ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А72-14897/2018

г. Самара

05 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Назыровой Н.Б., судей Терентьева Е.А., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Крыловой Н.И., 

с участием:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Боулинг-Центр» 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 26 декабря 2018 года по делу №А72-14897/2018 (судья Абрашин С.А.), 

по исковому заявлению областного государственного бюджетного учреждения культуры «Центр народной культуры Ульяновской области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Боулинг-Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск, 

третье лицо: агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г.Ульяновск,

о расторжении договора, об обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Областное государственное бюджетное учреждение культуры «Центр народной культуры Ульяновской области» (далее - ОГБУК «ЦНК Ульяновской области», истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к обществу с ограниченной ответственностью «Боулинг-Центр» (далее - ООО «Боулинг-Центр», ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора № 18/О-2316Н от 02.09.2005 о передаче в аренду областного недвижимого имущества, об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 432071, 

<

...>. 

   К участию в деле в порядке ст.51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Агентство, третье лицо).

  Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 26.12.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

  Суд исходил из того, что материалы дела подтверждают наличие за ответчиком задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора аренды № 18/О-2316Н от 02.09.2005.

  Ссылаясь на положения ст.450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее ГК РФ), на пункт 6.3 договора аренды № 18/О-2316Н от 02.09.2005, которым стороны предусмотрели, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя при неуплате или просрочке Арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.2, более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения; установив факт направления истцом ответчику письма № 166 от 29.03.2018 с просьбой оплатить установленную решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.11.2017 по делу №А72-12801/2017 задолженность и с предупреждением ответчика о досрочном расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и удовлетворил их.

  ООО «Боулинг-Центр» обратилось с апелляционной жалобой, в которой, выразив несогласие с принятым судебным актом, просит отменить решение суда от 26.12.2018, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

  ОГБУК «ЦНК Ульяновской области» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 26.12.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

  Третье лицо отзыв не представило.

  В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

  На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

  Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

  Как усматривается из материалов дела, 02.09.2005 между Комитетом поуправлениюгосударственным имуществом Ульяновской области (правопредшественник агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) (Арендодатель) и ООО «Боулинг-Центр» (Арендатор), при участии областного государственного учреждения культуры «Концертно-досуговый центр молодежи» (Балансодержатель) оформлен договор №18/О-2316Н о передаче в аренду областного недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель при участии Балансодержателя передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения №№3,4,6,7,8,9,10 на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 217,4 кв.м., для размещения интер-кафе.

  Согласно акту приема-передачи от 01.10.2005 (л.д.51) Арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 271,4 кв.м.

  Дополнительным соглашением от 29.06.2006 изменена площадь арендуемых помещений - 343,93 кв.м.

  Согласно акту приема-передачи от 01.09.2006 (л.д.55) Арендатор принял в аренду нежилое помещение №3 и часть нежилых помещений №4,5 цокольного этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 126,53 кв.м.

  Дополнительным соглашением от 31.01.2006 пункт 1.3 изложен в следующей редакции: «Срок действия договора: начало 01.12.2005, окончание 01.12.2019» (л.д. 53).

  На основании дополнительного соглашения от 01.03.2012 к указанному договору права арендодателя по договору перешли от департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ОГБУК «ЦНК Ульяновской области».

  22.11.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены сведения о смене Арендодателя по данному договору.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.1 договора аренды №18/О-2316Н от 02.09.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2015) арендная плата составляет 1 303 200 руб., сумма ежемесячной арендной платы составляет 108 600 руб. (т.1 л.д.76).

В соответствии с пунктом 2.4.4 договора аренды арендатор обязан не позднее пяти дней после передачи объекта заключить с балансодержателем договор на возмещение затрат балансодержателя по содержанию здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади (включая затраты на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги)

01.01.2010 между ОГБУК «ЦНК Ульяновской области» (Балансодержатель) и ООО «Боулинг-Центр» (Пользователь) оформлен договор №002-10 на оказание коммунальных услуг и возмещение эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов по содержанию арендуемого имущества, согласно которому Балансодержатель обеспечивает предоставление, а Пользователь использование и оплату коммунальных услуг, возмещение эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов Балансодержателя за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 343,93 кв.м.

Пунктом 2.4.8 договора аренды установлено, что арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора №002-10 от 01.01.2010 на оказание коммунальных услуг и возмещение эксплуатационных расходов Пользователь обязался в порядке, установленном для внесения арендных платежей, оплатить Балансодержателю коммунальные услуги, эксплуатационные, административно-хозяйственные расходы на содержание арендуемого имущества за каждый месяц не позднее 30 числа следующего за оплачиваемым месяцем. В случае просрочки коммунальных платежей более одного месяца оплатить пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки задолженности от выставленной суммы.

В связи с тем, что ООО «Боулинг-Центр» неоднократно нарушал условия договоров, ОГБУК «ЦНК Ульяновской области» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «Боулинг-Центр» долга за просрочку арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.11.2017 исковые требования ОГБУК «ЦНК Ульяновской области» удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 1 261 287,53 руб. основного долга за период с января 2015 года по июнь 2017 года, 197 987,46 руб. пени, 27 593 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Доказательства исполнения указанного решения ответчик не представил. 

Как следует из искового заявления, по данным бухгалтерского учета ОГБУК «ЦНК Ульяновской области» за период с 01.07.2017 по 30.06.2018, за ООО «Боулинг-Центр» числится задолженность в сумме 1 706 812,77 руб. 

Ответчик наличие задолженности перед истцом не оспаривает.

Истец считает, что имеет место быть злостное нарушение условий договора со стороны ответчика.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела исковым заявлением.

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.3 договора аренды № 18/О-2316Н от 02.09.2005 стороны предусмотрели, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя при неуплате или просрочке Арендатором оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.2, более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения.

Судом первой инстанции было установлено, и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику письмо № 166 от 29.03.2018, в котором указал о наличии у ответчика задолженности в общей сумме 2 379 220,24 руб., в том числе по решению Арбитражного суда Ульяновской области от 01.11.2017 по делу №А72-12801/2017 в сумме 1 486 867,99 руб. В связи с чем истец просил ответчика оплатить задолженность, а также предупредил ответчика о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 86-88). К данному письму было приложено Соглашение от 29.03.2018 о расторжении договора аренды. Данные предложения истца были оставлены ответчиком без ответа и без удовлетворения.

Суд первой инстанции, принимая во внимание, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате более чем за 2 месяца, правомерно признал данное обстоятельство существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора аренды № 18/О-2316Н от 02.09.2005.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора № 18/О-2316Н от 02.09.2005 о передаче в аренду областного недвижимого имущества является законным, обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Истцом также заявлено требований об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 432071, 

<

...> (ранее ул. Карла Маркса, 2/13).

Как следует из Постановления Администрации города Ульяновска №3401 от 23.12.2016, части улицы Карла Маркса (от ул. Спасская до ул. Гончарова) присвоено наименование: ул. Дворцовая (л.д. 135).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.4.10 договора аренды № 18/О-2316Н от 02.09.2005 Арендатор обязан по окончании срока действия договора или при его расторжении освободить объект не позднее трех дней после окончания действия настоящего договора.

Поскольку договор аренды № 18/О-2316Н от 02.09.2005 о передаче в аренду областного недвижимого имущества расторгнут решением суда первой инстанции и доказательства возврата истцу переданного по договору аренды имущества не представлены, требование истца об освобождении занимаемых ответчиком помещений общей площадью 343,93 кв.м., расположенных в здании по адресу: 432071, 

<

...>, также является законным, обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы жалобы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора опровергаются материалами настоящего дела, являются ошибочными и отклоняются арбитражным апелляционным судом, как основанные на неверном толковании норм гражданского права. 

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вопрос соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора исследовался судом первой инстанции при рассмотрении спора по существу, данному вопросу дана надлежащая правовая оценка. 

Судом первой инстанции установлено, и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику письмо № 166 от 29.03.2018, в котором указал о наличии у ответчика задолженности в общей сумме 2 379 220,24 руб., в том числе по решению Арбитражного суда Ульяновской области от 01.11.2017 по делу №А72-12801/2017 в сумме 1 486 867,99 руб. Данным письмом истец просил ответчика оплатить задолженность, а также предупредил ответчика о досрочном расторжении договора аренды. К данному письму приложено Соглашение от 29.03.2018 о расторжении договора аренды. Однако, данные предложения истца оставлены ответчиком без ответа и без удовлетворения. 

Доказательств обращения ответчика в адрес истца с целью согласования условий расторжения договора, равно как и доказательств исполнения требований истца ответчиком суду и в материалы дела не представлено. Таким образом, факт соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора установлен судом и подтверждается материалами настоящего дела. Доказательств обратного ответчиком в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду и в материалы дела не представлено. 

Доводы ответчика не опровергают установленных по делу обстоятельств, сделанных судом выводов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При вынесении решения суд исследовал все обстоятельства дела и представленные в дело доказательства в совокупности, правильно применил нормы права. Оснований для иной оценки обстоятельств и материалов настоящего дела, а также сделанных судом выводов у арбитражного апелляционного суда не имеется. 

В связи с вышеизложенным, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанций, сделанных судом выводов, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта. 

   Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судебной коллегией не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

   Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 26 декабря 2018 года по делу №А72-14897/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через Арбитражный суд Ульяновской области.

 

Председательствующий                               Н.Б. Назырова

Судьи                                           Е.А. Терентьев

                                                                                                                              Н.Ю. Пышкина