидетельствовать о том, что ответчиком  не велась в них деятельность или помещения использовались не по прямому назначению. Истец не уведомлял ответчика о намерении посетить арендуемый объект, чтобы ответчик находился в нём в соответствующее время и обеспечил доступ к муниципальному имуществу. Причины отсутствия ответчика в арендуемых им помещениях и их закрытие в конкретный период времени истцом не устанавливались. Более того, в акте от 16.08.2021г. установлен факт наличия в помещении имущества (швейные машинки), что косвенно свидетельствует об использовании помещения ответчиком для бытового обслуживания населения. Из представленной ответчиком вацап-переписки с представителем истца, усматривается, что арендатор не уклонялся от диалога с арендатором и не препятствовал его доступу в помещения. Ответчиком, по исполнение договора аренды, были заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществлён ремонт в арендуемом помещении с целью его использования. Ответчиком был заключен договор на корпоративное обслуживание по доставке еды для питания сотрудников. 

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не доказан факт неиспользования ответчиком помещения или использования его не по назначению, что исключает применение к нему ответственности в виде штрафа.

Доводы истца о несообщении ответчиком сведений о смене фамилии, как нарушение пункта 4.4.20 договора, судом не приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство в претензии от 02.09.2021г. не являлось основанием для заявления отказа от договора и не повлекло неясности в определении субъектного состава участников договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г. в рамках настоящего дела.

В части отказа в удовлетворении материальных требований по встречному иску решение не обжалуется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Государственная пошлина в размере 3 000 рублей, уплаченная за рассмотрение апелляционной жалобы ИП ФИО2, подлежит возвращению заявителю из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от апелляционной жалобы.

Производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 апреля 2022 года по делу № А65-31800/2021 прекратить.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 апреля 2022 года по делу № А65-31800/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 и федерального бюджета госпошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   Л.Л. Ястремский

 

Д.А. Дегтярев