1134/2019-22313(2) 

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А09-13663/2018  Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2019  

Постановление изготовлено в полном объеме 27.06.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В., Дайнеко М.М., при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – Управления  имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации –  

ФИО2 (доверенность от 09.01.2019), в отсутствие ответчика – общества с  ограниченной ответственностью «ГРИДИ», надлежащим образом извещенного о времени  и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании с  использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда  Брянской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «ГРИДИ» на решение Арбитражного суда Брянской области от 27.03.2019 по делу  

 № А09-13663/2018 (судья Прокопенко Е.Н.), 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации  (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – управление) обратилось в  Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью «ГРИДИ» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее –  общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 166 681 рубля 72  копеек и пени за просрочку уплаты платежей в размере 2 239 рублей 23 копеек (л. д. 4).  

Определением суда от 27.12.2018 исковое заявление принято к рассмотрению в  порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (л. д. 1 – 3).  

Определением от 15.01.21019 суд перешел к рассмотрению дела по общим  правилам искового производства (л. д. 23 – 25).  

Решением суда от 27.03.2019 исковые требования удовлетворены: с общества в  пользу управления взыскано 168 920 рублей 95 копеек, в том числе  

166 681 рублей 72 копейки основного долга и 2 239 рублей 23 копейки пени. 

С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в  размере 6 068 рублей (л. д. 66 – 82).  

Суд посчитал основанными на неверном толковании положений законодательства  возражения ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с  наличием договора купли-продажи от 22.06.2018 № 539, прекращающим на будущее  время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилое помещение.  Указал, что вопрос о заключении договора купли-продажи от 22.06.2018 № 539 с учетом  не урегулированных разногласий на момент рассмотрения настоящего спора не разрешен,  соглашения по всем существенным условиям не достигнуто (вопрос об урегулировании  разногласий рассматривается в рамках дела № А09-9465/2018), следовательно, у  ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы до момента вступления  решения суда по делу № А09-9465/2018 в законную силу.  

Установил, что ответчик не опровергал факт передачи истцом в аренду и факт  нахождения у него спорного имущества (нежилого помещения) в спорный период,  документов, подтверждающих возврат арендодателю спорного имущества по акту  приема-передачи, а также доказательств оплаты задолженности (платежных документов,  актов сверок за последующий период, иных документов) в материалы дела не  представлено.  

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с  условиями договора и требованиями закона, в связи с чем суд почитал, что задолженность  по оплате арендных платежей подлежит взысканию в полном объеме.  

Поскольку ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки не заявлено,  доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного  случая и явной несоразмерности неустойки в нарушение статьи 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены,  предусмотренный договором аренды размер пени не является значительным, суд почитал  обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика  2 239 рублей 23 копеек неустойки.  

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в арбитражный суд с  апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 27.03.2019 и принять по  делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований управления  

(л. д. 86 – 88). 

Указывает, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи  от 22.06.2018 № 539 вызвано рассмотрением искового заявления общества к управлению  об урегулировании разногласий при заключении договора (дело № А09-9465/2018).  Полагает, что возложение на общество несения расходов по оплате арендной платы за  выкупленное помещение по той причине, что продавцом определена неправомерная  выкупная стоимость, является неправомерным.  

Ссылаясь на положения пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  полагает, что договор купли-продажи является заключенным даже при отсутствии его  государственной регистрации.  

По мнению заявителя, с момента заключения договора купли-продажи от  22.06.2018 № 539 изменяется основание владения арендованным имуществом: с договора  аренды на договор купли-продажи.  

В отзыве на апелляционную жалобу управление просит оставить решение суда от  27.03.2019 без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (л. д. 105 – 106).  

Полагает необоснованным довод апелляционной жалобы о заключенности  договора купли-продажи от 22.06.2018 № 539, поскольку сторонами не достигнуто  согласие по существенным условиям, вопрос об урегулировании разногласий находится  на рассмотрении Арбитражного суда Брянской области (дело № А09-9465/2018).  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель управления возражал  против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил  оставить решение суда от 27.03.2019 без изменения, а апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Представитель ответчика в судебное заседание явился, но допущен к участию не  был ввиду отсутствия надлежащим образом оформленных полномочий.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного  надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии  со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность решения решение Арбитражного суда Брянской  области от 27.03.2019 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266,  268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва, заслушав представителя  управления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.  

Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и обществом  (арендатор) 07.08.2012 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого  фонда города Брянска № 199ФД-2012 (л. д. 9 – 11), по условиям которого арендодатель  передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды  объект муниципального нежилого фонда (далее – объект), расположенный по адресу:  Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д. 11, нежилое  помещение общей площадью 590,90 кв. м, этаж подвальный, условный номер:  

32-32-01/065/2006-372, из них арендуемая площадь составляет 268,7 кв. м, подвальный  этаж в 5-ти этажном жилом здании, на основании протокола от 25.06.2012 № 13  рассмотрения заявок на участие в аукционе, назначенном на 02.07.2012, постановления  Брянской городской администрации от 12.07.2012 № 1704-зп для использования под:  розничную торговлю, организацию общественного питания, офис, предоставление  персональных услуг, ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования,  хранение и складирование. Обязанность передать объект лежит на арендодателе и  считается выполненной с момента предоставления арендатору возможности доступа в  арендуемое помещение. Безусловным доказательством передачи помещения является акт  приема-передачи. Передача объекта осуществляется в десятидневный срок после  подписания договора аренды (пункт 1.1 договора).  

Срок аренды устанавливается с 16.07.2012 по 15.07.2017 (пункт 2.1 договора).  Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном  законодательством Российской Федерации порядке и распространяет свое действие на  период с момента подписания договора до момента его государственной регистрации  (если срок аренды установлен 1 год и более) (пункт 2.2 договора).  

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за переданный объект  устанавливается в размере 41 670 рублей 43 копеек в месяц, согласно расчету,  являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, или в соответствии с протоколом  аукциона. Размер арендной платы, за использование объекта не может быть ниже размера  арендной платы, установленного согласно методике определения размеров арендной  платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной  собственности города Брянска, утвержденной постановлением Брянской городской  администрации (далее – администрация).  

Арендатор самостоятельно начисляет налог на добавленную стоимость и  перечисляет его в бюджет соответствующего уровня в установленном порядке отдельным  платежом.  

Изменения размера арендной платы в установленном органами местного  самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без  перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к  договору аренды). Публикация постановления администрации об изменениях размера  арендной платы в средствах массовой информации, а также доведение арендодателем до  сведения арендатора нового расчета арендной платы является основанием для изменения  арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в двухнедельный срок с  момента направления арендатору соответствующего уведомления (пункт 3.2 договора).  

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор перечисляет арендную плату  авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Организации,  финансируемые из федерального, областного и городского бюджета, перечисляют  арендную плату до 1 числа следующего за отчетным месяцем. Арендную плату за январь  арендатор перечисляет авансом до двадцатого января в бюджет города Брянска, за  исключением организаций, финансируемых из федерального, областного и городского  бюджета. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления  денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной  классификации, предусмотрено в договоре на обслуживание объекта.  

Пунктом 6.2 договора установлено, что в случае несоблюдения порядка и сроков  внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере  1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от  суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.  

Передача помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи нежилого  помещения от 07.08.2018 (л. д. 12).  

Поскольку общество надлежащим образом не исполнило свои обязательства по  своевременному и полному внесению арендной платы, на его стороне образовалась  задолженность по арендной плате по договору за период с 11.07.2018 по 11.10.2018 в  размере 166 681 рубля 72 копеек. В связи с нарушением ответчиком срока оплаты  арендных платежей истец на основании пункта 6.2 договора начислил пени за период  11.07.2018 года по 24.10.2018 года в размере 2 239 рублей 23 копеек (л. д. 5).  

В предарбитражном напоминании от 25.10.2018 № 29-0613022 управление просило  общество произвести оплату задолженности по арендной плате и пени в срок до  26.11.2018 (л. д. 7).  

Предарбитражное напоминание было направлено обществу 26.10.2018 и получено  адресатом 29.10.2018, что подтверждается почтовой квитанцией и почтовым  уведомлением о вручении (л. д. 8).  

Поскольку предарбитражное напоминание оставлено ответчиком без ответа и  удовлетворения, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым  заявлением (л. д. 4).  

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требований исходя из  следующего.  

В соответствии с решением Брянского городского Совета народных депутатов от  29.04.2015 № 176 «О внесении изменений в Положение об Управлении имущественных и  земельных отношений Брянской городской администрации» (далее – Положение об  управлении) управление является отраслевым органом администрации, осуществляющим  исполнительно-распорядительные функции в отношении имущества, находящегося в  муниципальной собственности города Брянска, за исключением жилых помещений в  муниципальном жилищном фонде, и земельных участков, а также, организационно- технические функции в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной  собственности города Брянска, и земельных участков, расположенных на территории  города Брянска, государственная собственность на которые не разграничена.  

В соответствии с части 3 статьи 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации  администратор доходов бюджета осуществляет взыскание задолженности по платежам в  бюджет, пеней и штрафов.  

Администратор доходов бюджета – орган государственной власти  (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации,  орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк  Российской Федерации, казенное учреждение, осуществляющие в соответствии с  законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления,  полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о  возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним,  являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.  

Согласно пункту 3 Положения об управлении, утвержденного решением Брянского  городского Совета народных депутатов от 07.08.2009 № 95, управление осуществляет  контроль за своевременным поступлением арендных платежей за использование  муниципального имущества и земельных участков, расположенных на территории города  Брянска, государственная собственность на которые не разграничена, а также ведение  лицевых счетов плательщиков арендной платы.  

Таким образом, управление является уполномоченным лицом на взыскание с  ответчика задолженности по арендной плате и пени от имени муниципального  образования.  

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не  допускается.  

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору  аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату).  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение  обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему  имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим  имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой» (далее – информационное письмо от 11.01.2002 № 66)).  

Как установлено материалами дела, истцом обязательства по предоставлению  земельного участка в аренду исполнены надлежащим образом (л. д. 12).  

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по арендной  плате за период с 11.07.2018 по 11.10.2018 составила 166 681 рубль 72 копейки (л. д. 5).  

Как установлено судом первой инстанции, ответчик факт передачи истцом в аренду  и факт нахождения у него спорного имущества (нежилого помещения) в спорный период  не опровергал. Документов, подтверждающих возврат арендодателю спорного имущества  по акту приема-передачи, а также доказательств оплаты задолженности (платежных  документов, актов сверок за последующий период, иных документов) в материалы дела не  представлено.  

Возражения ответчика на отсутствие оснований для взыскания арендной платы в  связи с наличием договора купли-продажи от 22.06.2018 № 539, прекращающим на  будущее время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилое  помещение, правомерно признаны судом первой инстанции основанными на неверном  толковании положений законодательства ввиду следующего.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от  07.05.2018 по делу № А09-12301/2015 (л. д. 37 – 42) заявление общества удовлетворено:  признано право общества в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого  нежилого помещения площадью 268,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск,  Фокинский район, проспект Московский, д. 11. Суд обязал администрацию совершить  юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального  закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008  

 № 159-ФЗ), направленные на реализацию преимущественного права на выкуп  арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв. м, расположенного по адресу:  

г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д. 11. 

Как установлено судом первой инстанции, спорные правоотношения сторон с  учетом судебного акта по делу № А09-12301/2015 подпадают под правовое регулирование  Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.  

Статья 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что субъекты малого и  среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего  предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии  малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и  среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных  ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном  отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются  преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его  рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное  право может быть предоставлено при условии, что:  

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном  пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного  Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого  имущества;  

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом  в течение срока, указанного в пункте 1 данной статьи.  

В соответствии со статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган  в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации,  нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными  правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации  государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов  на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей  3 данного Федерального закона требованиям.  

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О  приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы  направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства,  соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона  требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли- продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и  проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии  задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням)  требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.  

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на  использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества  договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение  тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и  (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.  

В силу статьи 4.1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ течение срока, указанного в части  4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или  среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта  оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления  в законную силу решения суда.  

В пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление  от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что в случае, если муниципальное имущество  приобретено в собственность арендатором в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ,  заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время  обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса  Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого  характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого  недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости  (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем  (арендатором) арендной платы после его заключения.  

До момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судом  факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи  614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по внесению платы за  фактическое пользование помещением у ответчика сохранялись.  

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ возникновение спора  о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,  может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта,  и соответственно, суд обязывает совершить действия, в частности, связанные с  заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том  числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму  цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.  

Признаваемый Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ вероятностный характер  определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового  результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках  судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением  достоверности оценки.  

Согласно пунктам 5, 6 постановления от 17.11.2011 № 73 при рассмотрении споров,  связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и  впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам  необходимо руководствоваться следующим.  

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в  собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и  уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача  товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи  продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной  ему с этого момента (часть 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность  продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли- продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное  не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также  лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения  сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы  (часть 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если  впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные  отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением  сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность  арендатора по внесению арендной платы. Судам необходимо учитывать, что  обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений  прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5  постановления от 17.11.2011 № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода  права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от  того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды  на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный  срок). В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу  статей 3, 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в силу особого характера права субъекта  малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества  не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение)  условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной  платы после его заключения.  

Как установлено судом первой инстанции, на основании заявления общества о  выкупе объекта администрацией 14.06.2018 было принято постановление № 1779-п «Об  условиях приватизации арендуемого ООО «ГРИДИ» нежилого помещения общей  площадью 268,7 кв. м (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область,  

<

...>» (л. д. 53), в соответствии с которым выкупная цена  объекта недвижимости была установлена в размере 6 822 033 рублей 90 копеек, без учета  НДС, с оплатой единовременно или на условиях рассрочки сроком на 7 лет с момента  заключения договора купли-продажи объекта.  

Управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого  помещения от 22.06.2018 № 539 (л. 

<

...>).  

Договор был подписан ответчиком с протоколом разногласий в части размера  выкупной цены объекта (л. д.59, 60).  

Управление в письме от 26.07.2018 № 29/09-8965 отказалось от подписания  протокола разногласий к договору купли-продажи от 22.06.2018 № 539 (л. д. 61).  

Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора, делу присвоен № А09-9465/2018.  

В настоящее время дело № А09-9465/2018 по существу не рассмотрено. 

Согласно части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение  суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по  соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,  определяются в соответствии с решением суда.  

Таким образом, как следует из фактических обстоятельств, вопрос о заключении  договора с учетом не урегулированных разногласий на момент настоящего спора в суде  первой инстанции разрешен не был, соглашения по всем существенным условиям не  достигнуто (вопрос об урегулировании разногласий рассматривается в рамках дела  

 № А09-9465/2018). 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11 по делу  

 № A68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи  имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении  покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в  законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.  

Поскольку разногласие о выкупной цене на момент рассмотрения настоящего дела  не устранено, при этом вопрос об урегулировании разногласий, возникших при  заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2018 № 539,  рассматривается в рамках дела № А09-9465/2018, то есть все существенные условия  договора не могут быть установлены до момента вступления в законную силу решения  суда по делу № А09-9465/2018, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о  том, что у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы до момента  вступления решения суда по делу № А09-9465/2018 в законную силу.  

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при  прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо  возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы  за все время просрочки.  

Согласно абзацу шестому пункта 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 в  силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения  обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим  исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.  

Следовательно, при прекращении арендных отношений юридически значимым  обстоятельством является не момент, с которого арендатор перестал пользоваться  арендованным имуществом, а момент его возврата, который подтверждается письменным  документом. Однако в материалах дела нет доказательств возврата (намерения передать)  арендуемого помещения арендодателю либо отказа истца от принятия этого имущества.  

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции согласен с выводом  суда первой инстанции о том, что требования о взыскании задолженности по арендной  плате за период с 11.07.2018 по 11.10.2018 заявлены управлением правомерно.  

Суд первой инстанции, проверив произведенный истцом расчет задолженности по  арендной плате (л. д. 5), пришел к обоснованному выводу о том, что он произведен в  соответствии с условиями договора и требованиями закона, является арифметически  верным, в связи с чем задолженность по арендной плате в размере 166 681 рубля 72  копеек подлежит взысканию с общества в полном объеме.  

За нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей истец просил суд  взыскать с ответчика пеню (договорную неустойку) на основании пункта 6.2 договора  аренды за период с 11.07.2018 года по 24.10.2018 в размере 2 239 рублей 23 копеек.  

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой залогом, удержанием вещи  должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской  Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или  договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае  неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае  просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан  доказывать причинение ему убытков.  

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков  внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере  1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от  суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.  

В силу частей 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо,  не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет  ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда  законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо  признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от  него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры  для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом,  нарушившим обязательство.  

Ответчик не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о  наличии оснований для освобождения его от ответственности в виде уплаты договорной  неустойки за просрочку арендных платежей; расчет неустойки не оспорил, контррасчет в  материалы дела не представил.  

В силу частей 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если  подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,  суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии  заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной  договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание  неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению  кредитором необоснованной выгоды.  

В пунктах 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что  подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной  несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в  судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель,  а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход  деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному  заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи  2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от  21.12.2000 № 263-О суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю  мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) ущерба,  причиненного в результате конкретного правонарушения.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, снижение  неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки  последствиям нарушения права. Несоразмерность неустойки должна быть очевидной.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997  

 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского  кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи 333 Гражданского  кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки  последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в  каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки,  значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных  нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.  

Оценка соразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки и возможности  ее уменьшения является правом суда.  

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности  неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя  величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из  

двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого  нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной  последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить  доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на  пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам  предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения  обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей  в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера  допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не  может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из  однократной учетной ставки Банка России.  

В данном случае ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки не  заявлено, доказательств наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо  исключительного случая и явной несоразмерности неустойки в нарушение статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не  представлено. Кроме того, предусмотренный договором аренды размер пени (1/300  годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации) не  является значительным.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу  о том, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.07.2018  года по 24.10.2018 в размере 2 239 рублей 23 копеек является обоснованным и подлежит  удовлетворению в полном объеме.  

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда  апелляционной инстанции не имеется.  

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к  выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к  несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются  несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого  законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.  

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом  первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным  

статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда  первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.  

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием  для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции  указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных  

в связи с подачей апелляционной жалобы. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят  судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в  сумме 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 23.04.2019 № 264 (л. д. 90),  относится на заявителя – общество.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 27.03.2019 по делу № А09-13663/2018  оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «ГРИДИ» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в  течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.  

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой  инстанции.  

Председательствующий судья Е.В. Рыжова  Судьи   Н.В. Заикина   М.М. Дайнеко