﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А78-526/2021

30 ноября 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 30 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Форэс» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 июня 2021 года по делу № А78-526/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2021 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Форэс» (ОГРН 1027501146287, ИНН 7536047035, адрес юридического лица: г. Чита, далее также – ООО «Форэс», истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Махаон» (ОГРН 1177536002951, ИНН 7536165504, адрес юридического лица: г. Чита, далее также – ООО «Махаон», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.11.2017 № 41/Б за период апрель-май 2020 года в сумме 79 332 рубля и неустойки за нарушение сроков оплаты за период с 13.08.2020 по 22.12.2020 в сумме 20 943 рубля 65 копеек с последующим ее начислением по день фактической оплаты суммы долга.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 15 июня 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Форэс» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В поданной жалобе истец сослался на неправильное применение судами норм материального права и, как следствие, на ошибочность их выводов об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленного иска. В частности, истец указал на необоснованное отклонение судами его доводов о незаключении сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы, о недопустимости для ответчика требовать уменьшения арендной платы в связи с использованием им в качестве способа защиты расторжения договора аренды, а также об ошибочном принятии в качестве надлежащего доказательства акта сверки взаимных расчетов от 16.07.2020.     

В судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 28 октября 2021 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Форэс» (арендодатель) и ООО «Махаон» (арендатор) заключили договор аренды от 28.11.2017 № 41/Б (с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2018 № 1), согласно которому арендатору передано в аренду на срок 11 месяцев нежилое помещение общей площадью 120,2 кв.м (часть помещения 2), расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Чита, ул. Бутина, д. 115, корпус 2.

По условиям договора (пункты 3.1, 3.3) арендная плата за пользование помещением включает постоянную (базовую) и переменную составляющие, при этом постоянная (базовая) составляющая составила 132 200 рублей в месяц и подлежала внесению арендатором не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы (расходы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг) подлежала внесению арендатором в течение 10 банковских дней после получения ее расчета.  

В пункте 5.4 договора стороны предусмотрели, что за просрочку внесения арендной платы и компенсации расходов на обеспечение помещения коммунальными и эксплуатационными услугами подлежит уплате неустойка в размере 0,2 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи от 28.11.2017 помещение передано обществу «Махаон». 

Дополнительными соглашениями от 26.10.2018 и от 27.09.2019 стороны продлили срок действия договора аренды до 27.09.2019 и до 27.08.2020 соответственно.  

В дальнейшем в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и введением соответствующих ограничительных мер, направленных на предотвращение ее распространения, ответчик обратился к истцу с письмом от 26.03.2020 вх. № 3 с просьбой об уменьшении размера ежемесячной арендной платы на 30 %.

Общество «Форэс» письмом от 05.04.2020 № 4 сообщило о согласии на уменьшение размера постоянной (базовой) составляющей арендной платы на 30 %                   с 01.04.2020 до окончания действия ограничительных мер. При этом общество выставило ответчику счета на оплату арендных платежей от 01.04.2020 № 74 и от 30.04.2020 № 101 за апрель и май 2020 года на сумму 92 554 рубля каждый (с учетом такого уменьшения). 

Общество «Махаон» оплатило указанные счета в полном объеме. 

Письмом от 06.04.2020 № 5 ответчик уведомил истца о желании расторгнуть договор аренды. 

Соглашением от 06.06.2020 стороны по взаимному согласию расторгли договор аренды от 28.11.2017 № 41/Б и по акту приема-передачи от 06.06.2020 № 2 ответчик возвратил арендованное помещение истцу. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за апрель и май 2020 года, ООО «Форэс» после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензия от 29.09.2020 № 25) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просило взыскать с него задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с апреля по май 2020 года в сумме 79 332 рубля (в виде разницы между размером арендной платы, установленным договором, и фактически уплаченной ответчиком арендной платой) и неустойку за нарушение срока оплаты за период с 13.08.2020 по 22.12.2020 в сумме 20 943 рубля 65 копеек с последующим ее начислением по день фактической оплаты суммы долга.

Отказывая в удовлетворении предъявленного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 8, 10, 309, 310, 329, 330, 421, 432, 434, 438, 450, 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и с учетом уменьшения размера арендной платы и произведенных ответчиком платежей и исходил из отсутствия на его стороне какой-либо задолженности. 

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленного иска являются правильными.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В рассматриваемом случае, приняв во внимание установленные по делу обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства (направление ответчиком истцу письма от 26.03.2020 с просьбой об уменьшении размера арендной платы на 30 %, направление истцом ответчику письма от 05.04.2020 № 4 о согласии на такое уменьшение с 01.04.2020, выставление истцом ответчику и оплата последним счетов на внесение арендных платежей за апрель и май 2020 года на сумму 92 554 рубля каждый (с учетом уменьшения арендной платы на 30 %), направление истцом ответчику акта сверки взаимных расчетов от 16.07.2020 с указанием на полную оплату ответчиком арендных платежей и отсутствие у него задолженности), суд первой инстанции и апелляционный суд со ссылкой на пункты 2 и 3 статьи 434 и пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации указали на то, что данными действиями – направлением друг другу писем – стороны достигли соглашения в письменной форме об изменении договора аренды от 28.11.2017 № 41/Б в части уменьшения арендной платы.  

Между тем указанные выводы судов являются неверными в связи со следующем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. При этом в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктами 2 и 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160  этого Кодекса; письменная форма договора считается также соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.

Однако в пункте 4 этой статьи указано, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

В частности, согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению по аналогии к договорам аренды нежилого помещения, такие договоры подлежат заключению в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, при этом несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Исходя из этой нормы, соглашение об изменении договора аренды нежилого помещения также подлежит заключению путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

В этой связи суды пришли к ошибочному выводу о заключении сторонами соглашения об изменении договора аренды от 28.11.2017 № 41/Б в части уменьшения размера арендной платы путем обмена письмами. 

Вместе с тем, вопреки доводам истца, указанные выводы судов не привели к принятию неправильных судебных актов, поскольку в данной ситуации отсутствие такого соглашения не является препятствием для реализации арендатором права требовать уменьшения арендной платы при рассмотрении дела о ее взыскании. 

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрены меры поддержки арендаторов недвижимого имущества в связи с введением ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). 

В части 3 этой статьи указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции этого закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из положений Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ следует, что право арендатора недвижимого имущества, относящегося к названной в этом законе категории лиц, требовать уменьшения арендной платы может быть реализовано как посредством его обращения к арендодателю с предложением о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор и заключения такого соглашения, так и посредством заявления им возражений относительно размера начисленной арендной платы при рассмотрении в суде дела, связанного с ее взысканием.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора аренды. При этом в случае недостижения сторонами соглашения об этом размер уменьшения арендной платы может определяться судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Как установили суды, согласно сведениям ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ООО «Махаон» (ответчика) является торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.51), которая входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации                        от 03.04.2020 № 434 (Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД – 47.5)). Указанная деятельность осуществлялась обществом в нежилом помещении, арендованном по договору аренды          от 28.11.2017 № 41/Б. При этом это общество включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указано выше, в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и введением соответствующих ограничительных мер, направленных на предотвращение ее распространения, письмом               от 26.03.2020 ответчик предложил истцу уменьшить размер ежемесячной арендной платы на 30 %. В ответном письме от 05.04.2020 № 4 истец выразил согласие на уменьшение с 01.04.2020 арендной платы в таком размере и выставил ответчику для оплаты счета с уменьшенной на 30 % суммой арендной платы, которые последний оплатил.  

Таким образом, между сторонами отсутствовали разногласия относительно размера, на который в рассматриваемом случае могла бы быть уменьшена арендная плата.  

Принимая во внимание изложенное, ООО «Махаон», относящееся к категории лиц, названных в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в соответствии с положениями этого закона вправе требовать уменьшения размера арендной платы за спорный период, при этом с учетом волеизъявлений сторон уменьшение такого размера на 30 % является обоснованным. В этой связи, учитывая, что выставленная истцом ответчику арендная плата за спорный период, уменьшенная на 30 %, внесена последним в полном объеме, основания для удовлетворения предъявленного иска у судов отсутствовали. 

Доводы истца о недопустимости для ответчика требовать уменьшения арендной платы в связи с использованием им в качестве способа защиты расторжения договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права (части 4                  статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ) и подлежат отклонению. Указанная выше норма не содержит запрета арендатору ставить вопрос об уменьшении размера арендной платы за истекший период пользования имуществом по расторгнутому впоследствии договору аренды. При этом в рассматриваемой ситуации договор аренды                  от 28.11.2017 № 41/Б был расторгнут по соглашению сторон.  

Ссылки истца на наличие в действиях ответчика, предложившего первоначально уменьшить размер арендной платы, а впоследствии выразившего намерение на расторжение договора, признаков злоупотребления правом, также подлежат отклонению, поскольку соответствующие действия не свидетельствуют о злоупотреблении правом с его стороны. 

Доводы истца о необоснованном принятии судами в качестве надлежащего доказательства акта сверки взаимных расчетов от 16.07.2020 (по его утверждению, ошибочно направленного им в адрес ответчика) являются несостоятельными, поскольку, исходя из изложенного выше, данный акт сверки сам по себе не является основанием для вывода о необходимости отказа в удовлетворении предъявленного иска.      

Таким образом, доводы, изложенные в кассационной жалобе истца, не свидетельствуют о наличии оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 июня 2021 года по делу № А78-526/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда               от 13 августа 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                С.Б. Качуков

 

Судьи                                                                                              Н.П. Кушнарева

                                                                                                           Ю.С. Яцкевич