АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А28-11153/2022

02 ноября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2023.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чиха А.Н.,

 

при участии представителя от истца:

ФИО1 (доверенность от 08.09.2023)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

индивидуального предпринимателя ФИО2 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2023

по делу № А28-11153/2022 Арбитражного суда Кировской области

 

по иску Малмыжского районного потребительского общества 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

о признании ничтожным предварительного договора 

 

и по встречному иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Малмыжскому районному потребительскому обществу 

о признании права собственности на объекты недвижимости

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Малмыжское районное потребительское общество (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о признании незаключенным предварительного договора от 25.01.2022 купли-продажи земельного участка площадью 12 665 квадратных метров, с кадастровым номером 43:17:310108:422, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения производственной базы и обслуживания территории, с расположенными на нем водной скважиной и водонапорной башней. 

Исковое требование основано на статьях 153, 154, 429 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что подписанный сторонами предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Предприниматель на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обратился в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу о признании права собственности водной скважины и водонапорной башни вместе с земельным участком и об обязании Общество сделать межевание земельного участка с кадастровым номером 43:17:310108:422 в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора купли-продажи. 

Арбитражный суд Кировской области решением от 15.02.2023 отказал в удовлетворении требования Общества и частично удовлетворил встречные требования Предпринимателя, обязав Общество провести межевание земельного участка с кадастровым номером 43:17:310108:422 в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу; отказал в удовлетворении остальной части встречных требований.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 22.05.2023 отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска Общества и в части удовлетворения встречного требования Предпринимателя и принял в указанной части новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил требование Общества, признав незаключенным предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка с расположенными на нем водной скважиной и водонапорной башней, и отказал в удовлетворении встречного иска Предпринимателя.

Не согласившись с названным судебным актом, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить вынесенное апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права. 

Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы указывает на согласовании сторонами всех существенных условий договора, в том числе индивидуально-определенные характеристики продаваемых объектов недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшегося постановления и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие. 

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителя Общества, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Общество (продавец) и Предприниматель (покупатель) подписали предварительный договор от 25.01.2022 купли-продажи земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого Общество продало, а Предприниматель купил водную скважину и водонапорную башню вместе с земельным участком, на котором они находятся; отчуждаемый земельный участок принадлежит Обществу на основании выписки из ЕГРН № 43:17:310108:422-43/043/2020-1 от 24.09.2020, кадастровый номер 43:17:310108:422. Площадь участка 12 665 квадратных метров. Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для размещения производственной базы и обслуживания территории. Общество обязуется до заключения основного договора провести межевание данного земельного участка. Адрес: 

<

...>. 

Предварительный договор дополнен истцом «от руки» следующим условием: «Обязуемся в течение трех месяцев размежевать данный земельный участок и подготовить документы для заключения основного договора купли-продажи». 

Согласно пункту 2.1 предварительного договора по заявлению сторон водная скважина, водонапорная башня и земельный участок оцениваются и продаются за               500 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора. Предварительный договор имеет силу расписки. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании настоящего договора. 

Пунктом 4.2 предварительного договора предусмотрено, что водная скважина, водонапорная башня и земельный участок передаются Обществом Предпринимателю в момент подписания предварительного договора, который по обоюдному согласию сторон является передаточным актом; обязательство по передаче земельного участка считается выполненным. 

Согласно пункту 5.1 предварительного договора право на водную скважину, водонапорную башню и земельный участок подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у покупателя с момента такой регистрации. 

Посчитав, предварительный договор незаключенным Общество  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель предъявил встречные требования о признании права собственности на объекты недвижимости и земельный участок, основанные на оспариваемом договоре, а также об обязании истца (продавца) выполнить межевание земельного участка.

Судебные инстанции, оценив условия спорного предварительного договора, квалифицировали его в качестве договора купли-продажи будущей вещи. Выводы суда в этой части соответствуют обстоятельствам дела и сторонами не оспариваются.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Предметом сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками, то есть индивидуально-определенные объекты. 

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) также разъяснено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

По смыслу статей 1, 10 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 1.1 спорного договора предусмотрено, что истец продает ответчику водную скважину и водонапорную башню вместе с земельным участком с кадастровый номер 43:17:310108:422, площадью 12 665 квадратных метров. При этом Общество обязуется до заключения основного договора провести межевание данного земельного участка.

В рассмотренном случае на земельном участке с кадастровым номером 43:17:310108:422 расположено несколько иных зданий, кроме отчуждаемых по спорному договору объектов, а потому для продажи спорных объектов требуется предварительный раздел земельного участка в целях образования земельного участка (участков), передаваемого в собственность покупателя; условие о границах такого участка (участков) составляет существенное условие о предмете такого договора.

Вместе с тем, названные условия договора не содержат описания будущих границ земельного участка (участков), в том числе отсутствует согласованная сторонами в качестве приложения к договору схема (хотя бы приблизительная) таких границ, которая позволила бы установить общую волю сторон на отчуждение (приобретение) конкретного имущества. Стороны не составили во исполнение договора какой-либо документ (например, акт о передаче), который бы восполнял указанные отсутствующие сведения.

При отсутствии в договоре какого-либо описания предмета сделки (в части границ земельного участка), установление действительной воли сторон путем толкования условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не представляется возможным.

С учетом изложенного, поскольку стороны не указали индивидуально-определенные характеристики объектов продажи или иные сведений, которые бы позволили идентифицировать продаваемый земельный участок на дату его передачи покупателю, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности оспариваемого предварительного договора, подписанного между сторонами, так как он не содержит условий, позволяющих установить предмет договора в указанной части.

Требование ответчика о признании за ним права собственности водной скважины и водонапорной башни вместе с земельным участком правомерно оставлено без удовлетворения, так как такое требование противоречит пункту 2 статьи 218, пунктам 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 10 Постановления № 54, поскольку земельный участок под зданиями не сформирован, а также отсутствуют доказательства фактической передачи покупателю земельного участка в определенных границах.

Поскольку отсутствие согласованных сторонами условий об идентификации земельного участка в целях его межевания и последующей передачи покупателю не позволяет указать в резолютивной части судебного акта конкретные параметры межевания исходного земельного участка, следовательно, с учетом статей 16 и 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» такое решение суда в указанной части не может обладать признаками исполнимости.

Кроме того, в абзаце 2 пункта 5 Постановления № 54 прямо указано на то, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в силу пункта 10 того же постановления Пленума эта правовая позиция применима и в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, апелляционный суд правомерно заключил о том, что требование о межевании земельного участка само по себе не может быть удовлетворено, так как не вытекает из характера спорных отношений сторон.

Оснований для иных выводов у суда округа исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и правоотношений сторон, не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права и не свидетельствует о наличии в принятом постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки. 

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо. 

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшегося апелляционного постановления не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2023 по делу                № А28-11153/2022 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

А.Н. Чих