Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-4554/2018

02 апреля 2019 года

г. Челябинск

 

          Резолютивная часть решения оглашена 26 марта 2019 года

             Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2019 года

      Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Гордеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Челябинский завод промышленного оборудования», г. Челябинск,  ОГРН 

<

***> к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Индустриальный парк «Машиностроительный», г. Челябинск, ОГРН 

<

***> при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью Технопарк «Тракторозоводский» о признании необоснованным требования об увеличении арендной платы, отказа от исполнения договора, установления величины арендной платы в размере 256852 руб.

при участии в заседании:

от ответчика: ФИО2, представителя, действующей на основании доверенности от 20.12.2018 личность удостоверена паспортом; 

от третьего лица: ФИО3, представителя, действующей на основании доверенности от 20.12.2018 личность удостоверена паспортом

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Челябинский Завод Промышленного Оборудования»  (далее – истец, ООО «ЧЗПО») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Индустриальный парк «Машиностроительный» (далее – ответчик, ООО ИП «Машиностроительный») о признании необоснованным требования об установлении размера арендной платы с 18.08.2017 за временное владение и пользование имуществом, в размере 666 176 руб. в месяц с учетом НДС 18 %, изложенное в письме от 23.08.2017 № 65 и дополнительном соглашении № 11 от 18.08.2017 к договору аренды имущества № 46/08ТТ от 01.04.2012.

Признании незаконным отказа ответчика от исполнения договора аренды имущества от 01.04.2012 № 46/08ТТ, оформленного уведомлением от 15.09.2017 № 75.

Установить величину арендной платы, предусмотренной п. 3 дополнительного соглашения № 9 от 12.09.2016 года,  к договору аренды имущества № 46/08ТТ от 01.04.2012 в размере 256 852 руб. в месяц, в т.ч. НДС (т. 1 л.д. 5-7).

В обоснование исковых требований истец сослался на положения ст.ст. 610, 621, 622, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс, ГК РФ) и указал на необоснованное увеличение арендодателем арендной платы и в последующем подачи заявления о прекращения действия договора. 

Определением суда от 21.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО Технопарк «Тракторозаводский».

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Индустриальный парк «Машиностроительный» возражало против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, письменных пояснениях (т. 1 л.д. 89, 139-140, т. 3 л.д. 40).

Истец представил возражения на отзыв (т. 1 л.д. 139-140, т. 2 л.д. 136-138, т. 3 л.д. 40). 

Определением суда от 15.11.2018 рассмотрение дела приостановлено до проведения судебной экспертизы Южно-Уральской торгово-промышленной палатой. 

Ответчиком представлено письменное мнение по результатам проведения судебной экспертизы. 

В судебном заседании ответчик возражал против заявленных требований в полном объеме. 

Заслушав доводы истца, возражения ответчика, третьего лица,  исследовав письменные доказательства, арбитражный суд считает, что при разрешении спора следует руководствоваться следующим:

Как следует из материалов дела, между ООО «Технопарк «Тракторозаводский» (арендодатель) и ООО «Челябинский завод промышленного оборудования» (арендатор) 01.04.2012 заключен договор аренды имущества № 46/08ТТ (т. 1 л.д. 12-16), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование, согласно планировке и акту № 1, недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт, 38 в указанном составе (т. 1 л.д. 12).

Имущество передается по актам приемки –передачи, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, в том состоянии, в котором оно находится на момент передачи, и его состояние арендатору известно. Имущество используется в соответствии с его назначением –производственным и административным. 

Платежи и расчеты по договору предусмотрены в разделе 3 договора. 

За расчетный период по настоящему договору принимается один календарный месяц. За использование предоставленного в аренду имущества арендатор обязан уплачивать договорную арендную плату в сумме 157 010 руб., включая НДС. 

Арендатор обязуется обеспечить поступление арендных платежей на расчетный счет арендодателя ежемесячно, за каждый календарный месяц до 10 числа текущего расчетного периода. 

Настоящий договор заключен до 01.03.2013. Начало действия договора устанавливается с момента подписания акта приемки-передачи имущества. Настоящий договор может быть пролонгирован сторонами на новый срок путем подписания дополнительного соглашения. (раздел 4 договора).

Имущество передано в  соответствии с актом приемки-передачи (т. 1 л.д. 17, 18).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Оценив положения договора от 01.04.2012, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. 

Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям гл. 34 ГК РФ.

Соглашением о замене стороны (арендодателя) по договору аренды имущества ООО «Технопарк «Тракторозаводский» от 16.04.2015, все права и обязанности арендодателя по договору аренды с 15.05.2015 были переданы ООО «Социальная сфера». Решением № 4 от 27.04.2015 ООО «Социальная сфера» было переименовано в ООО УК «Индустриальный парк «Машиностроительный».

Из материалов дела также следует, что размер арендной платы неоднократно изменялся, в соответствии с дополнительным соглашением № 9 от 12.09.2016, размер арендной платы составил 256 852 руб. в месяц, в том числе НДС. 

23.08.2017 истцом получено письмо от ответчика № 65 с приложением дополнительного соглашения № 11 от 18.08.2017 к договору аренды имущества от 01.04.2012 с заявлением об увеличении арендной платы до 666 176 руб. 67 коп. (т. 1 л.д. 8-10). 

Арендатор не согласился на увеличение размера арендной платы с 256 852 руб. на 666 176 руб. 67 коп., в связи с чем, арендодателем было направлено уведомление № 75 от 15.09.2017 о прекращении договора аренды в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 11). 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. 

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Ответчик указывает, что за период действия договора аренды с 2013 года по 2017 год размер арендной ставки за 1 кв. м. арендодателем не увеличивался. 

В соответствии с п. 2.2.1 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке в связи с инфляционными процессами, при изменении состава арендуемого имущества, в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, изменять размеры арендной платы, уведомив об этом Арендатора письменно за 30 календарных дней до ее введения.

Арендатор на протяжении срока действия договора передавал имущество в субаренду третьим лицам по стоимости, превышающей стоимость договора аренды, в подтверждение чего представлен договор субаренды № 1 от 01.01.2017 (т. 1 л.д. 108-112).

В соответствии с дополнительным соглашением №2 к Договору п. 6.1 предусмотрено досрочное расторжение  в  одностороннем  внесудебном  порядке  в  соответствии  с  п. 3   ст.450  ГК  РФ  по требованию Арендодателя: в случае нарушения Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 1.3. и 2.3. настоящего договора (т. 1 л.д. 117-118). 

В связи с вышеизложенными нарушениями уведомлением Арендодателя № 75 от 15.09.2017г. (отправлено 25.09.2017г.) указанный Договор аренды по мнению ответчика прекращен 02.10.2017г. в одностороннем порядке. 

          В соответствии с п. 22 Постановлениея Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 о внесении дополнений в Постановление пленума ВАС ПФ от 17.11.2011 № 73 « Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

            Определением суда от 15.11.2018 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено Южно-Уральский торгово-промышленной палате. 

           Перед экспертом поставлен вопрос: 

Определить рыночную стоимость 1 квадратного метра аренды по состоянию на 01.10.2017г. в отношении следующих объектов, являющихся предметом договора аренды №46/08ТТ от 01.04.2012 г.

№ п/п

Инвентарный номер

Наименование имущества

площадь, кв.м

1

01000283

Нежилое пристроенное здание - моторный цех

230,6

2

01000284

Нежилое пристроенное здание - гараж-стоянка

2482,6

3

01000285

Нежилое здание - здание цеха вулканизации

136,1

4

01000209

Нежилое здание - складская эстакада

975,1

5

01000282

Нежилое здание - здание конторы на территории гаража

297,6

6

01000286

Часть нежилого здания - здание сварочного цеха

91,7

7

01000361

Нежилое здание - пункт мойки и санобработки автомашин

360,0

8

01000470

Нежилое здание- автозаправка

1100,0

9

01000389

Нежилое здание - столовая на промышленной площадке

114,2

10

Часть земельного участка с кадастровым № 74:36:0706003:111

13 985,70

         В соответствии с заключением эксперта № 026-05-00115 от 15.02.2019 дан ответ на поставленный вопрос:

         Рыночная стоимость 1 квадратного метра аренды по состоянию на 01.10.2017 в отношении следующих объектов, являющихся предметом договора аренды № 48 /08ТТ от 01.04.2012 составляет:

№ п/п

Инвентарный номер

Наименование имущества

площадь, кв.м

Рыночная стоимость 1 кв.м. аренды

1

01000283

Нежилое пристроенное здание - моторный цех

230,6

110

2

01000284

Нежилое пристроенное здание - гараж-стоянка

2482,6

96

3

01000285

Нежилое здание - здание цеха вулканизации

136,1

119

4

01000209

Нежилое здание - складская эстакада

975,1

98

5

01000282

Нежилое здание - здание конторы на территории гаража

297,6

199

6

01000286

Часть нежилого здания - здание сварочного цеха

91,7

157

7

01000361

Нежилое здание - пункт мойки и санобработки автомашин

360,0

136

8

01000470

Нежилое здание- автозаправка

1100,0

Не установлена, объект не идентифицирован

9

01000389

Нежилое здание - столовая на промышленной площадке

114,2

209

10

Часть земельного участка с кадастровым № 74:36:0706003:111

13 985,70

9,4

           Оценив информацию приведенную в заключении эксперта, в порядке статьи 71, пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не установил оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, обладающего необходимыми специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и принимается судом в качестве допустимого доказательства, подлежащего оценке наряду с другими доказательствами по делу.

Довод истца о вручении ответчиком счета на оплату № 597 от 31.10.2017 в сумме 256 832 руб. (т. 1 л.д. 37) за ноябрь 2017 свидетельствующего о продлении срока договора аренды на тех же условиях подлежит отклонению, поскольку в назначении платежа указан «аванс за аренду имущества за ноябрь 2017», а не полная стоимость. 

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключить вероятность роста цен в период исполнения договора.

В соответствии с заключением эксперта, общая стоимость арендной платы по договору аренды в месяц, исходя из рыночной стоимости 1 квадратного метра аренды составляет 653 363 руб. 98 коп. 

Оценив по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании фактические обстоятельства, доказательства, представленные в материалы дела, доводы и возражения сторон в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст. 65, 66, 67, 68, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая п. 2.2.1 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель может в одностороннем порядке изменить стоимость арендной платы, принимая во внимание результаты экспертизы, которыми установлен общий размер арендной платы 653 363 руб. 98 коп., что фактически соответствует стоимости арендной платы, предложенной ответчиком - 666 176 руб. 67 коп., соответственно данный размер 1 квадратного метра не превышает средних рыночных значений арендной платы аналогичного имущества, таким образом, действия ООО УК «Индустриальный парк «Машиностроительный» по повышению размера арендной платы и расторжению договора аренды в виду несогласия ее оплаты арендатором правомерны, соответственно, в удовлетворении требований истца следует отказать.  

           При подаче искового заявления, истцом была уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. по платежному поручению № 97 от 14.12.2017 (т. 1 л.д. 82). 

      Ответчиком были понесены расходы на оплату судебной экспертизы в размере  47200 руб. по платежному поручению № 411 от 02.11.2018 (т. 3 л.д. 63). 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Расходы на оплату услуг экспертизы в размере 47 200 руб.  подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Челябинский завод промышленного оборудования» в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Индустриальный парк «Машиностроительный» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 47200 руб. 

           Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                              Н.В. Гордеева 

        Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru