АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 октября 2025 года

 Дело №

А56-30046/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нестерова С.А., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО1 (доверенность от 09.12.2024), от акционерного общества «Сити инвестмент групп» представителя ФИО2 (доверенность от 17.06.2024),

рассмотрев 14.10.2025 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Сити инвестмент групп» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2025 по делу № А56-30046/2024,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Сити инвестмент групп», адрес: 197136, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 74, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 711 262,42 руб. штрафа и 2 856 892,21 руб. неустойки по договору аренды от 24.12.2002 № 15А000619 (далее – Договор), об обязании Общества устранить нарушение условий пунктов 2.2.19 и 2.2.4_1 Договора путем демонтажа не согласованного с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – КГИОП), звукопередающего устройства, маркиз и приведения фасада в границах арендуемого объекта в соответствие с согласованной с КГИОП проектной документацией и предметом охраны.

Кроме того, Комитет просил установить сумму, подлежащую взысканию с Общества за неисполнение решения суда в установленный решением суда срок, равной 100 000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен КГИОП.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2025 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2025 решение от 25.03.2025 отменено; с Общества в пользу Комитета взыскано 900 000 руб. неустойки за нарушение пункта 2.2.19 Договора, на Общество возложена обязанность устранить нарушение условий пункта 2.2.19 Договора путем демонтажа не согласованных с КГИОП маркиз, приведения фасада в границах арендуемого объекта в соответствие с согласованной с КГИОП проектной документацией и предметом охраны в течение месяца со дня вступления судебного акта в законную силу, в остальной части иска отказано; установлена сумма, подлежащая взысканию с Общества в пользу Комитета за неисполнение судебного акта в установленный решением суда срок, равная 100 000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения – 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 11.07.2025 в части отказа в удовлетворении иска, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, поскольку Общество не исполнило обязанность по содержанию объекта культурного наследия в надлежащем техническом и санитарном состоянии, то есть нарушило пункт 2.2.4_1 Договора, штраф в размере 711 262,42 руб. начислен Комитетом правомерно. Комитет полагает, что размер неустойки, подлежащей взысканию с Общества за нарушение пункта 2.2.19 Договора, неправомерно снижен апелляционным судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Общество в своей кассационной жалобе просит отменить постановление от 11.07.2025, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что правомерность размещения им вывесок на фасаде здания в границах арендуемого объекта подтверждается представленным в материалы дела разрешением на установку (перемещение) объекта для размещения информации в Санкт-Петербурге от 14.01.2018 № 56921, выданным Комитетом по печати и взаимодействию со средствами массовой информации; считает ошибочным вывод апелляционного суда о доказанности факта нарушения им пункта 2.2.19 Договора. Кроме того, Общество полагает, что Комитет является ненадлежащим истцом по требованию об обязании Общества совершить определенные действия в отношении здания, включенного в список выявленных объектов культурного наследия; отмечает, что в рамках дела № А56-92056/2024 КГИОП заявлял к Обществу аналогичные требования в части обязания приведения фасада здания в надлежащее состояние, однако впоследствии производство по делу было прекращено в связи с отказом КГИОП от иска. 

Определением суда округа от 30.09.2025 рассмотрение кассационных жалоб отложено на 14.10.2025.

Определением от 14.10.2025 на основании статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Чуватиной Е.В., ранее участвовавшей в рассмотрении кассационных жалоб, на судью Сапоткину Т.И. После замены состава суда рассмотрение кассационных жалоб на основании части 5 статьи 18 АПК РФ произведено с самого начала.

В судебном заседании представители Комитета и Общества доводы своих кассационных жалоб поддержали в полном объеме. 

КГИОП извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Договора (в редакции дополнительных соглашений), заключенного между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором), арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение 2-Н площадью 513,3 кв. м, кадастровый номер 78:7:3112:0:7:17 (далее – Объект), находящееся в здании по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 74, лит. А (далее – Здание).

Согласно пункту 2.2.4_1 Договора арендатор обязуется содержать фасад Объекта в соответствии с Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135.

Если Объектом является здание, сооружение, арендатор по мере необходимости, но не реже одного раза в год обязан за свой счет производить очистку фасада Объекта от надписей и графических изображений, используя специальную технику и смывки по методике, согласованной с Комитетом по градостроительству и архитектуре, а в случае, если Объект является памятником истории и архитектуры, – с КГИОП.

Если Объект расположен в здании, сооружении, многоквартирном доме, арендатор обязан принимать долевое участие в финансировании работ по очистке фасада здания, сооружения, многоквартирного дома от надписей и графических изображений. Доля арендатора в затратах на выполнение работ по чистке фасада, здания, сооружения, многоквартирного дома определяется долей арендодателя в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме.

В случае нарушения иных условий Договора, кроме условий пунктов 2.2.2, 2.2.19 Договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины (пункт 4.8 Договора).

Согласно пункту 2.2.19 Договора, если Объект является памятником истории и культуры или входит в его состав либо на него в соответствии с законодательством об охране памятников истории и культуры распространяется охранный статус такого памятника, арендатор в течение 20 дней с даты вступления в силу Договора обязан заключить с органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, охранное обязательство и выполнять его условия.

В случае нарушения арендатором пункта 2.2.19 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,33% от суммы квартальной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства (пункт 4.12 Договора).

На основании приказа КГИОП от 20.01.2001 № 15 Здание включено в список выявленных объектов культурного наследия «Дом Антоновой А.А.».

В соответствии с охранным обязательством от 18.07.2007 № 7797 Общество обязано обеспечить сохранность принадлежащего ему Объекта, не причинять ему ущерб и участвовать в обеспечении его сохранности.

Впоследствии распоряжением КГИОП от 03.08.2023 № 695-рп Здание исключено из списка выявленных объектов культурного наследия и включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения памятника «Доходный дом А.А. Антоновой» 1912-1913 годов. 

КГИОП направил в адрес Комитета предостережение от 04.10.2023 № 01-23-811//23-0-0 о недопустимости нарушения Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в отношении объекта культурного наследия регионального значения памятника «Доходный дом А.А. Антоновой», выразившегося в установке звукопередающего устройства, маркиз над дверными и оконными проемами, вывесок «Сарulеtti», «РЕСТОРАН», окрашивании фасада в границах Объекта в уровне первого этажа в цвет, отличный от основного.

Комитет, полагая, что обстоятельства, указанные КГИОП в предостережении от 04.10.2023 № 01-23-811//23-0-0, свидетельствуют о допущенных Обществом нарушениях охранного обязательства Здания, направил в адрес последнего претензию от 10.10.2023 № ПР-38944/23-0-0, в которой указал на недопустимость нарушения арендатором условий пунктов 2.2.4_1, 2.2.19 Договора, а также потребовал уплатить начисленные за их нарушение штраф и неустойку.

Оставление Обществом указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности факта нарушения Обществом пунктов 2.2.4_1, 2.2.19 Договора, поэтому отказал в удовлетворении иска. 

Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, не согласился с выводами суда первой инстанции о недоказанности нарушения Обществом пункта 2.2.19 Договора, поэтому отменил решение от 25.03.2025 и удовлетворил исковые требования частично. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав содержание пункта 2.2.4_1 Договора по правилам статьи 431 ГК РФ, обоснованно посчитали, что применительно к Объекту аренды – помещению в здании многоквартирного дома – данным условием предусмотрена обязанность арендатора принимать долевое участие в финансировании работ по ремонту фасада.

Суды приняли во внимание, что во исполнение предусмотренной пунктом 2.2.4_1 Договора обязанности Общество заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» договор от 12.05.2022 № 2022-54 о долевом участии пользователя (арендатора) нежилого помещения в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и вносит плату по нему, и пришли к верному выводу о недоказанности Комитетом нарушения Обществом условий означенного пункта Договора.

Доводы Комитета об обратном не свидетельствуют о неверном толковании судами условий Договора, о несоответствии выводов судов имеющимся в деле доказательствам и установленным ими обстоятельствам, поэтому признаны судом округа несостоятельными. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования Комитета о взыскании с Общества 711 262,42 руб. штрафа, начисленного на основании пункта 4.8 Договора, судами отказано обоснованно и правомерно.

Кроме того, Комитетом были заявлены требования о взыскании с Общества 2 856 892,21 руб. неустойки, начисленной за нарушение пункта 2.2.19 Договора за период с 04.10.2023 по 19.09.2024, а также об обязании ответчика привести фасад Здания в границах арендуемого Объекта в соответствие с согласованной с КГИОП проектной документацией и предметом охраны, осуществить демонтаж размещенных им на фасаде Здания звукопередающего устройства и маркиз.

В силу пункта 2.2.19 Договора, если Объект является памятником истории и культуры или входит в его состав, арендатор в течение 20 дней с даты вступления в силу Договора обязан заключить с органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, охранное обязательство и выполнять его условия.

Материалами дела подтверждено и судами верно установлено, что Общество заключило с КГИОП охранное обязательство от 18.12.2007 № 7797 (в редакции соглашения от 02.06.2015 № 1) по обеспечению сохранности Объекта.

В обоснование заявленных требований Комитет указывал на нарушение Обществом условий охранного обязательства, а именно на то, что дополнительное оборудование размещено Обществом на фасаде Здания в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на проведение работ и согласованной проектной документации, что следует из предостережения КГИОП от 04.10.2023 № 01-23-811/23-0-0.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, признал вышеозначенные доводы Комитета обоснованными, поэтому удовлетворил исковые требования в соответствующей части. 

Между тем апелляционным судом не учтено, что объявление предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований является профилактическим мероприятием, целью которого является принятие мер по недопущению в будущем нарушений обязательных требований. Предостережение является документом, информирующим контролируемое лицо об обстоятельствах, которые могут привести к нарушению обязательных требований, предлагая последнему тем самым изменить фактическое поведение и принять меры по обеспечению соблюдения требований законодательства (статьи 45, 49 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»).

Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в открытом доступе на информационном портале «Картотека арбитражных дел», в рамках дела № А56-92056/2024 КГИОП обратился в арбитражный суд с иском об обязании Общества окрасить фасад Здания в границах арендуемого Объекта в цвет, соответствующий основному, а также демонтировать с восстановлением мест крепления к фасаду маркизы, звукопередающее устройство, вывески «Сарulеtti» и «РЕСТОРАН», то есть с требованиями, аналогичными требованиям Комитета в рамках настоящего дела.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2025 производство по делу № А56-92056/2024 прекращено в связи с отказом КГИОП от исковых требований, однако при вынесении постановления от 11.07.2025 и частичном удовлетворении требований Комитета апелляционным судом не учтено фактическое отсутствие у КГИОП соответствующих претензий к Обществу в части исполнения охранного обязательства.

В свою очередь решение суда первой инстанции от 25.03.2025 также вынесено без учета результатов рассмотрения дела № А56-92056/2024, несмотря на то что на дату вынесения решения суда первой инстанции означенное дело уже находилось в производстве арбитражного суда.

При таком положении выводы судов о наличии/ отсутствии в действиях Общества нарушения пункта 2.2.19 Договора нельзя признать соответствующими нормам права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене. 

Поскольку для правильного разрешения спора требуется проверить и установить фактические обстоятельства дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду необходимо по результатам исследования и оценки доказательств, имеющихся в деле и дополнительно представленных, а также с учетом обстоятельств дела № А56-92056/2024 установить, допущено или не допущено и устранено или не устранено нарушение Обществом условий пункта 2.2.19 Договора, определить правомерность/ неправомерность начисления Комитетом неустойки на основании пункта 4.12 Договора, после чего повторно рассмотреть ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ и вынести законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права, а также распределить расходы Общества по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2025 по делу № А56-30046/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

С.А. Нестеров

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина