ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А55-42960/2024

город Самара

21 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Кузнецова К.М., Митиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником заместителя председателя суда Ивановой А.И., от истцов представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; от ответчика: директор ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ, приказ от 07.10.2025) рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Детальавторесурс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2025 по делу № А55-42960/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Детальавторесурс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании долга и неустойки, третье лицо: ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Детальавторесурс" (далее – ООО "Детальавторесурс", ответчик) о взыскании 2 871 956 руб. 35 коп., в том числе: 769 315 руб. 18 коп. основной долг по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за период с 01.06.2024 по 26.09.2024, 288 498 руб. 28 коп. неустойка за период с 26.10.2023 по 27.09.2024, 1 608 142 руб. 89 коп. неустойка за период с 07.12.2023 по 20.05.2025, 206 000 руб. неустойка за просрочку внесения арендного платежа за период с 12.08.2023 по 26.09.2024 (уточненный исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО4 (далее – ФИО4, третье лицо), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3)

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2025 ИП ФИО3 (далее – ИП ФИО3, соистец) привлечен в дело в качестве соистца и просил взыскать с ответчика 1 069 822 руб. 64 коп., в том числе: 154 845 руб. основной долг по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за октябрь 2024 года, 154 845 руб. основной долг по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за ноябрь 2024 года, 181 611 руб. 42 коп. основной долг по оплате переменной части по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за октябрь 2024 года, 116 816 руб. 21 коп. основной долг по переменной части арендной платы по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023, 461 705 руб. 01 коп. неустойка (уточненные исковые требования).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2025 иск ИП ФИО2 удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 143 440 руб. из них: 769 315 руб. 18 коп. задолженность по переменной части арендной платы по договору аренды №АН07/08 за период с 01.06.2024 по 26.09.2024, 56 903 руб. 19 коп. неустойка за нарушение сроков внесения постоянной части арендной платы за период с 26.10.2023 по 27.09.2024; 317 222 руб. 57 коп. неустойка за нарушение сроков внесения переменной части арендной платы за период с 07.12.2023 по 20.05.2025, а также расходы по госпошлине в сумме 62 755 руб., а остальной части иска отказано. Иск ИП ФИО3 удовлетворен частично, с ответчика в пользу соистца взыскано 699 193 руб. 67 коп. из них: 309 690 руб. задолженность по постоянной части арендной платы за период с октября по ноябрь 2024 года, 298 427 руб. 63 коп. задолженность по оплате переменной части арендной платы, 91 076 руб. 04 коп. неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также госпошлина в размере 57 095 руб., в остальной части иска отказано.

Ответчик обжаловал судебный акт суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2025 изменить, в исках отказать.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что арендатору на основании пункта 5.2.1 договора аренды были предоставлены арендные каникулы с целью проведения ремонтных работ. 

Заявитель указывает, что добросовестно вносил арендную плату, кроме того получив от истца уведомление о расторжении договора с просьбой освободить помещение до 30.11.2024, ответчик освободил помещение 09.10.2024, в связи с чем основания для удовлетворения исков отсутствуют. 

Ответчик полагает, что суд первой инстанции необоснованно при применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил неустойку до двукратной ставки рефинансирования, не мотивировав невозможность снижения неустойки до однократной ставки рефинансирования.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО3 решение просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.08.2023 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды № АН 07/08 , согласно которому истец передал во временное владение и пользование часть нежилого помещения в нежилом здании по адресу: 

<

...> стр 1 с кадастровым номером 63:09:0102155:694, общей площадью -706,2 кв.м. Дополнительным соглашение от «01» ноября 2023г., арендатор принял во временное владение и пользование дополнительно нежилые помещения в нежилом здании по адресу: 

<

...> общей площадью 90.7кв.м.

В соответствии с пунктом 1.3 договора объект передавался арендатору для целей использования: производство автомобильных компонентов складирование готовой продукции.

Нежилое помещение было передано по акту приема - передачи от 01.11.2023.

В соответствии с пунктом 5.1. договора аренды № АН 07/08 арендатор обязался выплачивать арендодателю в течение срока аренды следующие платежи:

- постоянную часть арендной платы за пользование Объектом;

- переменную часть арендной платы за пользование Объектом;

- обеспечительный взнос;

Согласно пункту 5.2. договора аренды, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2024, арендная плата за предоставленные нежилое помещение составила 154 845 руб. ежемесячно в том числе: 141 240 руб. из расчета 200 руб./кв.м. в отношении нежилых помещений площадью 706,2 кв.м., 13 605 руб. в месяц из расчета 150 руб./кв.м. в отношении нежилых помещений 90,7 кв.м.

Согласно пункту 5.2.1 договора с момента подписания акта приема - передачи арендатору арендодателем предоставляются арендные каникулы сроком на 3 месяца с даты подписания договора с целью проведения арендатором ремонтных работ (неотделимых улучшений) согласно пункту 2.3.4. В случае расторжения договора стоимость произведенных и согласованных работ, зачтенных в счет арендной платы в период арендных каникул, не возвращается. В случае невыполнения работ согласно пункту 2.3.4. арендная плата начисляется и оплачивается арендатором в полном объеме.

Пункт 2.3.4. предусматривает право арендатора выполнить неотделимые улучшения помещения в следующем объеме: реконструкция перегородок, ремонт санузла, частичная заливка полов, установка счетчика электроэнергии, монтирование розеток, установка освещения помещения.

Пункт 5.2.2 договора предусматривал, что оплата постоянной части арендной платы за объект производится арендатором ежемесячно на расчетный счет Арендодателя равными платежами, не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу аренды. За первый месяц аренды арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы в течение 5 дней с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 5.4.3 договора оплата переменной части арендной платы за объект производится арендатором ежемесячно, начиная с даты подписания акта приема-передачи объекта, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета с приложением расчета размера переменной части арендной платы за объект и акта оказанных услуг за отчетный месяц.

По условиям договора аренды, за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа от суммы постоянной части арендной платы, а также расторжения договора аренды в случае, если арендатор своевременно и в полном объеме не вносит арендные платежи более 2 раз подряд (пункт 6.3 договора).

Согласно пункту 8.3. договора аренды настоящий договор может быть расторгнут досрочно каждой из сторон с письменного уведомления другой стороны за 60 дней до даты расторжения договора.

По расчету истца ИП ФИО2 задолженность ответчика составила 2 871 956 руб. 35 коп., в том числе: 769 315 руб. 18 коп. основной долг по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за период с 01.06.2024 по 26.09.2024, 288 498 руб. 28 коп. неустойка за период с 26.10.2023 по 27.09.2024 по постоянной части арендной платы, 1 608 142 руб. 89 коп., неустойка за период с 07.12.2023 по 20.05.2025 по переменной части арендной платы, 206 000руб. неустойка за невнесение арендного платежа за период с 12.08.2023 по 26.09.2024.

ИП ФИО2 направил в адрес ответчика претензию, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно выписки из ЕГРН с 27.09.2024 собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 63:09:0102155 площадью 11860, 9 кв.м., расположенном по адресу: г.Тольятти, Автозаводской район, ул. Транспортная, д.22 стр.1 является ФИО3 на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 24.09.2024.

ИП ФИО2 уведомления исх. №б/н от 30.09.2024 известил ответчика о расторжении договора недвижимого имущества №АН 07/08 от 07.08.2023 и просил передать помещение 30.11.2024.

11.12.2024 ИП ФИО3 направил ответчику требований о возврате помещения и оплате задолженности по договору.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве соистца привлечен ИП ФИО3, который просил взыскать с ответчика 1 069 822 руб. 64 коп., в том числе: 154 845 руб. основной долг по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за октябрь 2024 года, 154 845 руб. основной долг по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за ноябрь 2024 года, 181 611 руб. 42 коп. основной долг по оплате переменной части по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за октябрь 2024 года, 116 816 руб. 21 коп. основной долг по переменной части арендной платы по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023, 461 705 руб. 01коп. неустойки.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт передачи арендодателем ответчику спорного помещения подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик в материалы дела не представил доказательств оплаты арендных платежей за потребленные коммунальные ресурсы за период с 01.06.2024 по 26.09.2024. Кроме того, акт сверки задолженности на сумму 769 315 руб. 18 коп. подписан со стороны ответчика 21.10.2024 по ЭДО без замечаний и возражений.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требования ИП ФИО2 в части взыскания задолженности в размере 769 315 руб. 18 коп. основного долга по переменной части арендной платы по договору аренды № АН 07/08 от 07.08.2023 за период с 01.06.2024 по 26.09.2024 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения ответчика против удовлетворения иска, со ссылкой на пункт 5.2.1 договора аренды, согласно которому арендатор имел право не оплачивать арендную плату с момента подписания договора за период с 07.08.2023 по 07.11.2023, судом первой инстанции обоснованно отклонены.

Из содержания пункта 5.2.1. следует, что необходимым условием для предоставления арендных каникул является проведение ремонтных работ (неотделимых улучшений) согласно пункту 2.3.4. В случае невыполнения работ согласно пункту 2.3.4. арендная плата начисляется и оплачивается арендатором в полном объеме.

Вместе с тем, ответчик не представил в материалы дела доказательства выполнения условий пункта 2.3.4. договора аренды в полном объеме.

Представленные ответчиком в материалы дела договор подряда №28-08-23/25 от 28.08.2023 на проведение работ по устройству бетонного полов, договор №11/08 от 11.08.2023 на проведение демонтажных и монтажных работ, акты КС-2, КС-3 по указанным договорам, не подтверждают выполнения всего комплекса работ, предусмотренных пунктом 2.3.4. договора аренды.

При этом суд первой инстанции учел, что истец предъявил к взысканию переменную часть арендной платы, то есть за фактически потребленные коммунальные услуги за период с июня по сентябрь 2024 года.

ИП ФИО2 также просил взыскать с ответчика 288 498 руб. 28 коп. неустойки за период с 26.10.2023 по 27.09.2024 за нарушение сроков внесения постоянной части арендной платы, 1 608 142 руб. 89 коп. неустойки за период с 07.12.2023 по 20.05.2025, за нарушение сроков внесения переменной части арендной платы, 206 000 руб. неустойки за период с 12.08.2023 по 26.09.2024 за просрочку внесения обеспечительного платежа. 

Факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден материалами дела.

Суд первой инстанции, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению ответчика, пришел к выводу, что установленный договором размер пени (0,5%) является чрезмерно высоким, в связи с чем, уменьшил размер подлежащей взысканию суммы неустойки до двухкратной ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату вынесения решения, с целью сохранения баланса интересов сторон, не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций.

По расчету суда первой инстанции размер неустойки за нарушение сроков внесения постоянной части арендной платы за период с 26.10.2023 по 27.09.2024 составил 56 903 руб. 13 коп.

Размер неустойки за нарушение сроков внесения переменной части арендной платы за период с 07.12.2023 по 20.05.2025 составил 317 222 руб. 57 коп.

Во взыскании с ответчика 206 000 руб. неустойки за период с 12.08.2023 по 26.09.2024 за просрочку внесения обеспечительного платежа судом первой инстанции отказано.

ИП ФИО2 возражений против частичного отказа судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки не заявил. 

При рассмотрении исковых требований ИП ФИО3 суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что после 24.09.2024 ИП ФИО3 являлся управомоченным лицом на сдачу объектов недвижимости в аренду. 

Кроме того, ответчик подписал акт № 1096 от 31.10.2024, счет на оплату №1202 от 09.10.2024 через систему ЭДО, направленные ИП ФИО3, что подтверждает факт уведомления о смене собственника.

Оценив, по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно признал требования ИП ФИО3 подлежащими частичному удовлетворению в размере 309 690 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с октября по ноябрь 2024 года, 298 427 руб. 63 коп. задолженности по оплате переменной части арендной платы за период с октября по ноябрь 2024 года.

Довод заявителя апелляционной жалобы об освобождении арендатором помещения 09.10.2024 судом проверен и отклонен, как несостоятельный.

Учитывая, что согласно пункту 8.3. договора аренды арендные отношения между сторонами являются прекращенными 30.11.2024, доказательства возврата помещений из аренды до декабря 2024 не представлены, а само по себе неиспользование помещений, находящихся в аренде, как и досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), выводы суда первой инстанции о наличии у ответчика как у арендатора обязанности по оплате арендных платежей за октябрь, ноябрь 2024 соответствуют представленным в дело доказательствам.

Вывод суда первой инстанции о том, что акт о порче имущества от 05.11.2024 подписанный в одностороннем порядке директором ответчика ФИО5, информационное письмо о причинении ущерба в размере 200 000 руб. не могут служить надлежащим доказательством вины арендодателя в произошедшей порче имущества, является правомерным, в связи с чем основания для зачета данной суммы в счет арендной платы у суда отсутствуют.

В обоснование задолженности по оплате в период октябрь, ноябрь 2024 по переменной части арендной платы соистец ИП ФИО3 представил договор энергоснабжения №3076 от 22.10.24, счет - фактура №50789 от 31.10.2024, акт - расчет №3076 от 31.10.2024, платежное поручение №40 от 14.11.2024, счет - фактура №56127 от 30.11.2024, акт расчет №3076 от 30.11.2024, платежные поручения №27 от 02.11.2024, №28 от 02.11.2024, акты снятия показаний прибора учета от 31.10.24, от 30.11.2024.

Ответчик доказательств оплаты арендных платежей по постоянной части арендной платы и платы за потребленные коммунальные ресурсы в период октябрь, ноябрь 2024г. не представил.

ИП ФИО3 также просил взыскать с ответчика 461 705 руб. 01 коп. неустойки за период с 05.10.2024 по 19.12.2024.

Суд первой инстанции при рассмотрении исковых требований соистца также по заявлению ответчика применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер подлежащей взысканию суммы неустойки до двухкратной ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату вынесения решения.

По расчету суда первой инстанции размер неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы составил 91 076 руб. 04 коп.

ИП ФИО3 также не заявил возражений против частичного отказа в удовлетворении исковых требований, в том числе во взыскании неустойки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости снижения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования судом отклоняется по следующим основаниям. 

В статье 333 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В случае, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны следующие разъяснения. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73). Возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункт 74).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для определения соразмерной величины неустойки суды могут исходить из двукратной учетной ставки рефинансирования Банка России, существовавшей в период такого нарушения; в исключительных ситуациях - из однократной ставки рефинансирования.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В рамках рассматриваемого спора ответчик, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил каких-либо доказательств значительного превышения суммы неустойки над размером возможных убытков истца. 

Кроме того ответчиком не представлены доказательства исключительности рассматриваемого случая, который свидетельствует о необходимости применения судами однократной учетной ставки при снижении размера взыскиваемых с ответчика пеней.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.08.2025 по делу № А55-42960/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судьяЕ.Н. Наумова

Судьи К.М. Кузнецов

Е.А. Митина