АРБИТРАЖНЫЙ  СУД УДМУРТСКОЙ  РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

__________________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А71-271/2021

г.Ижевск

18 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2022 года. Полный текст решения изготовлен 18 марта 2022 года.           

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Е.В.Коньковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А.Епишкиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о снижении постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года,

при участии представителей:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.08.2020, диплом КМ №60709 от 19.06.2012,

от ответчиков: ФИО4 – представитель по доверенностям от 10.01.2022, диплом ВСА 0286594 от 03.03.2006,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» (далее – общество, истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматели, ответчики, арендодатели) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года, по условиям которого арендатор вправе не оплачивать постоянную арендную плату за период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года включительно, когда по независящим от арендатора обстоятельствам он не мог использовать арендуемое помещение для осуществления розничной торговли, в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли, установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

 

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 марта 2021 года, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2021 года, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. 

Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что, предъявляя требования об уменьшении арендной платы до размера переменной части арендной платы, истец фактически просит об освобождении его от оплаты пользования помещением в период с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года, поскольку поименованная в договоре как «переменная часть арендной платы», по сути, представляет собой возмещение потребленных арендатором коммунальных ресурсов и не имеет ничего общего с платой за пользование недвижимым имуществом – арендной платой. 

Руководствуясь нормами Федерального закона №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуации" (далее – Закон №98-ФЗ), не предусматривающим полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемым в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Отклоняя доводы ответчика о том, что суду необходимо было указать конкретные условия дополнительного соглашения о снижении постоянной части арендной платы, что заключение сторонами соглашения об отсрочке арендной платы, не исключает права арендатора на снижение арендной платы за период, в отношении которого арендодателем предоставлена отсрочка, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предложение суда первой инстанции об уточнении исковых требований оставлено истцом без исполнения, чем общество «Книжный Мегаполис» приняло на себя риск несения неблагоприятных последствий такого бездействия.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2021 года решение Арбитражного суда Удмуртской Республики и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции подтвердил обоснованность вывода судов о том, что нормы Закона №98-ФЗ не предусматривают полного освобождения от внесения арендных платежей. Иное толкование действующего законодательства о полном освобождении арендатора от внесения арендной платы нарушало бы баланс интересов сторон. 

Между тем, признав, что у истца отсутствует право на полное освобождение от внесения арендных платежей за спорный период, судами не принято во внимание наличие у истца права на уменьшение арендной платы. 

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2021 года, истцу было предложено уточнить исковые требования, в результате чего, общество заявило о необходимости  снижения постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года за период с 1 апреля 2020 года по 31 августа 2020 года включительно на 70% и установлении ее в следующем размере:

Период

Размер арендной платы за весь период

01.04.2020-30.04.2020

73 106,80 руб.

01.05.2020-31.05.2020

63 265,50 руб.

01.06.2020-30.06.2020

63 265,50 руб.

01.07.2020-31.07.2020

63 265,50 руб.

01.08.2020-31.08.2020

177 551,51 руб.

 

В ходе судебного разбирательства установлено, что по условиям договора от 28 февраля 2018 года аренды недвижимости предприниматели предоставили обществу во временное владение и пользование нежилое помещение №25 общей площадью 286,1 кв.м, расположенное на третьем этаже в здании по адресу: 

<

...> (далее – помещение) для организации магазина розничной торговли и использования в складских и административных целях, связанных с деятельностью магазина (пункты 1.1., 1.2., 1.4., 1.5, 2.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1 от 23 мая 2018 года).

Срок действия договора определен сторонами с момента его государственной регистрации  в течение пяти лет (пункт 4.1. договора аренды). Государственная регистрация договора произведена 24 августа 2018 года.

По условиям пункта 5.1. арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы. Пунктом 5.3.2. предусмотрена обязанность арендатора оплачивать постоянную часть арендной платы в срок до 1 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

27 августа 2020 года, по причине введения ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Чувашской Республики, в результате которых с 29 марта 2020 года по 7 августа 2020 года продажи в магазине не осуществлялись, между сторонами было заключено дополнительное соглашение №3 о предоставлении отсрочки уплаты постоянной части арендной платы. 

Вместе с тем, общество обратилось к предпринимателям с требованием о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего снижение постоянной части арендной платы до размера ее переменной части за период, когда по независящим от арендатора обстоятельствам он не мог использовать арендуемое помещение для осуществления розничной торговли.

Отказ арендодателей уменьшить размер арендной платы до размера ее переменной части послужил обществу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.

Возражая против снижения постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года за период с 1 апреля 2020 года по 31 августа 2020 года на 70%, ответчики пояснили, что арендаторам помещений в торговом центре «Волжский», где расположено арендуемое обществом помещение, в индивидуальном порядке в период действия ограничительных мер снижался размер арендной платы, в пределах от 10% до 30%, не более.

При этом, по мнению ответчиков, уменьшение размера арендной платы непосредственно обусловлено невозможностью использования имущества по независящим от арендатора причинам, в то время как на территории Чувашской Республики в период действия ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции не вводился режим полной самоизоляции и не исключалась возможность дистанционных заказов потребителями как продовольственных, так и непродовольственных товаров с доставкой их на дом. В период действия ограничительных мер торговый центр «Волжский» не закрывался, ограничений в допуске к арендуемому помещению не было, помещение использовалось арендатором для размещения и хранения товара (в складских целях), не было освобождено обществом и возвращено арендодателям.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона №98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 указанного Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Сторонами заключено соглашение об отсрочке арендной платы (дополнительное соглашение от 27 августа 2020 года №3).

Однако поскольку заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021), постольку заключение соглашения между арендодателем и арендатором об отсрочке уплаты арендной платы не препятствует арендатору требовать уменьшения арендной платы за период, когда пользование имуществом по назначению было невозможно. 

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор №2 от 30.04.2020), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то оснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы по иску арендатора.

Право на уменьшение размера арендной платы могло бы быть также реализовано эксцепцией арендатора о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы при взыскании задолженности по арендной плате. В таком случае арендная плата подлежала бы взысканию судом в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы определялся бы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (абзац 3 вопрос 5 Обзора №2 от 30.04.2020). Однако в рассматриваемом деле указанный способ защиты арендатором утрачен, поскольку арендная плата за спорный период уже уплачена. Соответственно, в сложившейся ситуации у арендатора единственным способом уменьшения арендной платы является предъявление иска о понуждении арендодателя уменьшить арендную плату.

Сложившаяся в период действия ограничительных мер в Российской Федерации ситуация, связанная с распространением новой коронавирусной инфекции, не имеет аналогов в истории современной России, поэтому определение размера, на который может быть снижена арендная плата, зависит от конкретных фактических обстоятельств спора и наличия подобных правоотношений между арендодателем и иными арендаторами.

Из представленных доказательств судом установлено, что отдельным арендаторам помещений в торговом центре «Волжский» ответчиками в 2020 году предоставлялось индивидуальное понижение арендной платы за период с апреля по август. Размер снижения арендной платы определялся в каждом конкретном случае по соглашению сторон в пределах от 10% до 30%.

Доводы истца о том, что сложившиеся между арендодателями помещений в торговом центре «Волжский» с арендаторами отношения по уменьшению размера арендной платы в период действия ограничительных мер не могут служить критерием «обычного снижения арендная плата в сложившейся ситуации», поскольку устанавливались по соглашению сторон, а не в судебном порядке, по сути противоречат конституционному принципу равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующему защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Доказательств, свидетельствующих о наличии особых обстоятельств, при которых истец вправе претендовать на снижение размера арендной платы на 70%, существенно отличающегося от размера снижения арендной платы, предоставленного другим арендаторам в этом же торговом центре, суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, принимая во внимание возможность частичного использования истцом арендованных помещения для иных видов экономической деятельности, не связанных непосредственно с розничной торговлей в период действия ограничительных мер, в том числе для хранения товаров, торгового оборудования и размещения персонала; а также среднерыночные ставки аренды складских помещений в 2020 году в городе Чебоксары (по информации, размещенной на сайте Avito в сети Интернет), суд полагает, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, в целях его разрешения в судебном порядке, руководствуясь критериями справедливости распределения финансовых рисков участников экономической деятельности в условия чрезвычайных обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), принимая во внимание разъяснение, содержащееся в абзаце 3 ответа на вопрос 5 Обзора №2 от 30.04.2020, суд определил размер снижения арендной платы за период с 1 апреля 2020 года по 31 августа 2020 года на 30% от величины арендной платы, рассчитанной в соответствии с условиями договора, а именно,

за апрель 2020 года:

- постоянная часть арендной платы в месяц по договору: 210 885,00 руб.; период невозможности использования: 03.04.2020-30.04.2020 (28 календарных дней из 30) постоянная часть арендной платы в день: 210 885,00 руб.÷30 дней = 7 029,50 руб.

- при снижении на 30% постоянная часть арендной платы за апрель 2020 года составила 151 837 руб. 00 коп. (за период 01.04.2020-02.04.2020: 7 029,50 руб.×2 дня = 14 059,00 руб., за период 03.04.2020-30.04.2020: 7 029,50 руб.×28 дней – 30% = 137 778 руб.);

за май, июнь и июль 2020 года при снижении на 30% постоянная часть арендной платы составила 147 619 руб. 50 коп. в месяц (210 885,00 руб. – 30% = 147 619,5 руб.)

за август 2020 года:

- постоянная часть арендной платы в месяц по договору: 210 885,00 руб.; период невозможности использования: 01.08.2020-07.08.2020 (7 календарных дней из 31) постоянная часть арендной платы в день: 210 885,00 руб.÷31 дней = 6 802,74 руб.

- при снижении на 30% постоянная часть арендной платы за май 2020 года составила 196 599 руб. 19 коп. (за период 01.08.2020-07.08.2020: 6 802,74 руб.×7 дней– 30%  = 33 333,43 руб., за период 08.08.2020-31.08.2020: 6 802,74 руб.×24 дня = 163 265,76).

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства спора, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, постоянная часть арендной платы подлежит снижению на 30%, в удовлетворении исковых требований о снижении постоянной части арендной платы на 70% судом отказано.

С учетом принятого по делу решения, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и согласно разъяснений, изложенных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Снизить постоянную часть арендной платы по договору аренды недвижимости от 28 февраля 2018 года, заключенному индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО2 с Обществом с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис», за период с 1 апреля 2020 года по 31 августа 2020 года на 30% и установить постоянную часть арендной платы за апрель 2020 года в размере 151 837 руб. 00 коп., за май 2020 года в размере 147 619 руб. 50 коп., за июнь 2020 года в размере 147 619 руб. 50 коп., за июль 2020 года в размере 147 619 руб. 50 коп., за август 2020 года в размере 196 599 руб. 19 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                                                                            Е.В.Конькова