АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 ноября 2018 года

Дело №

А56-92228/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «На Загородном» Исаковой М.Ф. (доверенность от 01.08.2017), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 по делу                          № А56-92228/2017 (судьи Жиляева Е.В., Бармина И.Н., Желтянников В.И.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «На Загородном», место нахождения: 191002, Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 1, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1037843046834, ИНН 7808040367 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – Предприятие) отчете от 21.07.2017 № 31-8-0371(008)-2017 об оценке рыночной стоимости; принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 129,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001625:2880, расположенного на цокольном этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 1, лит. А, пом. 1-Н, в редакции Общества, согласно которой цена продажи объекта составляет 15 000 000 руб.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества); Предприятие, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245.

Определением от 29.05.2018 (судья Кротов С.М.) исковое заявление оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 данное определение отменено; вопрос направлен на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить постановление от 20.08.2018, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку Комитет, к полномочиям которого относится принятие решения об условиях приватизации государственного имущества, не получал ни оферту, ни отчет об альтернативной стоимости объекта, а Фонд имущества не наделен полномочиями заключать договор на иных условиях, чем определены в распоряжении Комитета.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета от 15.08.2017 № 1414-рз в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату издания распоряжения; далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 129,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001625:2880, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 1, лит. А, пом.   1-Н, путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 21.07.2017                    № 31-8-0371(008)–2017 об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленным Предприятием, в размере 28 200 000 руб.

Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, письмом от 24.08.2017 направил Обществу подписанный со стороны продавца проект договора купли-продажи арендуемого помещения на условиях, определенных в распоряжении, по цене 28 200 000 руб. Указанные документы поступили в адрес Общества 31.08.2017.

Общество, не согласившись с предложенной Комитетом ценой, письмом от 22.09.2017, направленным в Фонд имущества, возвратило проект договора с протоколом разногласий по пункту 2.1, предложив установить цену отчуждаемого помещения в размере 15 000 000 руб. 

В ответ письмом от 29.09.2017 Фонд имущества сообщил, что при заключении договора действует в качестве представителя собственника имущества – Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании заключенного с Комитетом договора и выданной им доверенности; изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда имущества. 

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В силу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации,  части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, который для данного случая предусмотрен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Суд первой инстанции, установив, что проект договора купли-продажи с протоколом разногласий был направлен Обществом только в адрес Фонда имущества, посчитал, что данное обстоятельство не может служить подтверждением соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку органом, уполномоченным на принятие решения об условиях приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, является Комитет, а Фонд имущества не наделен полномочиями заключать договор на иных условиях, чем определены Комитетом, не вправе ни принять, ни отклонить предложения покупателя.    

Апелляционный суд, проанализировав нормативные правовые акты Санкт-Петербурга, регулирующие взаимоотношения Комитета и Фонда имущества при приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, пришел к выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, поскольку Фонд имущества при заключении договора купли-продажи действует от имени и в интересах Комитета, который непосредственно сам не заключает договоры. 

Суд кассационной инстанции не видит причин не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, определяющим условия, основания и порядок реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не установлен специальный порядок заключения публичным образованием с покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с принятым уполномоченным органом решением об условиях приватизации имущества. В таком случае к договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, заключаемому с арендатором, применимы общие нормы гражданского законодательства о порядке заключения договора, заключение которого обязательно для одной из сторон (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).          

Поскольку в данном случае оферта (проект договора) была направлена Обществу Фондом имущества, действовавшим от имени продавца государственного имущества, направление Обществом тому же лицу, от которого получена оферта, подписанного проекта договора с протоколом разногласий не противоречит положениям пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В таком случае, а также с учетом законодательства Санкт-Петербурга, регулирующего взаимоотношения между Комитетом и Фондом имущества при продаже объектов недвижимости, апелляционный суд обоснованно признал достаточным направление проекта договора с протоколом разногласий Фонду имущества, для того чтобы считать досудебную процедуру урегулирования преддоговорного спора соблюденной.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно принял во внимание сформулированную Верховным Судом Российской Федерации позицию, исходя из которой не подлежит удовлетворению заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора, если из обстоятельств дела следует, что такое заявление ответчика направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора. Процедура претензионного порядка урегулирования спора установлена законом с целью предоставления сторонам возможности урегулировать спор во внесудебном порядке и избежать таким образом судебного разбирательства. Однако из поведения ответчика и обстоятельств настоящего дела не следует, что единственной причиной недостижения сторонами соглашения по цене помещения стало направление Обществом протокола разногласий Фонду имущества, а не непосредственно Комитету.         

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 по делу № А56-92228/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина