АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5173/2017

23 января 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой 

Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной 

при участии:

от департамента землепользования города Южно-Сахалинска:

- Васильченко О.В., представитель по доверенности от 24.01.2017 № 74-Д;

от общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России»:

- Рубцова А.А., представитель по доверенности от 01.06.2017 № 2-38/133

от прокуратуры Сахалинской области:

- Моргунова Н.Н., приказ от 19.12.2017 № 8-14-2017 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России»

на решение от 12.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда 06.10.2017

по делу № А59-1999/2016 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Н. Попова, в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, С.М. Синицына,                           А.С. Шевченко.

по иску департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) 

к общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ОГРН 1107799010010, ИНН 7733184810, место нахождения: 125310, г. Москва, шоссе Волоколамское, 88/3) 

о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и освобождении объекта путем его сноса

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (в настоящее время - департамент землепользования города Южно-Сахалинска) (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – ответчик, ДОСААФ) о признании объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601005:0110, площадью 0,9155 га, по адресу: г. Южно-Сахалинск,                ул. Пограничная, 3, под существующий комплекс зданий ДОСААФ самовольной постройкой и возложении обязанности освободить от объекта незавершенного строительства указанный земельный участок путем сноса объекта за счет ответчика в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда, указав право истца осуществить соответствующие действия за счет ДОСААФ со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока. 

Определением суда от 15.06.2016 к участию в деле привлечен прокурор Сахалинской области. 

Решением от 12.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда 06.10.2017, исковые требования департамента удовлетворены.

В кассационной жалобе ДОСААФ просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель приводит доводы о том, что спорный объект незавершенного строительства – общежитие по                   ул. Пограничной передано на баланс ДОСААФ на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 20.07.1992 № 1536. Ссылается на возможность достройки объекта и ввода его в эксплуатацию в рамках договора строительного генподряда от 26.058.2017 № 26/05-354. Считает, что по заявленному требованию истцом пропущен срок исковой давности. Полагает, что суд незаконно отказал в отложении судебного разбирательства. 

В отзывах на кассационную жалобу департамент землепользования города Южно-Сахалинска, прокурор Сахалинской области приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании представитель  ДОСААФ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласились представители департамента землепользования города Южно-Сахалинска, прокуратуры Сахалинской области, и возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просили оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 24.03.2014 № 470-па ДОСААФ предоставлен в аренду земельный участок площадью 9 155 кв.м с кадастровым номером 65:01:0601005:110, расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Пограничная, д.3, под существующий комплекс зданий ДОСААФ, на срок с 17.09.2013 по 31.08.2038. Постановление принято в связи с переоформлением организацией права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

22.04.2014 между департаментом архитектуры и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ДОСААФ (арендатор) заключен договор № 12678 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601005:110, для использования под существующий комплекс зданий ДОСААФ, на срок с 17.09.2013 по 31.08.2038.

Актом от 22.04.2014 оформлена передача земельного участка.

Ранее земельный участок площадью 1,0 га был закреплен на праве бессрочного и бесплатного пользования за Сахалинским областным комитетом ДОСААФ (государственный акт на право пользования землей от 13.10.1983 серии А-I  № 246434). В последующем, из названного земельного участка сформирован в установленном порядке земельный участок площадью 9155 кв.м с кадастровым номером 65:01:0601005:110, право постоянного (бессрочного) пользования на который было зарегистрировано за ДОСААФ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2010.

Департамент, установив, что в границах названного земельного участка находится объект незавершенного строительства, права на который в установленном порядке не оформлены, обратился в арбитражный суд с иском о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, обязав  ДОСААФ освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601005:110 от такой постройки. 

  В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 названной статьи кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (пункт 4 статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи кодекса установлены условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) объект незавершенного строительства может признаваться самовольной постройкой.

По настоящему делу установлено, что спор возник в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601005:110.

Данное установлено актом осмотра земельного участка от  13.10.2015, оформленным по результатам проверки, проведенной специалистами муниципального земельного контроля департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска. В акте отражено, что объект является незавершенным строительством; строительные работы на объекте не ведутся; территория объекта огорожена, однако доступ посторонним лицам возможен. 

Установлено, что спорный объект незавершенного строительства соответствует объекту незавершенного строительства «Общежитие по ул. Пограничной», который, в свою очередь, передан администрацией города Южно-Сахалинска на баланс обкома ДОСААФ с возложением на последнее функций заказчика, для завершения строительства объекта за счет собственных средств (постановление мэра города Южно-Сахалинска от 20.07.1992 № 1536). Передача объекта незавершенного строительства общежития на баланс обкома ДОСААФ подтверждается актом от 01.03.1993.

На объект строительства – общежитие по ул. Пограничной в городе Южно-Сахалинска имеется проектная документация (индивидуальный проект), разработанная проектным институтом «Сахалингражданпроект» согласно которой здание общежития пристраивается к областному дому технической учебы ДОСААФ.

Ранее заказчиком по строительству общежития по ул. Пограничной выступало УКС горисполкома, по просьбе которого общежитие выделено из состава проекта «Сахалинский областной дом технической учебы ДОСААФ» (письмо от 30.04.1985 № 420 о корректировке проектно-сметной документации, адресованное институту «Сахалингражданпроект»). Отвод земельного участка для строительства УКС горисполкома общежития оформлен паспортом земельного участка площадью 0.3 га, выданным управлением главного архитектора города Южно-Сахалинска на основании решения Южно-Сахалинского горисполкома от 21.05.1985 № 132.

Таким образом, названными документами подтверждается, что строительство объекта общежития начато при наличии отвода земельного участка и индивидуальной проектной документации на такое строительство, а также при наличии технических условий на подключение объекта к внешним инженерным сетям.

То, что на момент передачи объекта на баланс ДОСААФ (акт от 01.03.1993) строительство здания общежития не закончено и статус этого объекта имеет – объект незавершенный строительством сторонами не опровергается.

Установлено, что после передачи объекта на баланс ДОСААФ в отношении него строительные работы не осуществлялись.  

В ходе судебного разбирательства по ходатайству сторон в отношении спорного объекта назначалась судебно-строительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Научно-исследовательский центр по строительной экспертизе» (определение от 21.11.2016). На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии объекта проектной документации и градостроительным нормам и правилам, действующим как в период с 1985 года по 1992 год, так и в настоящее время; о фактическом состоянии объекта (состоянии строительных конструкций); возможности завершить строительство объекта и его эксплуатацию; создает ли объект угрозу жизни и здоровья третьим лицам; можно ли признать объект единым объектом с введенным ранее в эксплуатацию зданием.

По поставленным вопросам экспертом ООО «Научно-исследовательский центр по строительной экспертизе» сделаны выводы, которые отражены в заключении от 27.01.2017. Согласно заключению эксперта обследуемый объект представляет собой незавершенное строительством 4-х этажное здание с подвалом под всем зданием. Здание имеет прямоугольную форму с габаритными размерами 54,4х14,6 м; высота от пола 1-го этажа до верха покрытия – 11,2 м; покрытие и перекрытие здания осуществлено из железобетонных плит; со стороны оси 1 обследуемый объект примыкает к существующему 3-х этажному административному зданию. 

По результатам обследования объекта установлено, что в месте примыкания обследуемого объекта к существующему зданию отсутствуют конструктивные элементы, поэтому его невозможно признать единым объектом с существующим зданием.

По состоянию строительных конструкций и выявленных дефектов, повреждений экспертом сделан вывод о возможности выполнения работ по завершению строительства и осуществлению дальнейшей эксплуатации объекта по назначению только при условии разработки проекта и выполнения ремонтных работ, направленных на приведение объекта в соответствии с современными требованиями технических регламентов (норм и правил) и включающих устранение выявленных дефектов и повреждений, усиление строительных конструкций. 

Экспертом приведено обоснование, что спорный объект незавершенного строительства создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц (ряд строительных конструкций находится в недопустимом, аварийном состоянии; имеется опасность их обрушения; на территорию строительной площадки имеется доступ посторонних лиц).

Кроме того экспертом сделан вывод, что объект возводился в соответствии с проектной документацией, на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство, строительство объекта соответствовало градостроительным нормам, действующим в период с 1985 по 1992гг. Поскольку разрешение на строительство не продлевалось, сроки действия технических условий истекли, градостроительный план отсутствует, экспертом сделан вывод о несоответствии объекта градостроительным нормам, действующим в настоящее время.

Проверяя соответствие объекта проектной документации, экспертом установлены отклонения, как от проектной документации, так и от требований строительных норм и правил.

Суды, принимая во внимание, что на момент разрешения спора объект незавершенный строительством не построен, не введен в эксплуатацию, разрешение на его строительство не продлевалось, обоснованно признали возможным применения к спорным правоотношениям правил статьи 222 ГК РФ, отклонив ссылку ответчика на пункт 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суды, оценив представленное в деле заключение эксперта и установив, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки удовлетворили иск департамента, возложив на ответчика обязанность по сносу объекта незавершенного строительством, а в случае невозможности сноса ответчиком предоставить право истцу на осуществление соответствующего сноса с взысканием необходимых для этого расходов с ДОСААФ.

Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего. 

Как указано выше, объект незавершенного строительства, имеющий назначение - «Общежитие по ул. Пограничной» передан администрацией г. Южно-Сахалинска на баланс обкома ДОСААФ для завершения строительства общежития  на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 20.07.1992 № 1536, акта от 01.03.1993, в котором помимо прочего указано о передаче объекта незавершенного строительства общежития на баланс в собственность обкома ДОСААФ.

Права на указанный объект незавершенного строительства в установленном порядке за каким-либо лицом, в том числе за ответчиком не зарегистрированы.

То, что объект находится на балансе ДОСААФ, сторонами не опровергается.

Вместе с тем, нахождение объекта незавершенного строительства общежития на балансе организации не свидетельствует о ее правах на этот объект. Нахождение объекта на балансе организации возлагает на организацию обязанность продолжить строительство объекта по назначению, определенному проектной документацией, а при невозможности  продолжения строительства обеспечить его сохранность и консервацию.

В данном случае, как установлено судами, после передачи объекта на баланс обкома ДОСААФ строительные работы в отношении этого объекта не производились; доказательств того, что ответчиком после передачи объекта на баланс организации изменено конструктивное состояние объекта, не представлено, как и не представлено доказательств о передаче объекта в ином конструктивном состоянии.

В этой связи судами конкретно не установлено, что послужило основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой, при этом основания для такого признания определены в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Кроме того судами не выяснен вопрос о возможности признания ответчика лицом, осуществившим постройку, которая в силу вышеназванной нормы права может быть признана самовольной и, соответственно, ответственным за снос такой постройки (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Далее, как указано выше, спорный объект имеет назначение общежитие и передано 01.03.1993 организации на баланс для достройки за счет собственных средств. При этом, исходя из проектной документации объекта, его достройка предполагалась в виде общежития.  С учетом действующего в момент передачи объекта  законодательства после достройки общежития последнее подлежало включению в состав жилищного фонда, имеющего особый режим приватизации (Закон от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

В этой связи судами оставлены без внимания вопросы о возможности достройки ответчиком здания общежития для своих целей, поскольку отсутствуют доказательства, что строительство объекта велось за счет средств ДОСААФ и осуществлялось по заявке последнего. Отсутствие соответствующих доказательств не исключает возможности строительства объекта за счет средств государства и, как следствие возникновения прав иных лиц на спорный объект. При этом суд округа учитывает, что по заключению эксперта имеется возможность достройки объекта, которая может быть  реализована, в том числе лицом, имеющим права на спорный объект.   

Поскольку вопросы о правах на спорное имущество не выяснялись и не исследовались, конкретно не определены основания для признания постройки самовольной, поэтому выводы судебных инстанций, в том числе о возложении на ответчика обязанности по сносу самовольной постройки не соответствуют требованиям пунктов 1, 3 статьи 222 ГК РФ. Данное в силу пункта 3 статьи 287 АПК РФ влечет за собой отмену обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства и на основе их правовой оценки разрешить спор.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемого судебного акта подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда 06.10.2017 по делу № А59-1999/2016 Арбитражного суда Сахалинской области  отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение о приостановлении исполнения судебного акта                                № 0000723 отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    В.А. Гребенщикова         

 

	Е.К. Яшкина