189/2023-18608(4) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16196/2022

г. Челябинск

20 марта 2023 года

Дело № А34-9117/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Румянцева А.А.,  

судей Забутыриной Л.В., Матвеевой С.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

ФИО2 на определение Арбитражного суда Курганской  

области от 20.10.2022 по делу № А34-9117/2017 об отказе в удовлетворении  

заявления о признании сделки недействительной и применении ее последствий  

недействительности. 

В судебное заседание, в том числе посредством использования систем  

видеоконференц-связи, явились: ФИО2 (паспорт); 

представитель ФИО3 - ФИО4  

(паспорт; доверенность от 22.03.2019 сроком на 5 лет). 

Определением Арбитражного суда Курганской области от 07.12.2017  (резолютивная часть) в отношении общества с ограниченной ответственностью  «Автотехника» (далее – должник) введена процедура банкротства наблюдение,  временным управляющим должником утвержден ФИО5, член Союза саморегулируемая организация арбитражных  управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического  комплекса.  

Решением Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2018  (резолютивная часть) ООО «Автотехника» признано несостоятельным  (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим  утвержден ФИО5  

01.06.2020 ФИО2 (далее – заявитель, податель  жалобы) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к  ФИО3, конкурсному управляющему ФИО5  о признании недействительной сделки купли-продажи (договор купли-продажи   № 5 от 27.04.2020) земельного участка (земли населенных пунктов) по адресу:  

<

...>, кадастровый номер  

45:22:030112:114, общей площадью 53521 кв. м. в части продажи ФИО3  земли под зданиями, принадлежащими ФИО2 на праве собственности  и необходимой для их использования (нежилые здания по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 45:22:030112:383  45:22:030112:384, 45:22:030112:386, 45:22:030112:387; применить последствия  недействительности сделки — перевести права и обязанности ответчика  ФИО3 на истца в части купли-продажи земельного участка (земли  населенных пунктов) по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 45:22:030112:114, общей площадью 53521 кв. м. в части  продажи земли под зданиями, принадлежащими истцу на праве собственности и  необходимой для их использования (нежилые здания по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 45:22:030112:383  45:22:030112:384, 45:22:030112:386, 45:22:030112:387) за цену соразмерную  стоимости соответствующей доли в земельном участке по цене, определенной в  договоре купли-продажи № 5 от 27.04.2020 (с учетом принятых судом уточнений).  

Впоследствии ФИО2 уточнила требования, согласно которым:  просила перевести права и обязанности ответчика ФИО3 на истца в  части купли-продажи 27/100 доли в праве на земельный участок (земли  населенных пунктов) по адресу: 

<

...>.  кадастровый номер 45:22:0301 12:114, общей площадью 53521 кв. м. для  использования зданий, принадлежащих мне на праве собственности нежилые  здания по адресу: 

<

...>. 141. с  кадастровыми номерами 45:22:030112:383 45:22:030112:384, 45:22:030112:386,  45:22:030112:386 по стоимости за кв.м., определенной в договоре купли-продажи   № 5 от 27.04.2020.  

Обязать ответчиков заключить с участием истца дополнительное  соглашение к договору купли-продажи № 5 от 27.04.2020 о передаче истцу 27/100  доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 45:22:0301 12:114.  

Обязать ответчиков совершить действия необходимые и достаточные для  регистрации права собственности истца на 27/100 доли в праве на  земельный участок с кадастровым номером 45:22:030112:114 в соответствии с  заключенным дополнительным соглашением.  

Уточнения заявленных требований судом приняты судом первой инстанции  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Определением Арбитражного суда Курганской области от 20.10.2022 в  удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с указанным определением, ФИО2 обратилась с  апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение и принять по  делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что переход права собственности  состоялся уже после возвращения должником имущества (земельного участка) в  конкурсную массу, поэтому вывод суда о том, что на момент продажи ей  объектов недвижимости земельный участок не находился в собственности  должника не соответствует материалам дела.  

По мнению апеллянта, судом неверно применена аналогия ФЗ «Об  исполнительном производстве» к правоотношениям по проведению торгов и  применению спи 250 ГКРФ в деле о банкротстве. Ссылка суда на то, что в  данном деле применима позиция определения Конституционного суда РФ от  21.04.2011 г. № 569-0-0, в соответствии с положением пункта 1 статьи 250 ГК РФ  при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются  правом преимущественной покупки этой доли (стр. 13 оспариваемого  определения) не имеет отношения к законодательству о несостоятельности  (банкротстве). Конституционный суд РФ в указанном определении рассматривал  вопросы применения ст. 250 ГК РФ для случаев проведения торгов по ФЗ «Об  исполнительном производстве». Законодательство о банкротстве устанавливает  иные правила, в том числе для проведения торгов и для применения ст. 250 ГК  РФ.  

На основании ст.ст. 184, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судом апелляционной инстанции приобщены к  материалам дела, поступившие от ФИО3 пояснения по апелляционной  жалобе и дополнительные документы, от конкурсного управляющего ФИО5 дополнительные документы, поскольку представлены во исполнение  определения суда об отложении.  

От конкурсного управляющего ФИО5 поступило заявление об  утверждении мирового соглашения с приложением проекта мирового  соглашения.  

В соответствии с ч. 4 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации стороны могут закончить дело мировым соглашением в  порядке, предусмотренном главой 15 настоящего Кодекса.  

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им  размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое  соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других  лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (ч. 5 ст. 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Арбитражный суд принимает утверждает мировое соглашение сторон, если  это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.  

 Таким образом, законодатель названной нормой отметил, что реализация  соответствующего правомочия по общему правилу не должна вызывать  возражений со стороны суда. Воспрепятствование свободному распоряжению  стороной своими процессуальными правами должно происходить только в  исключительных случаях.  

Поскольку мировое соглашения всеми участниками обособленного спора  не подписано, в судебном заседании ФИО2 выразила несогласие с  условиями мирового соглашения, суд апелляционной инстанции полагает, что  оснований для его утверждения не имеется.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени  и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также  

размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся  лиц.  

Присутствующие участники процесса в судебном заседании заявили суду  свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу  судебного заседания).  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, в  ходе реализации имущества, входящего в конкурсную массу должника, в  результате проведенных торгов ФИО2 в 2019 году приобретено  несколько объектов имущества должника по адресу: 

<

...>, а именно:  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:383, общей площадью  525 кв.м (договор купли-продажи от 23.07.2019) (том 1, л.д. 13);  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:384, общей площадью  211,8 кв.м (договор купли-продажи от 02.08.2019) (том 1, л.д. 14);  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:386, общей площадью  522,5 кв.м (договор купли-продажи от 02.08.2019) (том 1, л.д. 15);  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:387, общей площадью  642,3 кв.м (договор купли-продажи от 26.11.2018) (том 2, л.д. 140).  

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке по  адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 45:22:030112:114, площадью 53521 кв.м.  

На момент продажи объектов недвижимости ФИО2 земельный  участок не находился в собственности должника.  

Определением Арбитражного суда Курганской области от 01.03.2019  договор № 1 от 06.04.2015, заключенный между ООО «Автотехника» (должник) и  ООО «Яровит», признан недействительным. Применены последствия  недействительности сделки в виде обязания ООО «Яровит» возвратить в  конкурсную массу ООО «Автотехника» следующего имущества:  

- гараж-стоянка (модуль) - площадь 1768,1 кв.м., кадастровый номер  45:22:030112:388, расположен по адресу: Курганская область,  

<

...>; 

- земельный участок - земли населенных пунктов, кадастровый  номер 45:22:030112:114, площадь 53521 кв.м., расположен по адресу:  

<

...>.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.06.2019 определение Арбитражного суда Курганской области от 01.03.2019 по  делу № А34-9117/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО  

«Яровит» – без удовлетворения.  

Право собственности на указанные объекты зарегистрированы за  ООО «Автотехника» в ЕГРН 09.08.2019, что подтверждается  соответствующими выписками.  

28.08.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении торгов   № 4109653 в отношении указанных объектов недвижимости. Торги признаны  несостоявшимися (сообщение № 4270960 от 15.10.2019).  

06.11.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении  повторных открытых торгов № 4345848 в отношении указанных объектов  недвижимости. Торги признаны несостоявшимися (сообщение № 4581134  от 14.01.2020).  

29.02.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о продаже  имущества посредством публичного предложения № 4732407 в отношении  указанных объектов недвижимости.  

По результатам указанной процедуры 27.04.2020 заключен договор купли- продажи № 5 с единственным участником торгов – ФИО3, о чем на сайте ЕФРСБ 29.04.2020 опубликовано сообщение №  4950445.  

ФИО2, полагая, что она имела преимущественное право покупки  доли спорного земельного участка, поскольку является собственником объектов  недвижимости, расположенных на данном земельном участке, обратилась в  арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Для определения площади, необходимой для эксплуатации зданий,  12.07.2021 ФИО2 заявлено ходатайство о назначении экспертизы.  

Определением суда от 29.07.2021 по ходатайству ФИО2  назначена судебная экспертиза по делу  № А34-9117/2017, проведение  экспертизы поручено эксперту ФИО6 специалисту  ООО «ГИС-сервис» (адрес: 64000, 

<

...>).  

Определением суда от 23.09.2021 срок проведения экспертизы продлен,  заявителем уточнен вопрос для экспертизы.  

10.11.2021 в суд поступило заключение эксперта, в результате  проведенного исследования установлено, что площадь земельного участка с  кадастровым номером 45:22:030112:114 минимально необходимая для  использования зданий – объектов исследования в соответствии с действующими  нормативами состоит из двух частей:  

1) площадь части земельного участка с кадастровым номером  45:22:030112:114, занятой зданиями – объектами исследования и минимально  необходимой для их использования, которая может быть включена в площадь  образуемого участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером  45:22:030112:114 – 4448 кв.м;  

2) площадь части земельного участка с кадастровым номером  45:22:030112:114, минимально необходимая для организации подъездов/подходов  через территорию данного земельного участка к зданиям – объектам  исследования в соответствии с действующим нормативами путем включения  территории подъездов/подходов в площадь образуемых земельных участков в  

результате раздела земельного участка с кадастровым номером 45:22:030112:114,  либо путем обременения частей данного земельного участка, необходимых для  организации подъездов/подходов правом ограниченного пользования (серветут) –  2300 кв.м.  

Таким образом, на момент обследования и геодезической съемки площадь  земельного участка с кадастровым номером 45:22:030112:114 общей площадью  53521 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, занятая под следующим объектами недвижимости, принадлежащими  ФИО2 на праве собственности и минимально  необходимая для их использования в соответствии с действующими  нормативами:  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:383, общей площадью  525 кв.м;  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:384, общей площадью  211,8 кв.м;  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:386, общей площадью  522,5 кв.м;  

- нежилое здание, кадастровый номер 45:22:030112:387, общей площадью  642,3 кв.м. составляет 6 748 кв.м (том 3, л.д. 40-64, вывод л.д. 64).  

С выводами эксперта заявитель не согласился, представил в суд  возражения, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. Впоследствии  ФИО2 не поддержала заявленное ходатайство.  

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции указал на  отсутствие преимущественного права приобретения спорного имущества у  заявителя.  

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для  отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.  

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный  суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов  в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

В соответствии со статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации законность при рассмотрении дел арбитражным судом  обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных  правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил,  установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, частью 1  статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о  несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан, в том числе  индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом  Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о  банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки,  

совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть  признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом  Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в  настоящем Федеральном законе.  

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим  Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо  независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании  оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами,  указанными в настоящем Кодексе (статья 166 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых  актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не  предусматривает иных последствий нарушения.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской  Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом,  могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица  в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны  недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от  участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая  предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении  срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения  торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены  иные нарушения правил, установленных законом.  

На основании пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской  Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность  договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий,  предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.  

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов  недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса  с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.  Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для  признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и  интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть  восстановлены при применении последствий недействительности заключенной  на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов  недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые  ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункты  1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения  арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными  публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").  

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества  должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и  пунктом 3 статьи 111 названного Закона, с учетом особенностей, установленных  

настоящей статьей.  

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном  участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка,  которое осуществляется в порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности  постороннему лицу.  

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской  Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу  остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право  покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих  равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев  продажи доли в праве общей собственности на земельный участок  собственником части расположенного на таком земельном участке здания или  сооружения либо собственником помещения в указанных здании или  сооружении.  

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 14 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных  с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3  статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением  преимущественного права покупки других участников долевой собственности  любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со  дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении  сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей  покупателя. Вместе с тем, по смыслу приведенных норм права  преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания,  строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке.  

Из материалов дела следует, что в результате проведенных конкурсным  управляющим должника ФИО5 торгов ФИО2 в 2019 году  приобретены указанные выше объекты недвижимости по адресу: 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Курганской области от 01.03.2019,  оставленным без изменения судом апелляционной инстанции 05.06.2019, договор   № 1 от 06.04.2015, заключенный между ООО «Автотехника» (должник) и ООО  «Яровит», признан недействительным. Применены последствия  недействительности сделки в виде обязания ООО «Яровит» возвратить в  конкурсную массу ООО «Автотехника» следующего имущества:  

- гараж-стоянка (модуль) - площадь 1768,1 кв.м., кадастровый номер  45:22:030112:388, расположен по адресу: 

<

...>;  

- земельный участок - земли населенных пунктов, кадастровый  номер 45:22:030112:114, площадь 53521 кв.м., расположен по адресу:  

<

...>.  

Как следует из материалов дела в ЕФРСБ опубликовано сообщение №  4109653 от 28.08.2019 о проведении открытых торгов - аукциона по продаже  имущества должника:  

Лот 1: Здание, нежилое, кад. № 45:22:030112:388, 1768,1 кв. м., земельный  участок, земли населенных пунктов, кад. № 45:22:030112:114, 53521 кв. м.,  начальная цена 7105000 руб. Задаток 20%, шаг 5%. Торги проводятся 09.10.2019 с  11-00 ч. (мск) в электронной форме на площадке http://utp.sberbank- ast.ru/Bankruptcy, оператор ЗАО «Сбербанк-АСТ». Приём заявок с 02.09.2019 по  08.10.2019 с 09-00 ч. до 18-00 ч. (мск) в форме электронного документа на  электронной площадке.  

09.10.19 - торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок  (лот 1).  

Проведение повторных открытых торгов - аукциона по продаже имущества  должника опубликовано на сайте ЕФРСБ 06.11.2019 сообщение № 4345848:  

Лот 1: Здание, нежилое, кад. № 45:22:030112:388, 1768,1 кв. м., земельный  участок, земли населенных пунктов, кад. № 45:22:030112:114, 53521 кв. м.,  начальная цена 6394500 руб. Задаток 20%, шаг 5%. Торги проводятся 18.12.2019 с  11-00 ч. (мск) в электронной форме на площадке http://utp.sberbank- ast.ru/Bankruptcy, оператор ЗАО «Сбербанк-АСТ». Приём заявок с 11.11.2019 по  17.12.2019 с 09-00 ч. до 18-00 ч. (мск) в форме электронного документа на  электронной площадке.  

18.12.19 - торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием  заявок (лот 1).  

Сообщение в ЕФРСБ о продаже имущества посредством публичного  предложения опубликовано 18.12.2019 сообщение № 4497777:  

Лот 1: Здание, нежилое, кад. № 45:22:030112:388, 1768,1 кв. м., земельный  участок, земли населенных пунктов, кад. № 45:22:030112:114, 53521 кв. м.  Начальная цена 6394500 руб. Задаток 20%. Величина снижения цены - 10%  начальной. Срок, по истечении которого снижается цена: каждые 10 календарных  дней с 22.12.19. Минимальная цена 50% начальной. Приём заявок и предложений  о цене: с 09-00 ч. (мск) 22.12.19 до 18-00 ч. (мск) 19.02.20 в эл. форме на эл.  площадке utp.sberbank-ast.ru/Bankruptcy, Сбербанк-АСТ.  

19.02.2020 - торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием  заявок (Лот 1: Здание, нежилое, кад. № 45:22:030112:388, 1768,1 кв. м.,  земельный участок, земли населенных пунктов, кад. № 45:22:030112:114,  53521 кв. м.).  

20.02.2020 в ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4732407 о продаже  имущества посредством публичного предложения:  

Лот 1: Здание, нежилое, кад. № 45:22:030112:388, 1768,1 кв. м., земельный  участок, земли населенных пунктов, кад. № 45:22:030112:114, 53521 кв. м.  Начальная цена 3197250 руб; Лот 6: Вклад в уставный капитал ООО  "ТЕХНОТЭК", ИНН 

<

***>, Курганская область, Шумиха, Гоголя, 141 (доля  99,82%, номинальная стоимость 5515000 руб.), цена 841220,55 руб. Задаток 20%.  Величина снижения цены - 10% начальной. Срок, по истечении которого  снижается цена: каждые 10 календарных дней с 01.03.20. Минимальная цена 50%  

начальной. Приём заявок и предложений о цене: с 09-00 ч. (мск) 01.03.20 до 18-00  ч. (мск) 29.04.20 в эл. форме на эл. площадке utp.sberbank-ast.ru/Bankruptcy,  Сбербанк-АСТ.  

20.04.2020 - продажа имущества посредством публичного предложения  (приём заявок с 09-00 ч. (мск) 01.03.20 до 18-00 ч. (мск) 29.04.20), лот 1,  завершена в интервале 10.04.2020 – 19.04.2020, договор заключен с  единственным участником, цена 1929000 руб. (ФИО3).  

Из буквального толкования пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации, статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует, что преимущественное право покупки возникает в случае, если  намерение продать имущество имеется у самого собственника, по воле которого  оно продается. При отчуждении имущества должника - банкрота продажа  осуществляется помимо воли собственника на основании решения суда о  признании его банкротом, следовательно, предусмотренное пунктом 3 статьи 35  ЗК РФ, статьей 250 ГК РФ условие, при котором возникает преимущественное  право покупки (продажа имущества по воле собственника), отсутствует.  

Условия о преимущественном праве на приобретение спорного имущества  не предусмотрены были и в объявлении о проведении торгов (сообщение в  ЕФРСБ № 4109653 от 28.08.2019). Порядок проведения торгов не  предусматривает каких-либо ограничений касательно участия в торгах и  имеющегося у третьих лиц преимущественного права на продаваемое имущество.  

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что  условия реализации преимущественного права покупки земельного участка  собственником здания, сооружения, расположенного на таком участке, при  проведении торгов в деле о банкротстве Законом о банкротстве не  предусмотрены, исходя из принципа равного участия всех претендентов в  покупке имущества должника, что отвечает интересам кредиторов в деле о  банкротстве,  

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исходя из конкретных  обстоятельств возникших правоотношений, оснований полагать, что торги  являются недействительными не имеется.  

Так, из обстоятельств дела следует, что на момент приобретения на торгах  объектов недвижимости ФИО2, земельный участок был отчужден  должником на основании договора № 1 от 06.04.2015, заключенного между  должником и ООО «Яровит». В рамках обособленного спора по оспариванию  указанной сделки (определение Арбитражного суда курганской области и  Постановление апелляционного суда 05.06.2019 по настоящему делу)  установлено, что ФИО2 являлась заинтересованным лицом по  отношению к должнику и приобретателю земельного участка ООО  «Автотехника».  

Так судом установлено, что согласно сведениям из Единого  государственного реестра юридических лиц учредителями ООО «Автотехника»  являются ООО «Технотек» (60% доли участия) и ООО ПКФ «Новь» (40% доли  участия), руководителями ЗАО «Автотехника» (правопредшественник ООО  «Автотехника») в период с 10.02.2015 по 26.03.2015 являлся ФИО7., с  

27.03.2015 по 27.12.2016 - индивидуальный предприниматель ФИО8, с  28.12.2016 по 19.04.2018 – ФИО9 Учредителем ООО ПКФ «Новь» с  12.05.2012 по настоящее время является ФИО10 (100% доли участия),  руководителями ООО ПКФ «Новь» с 14.02.2014 по 16.08.2016 являлся ФИО8, с 17.08.2016 по 26.04.2016 - ФИО10 Руководителем ООО  «Технотек» с 07.11.2008 по 28.11.2018 являлся Черников 9 А34-9117/2017 П.И.,  учредителем с 2017 года с долей 99,92 % - ООО Автотехника». ФИО10  в период с 18.04.2012 по 15.03.2015 являлась руководителем ООО «Яровит»;  учредителями ООО «Яровит» в период с 18.04.2012 по 30.01.2015 являлась  ФИО10, с 10.12.2014 по 11.10.2016 - ФИО2, с 26.09.201624.04.2017 - ФИО12 Также уполномоченным органом было указано на  совпадение адреса постоянной прописки ФИО12 и ФИО8 (ул.  Школьная 35, с. Крутая горка, Шумихинский район). ФИО2 с  30.04.2004 по 18.10.2017 являлась учредителем ООО «Дар», в то время как ООО  «Дар» являлся учредителем (38,8% доли участия) ЗАО «Автотехника» (ООО  «Автотехника» является правопреемником ЗАО «Автотехника» (реорганизация  юридического лица путем смены организационно-правовой формы). В  подтверждение фактической аффилированности указанных лиц в материалы дела  представлены: заявления о выдаче под отчет денежных средств, книги покупок,  книги продаж, кассы, из которых следует, что ООО «Автотехника» и ООО  «Яровит» имеют общность хозяйственной деятельности, неоднократно  осуществляли платежи друг за друга, а также получение в 2017 году ФИО13 дохода от ООО «Яровит», получение в 2015-2017 годах ФИО9 дохода от ООО ПКФ «Новь» и в 2017 году от ООО «Яровит». Также в  материалы дела представлены уведомление и квитанции к приходному кассовому  ордеру ООО «Автотехника», на которых стоит печать ООО «Яровит» (л.д.91-92,  т. 2). Поскольку ФИО2 в период заключения сделки являлась одним из  учредителей ООО «Яровит», а ООО «Яровит», ООО «Автотехника», ООО «ПКФ  Новь» являются одной группой лиц, суд правомерно счел, что оспариваемая  сделка совершена между лицами, признаваемыми заинтересованными  применительно к положениям статьи 19 Закона о банкротстве.  

 Поэтому суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего  обособленного спора приходит к выводу о том, что приобретая на торгах объекты  капитального строительства ФИО2 не могла не знать об отчуждении  должником земельного участка, соответственно порока воли на заключение  договора купли-продажи по результатам торгов на указанных условиях у  ФИО2 не было, поскольку по существу право собственности  земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, находились  под ее контролем. При этом право аренды или иных прав в связи с пользованием  земельным участком под объектами капитального строительства, не вошедшими  в предмет договора № 1 от 06.04.2015, заключенный между должником и ООО  «Яровит» с учетом незаконности указанной сделки у участников сделки не  возникло.  

В то же время в результате оспаривания указанной сделки произошел  разрыв прав на земельный участок и объекты капитального строения.  

В свою очередь, приобретая земельный участок, ФИО3 так же был  осведомлен об обстоятельствах возврата в конкурсную массу спорного  земельного участка и нахождение на нем объектов капитального строительства,  принадлежащих ФИО2  

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том,  что участники обоих торгов были достаточным образом осведомлены об  особенностях приобретаемого ими имущества и правах.  

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при  переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование  соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и  прежний их собственник.  

Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при  переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование  соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и  прежний их собственник.  

Как указано выше, земельный участок на момент отчуждения объектов  недвижимости ФИО2 в собственности должника не находился.  Однако, с учетом того, что земельный участок выбыл из собственности должника  незаконно, на основании сделки, признанной впоследствии недействительной,  право собственности должника в результате оспаривания сделки восстановлено, а  иные права (в т.ч. основанные на арендных правоотношениях не возникли) суд  апелляционной инстанции полагает, что ФИО2, обладает правами,  установленными вышеназванными нормами. Об отсутствии иных, кроме права  собственности на земельный участок, при приобретении имущества ФИО3 был осведомлен.  

В то же время оснований полагать, что реализация данных прав через  признание торгов недействительными и институт преимущественного права  покупки участника долевой собственности не имеется.  

Из обстоятельств дела следует, что сформированная на спорных торгах  стоимость имущества была оплачена приобретателем, денежные средства  поступили в конкурсную массу. Нарушений иных участников дела о банкротстве  при проведении торгов не допущено. По существу спор возник между  собственниками недвижимого имущества при определении порядка пользования  земельным участком, а также размере компенсации подлежащей выплате  ФИО14 при определении размера земельного участка, перешедшего на  праве собственности ФИО2 в силу положений п. 3 ст. 35 Земельного  кодекса Российской Федерации и ст. 273 Гражданского кодекса Российской  Федерации. Указанные требования о разрешении разногласий между заявителем  и ФИО3 относительно пользования спорным земельным участком,  могут являться предметом самостоятельного спора и не могут быть предметом  рассмотрения в настоящем дела.  

Поэтому оснований для признания торгов недействительными, исходя из  конкретных обстоятельств рассматриваемого спора не имеется.  

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному  выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

Доводы подателя жалобы не опровергают установленные судом  обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не  являются основанием для его отмены.  

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал  материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам,  применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив  нарушений норм процессуального права.  

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют  фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены в соответствии  со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  апелляционная инстанция не усматривает.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Курганской области от 20.10.2022 по делу   № А34-9117/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой  инстанции.  

Председательствующий судья А.А. Румянцев  

Судьи: Л.В. Забутырина 

 С.В. Матвеева