Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Южно-Сахалинск

 

Дело № А59-5483/19

 

        Резолютивная часть объявлена  17.09.2020 года. Полный текст решения  изготовлен 24.09.2020г.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Пустоваловой Т.П.  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в открытом  судебном заседании дело  по

-  иску Общества с ограниченной ответственностью «Тринити» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании долга и неустойки по договору аренды, 

- встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Азимут» о признании сделки недействительной, при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 10.01.2018 (удостоверение адвоката № 204); ФИО3 – генеральный директор; 

от ответчика:  ФИО4 по  доверенности от 02.10.2019; 

от третьих лиц: 

ФИО5: не явился; 

Ван Ген Э: не явился;  

                                            У С Т А Н О В И Л: 

05 сентября 2019 года в суд поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Тринити» (далее – ООО «Тринити») к обществу с ограниченной ответственностью «Азимут» (далее- ООО «Азимут») о взыскании долга в сумме 1 950 000 рублей, 355 050 рублей неустойки по договору аренды объектов недвижимости. 

 

Исковые требования основаны на том, что ООО «Тринити» и ООО «Азимут» заключили договор аренды нежилого помещения, по которому истец передал ответчику «нежилое помещение общей площадью 350 кв.  м и прилегающий земельный участок площадью 500 квадратных метра с целью под производственную деятельность и хранение строительных материалов, расположенные по адресу 

<

...>.  Ни истец, ни ответчик письменных заявлений о расторжении Договора либо об отказе от продления срока его действия не заявляли. После подписания договора истец фактически передал, а ответчик получил в своё владение и пользование нежилое помещение общей площадью 350 квадратных метров и прилегающий земельный участок площадью 500 квадратных метров, расположенное по адресу: 

<

...>. За пользование арендованным имуществом в соответствии с пунктом 2.1 Договора ответчиком была произведена оплата за период с ноября 2017 года по март 2018 года включительно на общую сумму в размере 750 000 рублей. С апреля 2018 года ответчик арендную плату  не вносит. При этом, арендованное имущество истцу не вернул и о расторжении договора не заявил. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В связи с изложенным просит взыскать указанные суммы. 

01.10.2019 истец увеличил суммы исковых требований и просил взыскать 2 700 000 рублей – основного долга, 733 200 рублей неустойки. 

 

28.01.2020 года в суд поступило заявление об уточнении предмета иска, в котором истец просит принять отказ от иска в части взыскания арендной платы и пени за период  с 18.05.2019 по 30.09.2019 года в общей сумме 919 050 рублей. Взыскать с ООО «Азимут» 2 100 000 рублей – задолженности по арендной плате с 18.04.2018 по 18.05.2019, неустойку в сумме 414 150 рублей. 

 

11.02.2020 года в суд поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец отказался от иска в части взыскания  арендной платы и неустойки в сумме 919 650 рублей; просит взыскать 2 100 000 рублей – основного долга за период с 18.04.2018 года по 18.05.2019 года и 413 550 рублей – неустойки. 

 

В отзыве на иск ответчик указал, что между сторонами заключен договор аренды от 01.11.2017 года. Начиная с апреля 2018 года ответчик перестал платить арендную плату, в связи с появлением личных разногласий и ухудшения отношений между руководителями обществ. Фактическое освобождение занимаемых ответчиком объектов недвижимости было произведено 23.08.2018 года, а 26.11.2018 года ООО «Азимут» направило в адрес истца соглашение о расторжении договора аренды, которое ООО «Тринити» не получило. Ответчик неоднократно запрашивал у истца правоустанавливающие документы на арендуемые объекты, но такие документы представлены не были. Ответчик обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области, было проведено административное обследование земельного участка и объектов, расположенных по адресу: 

<

...> и установлено, что согласно ЕГРН по указанному адресу зарегистрирован склад с холодильником (№ 65:01:0309001:42) и склад с АКБ (№ 65:01:0309001:43), которые не принадлежат истцу. ООО «Тринити» является собственником земельного участка с кадастровым номером 65:01:0309001:56 площадью 1 851 кв.м, расположенного южнее склада, который является прилегающим к зданиям склада. Часть нежилого помещения, переданного в аренду, находится на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0309001:14, который принадлежит на праве собственности физическому лицу. Другая (меньшая) часть здания,  фактически занимаемая ответчиком, расположена на землях, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с изложенным ответчик указывает, что истец неправомерно расположил объекты на чужих земельных участках. Просит в иске отказать. 

 

13.11.2019 года в суд поступил встречный иск, в котором ООО «Азимут» просит признать договор аренды от 01.11.2017 года недействительным. 

Встречный иск основан на том, что объекты договора аренды являются самовольной постройкой и имеют ограничения в гражданском обороте, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность договора аренды. 

В отзыве на встречный иск ООО «Тринити» указало, что ООО «Тринити» является законным владельцем объектов. При этом ссылается на судебные акты и договор о совместной деятельности с ФИО5 Просит в иске отказать. 

Определением суда от 13.11.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО5 

24.01.2020 года от ФИО5 в суд поступило заявление, в котором указал, что на основании договора о совместной деятельности ФИО5 предоставил право ООО «Тринити» заключить договор аренды с ООО «Азимут». Доходы от данной сделки в виде арендной платы являются исключительно собственностью ООО «Тринити». Просит рассмотреть дело без его участия. 

 

Определением суда от 12.12.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Ван Ген Э. 

Отзыв от Ван Ген Э не поступал, участия в судебных заседаниях третье лицо не принимало. 

 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит  к следующему. 

 

           Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

 

Материалами дела установлено, что согласно свидетельству от 02.09.2010 года ФИО5 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, 1 – этажной (подземных этажей -1), площадью застройки 2053 кв.м, степень готовности 54%, адрес: г. Южно-Сахалинск,ул. Украинская, д. 72/35 (л.д. 78, Т.2). 

 

22.01.2015 года   ФИО5 (Сторона -1) и ООО «Тринити» (Сторона -2) заключили договор о совместной деятельности, согласно которому участники настоящего договора, исходя из общих коммерческих интересов, обязуются путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов, своего профессионального опыта, а также деловой репутации и деловых связей совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения строительства и ввода в эксплуатацию недвижимого имущества, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. 

Сторона -1 предоставляет в качестве вклада нежилое недвижимое имущество – объект незавершенного строительства «Навесы», расположенное по адресу: 

<

...>, севернее территории «Плодоовощной базы», въезд через территорию «Плодоовощной базы», а также земельный участок, примыкающий и занятый под «Навесы», площадью 0, 42 гектара.  «Навесы» принадлежат на праве собственности Стороне-1 на основании решения Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 08.07.2009 № 2-1231/09 и соглашения об отступном от 10.01.2013, заключенного между ФИО5 и ФИО6 (п. 2.1 договора) (л.д. л.д. 141-144, Т1). 

 

Согласно п. 2.2. договора Сторона-2 за свой счет и своими силами осуществляет в полном объеме необходимые действия для окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства «Навесы», указанного в пункте 2.1 настоящего договора, для достижения цели совместной деятельности, указанной в п. 1.1 настоящего договора. 

В п.п. 3.1, 3.3. договора предусмотрено, что ведение общих дел участников в рамках настоящего договора возлагается на Сторону-2. В период действия настоящего договора Сторона-2 имеет все права по владению, пользованию и распоряжению имуществом, указанным в п. 2.1 настоящего договора, за исключением его купли-продажи. Доходы, полученные в результате таких действий Стороной-2, являются собственностью данной стороны. 

Согласно п. 7.2 договора договор заключен на неопределенный срок. 

Имущество передано ФИО5 ООО «Тринити» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.01.2015 (л.д. 1, Т.1). 

24.01.2020 года от ФИО5 в суд поступило заявление, в котором указал, что на основании договора о совместной деятельности ФИО5 предоставил право ООО «Тринити» заключить договор аренды с ООО «Азимут». Доходы от данной сделки в виде арендной платы являются исключительно собственностью ООО «Тринити». Просит рассмотреть дело без его участия. 

         Таким образом, ООО «Тринити» имело право на совершение сделок.  

 

01 ноября 2017 года ООО «Тринити» (арендодатель) и ООО «Азимут» (арендатор) заключили договор  аренды нежилого помещения,  по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду:

- нежилое помещение общей площадью 350 кв. м; 

- прилегающий земельный участок площадью 500 кв. м; 

С целью использования: производственная деятельность и хранение строительных материалов. 

В п. 1.2 договора предусмотрено, что помещение и земельный участок расположены на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...>, используемым арендодателем на  основании Свидетельства о государственной регистрации права 65АА№086185. 

         В соответствии с п.1  ст. 655 ГК РФ  передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно п. 6.1 договора настоящий договор заключен с момента подписания акта приемки – передачи недвижимого имущества и действует в течение одного года. 

 Истцом не представлен акт приема-передачи имущества по договору от 01.11.2017 года. 

В ходе судебного разбирательства ответчик отрицал факт владения и пользования  имуществом, указанным в договоре аренды. 

11.02.2020 года стороны представили в суд соглашение о признании фактических обстоятельств, согласно которому  сторонами признается бесспорным факт фактического использования ООО «Азимут» переданного ему ООО «Тринити» по заключенному между ними договору аренды нежилого помещения от 01.11.2019 года помещения, именуемого «Сварочный цех», площадью 125 кв.м, прилегающего с западной стороны к Складу, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером  65:01:0309001:167 (л.д. 82, Т.2). 

При этом представители истца, подписав приведенное соглашение, пояснили, что соглашение не означает  подтверждение того, что ответчик не пользовался иным имуществом, указанным в договоре. 

          Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Предметом спора является объект склад, пристроенное к нему помещение «Сварочного цеха» и  земельный участок. В ходе выездного судебного заседания установлено, что указанный в договоре земельный участок,  не прилегает к строениям, на местности никак не обозначен, представляет собой проезжую часть. Представители ответчика относительно земельного участка обозначили его местонахождение приблизительно. 

Через склад имеется возможность прохода в сварочный склад и, соответственно, частичного его использования. 

При этом ответчик за период с 01.11.2017 по март 2018 года вносил арендную плату в полном объеме. 

Исходя из изложенного, суд считает, что доказанным является фактическое использование  «Сварочного цеха» площадью 125 кв. м и частично помещение склада. 

          В соответствии с п.  1, подп. 1 п.  2  ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. 

Размер ежемесячно арендной платы за арендуемое помещение и земельный участок на момент заключения договора составляет 150 000 рублей (п. 2.1). 

В п. 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно в срок до 18 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по согласованию сторон. 

В дело представлены счета на оплату: № 13 от 23.04.2018 за апрель 150 000 рублей, счет № 18 от 31.05.2018 за май 2018 года на 150 000 рублей, № 22 от 27.06.2018 за июнь 2018  на 150 000 рублей, № 26 от 23.07.2018 за июль 2018 на 150 000 рублей,  № 28 от 23.08.2018 за август 2018 на 150 000 рублей, № 31 от 20.09.2018 за сентябрь 2018 на 150 000 рублей, № 45 от 22.10.2018 за октябрь 2018 на 150 000 рублей, № 45 от 20.11.2018 за ноябрь 2018 года на 150 000 рублей, № 47 от 20.12.2018 за декабрь 2018 год на 150 000 рублей, № 6 от 21.01.2019 за январь 2019 на 150 000 рублей, № 7 от 20.02.2019 за февраль 2019 на 150 000 рублей, № 8 от 20.03.2019 за март 2019 на 150 000 рублей, № 9 от 19.04.2019 за апрель 2019 на 150 000 рублей. 

Претензия с приложением счетов получена ответчиком 01.10.2018 года.  

В предоставленном контррасчете  ответчик рассчитал размер арендной платы раздельно по каждому объекту. 

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с п. 3.19 договора по истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения арендатор обязан передать арендуемые помещения арендодателю в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту приемки – передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений. 

В п. 3.2.4 договора предусмотрено, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в целом, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее, чем за 1 месяц до расторжения договора. Арендатор имеет право расторгнуть договор немедленно, если помещение окажется в состоянии не пригодном для использования не по вине арендатор. 

 

Ответчик утверждает, что фактически прекратил пользоваться имуществом 23.08.2018 года, в связи с возникшим конфликтом.  

Суд полагает, что допустимые доказательства прекращения фактического пользования имуществом 23.08.2018 года, не представлено. 

 

26.11.2018 года ООО «Азимут» направило ООО «Тринити» письмо от 21.11.2018 о расторжении договора аренды с приложением дополнительного соглашения, котором указало, что 23.08.2018 года ООО «Азимут» вывезло принадлежащее имущество и освободило занимаемые  помещения, в подтверждение чего представило копию почтовой квитанции и опись. Данное письмо адресатом не получено   (л.д. 32, Т.1). 

 

Суд полагает, что окончанием аренды для целей начисления арендной платы следует считать период с апреля по 18.12.2018 года.  

Таким образом, общий размер задолженности составит 494 040 рублей.  

          Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 4.1 договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателем пени 0, 1 % от суммы платежа за каждый день просрочки. 

Истец просит взыскать 413 550 рублей неустойки. 

          В соответствии с п. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Суд полагает, что с учетом установленных по делу обстоятельств, взысканию подлежит неустойка в размере 100 000 рублей. 

          Согласно п. 1 ст.166, п.1 ст. 168 ГК РФ  Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу установленных по делу обстоятельств оснований для удовлетворения  встречного иска не имеется. 

         В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

 

         Руководствуясь статьями 150-151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

 

                                                      Р Е Ш И Л: 

         Принять отказ истца от иска в части взыскания 919 050 рублей. Производство  по делу в этой части прекратить.

           Иск удовлетворить частично. 

           Взыскать с ООО «Азимут» в пользу ООО «Тринити» 494 040 рублей – основного долга, 100 000 рублей – неустойки, 6 784 рубля в возмещение расходов, понесенных на уплату государственной пошлины, всего 500 824 рубля. 

         Взыскать с ООО «Тринити» 1 433 рубля государственной пошлины в доход федерального бюджета.

         Взыскать с ООО «Азимут» 351 рубль государственной  пошлины в доход федерального бюджета.

          В удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца  со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

Т.П. Пустовалова